某某与上海西部企业（集团）有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0107民初1548号 原告：**，男，1963年1月3日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：***，上海圣知林律师事务所律师。 被告：**，男，1955年5月19日出生，汉族，住上海市。 被告：**，女，1957年8月19日出生，汉族，住上海市。 被告：**，男，1960年3月12日出生，汉族，住上海市。 被告：上海西部企业（集团）有限公司，住所上海市长寿路767号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，上海中山物业有限公司工作人员。 原告**与被告**、**、**、上海西部企业（集团）有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2022年1月17日立案后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人***、被告**、**、**、被告上海西部企业（集团）有限公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**提出的诉讼请求：1.确认案外人**与上海西部企业（集团）有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2.恢复上海市XX路XX弄XX号XX室（以下简称“系争房屋”）为公有住房状态；3.诉讼费由被告共同负担。事实与理由：**与**、**、**均系案外人**1、**之子女。系争房屋来源于上海市静安区XX路XX号拆迁安置，原承租人**1于1995年8月22日报死亡，**于2017年5月10日报死亡。2021年初，**作为原告向普陀法院提起（2021）沪0107民初26365号法定继承纠纷，该案中**得知：2000年8月，**与上海西部企业（集团）有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，**将系争房屋购买成产权房并将产权登记至其个人名下，购买系争房屋前，**还擅自变更了房屋的承租人。购买系争房屋的过程中，**向上海西部企业（集团）有限公司提供的《购买公有住房委托书》上并非**本人的签章。**从未授权**购买系争房屋产权，不同意系争房屋仅登记于**个人名下。**认为，其为系争房屋的拆迁安置对象、同住人，该房屋系**唯一的住处。**购买系争房屋未征得**的同意且侵犯了**的居住利益，上述合同应属无效。现原告向本院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。 被告**、**共同辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋购买公有住房产权发生在2000年8月，至今已过20年诉讼时效。在这20年期间**明知系争房屋产权人为**，但从未提出异议，说明其已默认了**作为产权人对系争房屋享有的合法权益。本案的争议焦点为**与上海西部企业（集团）有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》是否无效，与系争房屋是否为**的唯一住处无关，**并未侵犯**的居住权益。 被告**辩称，同意原告的诉讼请求。 被告上海西部企业（集团）有限公司辩称，石门二路房屋的拆迁安置对象为7人，即**1、**、**、**、**、**、**3。2000年办理购买公房手续时，由当时的承租人**提交购房委托书、户籍情况等材料，上海西部企业（集团）有限公司仅做形式上的审核，申请人保证材料的真实性。签名真伪由法院认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下： 一、**1与**系夫妻，育有**、**、**、**四人。**1于1995年8月22日报死亡，**于2017年5月10日报死亡。 二、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋来源于本市静安区XX路XX号房屋拆迁安置，该房屋性质为公房，租赁户名为**1。 三、2000年8月22日，上海XX有限公司作为甲方（出售人）上海XX集团的代理人、**作为乙方（购房人）签订《上海市公有住房出售合同》，乙方自愿购买系争房屋，房屋全部售价为21,489元。该合同的附件《购买公有住房委托书》记载：XX户同住成年人协商一致同意购买上列房屋，房屋购买人确认为**，并委托**作为办理购买公有住房的一切手续。以上内容皆为真实，无误。若有虚假，由此产生的一切法律责任由协议人承担。 四、根据《公有住房出售价格计算表》《购房人缴付费用计算》及“中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证”记载，**使用了自己的工龄购买系争房屋。 五、2001年3月29日，系争房屋产权登记在**名下。 审理中，**认为合同无效的理由包括两方面，一是违反了国家的强制性规定，二是违反了公序良俗。根据当时的购房政策，**购买公有住房必须征得全体同住人的同意，但《购买公有住房委托书》上的签字并非**本人所签，**在未征得**同意的情况下购买系争房屋应属无效。 **、**就本案提供以下证据：1.户籍事项证明，证明石门二路房屋拆迁后迁入系争房屋的户籍人数为8人；2.**于2004年3月9日所立《遗嘱》，载明：“我**立此遗嘱，对我个人所有的财产作如下处理：座落在上海市XX路XX弄XX号一〇八、一〇九、一一〇室房屋是我个人的财产，在我死亡后，上述房屋全部遗留给****2。”3.**于2008年2月20日作出的《撤销遗嘱声明书》，撤销了前述遗嘱。**、**认为，**将房屋留给**的儿子**2，说明**知晓**购买公有住房的事情。经质证，**、**均表示，其不清楚遗嘱的存在，直至继承案件中才知晓遗嘱和撤销遗嘱的声明。 关于各方居住情况，**表示，1987年分到系争房屋之后，由**1、**和**居住。**结婚后与妻子、儿子共同居住于系争房屋，**1、**去世后，系争房屋由**一家三口居住。**、**则表示，分到系争房屋后，房屋内留有一个房间给**居住，**去世后，房屋由**一家三口居住。 关于系争房屋的缴费情况，**表示，其平时都是把钱交给母亲，每月124元，直至母亲去世，其一直以为缴纳的是租金。****，**去世后，**就再未缴纳过物业管理费，系争房屋每年的物业费是674.4元，至今已欠费四千余元。**曾至物业管理处询问，得到的答复是每年物业公司都会给**的信箱内寄送催款函，若**有事至物业管理处，物业公司亦会当面向其催缴物业费。上海西部企业（集团）有限公司表示，其每年都会上门催缴物业费。 以上事实有《上海市公有住房出售合同》《购买公有住房委托书》、上海市不动产登记簿、户籍事项证明等证据材料及当事人的当庭**予以证明，本院对此予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于**、上海西部企业（集团）有限公司于2000年8月22日就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》是否存在无效情形。本案系家庭成员间因购买公有住房产权所引发的争议，有别于一般市场上的房屋买卖纠纷，故应结合涉案家庭实际情况，综合判断当事人的真实意思。首先，虽然**与**、**就系争房屋居住情况的**不完全一致，但可以看出系争房屋被购买为产权房后，**在系争房屋里长期居住。**和上海西部企业（集团）有限公司均**，物业公司每年都会向**催缴物业费。因产权房住户交纳的物业管理费不同于公房住户所交纳的公房租金，故**称其于继承案件中才知晓系争房屋被购买为产权房，有悖常理。其次，根据相关法律规定，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。但从权利被侵害之日起向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间最长为二十年，且不适用中止、中断的规定。本案中，即使《职工家庭购买公有住房协议书》的落款签名非**本人所签，但**在长达二十多年的时间里未对系争房屋购买为产权房提出过异议或者有过任何主张。本案原告所主张合同无效应适用上述诉讼时效的法律规定，原告提起本案诉讼已过诉讼时效。综上，**主张《上海市公有住房出售合同》应属无效之诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 对原告**之全部诉讼请求均不予支持。 案件受理费337元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　　张　莹 二〇二三年一月六日 法官助理　　*** 书 记 员　　汉　静 附：相关法律条文