浙江湖州市新华书店有限公司与湖州悦文置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

浙江省湖州市吴兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0502民初6946号

原告（反诉被告）：浙江湖州市新华书店有限公司。住所地：湖州市外庄路**号。

法定代表人：臧建强，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：宋世红，浙江东唐人律师事务所律师。

被告（反诉原告）：湖州悦文置业有限公司。住所地：湖州市陵阳路****号。

法定代表人：吴新明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：洪爱国，上海同盛达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张建芳，上海融宁律师事务所律师。

原告浙江湖州市新华书店有限公司与被告湖州悦文置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理。被告于2018年11月8日向本院提起反诉，本院经审查，依法受理被告提起的反诉，并予以合并审理。本案依法由审判员黄剑适用简易程序于2018年12月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的法定代表人臧建强以及委托代理人宋世红，被告（反诉原告）的委托代理人洪爱国、张建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）起诉称：2010年2月5日，原告为订购被告建设开发的悦文铂宫文华大厦项目房屋，向被告支付购房定金1000万元。2011年12月28日，原、被告就原告购买悦文铂宫文华大厦108室、201室、301室、401室房屋签订《商品房预定合同》。同日，双方又签订《商品房预定合同承诺协议书》，合同和协议就签订《商品房买卖合同》的时间及分期付款等事项作了约定。根据约定，原告应于2012年1月9日向被告支付购房定金1374万元，于2012年1月10日向被告支付购房定金2000万元。2012年9月29日，原、被告就原告购买被告建设开发的悦文铂宫文华大厦项目的房屋签订《商品房买卖合同》（2012年10月9日在湖州市住房和城乡建设局备案），合同约定：原告购房总面积为13290.63平方米，总房价款为48608420元；被告应当于2013年1月30日前将原告购买的房屋交付原告使用；被告逾期交房60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；合同还就其他事宜作了约定。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同的补充协议》，该协议就购房款的支付时间、金额、支付方法等作了约定。2012年10月11日，被告向原告出具承诺书，确认己全额收到原告应支付的房价款4374万元。然而，被告却未能按《商品房买卖合同》的约定，于2013年1月30日前向原告交付房屋，直至今日，被告仍未向原告交付房屋。期间，原告为主张权利，分别于2014年8月11日、2016年1月25日、2016年11月22日、2017年12月21日，向被告发出《关于逾期交房联系函》，要求被告按《商品房买卖合同》第十条的规定，承担违约责任。但被告至今也未承担其相应的违约责任。2016年9月，原告要求被告负责办理原告所购房屋的预告登记，但因被告开发建设的土地被法院冻结，故原告所购房屋的预告登记至今无法办理。为维护原告的合法权益，特请求法院判令：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告继续履行《商品房买卖合同》规定的交房义务，负责办理原告购买的房屋的房产预告登记，并向原告交付原告购买的房屋；3、被告向原告支付逾期交房违约金44330490元（暂计算至2018年8月20日），2018年8月21日起至实际交房之日期间的逾期交房违约金仍按《商品房买卖合同》约定计算；4、被告承担本案的诉讼费用。

被告（反诉原告）在庭审中答辩称：一、对原告陈述的事实基本无异议。因涉案项目建设方停工等违约行为，致使被告未能按期交房，现按期交房客观不能。截止目前，被告与建设方的案件尚在审理中。为平衡双方利益，减轻各方损失，应当解除原、被告之间的合同，被告不同意原告继续履行合同并交付房屋的诉讼请求。二、原告主张的违约金部分已过诉讼时效。自原告起诉日往前三年期间的违约金尚在诉讼时效期间，其余部分已过诉讼时效，请求法院予以驳回。另双方约定的违约金标准过高，被告与其他购房者约定的违约金标准为日万分之一，请求法院予以调整。三、因承建方浙江湖州市建工集团有限公司的原因，自2013年起，涉案工程多次被湖州市相关行政部门责令暂停施工，至今未恢复施工，导致被告无法向购房者按期交房。就承建方的违约行为，被告已向法院提起诉讼，案件尚在审理过程中。涉案项目工程复工及完工的时间存在极大不确定性，原、被告之间的商品房买卖合同已经无法继续履行，亦已无法实现双方签订合同的目的，符合合同法规定的情事变更情形，应当解除双方之间的合同。故反诉请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，由反诉被告协助反诉原告向房管部门办理撤销房屋备案登记手续；2、反诉费用由反诉被告承担。

针对反诉原告的反诉请求，反诉被告发表如下答辩意见：反诉原告主张解除合同，不符合双方约定的解除条件。案外人施工违约，反诉原告作为合同相对方可以向其主张违约责任，并非解除本案原、被告之间合同的理由。涉案项目现在尚未撤销，仅仅是暂时不能复工，无法确定完工的时间，双方之间的合同目的客观尚能实现，不存在反诉所称无法实现的情形。承建方违约不属于情事变更的情形，故反诉原告以情事变更为由请求解除双方合同不成立，故请求驳回反诉原告的反诉请求。

原告（反诉）为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据：

1、支付凭证和收款凭证，证明原告于2010年2月5日以转账方式向被告支付购房定金1000万元；

2、商品房预定合同，证明原告认购被告开发建设的悦文铂宫108、201、301、401室商品房，共计13290.63平方米，总房款48608650元；

3、承诺协议书，双方签订合同约定总价及面积，并约定付款方式为2011年12月31日前支付1000万元，2012年6月30日前支付3374万元，产权证办理支付4868650元；

4、转账凭证及收款收据一组，证明原告分别于2012年1月9日、1月10日支付定金1374万元及2000万元，被告确认已收款；

5、商品房预定合同，证明双方约定购买房产的面积、总价及付款方式、交房时间、违约责任以及预告登记相关事项等；

6、补充协议，被告确认双方签订商品房买卖合同以及原告已支付定金4374万元，另确认购房款支付期限等；

7、承诺书，证明被告确认因其自身原因导致原告已付购房款4374万元未能划入监管账户，产生的后果由被告承担；

8、逾期交房联系函一组，证明原告分别于2014年8月11日、2016年1月25日、2016年11月22日、2017年12月21日向被告发送函件，向其主张逾期交房违约金，并敦促其尽快交房、办理商品房预告登记等；

9、湖州市不动产登记服务中心出具的证明，证明原告所有的涉案房屋地块已于2015年1月被吴兴区法院法院查封，不能办理预购商品房预告登记。

反诉原告为支持其反诉诉讼请求，向本院提交并在庭审中出具了如下证据：

1、悦文综合用房工程总施工进度表，证明按照反诉原告与案外人浙江湖州市建工集团有限公司签订的建设工程施工合同及施工总进度表的约定，原本可以如期交房，但由于案外人违约，导致该项目一直停工，致使本案无法按期交房；

2、行政处罚告知书以及行政处罚决定书、建设工程暂停施工令，证明施工过程中，因施工总包单位的原因多次被建设行政部分门及湖州安监部门责令暂停施工，且施工总承包方未能按要求进行整改致使停工状态延续至今，造成涉案工程严重延期及违约；

3、上诉状、民事裁定书、民事起诉状及传票，证明就案外人的违约金行为，被告已经诉至法院，目前案件处于发回重审的阶段，本案所涉房屋的交付期限已遥遥无期，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行，无法实现合同目的，继续履行对被告显示公平，为减少双方损失，应当解除合同；

4、商品房买卖合同，证明被告与其他业主签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约金计算标准为万分之一每日，原、被告之间的标准过高，已超出了原告的实际损失，请求法院予以调整。

以上证据1-3均为复印件。

本院经审理，认定事实如下：2011年12月28日，原告（反诉被告）浙江湖州新华书店有限公司与被告（反诉原告）湖州悦文置业有限公司签订商品房预定合同以及商品房预定合同承诺协议书各一份，双方约定：原告订购被告开发的悦文铂宫（文华大厦）108、201、301、401室合计13290.63平方米房产，合计总价款48608650元，定于2012年6月30日前签订商品房买卖合同；付款方式为：2011年12月31日前支付1000万元（定金），2012年6月30日支付3374万元，2013年4月10日前卖方为买方办理好相关产权证后，买方支付486.865万元。定金1000万元在双方签订商品房买卖合同后抵作购房款。2012年9月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，上述两份合同将总价款变更为48608420元，定于商品房买卖合同签订后三天内支付2431万元，2012年11月30日前支付1000万元，2013年1月30日前支付943万元，余款定于交房及产权手续办理后付清。双方另确认，卖方已收到买方购房定金4374万元（分别于2010年2月5日、2012年1月9日、2012年1月10日，支付购房定金1000万元、1374万元、2000万元），该部分款项由卖方退还给买方，由买方按照上述付款期限约定另行支付购房款。商品房买卖合同同时约定，交房时间为2013年1月30日前。对于卖方逾期交房的违约责任，双方约定如下：如卖方逾期交房不超过60日，自约定交房日次日起按照万分之五每日的标准计算至交房日止的违约金。如逾期超过60日的，买方有权解除合同，合同解除的，出卖人应自合同解除日起30天退还购房款，并按累计已付购房款的100%支付违约金；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日次日起至实际交房日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。上述商品房买卖合同，于2012年10月9日在湖州市住房和城乡建设局备案。2012年10月11日，被告向原告出具承诺书一份，确认原告已经支付的4374万元定金转为购房款，因被告自身原因暂缓将购房款划入监管账户。合同签订后，被告未能在合同约定的时间按期交房，原告于2014年8月12日、2016年月25日、2017年12月22日等多次致函被告，敦促其抓紧施工、尽快交房并落实违约责任。

另查明：涉案悦文铂宫小区的承建方为浙江湖州市建工集团有限公司。2017年6月1日，被告就涉案工程对承建方浙江湖州市建工集团有限公司提起建设工程施工合同纠纷诉讼；该案经本院审理后，本院作出（2017）浙0502民初3209号民事判决书；后经湖州市中级人民法院二审，于2018年2月28日作出（2017）浙05民终1360号民事裁定书，就该案发回本院重审。本院立案受理并继续审理上述建设工程施工合同纠纷。

上述事实，由双方提交的商品房预定合同、承诺协议书、商品房买卖合同及补充协议、承诺书、逾期交房联系函、湖州市中级人民法院（2017）浙05民终1360号民事裁定书等证据予以证实，本院对其证明力予以确认。

本院认为：原告（反诉被告）浙江湖州市新华书店有限公司与被告（反诉原告）湖州悦文置业有限公司之间的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告诉请确认双方之间商品房买卖合同有效，本院予以支持。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，但被告未能按照合同约定的期限如期交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。按照双方合同的约定，卖方逾期交房超过60天的，买方具有选择权，即可以要求买方继续履行合同并支付逾期交房违约金，也可以要求解除合同并承担违约金。现原告诉请被告继续履行合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告反诉主张因承建方原因致使涉案项目停工、诉讼等原因致使被告无法向原告按期交房，且后续交房时间无法确定，致使双方之间的合同目的不能实现，系情事变更，故请求解除双方之间的合同。本院认为，情事变更系指合同成立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。现反诉原告主张的第三方违约行为具有可预见性，且双方之间的商品房买卖合同具有继续履行的可行性，即不符合情事变更的构成要件。故反诉原告主张双方之间存在情事变更的情形，并以此为由要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金，就计算标准，本院认为该违约金条款系双方当事人的真实意思表示，应当遵循双方意思自治的原则；被告方亦未举证证实合同约定违约金存在过分高于损失的情形，故对合同约定的计算标准，本院予以支持。就违约金的诉讼时效，原告自2014年起多次向被告发函要求继续履行并承担违约责任，发生诉讼时效的中断，被告抗辩原告主张的违约金已过诉讼时效，本院不予采信。故对原告主张自交房日次日（2013年1月31日）起以已付房款为基数、按每日万分之五的标准计算至实际交房日的违约金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）浙江湖州市新华书店有限公司与被告（反诉原告）湖州悦文置业有限公司于2012年9月29日签订的商品房买卖合同有效；

二、被告（反诉原告）湖州悦文置业有限公司应继续履行上述商品房买卖合同，为原告办理悦文铂宫文华大厦108室、201室、301室、401室房屋的预告登记手续并交付上述房屋；

三、被告（反诉原告）湖州悦文置业有限公司应以4374万元为基数、按照日利率万分之五计算支付原告（反诉被告）浙江湖州市新华书店有限公司自2013年1月31日起至实际交房日止的违约金（暂计算至2018年8月20日为44330490元）；

四、驳回反诉原告湖州悦文置业有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费486800元，减半收取243400元，财产保全费5000元，合计本诉诉讼费248400元，由被告湖州悦文置业有限公司负担；反诉受理费243400元，由反诉原告湖州悦文置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

审判员　黄　剑

二〇一九年一月十六日

书记员　钱涧英

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