***等与***等房屋买卖合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0107民初15026号

原告***，男，1956年7月31日出生，汉族，户籍地上海市。

原告何鸣，男，1962年3月24日出生，汉族，户籍地上海市。

原告共同委托代理人何永东，上海君莅律师事务所律师。

被告上海中山物业有限公司，住所地上海市石泉路135弄15号。

法定代表人陶纹，职务总经理。

被告上海西部企业（集团）有限公司，住所地上海市长寿路767号。

法定代表人江蕾，职务董事长。

上述两被告共同委托代理人刘卿，公司员工。

被告何晖光，男，1946年9月14日出生，汉族，户籍地上海市。

被告***，女，1954年1月30日出生，汉族，户籍地上海市。

被告何银生，男，1943年1月12日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。

被告***与何银生的共同委托代理人陶平，上海申浩律师事务所律师。

第三人何莹霞，女，1973年8月1日出生，汉族，户籍地上海市。

原告***、何鸣与被告上海中山物业有限公司（下称“中山物业”）、上海西部企业（集团）有限公司（下称“西部公司”）、何晖光、***、何银生，第三人何莹霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告***、原告***与何鸣的共同委托代理人何永东、被告何晖光、被告***与何银生的共同委托代理人陶平到庭参加诉讼。被告中山物业、被告西部公司、第三人何莹霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、何鸣诉称，***、何鸣、何晖光、***、何银生、何某均为杜某之子女。杜某、***、何鸣、何某及其子、何银生之女何莹霞原居住于本市XX路某处房屋，该房屋动迁后，上述人员即属于动迁后获配的涉案房屋即本市XX路XX弄XX号XX室公房的权利人，各人享有房屋的份额占比为：杜某、***、何莹霞以及出资3万元对获配房屋的面积扩容有贡献的何鸣四人各享有四平方米、何某与其子共享有八平方米；各人的户籍与居住情况为：何鸣于上世纪八十年代因出国而将户籍迁出，但回国期间曾在房屋内居住；何某于上世纪九十年代出国，现已出具经境外领事馆认证的声明放弃了其对涉案房屋及杜某遗产的权益主张；何莹霞虽属落户人员但未在房屋内实际居住；***属于落户人员并曾为对涉案房屋作装修而在内居住约一年，但因***结婚后名下无房，故实际居住于属于其妻家庭所有的本市XX路某处房屋，该房屋被动迁后又分得本市XX路、XX路两处房屋，但***不属于该动迁的安置对象，只是通过资助妻妹出国的方式得以入住芷江中路公房，后因该处公房在办理售后公房购置手续的过程中动用了属于***的公积金，故***在相关的购房委托书中以同住人的身份签字，芷江中路房屋被出售后，***一家三口在外租房居住，并因曾将妻、子之户籍迁入涉案房屋而与被告发生争执，在此情形下，***另购了本市武宁路某处房屋由妻、子落户并用于一家居住至今。

2011年期间，因杜某年事已高，何鸣曾发起家庭成员之间的聚会就涉案房屋的权益处置问题进行协商，当时各方的表态为：何晖光、***、何银生均未对房屋权益提出主张，但何银生曾表达了为何莹霞争取权益的意愿，为对何晖光等人一致认为***有意占房的观点作出回应，***当即表达了本方不主张房屋权益但希望为何某保留权益的意愿，何鸣的意见则与***一致。聚会结束后，***起草了一份将房屋权益转让与何某的协议要求杜某签字但遭其拒绝，***等人还要求何某对此作出补偿，各方发生争执导致协商无果，而***、何银生在本案中对上述聚会中***的意思表示归纳为文字后的文义表达并不准确。

2019年10月，何晖光、何银生、***以父母已去世为由，就系争房屋的继承向上海市普陀区人民法院提起（2020）沪0107民初2949号民事诉讼，两原告直至收到该案的诉讼文书才知悉，何晖光、***于2001年6月4日在未经各方权益人同意的情形下，伪造了“职工家庭购买公有协议书”中杜某、***、何莹霞的签名，通过与房屋管理方中山物业、西部公司签订《上海市公有住房出售合同》的方式，将涉案房屋由公房转为杜某名下的私产，而涉案出售合同的落款处仅有杜某的印章而无其本人签字。原告认为，***曾在房屋内居住并始终属于户籍在册人口、何鸣基于当年的动迁对房屋享有利益，上述出售合同的签署剥夺了原告按其应有份额购房的权利，严重侵害了原告利益，故依法应被认定为无效。此外，***曾将涉案房屋交案外人维修，此前房屋被空置但目前状况不明，钥匙由何鸣掌控但其已无精力再对房屋进行管理。综上所述，请求判令：一、涉案出售合同无效，房屋恢复为杜某为承租人的公房；二、诉讼费由被告负担。

被告中山物业、西部公司于庭外辩称，当年涉案房屋的管理方上海XX有限公司已并入中山物业。售后公房的购置手续办理之前，应由公房户内家庭成员协商一致后向管理方递交“职工家庭购买公有住房协议书”，该协议书中署名的人数必须与该户户籍在册的成年人人数一致，署名的真实性则由该户居民负责，本方对此仅作形式上的审核。现本方对当时的购房过程不了解，但相关的手续并无违规之处，涉案出售合同由当事人用印确认而无署名符合此类合同形成的惯例，对本案不发表意见。

被告何晖光辩称，一、XX路房屋动迁时，何晖光欲将一家三口之户籍迁入该房屋却遭原告拒绝并就此事向杜某施压，故何晖光对此后该房屋的动迁安置事宜不再过问，对动迁利益的归属与份额亦不知情；二、涉案房屋为杜某承租的公房，其六名子女原均居住并落户于房屋内，何鸣之户籍于上世纪八十年代迁出、何晖光、***的户籍曾迁出后又于2010年迁回，何银生的户籍于上世纪六七十年代基于政策迁出，后其女何莹霞迁入，何某的户籍于上世纪八十年代因出国而迁出；三、2001年，杜某认为公房房租有上涨趋势，故欲将涉案房屋转为私产并将此意图分别告知了众子女，之后何晖光未参与涉案房屋公房购置手续的办理，对“职工家庭购买公有住房协议书”中相关人员的签名是否真实亦不知情，但涉案出售合同中杜某的印章真实有效，其本人及何鸣应参与了购房，同时杜还办理了公房的退租手续，涉案房屋的产权证先由杜某保管，后其以***欲染指房屋而将此证交何晖光保管。综上，本方认为，涉案房屋早已完成售后公房购置手续且产权归杜某系全体家庭成员皆知并同意的事实，***在家庭聚会中曾允诺将涉案房屋的权益让渡与其他亲属，不可能直至遗产继承诉讼发生后方知晓房屋的产权状况，况其在房屋内居住的期间未满一年且另有本市交通路某处房屋可供居住，目前涉案房屋被***出租，故对原告诉请不能同意。

被告***、何银生辩称，一、本方并未参与XX路房屋的动迁安置，不了解原告所称的动迁利益份额归属，但认为该动迁利益应归原被告的父母所有，此外，何某于（2020）沪0107民初2949号遗产继承案件中出具了经境外领事馆认证的声明，放弃了其对涉案房屋及杜某遗产的权益主张；二、相关的视频记录可证实：1、杜某生前于2009年2月14日表达了涉案房屋由六名子女均分的意愿，同时确认了何鸣曾在房屋的售后公房购置手续办理过程中提供了出资与协助；2、原被告之间曾于2011年2月11日为协商涉案房屋的权益分配而组织了家庭聚会，当时原告已知晓房屋的产权被登记于杜某名下；三、本方对“职工家庭购买公有协议书”中各方签字的真实性无法确认，但杜某死亡已距今二十年，在此期间原告从未对涉案房屋的归属提出任何异议，应视为其对现状的默认，亦表明本次起诉超出了法定诉讼时效；四、两原告未在涉案房屋内实际居住而不符合同住人资格，况根据与芷江中路房屋售后公房购置手续有关的委托书、本户人员情况表的记载，***属于该房屋的同住人，表明其早已获取了其他住房的福利，故原告无权再就涉案出售合同的无效提起诉讼；五、目前涉案房屋被***用于出租收益，房屋一旦被恢复为公房状态将不利于各方对实际权益分配。综上，对原告诉请不能同意。

第三人何莹霞于庭外辩称，对原告陈述的涉案房屋中各方的权益占比不持异议，因本人长期不在上海市居住，对涉案房屋的公房购置手续办理过程不知情亦未于“职工家庭购买公有协议书”中署名，故对涉案出售合同不认同，请求法院依法裁决并保障各当事人的权益。

经审理查明，涉案出售合同约定杜某以购房人的身份，根据政府颁布的公有住房出售政策出资39475元向房屋出售方西部公司、代理人上海XX有限公司购入系争房屋，合同落款日期为2001年6月11日并加盖了印文为“杜某”的印章，合同附属的“职工家庭购买公有住房协议书”载明，该户同住成年人一致同意由杜某作为涉案房屋的产权人，协议书落款处的“承租人或受配人”一栏的署名为“杜某”、“同住成年人”一栏的署名为“***”、“何莹霞”，同时还加盖了印文为“杜某”、“***”的印章；2001年9月10日，系争房屋产权登记至杜某名下；2013年2月，杜某死亡；2020年8月3日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。

另查明，一、***曾于1994年12月在与本市XX路XX弄XX号XX室售后公房购置相关的“购买公有住房委托书”中以同住成年人的身份签字，据该“购买公有住房委托书”所附随的“本户人员情况表”载明，该处房屋的承租人为魏萍，户籍在册人员为魏萍及其子，同时备注“丈夫***户口落在其母亲处，住XX路318号，目前房屋已拆”；二、庭审中，本院根据***的申请就涉案“职工家庭购买公有住房协议书”中***署名的真实性委托上海润家司法鉴定中心出具了“沪润司鉴[2021]文鉴字第227号”司法鉴定意见书，鉴定结论为：上述协议书中“***”的签名字迹与***本人提供样本中的签名字迹非同一人所书。原告及中山物业、西部公司、***、何银生对该结论无异议，何晖光认为，因被鉴定字迹与供比对的样本字迹的形成时间相距近二十年，不排除签字人书写习惯改变的可能，况该意见书所附的“样本提取表”中***的出生日期信息填报有误，缺乏应有的严肃性，故该鉴定结论不具有可信度。

本院认为，我国的公租房政策系为保障公民基本生活居住所设，虽为公房原始受配人但对房屋不再有居住需求的、落户后又迁离户籍的、因单位分房或拆迁等因素取得他处房产的、居住问题已通过其他途径比如结婚后组建家庭、离婚后分割财产等得到解决的，诸如此类人员原则上不应再对公房享有居住权益，否则对公房内其他同住家庭成员有失公允。同时，根据相关法律及政策的规定，公房办理产权购置手续时，应征得同住人同意，否则出售合同即存在侵害他人利益的可能而无效。然而，与公房权益相关的承租人、受配人、同住人之间往往为曾经或长期共同生活、关联密切的亲属，亲属关系中的长幼、亲情、血缘等因素对公房居住权益的分配与变更会产生深刻且不可避免的影响，此类影响又因各户家庭的人员结构、户籍、居住状况不同而各有差异，导致每一户在按政策办理公房购置手续时在动机与后果方面具有特定性而不能一概而论，与房地产市场的一般交易更有显著区别，故在对公房出售合同效力作认定时应结合民法公平合理原则、公租房政策、户内同一家族亲属之间的利益平衡等各类因素加以综合考量。

根据上述论断，将两原告的自认与目前可查实的证据、其他当事人的陈述相印证，本院认为原告要求判令涉案公房出售合同无效的诉请依据不足，理由为：首先，两原告未提供确凿证据以证实其必然属于涉案房屋作为公房时的原始受配人及受配各方所享有权益的份额占比；其次，即使何鸣当年属于公房的原始受配人，但涉案出售合同成立时，其已非户籍在册人员而不符合被认定为同住人的条件，故出售合同的签署按相关规定无须征得其同意；最后，即使***当年属于公房的原始受配人，但结合其在系争房屋内仅有短暂的居住经历、其曾以同住成年人的身份参与了其配偶名下的公房购置且最终认购并出售了该房屋、其曾在诸多家庭成员聚会的场合下公开表态为其他亲属争取全部房产权益、其与其家人长年定居于他处等一系列事实，可表明自涉案房屋受配后，***在生活与居住方面与房屋并无密切联系且该状况长期存续，而对上述因素进行综合考量，难以认定***在出售合同签署时具备公房同住人资格并享有居住权益，故即使合同的签署确未征得其同意，其母杜某通过购房手续取得涉案房屋的产权亦未对其权益造成侵害，同时，目前并无任何证据表明出售合同系他人冒用杜的名义或在违背杜真实意愿的情形下签订，况杜作为承租人及何氏家族中的长辈，在处理房屋“公转私”过程中成为产权人既符合一般家庭的惯例与伦理，也有利于保障当时仍在世的老人的居住权，***在房屋产权既定后时隔近二十年再通过否定出售合同效力的方式要求恢复房屋原状有悖于法律与情理。

综上，本院对原告诉请不予支持。被告中山物业、被告西部公司、第三人何莹霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

对原告***、何鸣的诉请不予支持。

本案鉴定费人民币2500元，由原告***、何鸣负担。

本案受理费人民币786元，由原告***、何鸣负担。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　曹　彬

二〇二一年十二月二十三日

书记员　陈依宁

附：相关法律条文

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条

民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法通则》

第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《中华人民共和国物权法》

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。