浙江湖州市新华书店有限公司与***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2008）湖民一终字第211号

上诉人（原审被告）***。

委托代理人卢祖伟、沈学峰。

被上诉人（原审原告）浙江湖州市新华书店有限公司。

法定代表人臧建强。

委托代理人宋世红。

上诉人***与被上诉人浙江湖州市新华书店有限公司（以下简称新华书店）房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2008年1月28日作出（2008）湖吴民一初字第142号民事判决，***不服该判决，向本院提起上诉。本院于2008年4月14日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。现已审理终结。

原判认定，***与新华书店于2006年12月15日签订租房协议一份，约定新华书店将座落于湖州市青铜路132-134号营业房租赁给***使用，租期一年，即自2006年11月6日至2007年11月5日止，年租金为人民币36382元。协议还就其他事宜作了约定。签约后，新华书店按约向***交付了租赁房屋。因租赁期间***将承租房屋用于经营广和源面馆，该面馆产生的油烟、废气、噪声影响了周围居民的正常生活，新华书店根据所在社区居民的反映于2007年1月30日书面通知***至2007年11月5日租赁期满时退还租赁房屋，并要求其在剩余的10个月内搬迁店面。后***在租赁期满后未将承租房退还给新华书店而纠纷成讼。

原审认为，双方签订的租房协议是当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。造成本案纠纷的主要原因是被告***在租赁期满后未返还原告新华书店租赁房屋，故被告应承担违约责任。对原告诉请确认租房协议终止、收回租赁房屋及要求被告赔偿租房届满后继续占用租赁房的经济损失之主张，因符合双方的约定及法律规定，予以支持。被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自行放弃答辩和举证的权利，依法可作缺席判决。原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、准予原告新华书店与被告***签订的房屋租赁协议终止。二、被告***在判决生效之日起10日内返还原告新华书店所有的座落于湖州市青铜路132-134号店面。三、被告***应赔偿自2007年11月6日至实际返还原告租赁房屋之日止的经济损失（每月按人民币3335元计算）。案件受理费人民币150元，减半收取75元，由被告***负担。

***上诉称，根据与被上诉人的房屋租赁协议第四条“租赁期为一年，预租期为两年，租赁期满前一个月如需继续租赁该房屋，双方应再行协商”以及第五条有关优惠后的房屋年租金为人民币34728元的约定，上诉人在2007年11月5日第一租赁年期满后与被上诉人协商了续租事宜，并于同月7日支付了第二租赁年的房租人民币34728元，被上诉人在收到该租金后没有提出异议且没有拒绝，即表示同意上诉人续租该房屋一年。认为原判认定事实有误，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称，2007年11月5日租赁期满后未与上诉人进行过续租协商，上诉人所称不是事实；公司帐上确实收到过一笔34728元的银行进帐款，此系上诉人自己的行为，被上诉人一直表态是不同意续租的，且即使同意续租，也不可能以上诉人单方原先的租金来确定续租租金。请求驳回上诉，维持原判。

在二审调查中，上诉人***提交2007年11月7日以广和源面店房租为名向被上诉人开户银行帐上存入34728元的中国工商银行现金存款回单一份，被上诉人承认帐上存有该笔款项的事实，但对款项的性质提出异议。经审查，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，双方争议的焦点在于上诉人***在第一年的房屋租赁期满后要求续租是否有合同与法律的依据。经查，根据双方签订的租房协议书第四条“租期为一年，预约期为二年。租期时间为2006年11月6日至2007年11月5日，期满前一个月如乙方要求继续租赁该营业用房，双方再行协商。在同等条件下乙方有优先权，但乙方需提前一个月同甲方协商，否则作放弃处理。如果到期未办续租手续和不退房，甲方有权采取强行退房办法，对此乙方付全部责任”之约定，双方间明确租期为一年，乙方即上诉人***在租赁期满后并不当然续租权，仅有续租优先权。另根据该协议第五条“租金及付款时间：该营业用房租期内壹年的租金为叁万陆仟叁佰捌拾贰元整。协议签订时乙方一次性付款，优惠乙方房租壹仟陆佰伍拾肆元整，实收乙方租金叁万肆仟柒佰贰拾捌元整（已付押金1000元整）。如租期满后乙方要求续租，租金另行协商，协商不成，乙方租期到后无条件退房，如乙方违约，须承担甲方在本租房合同上范围内的经济损失”之约定，上诉人***在租赁期满后向被上诉人帐户上存入34728元的行为，与合同约定不相符，也未能提供其他证据证实系基于双方的其他约定，且在案证据表明，被上诉人在租期开始的二个月时即以书面通知形式表达在该租期期满后不再续签租房协议，在该年租期期满及***存款34728元后又以律师函的形式再次通知不再续约，并要求面馆搬迁及退房，故可认定该存款行为系***单方行为。根据有关法律规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，故该单方行为对被上诉人方不发生法律效力。上诉人***称已向被上诉人交付续租租金、被上诉人无异议且未拒绝系以行为表示同意上诉人续租的上诉意见，既无法律依据，又无合同约定，理由不能成立，不予支持，其请求撤销原判，依法改判，不予照准。上诉人***在租赁期满后未依约返还被上诉人新华书店租赁房屋，被上诉人诉请终止租房协议、收回租赁房屋并要求对方赔偿相应经济损失的主张，符合协议约定及法律规定，应予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币150元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　蒋育琴

审判员　　朱运华

审判员　　潘嘉玲

二〇〇八年六月十日

书记员　　凌烈妮