某某、某某等与中华人民共和国白城出入境检验检疫局租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省白城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉08民终832号

上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1970年6月6日生。

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1973年6月9日生。

上诉人（原审被告）：中国检验认证集团吉林有限公司（以下简称吉林认证公司）。

法定代表人：陶希三，系总经理。

委托诉讼代理人：李景辉，系吉林兢诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付海东，系吉林兢诚律师事务所律师。

原审被告：中华人民共和国白城出入境检验检疫局（以下简称检验检疫局）。

负责人：刘光伟，系局长。

委托诉讼代理人：汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。

上诉人***、**、中国检验认证集团吉林有限公司与原审被告中华人民共和国出白城出入境检验检疫局租赁合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***、**，中国检验认证集团吉林有限公司委托代理人李景辉、付海东，中华人民共和国白城出入境检验检疫局委托代理人汤长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、**上诉请求：1、判决撤销（2019）吉0802民初1398号民事判决第七判项，查清事实后依法改判被上诉人承担上诉人垫付的供暖费142000.00元，判决被上诉人承担上诉人的可得利益损失。2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决对供暖费用不予支持缺乏事实和法律依据。理由是：其一，上诉人在原审中已经提供照片已经能够充分证明：上诉人为了履行合同而为租赁房屋及相关设施供暖以防冻坏。据此可知，该供暖损失为上诉人为履行租赁合同造成的直接损失，应当由违约的被上诉人承担。其二，上诉人主张的142000.00元供暖费，是上诉人按照白城市供热收费标准（商品房）计算的，是有计算依据的，属于合理直接损失，应当得到法院的支持。二、原审判决对营业损失不予保护缺乏法律依据。理由是：上诉人租赁案涉房屋投资装修宾馆的目的就是为了营业而获得利润，这也是上诉人的终极目的。然而由于被上诉人的违约行为致使租赁关系无法继续履行，使上诉人预期利益丧失，但该可得利益损失也是双方订立租赁合同关系时能够预见的，故根据《合同法》第113条规定，对上诉人的可得利益损失应当予以保护，由此可见原审判决不予支持该项请求明显于法相悖。综上所述，恳请贵院纠正原审错误判项、查清事实后依法改判被上诉人承担供暖费和营业损失，以彰显法律公正与神圣，维护上诉人合法权益。

吉林认证公司辩称，一、被答辩人主张的供暖费是142000元，不应支持，被答辩人一审时并未提供充分的证据证明供暖的真实存在，仅凭其提供的照片不能证明。首先照片的真实性，无法考证照片的合法性，无法考证照片是如何形成的，是在什么时间形成的，均不能证明。故其主张的供暖费依法不应支持。第二点，被答辩人主张的营业损失因证据不足，依法不应支持。第三，针对此案答辩人已提起上诉，详细情况见我们的上诉意见。

检验检疫局辩称，一审判决正确，希望予以维持。

吉林认证公司上诉请求：一、维持（2019）吉0802民初1398号民事判决第一项、第六项、第七项，撤销（2019）吉0802民初1398号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，查清事实后依法改判；二、一、二审案件受理费依法判决。事实和理由：一、一审法院认定上诉人收到被上诉人的50000元是定金，证据不足。上诉人收到的是房屋租金，不是定金。一审法院判决上诉人双倍返还此款存在错误1.《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。根据上述法律规定，上诉人于2016年7月1日收到被上诉人交纳的50000元，双方并未约定是定金，且上诉人在为被上诉人出具的收据中也未注明是定金，显然不符合法律规定的定金要件，故一审法院认定此款是定金缺乏法律及事实依据。2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。根据司法解释的规定，也应认定上诉人收到的50000元是房租而不是定金。被上诉人主张双倍返还定金的主张不应得到支持。二、一审法院将被上诉人的装修费用2390284元作为损失，要求上诉人给付，属于事实认定错误，既无法律依据又缺少双方约定，且一审法院认定的装修费用2390284元亦存在不当之处1.上诉人与被上诉人是合作关系，合作协议中约定装修等费用由被上诉人承担，所以才将租金定为每年12万元，如果不考虑由被上诉人负责装修费用，那租金应高出很多，绝不止每年12万元。2.即使认定上诉人违约，上诉人的违约责任也不应包括装修损失，因双方合作协议已经明确约定装修费用由被上诉人承担。上诉人的违约行为只导致被上诉人未能如期开业产生的经营损失，该损失还要从其具备开业条件时起算，不能从其装修完成时起算。即使被上诉人的经营损失不足以弥补其装修损失，那也属于商业风险，与上诉人无关，依约应由被上诉人自行承担。3.被上诉人主张的装修损失中，有“二层外新增项目”和“二层新建室内（内）”部分，此两部分合计124175.58元。此两部分系被上诉人私自违法建设而成，属违法建筑，应依法拆除，上诉人不但不应当给付被上诉人此部分装修损失，相反被上诉人还应当承担拆除此部分的费用及可能导致的行政处罚责任。一审法院将此部分装修损失判令由上诉人承担，缺乏法律依据，一审法院涉嫌以司法权代替行政权，将本应依法拆除的违法建筑，通过法院判决令其合法化，将被上诉人的损失转嫁给上诉人，显然不当。4.一审时上诉人已经对被上诉人的装修损失提出了有理有据的异议，但一审法院未予理睬，径行按鉴定意见做出判决。请二审法院依法审查鉴定意见，依法保护当事人的合法权益。三、一审法院判令上诉人承担鉴定费无法律依据，因装修费用依约应由被上诉人自行承担，故鉴定费也应由被上诉人自行承担四、一审法院判令上诉人给付利息缺乏法律依据。被上诉人装修房屋是其在履行双方的合作协议，其投入装修资金目的是为其创造商业利益，上诉人违约导致的是被上诉人的经营损失，不是装修损失，故一审法院以装修损失为基数判令上诉人支付利息显然错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法纠正。

***、**辩称，第一，装修装饰的损失是实际的，直接的损失，该损失是上诉人边检局的违约行为直接造成的，根据合同法第107条的规定，原审判项判决其承担违约赔偿责任是有事实和法律依据的。第二，上诉人在上诉中诉称，双方已在合同中约定装饰装修材料由被上诉人承担适用的条件是指双方对合同已经实际履行的情形，然而本案中双方签订的合同是因为上诉人的违约行为而直接导致不能履行的情形下产生的损失，据此可知被上诉人的装修损失是应当由上诉人承担。所以，上诉人的说法是不能成立的，缺乏事实和法律依据。第三，关于二层新增项目无论是合法建筑还是违法建筑均是上诉人允许增建的，这也是被上诉人为了履行合同而实际支出的费用应为直接损失，更何况直至诉讼也没有行政机关对二层新增项目认定为违建行为。

检验检疫局辩称,一审判决检疫局对双方的纠纷不承担责任，这一判决正确，希望二审维持这一判决。

***、**向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告赔偿原告房屋装修装饰损失2，390，284.00元；3、判令被告赔偿原告经营损失1，084，788.36元；4、判令被告承担鉴定费用28，600.00元；5、判令被告双倍返还原告租房定金100，000.00元；6、判令二被告赔偿原告资金占用损失自2016年7月1日起至二被告实际付清之日止，房屋装修装饰损失2，390，284.00元为基础，按年利率24%计算。7、判令二被告返还原告为其垫付的供暖费142，000.00元。

一审法院认定事实：原告与被告出入境检疫局之间没有签订书面的《房屋租赁合同》，但原告与被告检验认证公司之间存在口头的租赁房屋合同关系，原告已经向被告检验认证公司交付了50，000.00元作为租赁房屋的定金，被告检验认证公司也承认已经收到了原告交付的50，000.00元。原告与被告检验认证公司均认可原告租赁出入境检疫局所有的位于白城市××路房屋，该房屋由出入境检疫局出租给检验认证公司，检验认证公司将该房屋出租给本案原告。庭审中原告与被告检验认证公司认可，双方约定租金为每年120，000.00元，租赁期限为3年。目前原告尚未给付被告检验认证公司租金。2016年7月开始原告着手装修房屋，直至2017年1月装修基本完毕，经鉴定原告装修花费2，390，284.00元。装修后被告检验认证公司通知原告不能继续履行合同，致使原告至今未达到合同目的。

一审法院认为，原告与被告检验认证公司之间存在租赁关系，与被告出入境检疫局之间不存在租赁关系，因此被告出入境检疫局不承担赔偿责任。原告与被告检验认证公司之间虽然未签订书面的租赁房屋合同，但已经就本案争议房屋达成租赁的合意，且原告已经向被告检验认证公司支付了定金50，000.00元，双方已经就租赁期限，租金等问题达成了一致意见，另外原告在租赁期间对该房屋进行了为期四个月左右的装修工作，因此原告与被告检验认证公司之间存在《房屋租赁合同》，现原告要求解除该合同，被告检验认证公司同意解除，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持。关于原告请求的损失部分，原告与被告检验认证公司之间是房屋租赁关系，双方之间的房屋租赁合同已经发生法律效力，但在合同履行期间，被告检验认证公司没有履行自身义务，单方面拒绝履行合同，导致原告产生损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在原告对房屋进行装修基本完成之后，被告检验认证公司通知原告不再继续履行合同，导致原告产生了装修损失，被告检验认证公司应及时采取补救措施，赔偿原告装修投入，阻止损失扩大，故被告检验认证公司应赔偿原告装修损失2，390，284.00元。因被告检验认证公司未及时止损，导致原告在2017年1月1日起至今三年多的时间里未得到赔偿，致使原告产生资金占用损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原告要求按照民间借贷的相关规定中年利率24%计算资金占用损失，本院认为本案原告与被告检验认证公司之间是租赁房屋的关系，不能按照民间借贷相关规定的利率计算资金占用期间的损失，本院认为原告要求的利率过高，应对赔偿利率进行调整，被告检验认证公司应以原告实际投入为基础，从原告装修完毕开始即2017年1月1日起至履行支付完毕之日止，2019年8月19日前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。关于定金部分，被告检验认证公司对原告支付给检验认证公司的50，000.00元的质证意见为原告交付了50，000.00元可以让原告开始装修，通过被告检验认证公司对该笔款项的解释，可以认定该笔50，000.00元为原告交付给被告检验认证公司的租赁房屋的定金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因租赁合同不能继续履行的责任在被告检验认证公司，因此原告要求被告检验认证公司双倍返还定金100，000.00元的请求本院予以支持。关于经营损失部分，因该笔损失原告未提供直接证据证明其营业损失数额，庭审中原告提供的《收支明细》是在原告起诉前，原告与被告检验认证公司在协调的过程中，被告检验认证公司向原告出具的，但庭审中被告检验认证公司对该证据中的数额不予以认可，且双方在诉讼前协调的过程中所形成的调解意见，不能作为判断原告经营损失的依据。另外关于原告提出的经营损失部分，因原告未提供证据证明其租赁房屋是用于设立宾馆并对外经营，所以原告按照经营宾馆的预期收益来主张营业损失本院不予以支持。关于鉴定费用部分，原告庭审中提交了鉴定费票据，载明鉴定费用为28，600.00元，该笔费用是由于被告检验认证公司违约并且未及时对原告进行赔偿所产生的损失，故被告检验认证公司应赔偿原告鉴定费用28，600.00元。关于供暖费用部分，原告提供了照片一组来证明原告对该房屋进行了供暖，但该组证据不能证明供暖费数额及供暖时间，依照《最高人民法院关于适用〈《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告的该组照片不能证明原告要求被告承担供暖费142，000.00元的请求，故本院对原告主张的供暖费部分不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告**、***与被告中国检验认证集团吉林有限公司之间的《房屋租赁合同》。二、被告中国检验认证集团吉林有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告**、***装修损失2，390，284.00元。三、被告中国检验认证集团吉林有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告资金占用损失，以2，390，284.00元为基础，从2017年1月1日起至履行支付完毕之日止，2019年8月19日前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。四、被告中国检验认证集团吉林有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告**、***定金100，000.00元。五、被告中国检验认证集团吉林有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告鉴定费28，600.00元。六、被告中华人民共和国出入境检验检疫局不承担赔偿责任。七、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费36，765.00元，其中被告中国检验认证集团吉林有限公司负担24，724.00元，原告**、***负担12，041.00元。

本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。

***、**提交的证据：通话录音光盘1张及转换成的文字资料1份，是和认证公司的法人陶希三通话录音，证明供暖的时候我征得陶希三同意了。

吉林认证公司质证意见为：一、因为我们法人没有到庭真实性无法确认。第二、即使是真实的，也不能证明上诉人主张的供暖费142000元。

检验检疫局对上述证据无异议。

吉林认证公司提交的证据：照片一张，证明：**在装修的过程中存在违建，没有征得认证公司同意。

***、**质证意见为：因为他们之前是办公楼，我和他们领导商量了，说能不能加一块做餐厅，而且他们公司的领导也来过现场，并且这个当时没有阻止我，而且是他们获利。

检验检疫局对上述证据无异议。

二审中查明的事实与一审事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，***、**与吉林认证公司之间存在租赁关系，与检验检疫局之间不存在租赁关系，因此检验检疫局不承担赔偿责任。***、**与吉林认证公司之间存在《房屋租赁合同》，现***、**要求解除该合同，吉林认证公司同意解除，故《房屋租赁合同》应予解除。关于50，000.00元定金，吉林认证公司在***、**交付50，000.00元可以让其开始装修，可以认定该笔50，000.00元是定金，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条判决吉林认证公司双倍返还定金100，000.00元适用法律正确。关于房屋装修装饰损失2，390，284.00元，***、**与吉林检验认证公司之间是房屋租赁关系，双方之间的房屋租赁合同已经发生法律效力，但在合同履行期间，吉林认证公司没有履行自身义务，单方面拒绝履行合同。***、**对房屋进行装修基本完成之后，吉林认证公司告知其不再继续履行合同，导致***、**产生了装修损失，吉林认证公司构成违约，应当对***、**的装修损失予以赔偿，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决吉林认证公司按司法鉴定意见赔偿***、**装修损失2，390，284.00元适用法律正确。同时因鉴定装修损失而发生的鉴定费用亦应由吉林认证公司承担。吉林认证公司上诉称***、**主张的装修损失中，有“二层外新增项目”和“二层新建室内（内）”部分，此两部分合计124175.58元。此两部分系被上诉人私自违法建设而成，属违法建筑，应依法拆除，吉林认证公司不应当给付此部分装修损失，本院认为是否属于违法建筑应由行政部门依法认定，不属于人民法院审理范围，一审法院依据司法鉴定意见确定装修损失于法有据。关于资金占用利息，因吉林认证公司未及时止损，导致***、**在2017年1月1日起至今三年多的时间里未得到赔偿，致使***、**产生资金占用损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，吉林认证公司应当对***、**占用资金的利息损失予以赔偿。因双方是房屋租赁关系，不是民间借贷，不能按照民间借贷相关规定的利率计算资金占用期间的损失，***、**要求的利率过高，一审法院判决吉林认证公司按照同期银行贷款利率赔偿利息损失并无不当。庭审后上诉人***、**向本院申请撤回上诉，本院认为***、**的申请符合法律规定，本院准许其撤回上诉。

综上所述，中国检验认证集团吉林有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费***、**交纳的3140.00元减半收取1570.00元，由***、**负担（已交纳）。中国检验认证集团吉林有限公司交纳的24724.00元，由中国检验认证集团吉林有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　孔庆江

审判员　　陈**超

审判员　　李福财

二〇二〇年七月二十九日

书记员　　付昱嘉