上海海质商贸有限公司与江苏星驰变压器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：许玉英，总经理。

委托诉讼代理人：曾令辉，江苏濠阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方俊，江苏濠阳律师事务所律师。

原告上海海质商贸有限公司与被告江苏星驰变压器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告提起反诉，本院予以一并审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告于2018年11月9日有权解除与被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告向原告返还2018年11月12日至11月30日的租金56082元，押金93471元；3、被告支付违约金336497.40元(一年租金的30%)；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月22日与被告签订《厂房租赁合同》，被告将位于南通市开发区苏通科技园恒山路65号建筑面积6598平方米的厂房出租给原告，租期十年，自2017年12月1日起至2027年11月31日止，租金付六押一，半年租金560829元，押金93471元，共计654300元，原告于2017年10月23日前已支付。同日，被告将房屋交付给原告使用。合同写明原告租赁厂房作为投资物业管理出租，招商引资，允许原告将厂房出租或分租于第三方。现原告和承租户到南通苏通科技产业园区办理生产经营的相关证照，被告知此租赁房屋仅限被告作为产权人生产经营，不能出租他人作生产经营，相关行政许可证照不能办理。为此，原告的承租户全部退租。被告存在隐瞒租赁房屋不能出租及不能办理合法经营证照的相关事实，导致原告不能实现合同目的，依法认定被告根本违约。所以，原告于2018年11月9日向被告发送终止《厂房租赁合同》通知，告知即日解除合同，同月11日办理租赁房屋返还交接手续，并要求被告向其返还2018年11月12日至2018年11月30日的租金56082元，押金93471元，共计149553元，逾期不支付，原告有权向法院提起诉讼。可被告的经理表示原告没有合同解除权，要求继续履行合同，按约定支付租金。原告为维护合法权益，提起诉讼，请求判如所请。

被告辩称：1、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，被告不存在根本违约行为，原告无权解除合同，无权要求被告返还租金、押金并承担违约金；2、原告不具有法定的解除条件，在合同期间内单方搬离租赁厂房并通知被告解除合同，拒绝缴纳下期房租的行为已构成违约，被告提起反诉要求原告承担违约责任；3、鉴于原告单方解除租赁合同导致合同履行基础不存在，被告同意于2019年3月1日（听证之日）解除租赁合同。请求驳回原告的诉讼请求。

被告提出反诉请求：反诉被告支付房屋租金560830元及违约金224332元，并承担反诉案件受理费。事实与理由：2017年10月22日，双方签订《厂房租赁合同》，反诉原告将上述厂房出租给反诉被告。双方约定，租赁期为2017年12月1日至2027年11月31日，租金为170元/年/平方米，每半年支付一次，应提前一个月支付下期房租，下期即2018年12月1日至2019年5月31日的房租560830元应于2018年11月1日之前支付。反诉原告多次催要，反诉被告无理拒绝，拖欠租金的行为已经构成违约，考虑到违约期限不长且为继续合作，仅要求反诉被告支付违约金为一年租金的20%即224332元，请求支持其诉请。案件审理过程中，被告又变更第一项反诉请求为仅要求反诉被告支付其违约金560830元（六个月租金）。

原告针对被告的反诉请求辩称，反诉原告没有合同解除权，反诉被告不存在违约，无需支付违约金。

原告围绕诉讼请求依法提交了《厂房租赁合同》、付款凭证、终止《厂房租赁合同》通知、厂房照片、退租协议、双方另行签订的协议书、情况说明和录音资料等证据；被告提交了苏通科技产业园区管委会与江苏星源碳纤维复合材料有限公司的投资协议书、久久厂房网网页打印件、微信聊天记录、土地使用权证和房屋产权证、两份租赁合同等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告申请，前往南通苏通科技产业园管理委员会与相关人员作了调查，并调取了苏通科技产业园综合管理办公室与山东华驰变压器股份有限公司于2013年2月4日签订的有关案涉租赁房屋所在地的投资协议书，证明该地块当时是以山东华驰变压器股份有限公司名义获取土地使用权的，后被告于2013年3月21日在该住所成立公司。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年10月22日签订《厂房租赁合同》，由被告将位于南通市开发区苏通科技产业园恒山路65号所在物业主体厂房租赁给被告，面积约6598平方米。合同主要约定：租赁用途：乙方租赁该厂房作为投资物业管理出租、招商引资。甲方已知晓乙方租赁用途，允许乙方将厂房出租或分租于第三方并且认可。乙方需遵守国家和本市有关厂房使用和物业管理的规定，不得出租于违法犯罪企业。租赁期为十年，自2017年12月1日起至2027年11月31日止。租金170元/年/平方米（此租金为不含税，不开票），此租金不包含水费、电费。乙方如需租赁办公，则办公租金为110元/年/平方米。首期支付租金为付六个月押一个月形式，到期应提前一个月支付下期房租。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付一年的年租金作为违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该厂房，经乙方书面催告后15日内仍未交付的；（二）因乙方原因造成厂房主体结构损坏的；（三）乙方逾期不支付租金超过一月的。租赁期间，违反本合同所规定条款的一方为违约方，并承担违约责任，支付给另一方一年的年租金为违约金，若违约金不足抵付另一方损失的，违约方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付一年的年租金为违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，不足部分则由乙方另行交付。合同签订后被告依约向原告交付了租赁的厂房，原告先后向被告支付了2017年12月1日到2018年5月30日半年租金560829元、押金93471元、2018年6月1日到2018年11月30日半年租金560830元，共计1215130元。2018年11月9日，原告向被告发出终止《厂房租赁合同》通知，载明：贵公司由于存在隐瞒租赁房屋不能出租的相关事实，导致不能实现合同目的，故即日解除租赁合同，并于2018年11月11日与本公司办理租赁房屋返还交接手续，逾期不交接或通过任何方式阻拦交接，损失由贵公司承担。同时原告要求被告向其返还2018年11月12日至2018年11月30日的租金56082元，押金93471元，共计149553元。被告回复原告没有合同解除权，应当继续履行合同，按约定支付房租。2018年11月11日，原告搬离并腾空了厂房。后双方发生争议，协商未果，原告诉至本院，提出如前诉请。

另查明，被告所在地恒山路65号内有大小厂房各一幢和办公楼一幢，小厂房为被告自用，大厂房即涉案厂房。双方于2018年10月18日签订协议书一份，内容为被告帮原告的租客办理好入驻园区的立项手续后，原告同意在原租金的基础上每年增加130000元。2018年12月29日，被告将涉案厂房的部分出租给江苏星源碳纤维复合材料有限公司并签订房屋租赁合同。2019年8月21日，被告又将涉案厂房的部分出租给南通贝斯特物流有限公司并签订厂房租赁合同。

本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点为合同有无解除以及违约方如何确认？

本案双方在履行租赁合同期间，原告于2018年11月9日提出解除合同并于同月11日将厂房腾空，被告当时回复不予认可并要求继续履行合同，但其在2019年3月1日听证答辩时同意租赁合同于当日解除，鉴于其已在2018年12月29日将涉案厂房另外出租，本院确认被告已接收房屋，双方于2018年12月29日解除《厂房租赁合同》，并对厂房交接完毕。

关于违约，原告认为因被告提供的厂房无法对外出租导致其合同目的无法实现，系被告违约应承担违约责任；被告认为，因原告拖欠租金并擅自解除合同构成违约应承担违约责任。本院认为，首先，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。双方签订厂房租赁合同后，被告已向原告交付涉案房屋。而原告租赁房屋作为投资物业管理出租，招商引资或再出租和分租，应当明知自身或转承租方能否办理相关证照与其经营项目是否符合园区招商要求或法律法规规定有关，该风险应由原告承担。苏通科技产业园综合管理办公室与山东华驰变压器股份有限公司于2013年2月4日签订的有关涉案租赁房屋所在地块的投资协议书证明，该地块是以山东华驰变压器股份有限公司名义获取土地使用权的，嗣后被告于2013年3月21日在该住所注册成立公司，该投资协议书并未有该地块所建房屋不可出租的相关约定。同时，苏通科技产业园区管委会与江苏星源碳纤维复合材料有限公司于2018年12月29日签订的投资协议书约定该公司的基础配套是租赁被告标准厂房进行生产经营，更加说明了被告的厂房是可以对外出租使用的。其次，双方于2017年10月22日签订合同，2017年12月1日租赁期开始，原告却在使用房屋将满一年时间的2018年11月9日提出房屋不符合租赁用途，擅自通知被告解除合同并要求交接房屋，有违诚信原则。原告向被告发送解除合同通知后，被告认为原告没有解除合同权，应当继续履行合同并交纳租金，但原告仍于2018年11月11日腾空涉案房屋，并不再交纳下期租金，以实际行动表明了退租房屋，违反了合同约定。双方曾于2018年10月18日签订一份协议书，载明被告协助原告的租客办理好入驻园区的立项手续后，原告同意租金每年增加130000元，更说明了协助原告的承租户办理立项等手续不是被告在《厂房租赁合同》中的必需义务，而是双方再行协商租金增加的附条件义务。事实上，原告腾空房屋后，被告为避免扩大损失已分别在2018年12月29日和2019年8月21日将涉案房屋出租给他人，更说明了涉案房屋是可以出租使用的。综上，原告拖欠租金，擅自解除合同，构成违约，应承担违约责任。

根据合同约定，一方违反合同逾期不支付租金超过一月的，应向另一方支付一年的年租金作为违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自退租的，应向另一方支付一年的年租金为违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现被告已将厂房出租，其仅要求原告承担违约金，本院予以支持。因双方约定的一年年租金的违约金1121660元过高，本院调整为约定违约金的20%，即224332元。同时，被告向原告返还已付房屋押金93471元。

综上，原、被告双方签订的厂房租赁合同合法有效，原告擅自要求解除合同，未付租金，构成违约，依法应承担违约责任；被告以实际行动表示接受房屋，视为同意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海海质商贸有限公司与被告（反诉原告）江苏星驰变压器有限公司于2017年10月22日签订的关于南通市开发区苏通科技园恒山路65号面积约6598平方米的《厂房租赁合同》于2018年12月29日解除；

二、被告（反诉原告）江苏星驰变压器有限公司返还原告（反诉被告）上海海质商贸有限公司房屋押金93471元；

三、原告（反诉被告）上海海质商贸有限公司赔偿被告（反诉原告）江苏星驰变压器有限公司违约金224332元；

上述二、三项相抵，由原告（反诉被告）上海海质商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）江苏星驰变压器有限公司130861元；

四、驳回原告（反诉被告）上海海质商贸有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）江苏星驰变压器有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8518元，由原告上海海质商贸有限公司负担6880元，被告江苏星驰变压器有限公司1638元（原告已预交，本院退还其1638元，由被告直接向本院交纳）；反诉案件受理费4704元，由被告江苏星驰变压器有限公司负担2823元，原告上海海质商贸有限公司负担1881元（被告已预交，本院退还其1881元，由原告直接向本院交纳）。综上，本院直接向被告退还243元。由原告于判决生效后十日内直接向本院交纳243元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉为8518元，不服反诉为4704元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。

审　判　长　　施永华

人民陪审员　　杨亚新

人民陪审员　　王志芹

二〇一九年十月十六日

书　记　员　　王陈业