北京腾跃永大商贸有限公司等与中天开元建设发展有限公司案外人执行异议之与二审民事裁定书

北京市第三中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2023）京03民终1839号

上诉人（原审原告）：北京腾跃永大商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：王春波，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中天开元建设发展有限公司，住所地北京市门头沟区。

法定代表人：周杰，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：董勋，北京京品律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴礼强，北京京品律师事务所实习律师。

原审第三人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。

法定代表人：李艳敏，董事长。

委托诉讼代理人：李冉，女，1990年10年25日出生。

上诉人北京腾跃永大商贸有限公司（以下简称腾跃永大公司）因与被上诉人中天开元建设发展有限公司（以下简称中天开元公司）、原审第三人山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2022）京0105民初36972号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2023年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

腾跃永大公司上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院审理；2.判令不得执行北京市朝阳区×××号房屋（以下简称704号房屋）。事实和理由：一审法院作出驳回起诉的裁定存在严重的法律适用错误，应依法予以撤销。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条、《最高人民法院关于适用的解释》第330条之规定，腾跃永大公司系典型的商品房消费者物权期待权人，符合上述第29条规定的全部条件，腾跃永大公司享有的商品房消费者物权期待权优于中天开元公司享有的建设工程价款优先受偿权，法院不得对704号房屋执行。（2021）京0105民初35366号判决主文第三项并无“先于抵押权和其他债权”的表述。腾跃永大公司提出执行异议，并非对中天开元公司是否享有建设工程价款优先受偿权提出质疑，而是主张自身享有的购房消费者物权期待权应优于建设工程价款优先受偿权进行保护，即无论中天开元公司是否享有建设工程价款优先受偿权，其均无权对704号房屋进行执行。腾跃永大公司并未否定前诉裁判结果，而是提请法院对建设工程价款优先受偿权与购房消费者物权期待权这两类权利的效力顺位进行裁判。腾跃永大公司在法院查封704号房屋之前与凯亚公司签订了合法有效的《北京市商品房现房买卖合同》。704号房屋系用于腾跃永大公司员工实际居住且腾跃永大公司及该员工名下无其他用于居住的房屋。腾跃永大公司属于典型的购房消费者，本案符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。腾跃永大公司已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2015年1月至2016年5月期间，腾跃永大公司便向凯亚公司支付了704号房屋的全部房款，凯亚公司也已于2021年4月12日开具发票，确认收到上述全部款项。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。腾跃永大公司享有的商品房消费者物权期待权优于中天开元公司享有的建设工程价款优先受偿权，腾跃永大公司提出的诉讼请求应当被支持。

中天开元公司辩称：同意一审裁定，不同意腾跃永大公司的上诉请求。根据（2021）京0105民初35366号民事判决书，中天开元公司对704号房屋因装饰装修而增加价值的范围内享有先于抵押权和其他债权的优先受偿权。腾跃永大公司提出的排除执行异议请求依法不应予以支持。腾跃永大公司不是704号房屋的买受人，不符合《执行异议和复议规定》第29条规定的条件，不能排除强制执行。腾跃永大公司与凯亚公司签订的房屋买卖合同是为了规避执行而签订的虚假合同。腾跃永大公司自述2016年5月7日，王春波与凯亚公司已经签订了704号房屋买卖合同，2021年1月12日，腾跃永大公司又与凯亚公司签订704号房屋买卖合同，凯亚公司与两个主体签订房屋买卖合同明显不符合常理，该房屋买卖合同不是合法有效的。不动产买受人依据《执行异议和复议规定》第29条的规定排除执行，能够排除强制执行的不动产买受人需为商品房消费者，而商品房消费者应当为个人，腾跃永大公司作为企业显然不属于消费者范畴，对此可参考最高人民法院（2022）最高法民申622号民事裁定书。腾跃永大公司提供的购房款付款人分别为王春雷、王春波、北京名尚家快捷酒店有限公司，并非腾跃永大公司，不能证明腾跃永大公司已支付50％购房款。

凯亚公司述称：同意腾跃永大公司的上诉请求。腾跃永大公司与凯亚公司签订了合法有效并且真实的商品房买卖合同，704号房屋早已于2016年交付，腾跃永大公司已经实际占有并使用房屋，购房款已经全部支付完毕，符合《执行异议和复议规定》第29条规定情形，可以排除强制执行。

腾跃永大公司向一审法院起诉请求：解除对704号房屋的查封。

一审法院认为：案外人提起执行异议之诉，应有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。本案中，法院生效文书已判决中天开元公司对凯亚公司享有的债权在704号房屋因装修装饰而增加价值的范围内享有先于抵押权和其他债权的优先受偿权，考虑到房屋特殊性，装饰装修与房屋难以区分执行，腾跃永大公司提出之执行异议实际否定了前诉裁判结果，应认定腾跃永大公司起诉不符合案外人执行异议之诉的受理条件，应裁定驳回起诉。

据此，一审法院裁定：驳回北京腾跃永大商贸有限公司的起诉。

本院二审期间，腾跃永大公司提交如下证据：1.股东会决议、借款协议、情况说明、借条、收据，用于证明在法院首次查封和本案查封之前腾跃永大公司与凯亚公司早已签订了合法有效的书面购房协议，且腾跃永大公司已按协议约定支付了全额房款；2.证明、劳动合同书、居住证明、王风兰朋友圈截图、购物网站截图，用于证明腾跃永大公司以公司名义购买704号房屋分配给公司员工居住，腾跃永大公司以及704号房屋的实际居住人名下均无其他用于居住的住房，满足《执行异议和复议规定》第29条的全部规定，腾跃永大公司具有排除强制执行的实际购房人的物权期待权。中天开元公司发表质证意见称：对证据的真实性和证明目的均不认可，腾跃永大公司不是商品房消费者，无权排除强制执行，腾跃永大公司签订的房屋买卖合同是虚假的，交款人不是腾跃永大公司，收据不能证明腾跃永大公司支付了购房款。凯亚公司对腾跃永大公司提交的证据真实性和证明目的均认可。中天开元公司、凯亚公司未提交证据。

对当事人提交的证据，本院结合本案其他事实予以综合审查认定。

经查，中天开元公司诉凯亚公司装饰装修合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2021年8月27日作出（2021）京0105民初35366号民事判决，判决：一、山水文园凯亚房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付中天开元建设发展有限公司工程款六百七十万九千六百五十一元二角六分；二、山水文园凯亚房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿中天开元建设发展有限公司逾期付款利息（以六百七十万九千六百五十一元二角六分为本金，自二〇二一年一月二十五日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之三计算）；三、中天开元建设发展有限公司对山水文园凯亚房地产开发有限公司所享有的六百七十万九千六百五十一元二角六分工程款债权，在北京市朝阳区弘燕山水文园23号楼7层703、704号房屋因装修装饰而增加价值的范围内享有先于抵押权和其他债权的优先受偿。

另查，法院执行中天开元公司与凯亚公司装饰装修合同纠纷一案中，案外人腾跃永大公司提出执行异议，请求：依法解除对704号房屋的轮候查封。北京市朝阳区人民法院于2022年2月28日作出（2021）京0105执异5251号执行裁定书，认为：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中生效判决已经确认申请执行人在704号房屋因装修装饰而增加价值的范围内享有先于抵押权和其他债权的优先受偿权。在此情况下，案外人主张之权利本身已经不足以排除申请执行人之优先受偿权的行使，其异议请求于法无据，法院不予支持。裁定：驳回案外人北京腾跃永大商贸有限公司的执行异议。

本院认为，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，生效判决确认中天开元公司对凯亚公司享有的债权在704号房屋因装修装饰而增加价值的范围内享有先于抵押权和其他债权的优先受偿权。由于房屋的装饰装修与房屋难以区分执行，腾跃永大公司提出的本案诉请实际否定了前案裁判结果。一审法院认定腾跃永大公司起诉不符合案外人执行异议之诉的受理条件，裁定驳回其起诉，并无不当，本院予以确认。腾跃永大公司上诉主张其提起本案诉讼并非否认前案裁判结果，其系符合《执行异议和复议规定》第29条规定的商品房消费者，应排除对704号房屋的强制执行，依据不足，本院不予支持。

综上，腾跃永大公司的上诉请求不能成立，一审裁定结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　万丽丽

审 判 员　高　贵

审 判 员　徐　晨

二〇二三年三月三日

法官助理　仉亭方

书 记 员　刘怡然