清原满族自治县不动产登记和土地储备整理交易中心、孙兵城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书

辽宁省抚顺市中级人民法院

行政判决书

（2019）辽04行终147号

上诉人（原审被告）**满族自治县不动产登记和土地储备整理交易中心。

法定代表人***，该中心主任。

委托代理人柴松，该中心副主任。

委托代理人童海仲，辽宁铭博律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)孙兵，女，1982年10月16日出生，满族，现住**满族自治县，无职业。

委托代理人***，**满族自治县正大法律服务所法律工作者。

原审第三人**满族自治县国有资产管理办公室。

法定代表人**，该办公室主任。

原审第三人**满族自治县四方房地产开发有限公司,住所地**满族自治县**镇站南街（白云1**-4-102）

法定代表人贾震，该公司总经理。

委托代理人**，该公司工作人员。

上诉人**满族自治县不动产登记和土地储备整理交易中心因房屋登记一案，不服辽宁省新宾满族自治县人民法院（2018）辽0422行初40号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人**满族自治县不动产登记和土地储备整理交易中心（以下简称交易中心）的委托代理人柴松、童海仲，被上诉人的委托代理人***，原审第三人**满族自治县国有资产管理办公室（以下简称国资办）的法定代表人**，原审第三人**满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方公司）的委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，第三人四方公司开发**镇旭晨家园商住楼，在竣工验收后，拖欠第三人国资办各项费用5542.1878万元。2015年1月29日，第三人四方公司用其名下的245套房产（包括原告孙兵购买的**镇站东街旭晨家园13-1-1401、13-1-1402、13-1-1501、13-1-1502号房屋），总面积27794.95平方米，9个车库，面积244.27平方米申请抵债所欠第三人国资办的各项费用，并出具了旭晨家园以物抵债房源明细表。2015年2月5日，**县城建局为**满族自治县房产管理处出具了办理房屋产权证联系单。2015年2月6日，被告为第三人国资办与四方公司办理了房屋转移登记，并为第三人国资办发放了**县房权证清字第××、09××29、09××26、09××31号房屋产权证书（房屋坐落：**镇站东街旭晨家园13-1-1401、13-1-1402、13-1-1501、13-1-1502）。2014年12月6日，原告与第三人四方公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人四方公司开发的**镇站东街旭晨家园13-1-1401、13-1-1402、13-1-1501、13-1-1502号房屋，建筑面积142.10㎡。原告在结清全部购房款497,350.00元后，经第三人四方公司配户入住并实际占有该房屋居住使用至今。嗣后，原告在申请办理房屋产权证时得知，因第三人四方公司拖欠第三人国资办相关费用，其所购买的房屋已经被告办理房屋转移登记，登记在第三人国资办名下。原告于2018年9月28日诉讼来院，要求判决撤销被告为第三人国资办和四方公司办理的清源镇站东街旭晨家园13-1-1401、13-1-1402、13-1-1501、13-1-1502号房屋的转移登记。

原审法院认为，原告购买第三人四方公司房屋并占有该房屋实际居住、使用至今。其诉讼主张是为了完全实现自己的物权，而不是债权，且与被告为第三人国资办与四方公司办理的房屋产权转移登记行为有利害关系，因此孙兵具有原告诉讼主体资格。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例交纳契税”；第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更手续。纳税人未出具完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更手续”。在本案中，被告交易中心在第三人国资办没有提供契税完税证明的情况下，为其办理了房屋产权变更登记，其行为违反了《房屋登记办法》第三十三条（五）项的规定，被告办理的房屋产权转移登记主要证据不足，程序违法。对原告的诉请应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项、（三）项的规定，判决：撤销被告**满族自治县不动产登记和土地储备整理交易中心为第三人**满族自治县四方房地产开发有限公司与第三人**满族自治县国有资产管理办公室办理的**满族自治县**镇站东街旭晨家园13-1-1401、13-1-1402、13-1-1501、13-1-1502号房屋所有权转移登记（产权证号：**县房权证清字第××、09××29、09××26、09××31号）。案件受理费50元，由被告负担。

上诉人交易中心诉称，被上诉人不具有原告主体资格，原审判决认定事实和适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条、第五条对原告资格作出了规定，本案原审第三人四方公司系债务人，被上诉人基于《房屋买卖合同》与四方公司形成债权债务关系。被上诉人是债权人。被上诉人提起的撤销登记之诉，不符合上述规定中第四条列明的四种情况。而且只有原房屋权利人、原利害关系人才有权对首次转移登记提起诉讼。而本案涉案房屋初始登记的房屋所有权人为原审第三人四方公司，涉案房屋只有一次转移登记，登记在国资办名下，即本案被诉的登记行为。被上诉人签订《房屋买卖合同》的时间在首次转移登记之后，因此被上诉人并非涉案房屋的原权利人、原利害关系人。原审判决认定被上诉人与被诉登记行为有利害关系错误。利害关系应限于法律上的利害关系，一般应仅指行政法上的利害关系。只有相关行政法规定行政机关在作出行政行为时必须对某人的特定权益予以考虑甚至必须予以保护时，才能认定存在法律上的利害关系。本案上诉人在作出房屋登记行为时，被上诉人还未与四方公司签订《房屋买卖合同》，上诉人无法对被上诉人的权益予以考虑，涉案房屋登记时，被上诉人没有相关权益，与被诉的房屋登记行为没有利害关系。原审判决仅凭房屋转移登记时没有完税凭证就撤销房屋登记属于适用法律错误。房屋登记机关在进行房屋登记时要求申请人提交完税凭证只是代税务机关履行税收监管职责，本案房屋转移登记时虽然缺乏完税凭证，但完税凭证并非房屋登记的实质要件，而且完税凭证可以弥补。房屋登记的实质要件是登记申请是否为申请登记人的真实意思表示，是否存在真实的房屋产权转移法律关系。本案原审第三人四方公司欠缴相关费用，四方公司将涉案房屋抵顶给国资办是双方真实意思表示，双方共同申请产权转移登记，存在真实的房屋产权转移法律关系。被上诉人虽然实际占用涉案房屋，但其不符合善意取得的构成要件。根据《房产登记办法》第八十一条规定，撤销房屋登记的情形限于虚假登记，而本案没有虚假登记，没有法定的撤销事由。综上，被上诉人不符合原告资格，被诉的房屋登记行为不存在实质错误，没有撤销的依据。请求二审法院依法撤销原判，裁定驳回被上诉人的起诉；案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人孙兵辩称，上诉人交易中心为国资办和四方公司办理房屋转移登记的行政行为造成了被上诉人无法实现物权的后果，所以被上诉人并非债权人，而是对物权的实现享有期待权的诉讼主体。本案是因四方公司拖欠国资办的相关费用，因此以房产抵押，在四方公司销售房屋后交付相关费用，而且协议中明确表明，四方公司将房屋抵押给上诉人国资办后，四方公司可以对外销售该房屋，所以，本案中四方公司不存在一房两卖的事实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

原审第三人国资办述称，同意上诉人意见。

原审第三人四方公司述称，被上诉人购买四方公司开发的房屋，并实际居住至今，其诉讼主张是为了实现物权，与上诉人交易中心为国资办和四方公司办理的房屋转移登记行为具有利害关系。上诉人交易中心办理的房屋转移登记行为违反了行政法规，属于虚假登记。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

本院认定的事实与原审法院认定的事实相同。另查明，四方公司与国资办向上诉人交易中心申请办理房屋转移登记时提供了四方公司与国资办签订的《抵顶协议书》作为办理房屋转移登记的依据。该协议书主要内容为：“四方公司欠缴国资办相关费用，国资办同意四方公司用房源抵顶欠缴相关费用。抵顶期限最长不超过六个月，超过抵顶期，国资办将对抵顶房源公开拍卖。协议签订后，抵顶房源的产权证登记在国资办名下。四方公司在抵顶期限内，对抵顶房源销售的，应缴纳所销售抵顶房屋的资金。四方公司对已抵顶的房源，可分户分批回赎。回赎时缴齐抵顶的相应款项。四方公司所欠费用缴齐后，国资办将剩余抵顶房源的产权证返还四方公司。”

本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否具有原告诉讼主体资格；上诉人交易中心为原审第三人国资办与四方公司办理的房屋转移登记行为是否合法。

关于被上诉人是否具有原告诉讼主体资格问题。上诉人称，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（一）项，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼的，人民法院应当依法受理的规定，被上诉人与本案不具有利害关系一节，被上诉人与四方公司签订了购房协议，并实际居住至今，因上诉人为国资办和四方公司办理的房屋转移登记行为，导致其无法实现物权。该转移登记行为直接损害了被上诉人的利益。故被上诉人与本案存在利害关系，具有原告诉讼主体资格。上诉人的该理由不成立。

关于上诉人办理的房屋转移登记行为是否合法问题，根据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案国资办与四方公司提供的办理房屋转移登记的依据是抵顶房屋协议书，从该协议内容上看，国资办是为了收取四方公司欠款而签订抵顶协议，协议中约定四方公司可以对抵顶房源出售、回赎，因此该协议内容不能体现双方具有实际转让和取得房屋所有权的意思表示。该协议实质是国资办通过办理产权登记的形式保证实现收取四方公司的所欠款项。庭审中四方公司也表示签订的抵顶协议并不是为了转移房屋所有权。因此该抵顶协议不属于房屋所有权发生转移的证明材料，上诉人交易中心为国资办和四方公司办理的房屋转移登记行为不符合上述规定的办理房屋转移登记的法定要件。

综上，原审判决撤销涉案房屋产权证正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长*昱

审判员柳红

审判员曹丹

二〇一九年六月二十日

书记员***