湖州悦文置业有限公司、浙江湖州市新华书店有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙05民再24号

再审申请人（原审被告、反诉原告）：湖州悦文置业有限公司，住所地湖州市陵阳路1515号。统一社会信用代码：913305006784387860。

法定代表人：吴新明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***轩，浙江泽大律师事务所律师。

被申请人（原审原告、反诉被告）：浙江湖州市新华书店有限公司，住所地湖州市外庄路58号。统一社会信用代码：91330501147031709D。

法定代表人：朱岩，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：宋世红，浙江东唐人律师事务所律师。

再审申请人湖州悦文置业有限公司（以下简称悦文置业公司）因与被申请人浙江湖州市新华书店有限公司（以下简称湖州新华书店）商品房销售合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初6946号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月19日作出（2019）浙05民申49号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年1月3日公开开庭审理了本案。再审申请人悦文置业公司的委托诉讼代理人陈旭初，被申请人湖州新华书店的委托诉讼代理人宋世红到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解，本院依法办理了审限变更手续。本案现已审理终结。

悦文置业公司申请再审称，一、根据《合同法》及其司法解释之规定，违约金不应超过实际损失的30%，湖州新华书店在一审中并未举证证明其实际损失，一审法院未要求湖州新华书店说明按每日万分之五的标准计算违约金的合理性，而僵硬适用该违约条款，显然不当。湖州新华书店未举证证明其因悦文置业公司延期交付房屋造成的实际损失，损失应当参照银行同期贷款利率计算，并在不超过利息金额30%的范围内要求悦文置业公司支付违约金。本案双方签订的《商品房买卖合同》中约定违约金按每日万分之五计算，过分高于实际损失，原审法院未采纳悦文置业公司的意见对违约金进行调整，直接适用合同违约条款作出判决，违背了公平原则。此外，由于案涉房屋尚未完成施工，违约期间的计算，应当扣除根据政府及监管部门要求案涉工程停工的时段以及因自然灾害等不可抗力致使案涉工程停工的时段。二、案涉悦文铂宫小区的建设工程无限期停工是由多方因素引起，在双方订立《商品房买卖合同》时不具有可预见性，属于情势变更，结合本案实际情况应当解除合同，原审法院判决继续履行合同属于适用法律不当，且对悦文置业公司极其不公。即便认为不存在情势变更，悦文置业公司因继续履行合同所需的财力、物力远远超过双方基于合同履行所能获得的利益，根据《合同法》第一百一十条的规定，应当允许悦文置业公司解除合同，用赔偿损失代替继续履行，悦文置业公司愿意向湖州新华书店退还购房款，并以已付购房款为基数在银行同期贷款利率的1.3倍范围内支付违约金。综上，认为原审判决认定事实不清，适用法律与案件性质明显不符，导致所确定的民事责任明显违背案件事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求：1.撤销湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初6946号民事判决，改判驳回湖州新华书店的全部诉讼请求，支持悦文置业公司的全部反诉请求；2.判令湖州新华书店承担本案原审诉讼费用。在再审庭审中，悦文置业公司要求撤回对原审反诉部分的再审请求，并提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十七条规定，逾期交房的违约金或者损失赔偿，参照同地段同类房屋的租金标准确定，悦文置业公司委托湖州冠民资产评估事务所进行了评估，评估报告显示截至2019年8月30日湖州新华书店因延期交房造成的损失为19664037元，结合案涉工程因自然灾害原因致使停工的时间为170天，因政府或监管部门要求致使停工的时间为633天，合计停工时间为803天，应当在违约金计算期限中予以扣除，悦文置业公司应当支付的违约金为12953360.54元，据此变更再审请求为：1.撤销湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初6946号民事判决第三项，改判悦文置业公司向湖州新华书店支付违约金12953360.54元（暂计算至2019年8月30日），此后违约金以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算；2.判令湖州新华书店承担本案原审本诉的部分诉讼费、再审诉讼费，悦文置业公司承担原审本诉的部分诉讼费、反诉诉讼费。

湖州新华书店辩称，本案是因悦文置业公司申请再审时的请求而裁定再审的，悦文置业公司在再审审理阶段无权变更再审请求。一、悦文置业公司提出的再审请求，不应予以支持。理由是：1.依据双方签订的合同，悦文置业公司无权解除合同；2.悦文置业公司与案外人的违约纠纷，并非是解除合同的理由和条件；3.案涉房屋建设项目不可能撤销，双方签订的合同具有继续履行的可行性；4.双方均可实现合同目的；5.本案不存在法定解除的情形；6.悦文置业公司提出解除合同的理由，不属于法律规定的情势变更情形。二、悦文置业公司申请再审提出，根据《合同法》第一百一十条的规定，应当允许悦文置业公司解除合同。首先，悦文置业公司在原审中未提出根据《合同法》第一百一十条规定解除合同的主张，不应对该主张进行再审。其次，悦文置业公司开发的“悦文铂宫”项目虽至今未能交付，但就该项目政府和悦文置业公司均不可能撤销，双方签订的《商品房买卖合同》具有继续履行的可行性。三、关于合同约定的违约金是否应调整。1.双方在合同中约定，逾期交房按已付房款每日万分之五支付违约金，系双方真实意思表示，本案理应遵循双方意思自治。双方约定的违约金，在法律规定违约金计算的范围之内，且悦文置业公司在原审时并未就其提出的违约金过高的主张提供证据，理应承担举证不能的后果。2.悦文置业公司至今未交付房屋，且交付房屋的时间目前仍无法确定，违约仍在继续，湖州新华书店的损失也在进一步扩大，在此种情况下，即就有关违约金的调整作出裁决，显然是背离客观事实，有违公正。3.湖州新华书店购置营业用房，是为了调整、整合经营布局用于经营，准备在交房后，将原在观凤大厦经营的图书超市整体搬迁至新购的营业房；将在外庄路58号至104号办公及经营区域也搬迁至新购的营业房；同时，将观凤大厦一楼、二楼腾空的房屋和外庄路58号至104号的自有房屋及新购营业用房部分场地用于对外租赁，以使国有资产的保值和不断增值。4.因悦文置业公司违约，未能交付营业用房，使湖州新华书店无法实施经营战略布局，造成巨大租金利益损失。自2013年2月1日起至2019年11月底计2493天，自有的观凤大厦一楼营业场地自用面积为761.76平方米用于出租，按出租单价每平方每天22.11元计算，租金收益损失4198.84万元；自有的观凤大厦二楼营业场地自用面积为3503.26平方米用于出租，按出租单价每平方每天4.94元计算，租金收益损失4314.41万元；自有的外庄路58号至104号房屋面积为2741.52平方米用于出租，按出租单价每平方每天1.48元计算，租金收益损失1011.52万元；向悦文置业公司购买的13000余平方米的经营房屋，将其中约6000平方米经营用房用于对外招租，按出租单价每天每平方1.8元计算，租金收益损失2692.44万元，共计损失12217.21万元，在该损失还未包括租金收取产生的利息损失，因逾期交房而产生的装修费用上涨的损失及融资成本等损失。因此，悦文置业公司的逾期交房已造成湖州新华书店的实际经济损失远远高于双方约定的违约金，本案不存在违约金过高的情形，悦文置业公司提出调低违约金的意见显然于法于情于理相悖，不应予以支持。四、悦文置业公司在再审中提供的证据，涉及因政府或监管部门要求和因自然灾害致使案涉工程停工的依据，在原审审理前已经形成的，部分证据在原审中也已提供，并非是新的证据；涉及房屋租金损失的评估报告，系悦文置业公司单方委托所作的评估，悦文置业公司如要证明双方违约金约定过高，理应在原审期间就应当向法院提出鉴定申请，委托有资质的评估机构进行评估，但悦文置业公司却予以放弃，故该评估报告也并非是新的证据。因悦文置业公司至今无法确定交房的时间，以该评估报告作为对湖州新华书店目前及以后所遭受的损失作出评判，显然缺乏客观真实性和公正性，使国有资产遭受严重的损失。五、关于实际损失的确定。《商品房买卖合同司法解释》第十七条虽规定逾期交房的违约金和损失赔偿，可以参照同地段同类房屋租金确定，但不是必须或者应当参照。在本案中，逾期交房造成的损失，不仅包括涉案房产的租金，还包括湖州新华书店观凤大厦一楼和二楼及外庄路58号至104号房产的租金收益，逾期交房造成的装修费用上涨、融资成本等损失。悦文置业公司以其单方委托评估作出的评估报告来确定湖州新华书店的实际损失，显然有失公允。综上，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。悦文置业公司申请再审的理由和请求不能成立，请求驳回悦文置业公司的再审请求。

湖州新华书店向原审法院起诉请求：1、确认湖州新华书店与悦文置业公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、悦文置业公司继续履行《商品房买卖合同》规定的交房义务，负责办理湖州新华书店购买的房屋的房产预告登记，并向湖州新华书店交付其购买的房屋；3、悦文置业公司向湖州新华书店支付逾期交房违约金44330490元（暂计算至2018年8月20日），2018年8月21日起至实际交房之日期间的逾期交房违约金仍按《商品房买卖合同》约定计算；4、悦文置业公司承担本案诉讼费用。

悦文置业公司向原审法院提出反诉请求：1、解除悦文置业公司与湖州新华书店签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，由湖州新华书店协助悦文置业公司向房管部门办理撤销房屋备案登记手续；2、反诉费用由湖州新华书店承担。

原审法院认定事实：2011年12月28日，湖州新华书店与悦文置业公司签订商品房预定合同以及商品房预定合同承诺协议书各一份，双方约定：湖州新华书店订购悦文置业公司开发的悦文铂宫（文华大厦）某某室合计13290.63平方米房产，合计总价款48608650元，定于2012年6月30日前签订商品房买卖合同；付款方式为：2011年12月31日前支付1000万元（定金），2012年6月30日支付3374万元，2013年4月10日前卖方为买方办理好相关产权证后，买方支付486.865万元。定金1000万元在双方签订商品房买卖合同后抵作购房款。2012年9月29日，湖州新华书店与悦文置业公司签订商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，上述两份合同将总价款变更为48608420元，定于商品房买卖合同签订后三天内支付2431万元，2012年11月30日前支付1000万元，2013年1月30日前支付943万元，余款定于交房及产权手续办理后付清。双方另确认，卖方已收到买方购房定金4374万元（分别于2010年2月5日、2012年1月9日、2012年1月10日，支付购房定金1000万元、1374万元、2000万元），该部分款项由卖方退还给买方，由买方按照上述付款期限约定另行支付购房款。商品房买卖合同同时约定，交房时间为2013年1月30日前。对于卖方逾期交房的违约责任，双方约定如下：如卖方逾期交房不超过60日，自约定交房日次日起按照万分之五每日的标准计算至交房日止的违约金。如逾期超过60日的，买方有权解除合同，合同解除的，出卖人应自合同解除日起30天退还购房款，并按累计已付购房款的100%支付违约金；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日次日起至实际交房日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。上述商品房买卖合同，于2012年10月9日在湖州市住房和城乡建设局备案。2012年10月11日，悦文置业公司向湖州新华书店出具承诺书一份，确认湖州新华书店已经支付的4374万元定金转为购房款，因悦文置业公司自身原因暂缓将购房款划入监管账户。合同签订后，悦文置业公司未能在合同约定的时间按期交房，湖州新华书店于2014年8月12日、2016年1月25日、2017年12月22日等多次致函悦文置业公司，敦促其抓紧施工、尽快交房并落实违约责任。涉案悦文铂宫小区的承建方为浙江湖州市建工集团有限公司。2017年6月1日，悦文置业公司就涉案工程对承建方浙江湖州市建工集团有限公司提起建设工程施工合同纠纷诉讼；该案经原审法院审理后，作出（2017）浙0502民初3209号民事判决；后经湖州市中级人民法院二审，于2018年2月28日作出（2017）浙05民终1360号民事裁定，就该案发回原审法院重审。原审法院立案受理并继续审理上述建设工程施工合同纠纷案。

原审法院认为：湖州新华书店与悦文置业公司之间的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。湖州新华书店诉请确认双方之间商品房买卖合同有效，予以支持。合同签订后，湖州新华书店依约向悦文置业公司支付购房款，但悦文置业公司未能按照合同约定的期限如期交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。按照双方合同的约定，卖方逾期交房超过60天的，买方具有选择权，即可以要求买方继续履行合同并支付逾期交房违约金，也可以要求解除合同并承担违约金。现湖州新华书店诉请悦文置业公司继续履行合同，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。悦文置业公司反诉主张因承建方原因致使涉案项目停工、诉讼等原因致使悦文置业公司无法向湖州新华书店按期交房，且后续交房时间无法确定，致双方之间的合同目的不能实现，系情事变更，故请求解除双方之间的合同。原审法院认为，情事变更系指合同成立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。现悦文置业公司反诉主张的第三方违约行为具有可预见性，且双方之间的商品房买卖合同具有继续履行的可行性，即不符合情事变更的构成要件。故悦文置业公司反诉主张双方之间存在情事变更的情形，并以此为由要求解除合同的诉讼请求，不予支持。对于湖州新华书店主张的违约金，就计算标准，原审法院认为该违约金条款系双方当事人的真实意思表示，应当遵循双方意思自治的原则；悦文置业公司亦未举证证实合同约定违约金存在过分高于损失的情形，故对合同约定的计算标准，予以支持。就违约金的诉讼时效，湖州新华书店自2014年起多次向悦文置业公司发函要求继续履行并承担违约责任，发生诉讼时效中断，悦文置业公司抗辩湖州新华书店主张的违约金已过诉讼时效，不予采信。故对湖州新华书店主张自交房日次日（2013年1月31日）起以已付房款为基数，按每日万分之五的标准计算至实际交房日的违约金，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，判决：一、湖州新华书店与悦文置业公司于2012年9月29日签订的商品房买卖合同有效；二、悦文置业公司应继续履行上述商品房买卖合同，为湖州新华书店办理悦文铂宫文华大厦某某室房屋的预告登记手续并交付上述房屋；三、悦文置业公司应以4374万元为基数，按照日利率万分之五计算支付湖州新华书店自2013年1月31日起至实际交房日止的违约金（暂计算至2018年8月20日为44330490元）；四、驳回悦文置业公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费486800元，减半收取243400元，财产保全费5000元，合计248400元，由悦文置业公司负担；反诉受理费243400元，由悦文置业公司负担。

在本案再审中，再审申请人悦文置业公司提交了如下证据：第一组证据，因政府或监管部门要求致使案涉工程停工的依据，涉及停工时间为633天，1.《湖州市住房和城乡建设局关于进一步加强建筑工地节后复工安全生产工作的紧急通知》，以证明湖州市住房和城乡建设局于2012年2月19日发布通知要求在建工程停止施工，此次停工时间为50天；2.湖建安停[2013]10号建设工程暂停施工令，3.建设工程复工通知书，以证明湖州市建筑工程安全监督站于2013年10月26日发出通知要求案涉工程于2013年10月26日起停工，后于2014年11月4日复工；4.湖建安停[2016]002号建设工程暂停施工令，以证明湖州市建筑工程安全监督站于2016年1月18日发出通知要求案涉工程于2016年1月18日起停工，后于2016年7月31日复工；5.2011年度至2019年度《关于加强高考中考期间市区环境噪声监督管理的通告》，以证明根据市政府要求，案涉工程在每年高考中考期间必须停工，2011年至2019年合计停工42天；6.2015年度《关于印发〈第二届世界互联网大会期间湖州市施工现场扬尘管理工作方案〉的通知》，以证明湖州市住房和城乡建设局于2015年12月1日发布通知要求在建工程立即停止施工，此次停工12天；7.《浙江省住房和城乡建设厅关于〈G20峰会建设系统环境质量保障工作方案〉的通知》，以证明浙江省住房和城乡建设厅于2016年5月11日发布通知要求在建工程于2016年8月26日至9月6日停工共计12天。第二组证据，因自然灾害致使案涉工程停工的依据，8.2013年度至2019年度湖州市重大气象灾害新闻报道，9.气象资料证明及附表，以证明案涉工程因自然灾害原因致使必须停工170天的事实；第三证据，湖州冠民资产评估事务所出具的资产评估报告，以证明截至2019年8月30日，湖州新华书店向悦文置业公司购买的房屋因延期交房造成的损失，按照同地段同类房屋的租金标准计算为19964037元，原审法院按照合同约定判决支付的违约金明显过高。对上述证据，被申请人湖州新华书店经质证认为：第一组和第二组证据是关于停工的依据，分为两个时间段，一是2012年6月17日之前，二是2013年10月7日之后。因本案双方签订《商品房买卖合同》的时间是2012年9月29日，2012年6月17日之前的停工依据发生在双方签订合同之前，与本案缺乏关联性。因双方约定的交房时间为2013年1月30日，2013年10月7日之后的停工依据发生在约定的交房时间之后，是因悦文置业公司违约所致，产生的不良后果应由悦文置业公司自行承担，与本案没有关联。第三组是关于同地段房屋租金的评估报告，系悦文置业公司单方委托，湖州新华书店不予认可，况且，本案所涉房屋是营业用房，而评估报告中参考的是周边办公楼的租金，两者的价格存在较大差异；租金损失中未包含运营费用；本案所涉房屋目前仍无法确定交房时间，违约在继续，最终损失无法确定，故评估报告缺乏客观性、真实性和公正性。

被申请人湖州新华书店在再审中提交如下证据：第一证据，关于购买营业用房的请示报告、关于同意购买营业用房的批复、关于增购营业用房的请示、关于同意增购营业用房面积的批复、关于“湖州书城”项目事项的情况汇报，以证明湖州新华书店向悦文置业公司购买营业用房是为了调整、整合以往的经营布局，扩大经营面积，不断提高经济的可持续发展，使自己原有的房产产生更大的经济效益，使国有资产保值和增值；第二组证据，房产证3份，以证明湖州新华书店拥有湖州观凤大厦一楼营业用房建筑面积为854.82平方米，观凤大厦二楼营业用房建筑面积为3502.26平方米，湖州外庄路58-104号营业用房建筑面积为2741.52平方米的房屋所有权；第三组证据，湖州观凤商城发展有限公司的相关租赁合同及租金单价计算清单，以证明与湖州新华书店同处观凤大厦二楼的经营场地出租历年来的平均租金单价为每平方米每天4.94元；第四组证据，湖州新华书店的相关租赁合同，以证明湖州新华书店拥有的湖州观凤大厦一楼经营场地出租，历年来的平均租金单价为每平方米每天22.11元；第五组证据，房地产估价报告，以证明湖州新华书店拥有的湖州外庄路58号至104号营业用房用于出租，平均租金单价为每平方米每年540元，建筑面积为2741.52平方米，可得租金为每年1480420元。对上述证据，再审申请人悦文置业公司经质证认为：第一组证据，对真实性有异议，不能证明待证事实，但可以反映出本案所涉房屋不能竣工是因为客观原因和不可抗力的因素造成，而非悦文置业公司主观原因导致；第二证据，对真实性有异议，不能证明待证目的；第三组、第四组证据，不能证明合同已经真实履行，以及租金损失系本案所涉房屋不能交付所导致；第五组证据，与本案缺乏关联性。认为湖州新华书店举证证明的租金收益，并未实际发生，不属于直接经济损失，与本案没有关联。

本院经审查认为：对悦文置业公司提交的第一组证据中，涉及湖州市住房和城乡建设局于2012年2月19日发布的通知，是要求建筑企业落实安全生产工作的问题，不属于不可抗力因素，且因此引发的停工，在本案双方签订商品房买卖合同之前已经发生，应当视为双方在签订合同时已经考虑这一因素，不能作为双方签订合同之后延期交房的理由，不予认定；涉及2013年10月26日之后的停工依据，因发生在双方约定的交房时间之后，不能作为延期交房的理由，且湖州新华书店对此提出异议，不予认定。第二组证据，或不能认定为不可抗力因素，或发生在双方约定的交房时间之后，均不能作为延期交房的理由，不予认定。第三组证据，系悦文置业公司单方委托第三方进行评估形成的评估报告，湖州新华书店对评估的程序、内容和结论均提出异议，不予认定。对于被申请人湖州新华书店提交的五组证据，悦文置业公司提出异议，对租金收益的数额不能确定，不作为证据认定，但可以证明湖州新华书店因悦文置业公司延期交房确实存在预期利益即房屋租金收益的损失。

本院再审对原审法院查明的事实予以确认，再审另查明：本案双方在合同第九条中约定的交房时间为2013年1月30日，同时约定如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.因非出卖人的过错致县（市）级及县（市）级以上文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取行政措施，而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过6个月，并由出卖人出具相关证明文件。

本院再审认为，再审申请人悦文置业公司在再审中自愿放弃对原审反诉部分的再审请求，系依法行使其诉讼权利，未违反法律规定，依法予以准许。根据悦文置业公司申请再审的请求，结合湖州新华书店的答辩意见，本案双方争议的焦点在于：一是双方约定的违约金是否过高应予调整；二是悦文置业公司是否存在延期交房的合理事由。

关于双方约定的违约金是否过高应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在司法实践中，认定约定违约金是否过高，一般应当以上述法律规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方，应当对违约金是否过高承担举证责任。悦文置业公司在再审中主张本案双方约定的违约金过高，应当依据《商品房买卖司法解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋的租金标准确定损失赔偿额并调低违约金。对此，本院认为，首先，根据《商品房买卖司法解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本条是针对合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定，即适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”,而本案双方在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式,故不应适用该规定按同地段同类房屋的租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。其次,本案所涉建设工程项目尚未竣工，实际交房时间至今无法明确，守约方湖州新华书店因悦文置业公司的违约造成逾期交房的损失尚无法最终确定，况且，湖州新华书店在再审中提交的证据可以证明其损失除直接损失之外，还有预期租金收益等间接损失。悦文置业公司申请再审主张按同地段同类房屋的租金标准确定逾期交房的损失赔偿额，没有事实和法律依据。本案所涉的违约金条款,是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定,作为商业主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失，系双方当事人的真实意思表示，应当认定合法有效，对双方均具有法律约束力。悦文置业公司主张双方约定的违约金过高，但未能进行有效举证，应当承担举证不能的法律后果，故对合同双方约定的违约金计算方式，应予确认。悦文置业公司申请再审称双方约定的违约金过高，要求予以调低的理由不足，本院不予支持。

关于悦文置业公司是否存在延期交房的合理事由问题。根据双方的合同约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或者因非出卖人的过错致文物、环保等部门根据法律、法规的规定采取行政措施导致开发建设延长的，出卖人可以据实延期。但是，悦文置业公司并未举证证明在双方约定的交房时间之前发生了上述可以据实延期交房的情形，不能认定存在延期交房的合理事由，其就此提出的申请再审请求，理由不能成立。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。悦文置业公司要求再审改判的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

维持湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初6946号民事判决。

再审诉讼费198685元，由湖州悦文置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　龙

审判员　林型茂

审判员　杨　峰

二〇二〇年三月十九日

书记员　徐　星