中国电建青海火电工程公司小区业主委员会、***辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事裁定书

青海省西宁市城北区人民法院 民 事 裁 定 书 （2023）青0105民初4481号 原告：中国电建青海火电工程公司小区业主委员会，住所：青海省西宁市城北区小桥大街门源路50号。 负责人：***，该业主委员会主任。 委托诉讼代理��：***，青海豪剑律师事务所律师。 被告：***辉物业管理有限公司，住所：青海省西宁市城东区祁连路35号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，青海海博律师事务所律师。 原告中国电建青海火电工程公司小区业主委员会与被告***辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2023年6月13日立案后，依法进行审理。 火电小区业委会向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告承担非法出租的36个停车费共计租金37080元。2．请求判令被告退还小区业主公共收益资金165162.54元。3．请求解除原被告签订的《物业服务合同书》，归还小区公共资产。4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2022年12月12日，原被告签订《物业服务合同书》，合同书第一条第2款约定，停车费按《西宁市小区停车租赁费实行新标准》（2020年7月1日发文）相关规定执行。而被告方在未经原告方同意的情况下，私自与中国电建集团青海分公司签订《青海火电小区家属院--电建公司办公车辆停车约定》私自将小区内车位（36辆车）租给中国电建集团青海分公司，并私下同意减免其车辆（36辆车）停车费。这完全违背了原被告签订的《物业服务合同书》，私自出租让了小区业主的利益。所以，原告方要求其被告方承担免费出租36辆车位停车的停车费损失。共计315天，按月租车计算为每辆车每月100元，100元×36×10.3月=37080元。另外，小区所有停车费收益共计260208元，除去30％管理费外，剩余收益182145.60元属于小区公共收益，场地租赁费2800元，其他收益800元。共计185745.60元应当属于公共收益。公共收益中只有前半年的三供一业档案调取复印费280元、益科印务打印费1137.10元，小区宣传栏8400元，春节彩灯4205.96元，小区文化宣传栏5720元，小区21户老人擦玻璃840元，共计20583.06元属于原告方批准同意的公共收益开支。其余公共维修开支没有经原告方小区业主委员会知晓，也没有按双方合同进行审核。所以属于非法开支，应当退还原告方185745.60-20583.06=165162.54元。小区绿化应当从小区绿化费这部分物业费中支出，不应当侵占小区公共收益费，而且开支没有按季度公示。而被告却将小区所有停车费拒为已有，所有停车收费均转入被告方的开设的马来西餐厅账户，构成了侵占小区业主的利益。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。公共收益共计185745.60元，只有20583.06元开支合法应当减去，余下的公共收益165162.54元应当归全体业主所有，原告方要求被告退还。另外，根据《物业服务合同书》，第六条第2款第（4）点，乙方接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每季度向甲方和业主公示财务收支情况，每年度一总结公示财务收支情况。而乙方累次违反此规定，从来不按季度公示财务收支情况。也不公示年度财务收支情况，小区业主意见极大。经小区业主委员会多次发文催促，才于2023年4月18日公示了“火电小区2022年度公共收益收支情况公示”且公示的开支项目严重违反合同约定。所以，应当构成违约，应当解除双方的《物业服务合同书》，归还小区物业所用的公共设施、设备、资产。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。本案中，火电小区业委会诉请的事项并非上述法律、司法解释明确规定的可以自己名义径行起诉的事项，其应属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第九项规定的应由业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。火电小区业委会既未向本院提交业主大会同意起诉的授权，也未提交《业主大会议事规则》证明规定其可就案涉事项提起诉讼，故火电小区业委会虽有权作为民事诉讼主体以自己名义诉讼，但由于起诉事项未经业主大会决定或授权，故其无权径行向法院起诉。综上，本院驳回火电小区业委会的起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第一项、第一百五十七条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回中国电建青海火电工程公司小区业主委员会的起诉。 案件受理费4334元，减半收取2167元，退还原告中国电建青海火电工程公司小区业主委员会。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院；也可以在裁定书送达之日起十日内，向青海省西宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审 判 员　**杨 二〇二三年八月二十三日 法官助理　肖　欢 书 记 员　***