长沙市国有资本投资运营集团有限公司与长沙新顺昌水净化设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0104民初4363号

原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖路56号创智园一期5栋101、102。

法定代表人刘剑锋，系该公司董事长。

委托代理人谢博洪，湖南金州律师事务所律师。

被告长沙新顺昌水净化设备有限公司，住所地：长沙市岳麓区银盆南路315号火炬城M3组团1楼。

法定代表人彭虎，系该公司总经理。

原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司（以下简称“长沙国投公司”）诉被告长沙新顺昌水净化设备有限公司（以下简称“新顺昌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年5月10日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告长沙国投公司的委托代理人谢博洪，被告新顺昌公司的法定代表人彭虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告长沙国投公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告支付90387.1元的费用；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费等；3.确认被告交纳的保证金10000元不予退还。事实与理由：2010年12月30日，长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂于2010年12月30日破产终结，长沙市国有资产经营集团有限公司（以下简称“长沙国资公司”）拍得位于长沙市岳麓区××路××号土地及地上物业。2018年6月22日，长沙市国资委发布《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权［2018］92号）载明：同意将国资公司位于岳麓区××路××号土地使用权29259.71平方米（权证号为长国用（2007）第044431号及相对应的房屋资产10756.71平方米和7处构筑物）按现状无偿划转至原告长沙国投公司，与资产相关的债权债务一并划转。2018年6月30日，长沙国资公司与原告签订了《国有资产划转协议》。协议签订后，由原告承担与桐梓坡路178号土地及地上建筑物相关的所有权利义务。2018年7月4日，长沙国资公司与原告联合发函告知被告资产转让一事，要求被告与原告办理租赁关系转移的手续。2019年5月28日，原告二度发函告知被告2019年6月20日前到原告处对接相关事宜，逾期原告将收回房屋。2019年7月24日，原告与长沙国资公司三度联合发函告知被告逾期未到原告处理房屋租赁事宜的，原告将收回房屋并按市场价格依法收取房屋占有使用费。2019年10月，原告起诉至岳麓区法院，双方达成和解，被告同意腾退房屋并支付所欠租金及房屋占有使用费。2019年12月31日，在原告无数次催促下，被告才腾退房屋，后又经原告多次催告被告仅支付5万元。2020年10月26日，双方达成还款协议，约定被告于2020年12月20日支付剩余90387.1元，后被告又再次违约。协商失败后，原告为了维护自身合法权益，故向岳麓区法院申请支付令。原告以为被告支付令异议的理由为原告应当退还其交给长沙国资公司的1万元保证金的抗辩理由不成立。第一，根据被告与长沙中意电器集团公司和长沙市企业国有资产经营有限公司签订的《房屋租赁合同》可知，被告在合同解除时无其他违约行为，才会退还保证金，但被告从2018年7月份开始拖欠租金且经多次催告拒不履行合同义务，按约保证金无需退还；第二，原、被告于2020年10月26日签订的还款协议作为双方债权债务的结算协议可知，双方已经达成一致意见，截至2020年10月26日被告尚欠原告90387.1元。被告屡次违约的行为已经严重侵害到原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。

被告新顺昌公司辩称：一、本公司认为不管涉案房产是长沙市企业国有资产经营有限公司所有，还是原告所有，应交的房租本公司愿意承担。二、租房的来由：本公司于2009年4月3日与原场地所有者长沙中意电器集团公司签订了《房屋租赁合同》，依合同约定，本公司向长沙中意电器集团公司交付保证金人民币10000元。后场地所有权发生变更，2011年1月4日，长沙市企业国有资产经营有限公司和长沙中意电器集团公司的破产管理人联合通知，让本公司从2011年1月1日起按照原租赁合同约定的租金标准和支付方式向长沙市企业国有资产经营有限公司缴纳房租，并于2011年1月1日与长沙市企业国有资产经营有限公司签订合同，合同明确本公司原向长沙中意电器集团公司已交纳的保证金由长沙中意电器集团公司移交给长沙市企业国有资产经营有限公司。后场地所有者又发生变更，由长沙市企业国有资产经营有限公司转交给原告，由于原告要求变更租金标准，本公司不同意，因此导致本公司与原告没有签订房屋租赁合同，也导致本公司的房租不知道该支付给谁而支付困难。后应原告要求，本公司已于2019年12月30日起停止租房。三、本公司认为，原告要与本公司补签相关租房协议，才符合相关法律，也才有本公司支付房租给原告的依据。四、本公司认为，原告应对本公司交给长沙市企业国有资产经营有限公司的保证金予以认可，否则，长沙市企业国有资产经营有限公司无权要求本公司交纳房租。五、原告践踏了本公司与原告所签的还款协议。第一，在本公司与原告签订房租协议之前，没有签订还款协议的法律依据。第二，原告在明知本公司交纳了保证金的情况下，故意隐瞒，造成后续还款困难。六、对于原告方认为本公司拒不履行还款义务，本公司不予认同。第一，本公司认为缺少向原告支付房租的相关法律文书。第二，本公司已于2020年8月13日向原告支付了人民币50000元，原告至今还未向本公司开具发票，造成本公司后续付款困难。第三，本公司的法人代表彭虎于2020年1月15日致电原告的经理王文明，要求原告尽快来本公司结清房租，并向其说明2020年因新冠疫情影响，企业经营困难，本公司收款难度大，目前已为原告准备了房屋租赁款，要求在2021年1月19日前来本公司办理，并签订房屋租赁款结清协议。第四，原告于2021年1月27日向岳麓法院提出了支付令申请，本公司在2021年2月10日提出了支付令异议书，在异议书中，本公司提出了欢迎原告到本公司协商还款事宜，岳麓法院于2021年2月10日裁定终结督促程序，支付令失效，认可了本公司的异议。以上四点说明，本公司对支付房租是持积极态度的，不存在拒不履行还款义务的情形。

经审理查明，2009年4月3日，长沙中意电器集团有限公司（出租方，甲方）与被告新顺昌公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于长沙市岳麓区××路××号面积约1000平方米的仓库用于水净化设备的存放和部分加工；房屋租金为每月8000元，每季度缴纳一次，先交后用，且每季度提前10天交清；交款时甲方向乙方开具收据。合同生效后，乙方进场前向甲方交纳一个季度的租金；乙方进场时向甲方交纳保证金10000元，合同解除时，乙方无其它违约行为，甲方如数退还保证金；若甲方房屋不遇政策性开发或拆迁，乙方按时交纳房租，可连续租用甲方场地；若甲方房屋遇政策性开发或拆迁，本协议无条件解除，但甲方需提前一个月通知乙方，退场时退还乙方保证金和剩余租金。上述合同签订后，被告向长沙中意电器集团有限公司交纳了保证金10000元。

2011年1月1日，长沙市企业国有资产经营有限公司（出租方，甲方）与被告新顺昌公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方与长沙中意电器集团公司于2009年4月3日签订《房屋租赁合同》，租赁长沙中意电器集团公司位于岳麓区××路××号冷柜厂内车间，使用面积约1000平方米。鉴于上述房屋已于2010年12月5日通过公开拍卖由甲方成功受让，根据中华人民共和国合同法相关规定，现就乙方继续承租甲方房屋相关事宜，达成一致并签订本合同，以便共同遵守：乙方与长沙中意电器集团公司于2009年4月3日签订的《房屋租赁合同》继续有效（除《房屋租赁合同》外，乙方与原承租人未签署其他协议，且不存在向甲方隐瞒），原合同约定的长沙中意实业发展有限公司的权利义务由甲方依法承继；自2011年1月1日起，乙方向甲方履行义务，包括但不限于按原房屋租赁合同约定的租金标准和支付方式支付至甲方指定账户。甲方财务部门确认收到乙方支付诉房租后，应在5日内向乙方提供发票；乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，乙方原向长沙中意电器集团公司已交纳的保证金由长沙中意电器集团公司移交给甲方，由甲方统一更换保证金凭据。租赁关系终止时，如不存在扣款事由，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。

2018年6月22日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权[2018]92号)，将包括涉案土地29259.71平米[权证号为长国用(2007)第044431号]及相对应的房屋资产10756.71平米和7处构筑物按现状无偿划转给原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司，与资产相关的债权债务一并划转。

2018年6月30日，长沙国资公司（甲方）与原告长沙国投公司（乙方）订立了《国有资产划转协议》，内容载明：被划转企业原长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂，位于长沙岳麓区××路××号，注册资本为人民币2221万元，2010年12月30日破产终结（详见市中院（2008）长中民破字第0528-10号《民事裁定书》），现工商登记状态为“注销”。本次划转标的为甲方在被划转企业中拥有的土地、房屋建筑物和构筑物，具体如下：（一）土地1宗：位于长沙市岳麓区××路××号的土地一宗，权证号为长国用（2007）第44431号，面积为29259.71平方米，使用权类型为工业划拨地。（二）房屋建筑物18项：甲方原拍卖受让被划转企业的11处有权证房屋，面积为7382.13平方米；甲方原拍卖受让被划转企业的5处无权证房屋，面积为3199.95平方米；未纳入拍卖范围但被划转企业已移交的2处无权证房屋，面积为174.63平方米。（三）构筑物7项：未纳入拍卖范围，但被划转企业已移交给甲方的7处构筑物。本协议签订生效后，甲方需在10个工作日内办理完成划转资产实物交付乙方的所有相关工作，包括但不限于甲方现有的资产清单、资产相关管理档案资料（如有租赁合同、权属证明书原件则一并提供）等，并办理完成资产实物交付乙方控制的相关手续。间时，甲方需协助乙方办理相关登记手续，以保证本次资产划转依法顺利进行。交付资产中存在租赁关系的在本协议签订生效后，租赁关系转移给乙方，即自本协议签订生效之日起租赁收入由乙方享有。

2019年5月28日，原告长沙国投公司向被告发出《通知》，内容载明：长沙新顺昌水净化设备有限公司：长沙市岳麓区××路××号地块及地上物业经市政府批准，已于2018年6月30日由长沙市国有资产经营集团有限公司（下称“国资公司”）划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司（下称“国投集团”）名下，国资公司、国投集团已于2018年7月4日向贵方联合发函告知上述事项。贵方前期与国资公司签订的房屋租赁合同已到期，而贵方仍继续使用该房屋，未向国投集团支付任何费用。根据有关法律规定，国投集团有权收回该房屋。经研究，国投集团近期将对该房屋进行清退处理，现通知如下：1.贵方自收到本通知书之日起至2019年6月20日前到我公司对接相关事宜。2.逾期未对接或无法达成一致，将视为贵方不再继续租赁该房屋，我司有权收回该房屋。

2019年7月18日，长沙国资公司与原告长沙国投公司共同作出《通知》，内容戴明：根据长沙市人民政府《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司（下称“国资集团”）和长沙市国有资本投资运营集团有限公司（下称“国投集团”）的批复》（长政函［2016］15号）及长沙市国资委《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权【2018】92号）文件要求，长沙市岳麓区××路××号地块及地上物业（下称“桐梓坡物业”）已于2018年6月30日由国资集团划转至国投集团。国资集团、国投集团已于2018年7月4日向贵方联合发函告知了上述事项。根据《合同法》有关法律规定，国投集团有权收回该房屋。现国资集团、国投集团再次函告如下：1.截至本通知发出之日，贵方仍持续使用国投集团名下物业，但未与国投集团书面签订任何协议，亦未向国投集团支付任何费用。请贵方自收到本通知书之日起五个工作日内前往国投集团对接房屋租赁的相关事宜。若贵方逾期未对接或未与国投集团就房屋租赁事宜达成一致的，国投集团将依法收回该房屋，并按照市场价格依法向贵方收取房屋占用费。2.国投集团自2019年7月1日起对出入桐梓坡物业的车辆收取停车费用（具体收费标准详见该物业院内设置的停车费告知牌），请贵方遵守相关规定按时支付停车费用。

原告长沙国投公司受让涉案租赁合同权利义务后，原、被告未再签订新的租赁合同，被告亦未再履行租金支付义务。2020年10月27日，原告长沙国投公司（甲方）与被告新顺昌公司签订《还款协议》一份，内容载明：甲乙双方基于平等协商就乙方租赁及占有使用甲方桐梓坡路178号部份车间、房屋及土地有关事宜达成如下一致协议：一、双方确认乙方已经在2019年12月31日腾空所占有使用的房屋，故乙方尚欠甲方租金及房屋占有使用费共计90387.1元；二、乙方同意于2020年12月20日全部支付完毕。2020年12月30日，被告从涉案租赁场地搬离。后被告未按上述协议履行付款义务，经原告多次催讨未果，遂酿成本案诉讼。

上述事实，有当事人当庭陈述，原告长沙国投公司提交并经庭审质证的《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》、《国有资产划转协议》、告知函、通知、公证书、被告与长沙中意电器集团有限公司签订的《房屋租赁合同》、被告与长沙国资公司签订的《房屋租赁合同》、原被告签订的《还款协议》，被告新顺昌公司提交并经庭审质证的被告与长沙中意电器集团有限公司签订的《房屋租赁合同》、被告与长沙国资公司签订的《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原告长沙国投公司与被告新顺昌公司签订的《还款协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。虽然原告长沙国投公司与被告新顺昌公司之间就涉案租赁物未直接签订相应的租赁合同，但原告长沙国投公司已通过长国资产权〔2018〕92号《长沙市国资委关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》以及原告与长沙国资公司签订的《国有资产划转协议》取得了对案涉租赁物进行处分、收益的权利，因此，对被告使用涉案租赁物期间欠付的租金及房屋占有使用费90387.1元，原告有权要求被告予以支付。对被告支付的10000元租赁保证应否退还的问题，本案中，原告通过无偿划转的方式一并取得了长沙国资公司与被告签订的涉案《房屋租赁合同》的权利及义务，因此，对被告缴纳的10000元履约保证金，双方亦应依据上述租赁合同之约定处理，根据上述《房屋租赁合同》第三条之约定：“租赁关系终止时，如不存在扣款事由，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。”现双方租赁关系已经终止，原告并未提供相应的证据证明存在需要扣款的事由，因此，对被告缴纳的10000元租赁保证金，原告理应予以退还，但该款项可用于抵扣被告欠付的租金及房屋占用费，扣除该保证金后，被告还应支付原告租金及房屋占用费80387.1元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、限被告长沙新顺昌水净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付租金及房屋占用费80387.1元；

二、驳回原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取1030元，由原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司负担130元，被告长沙新顺昌水净化设备有限公司负担900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　卿斌

二〇二一年六月三日

法官助理罗翠玲

书记员杨婷婷

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。