北京电影机械研究所与中国自控系统工程有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

北京市高级人民法院

民事案件判决书

（2021）京民终395号

上诉人北京电影机械研究所（以下称电影研究所）与被上诉人中国自控系统工程有限公司（以下称中国自控公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，因不服北京市第三中级人民法院作出的（2020）京03民初683号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

电影研究所上诉请求：1.依法撤销北京市第三中级人民法院作出的（2020）京03民初683号民事判决，改判驳回中国自控公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由中国自控公司承担。事实与理由：一、《朝阳区团结湖北路2号院合作改扩建综合办公楼项目协议书》（以下简称《协议书》）及《朝阳区团结湖北路2号院合作改扩建综合办公楼项目协议书补充协议书》（以下简称《补充协议书》）与《合作翻建办公楼协议书》及《朝阳区团结湖北路2号院改扩建综合办公楼项目融资协议书》（以下简称《融资协议》），与电影研究所无关；一审判决无视当事人的明确意思表示，抹杀涉案协议的独立属性，错误认定《协议书》及《补充协议书》与《合作翻建办公楼协议书》、《融资协议》属于一个整体协议。（一）《融资协议》是中国自控公司与北京天元广建投资有限公司（以下简称天元广建公司）双方之间的协议，与电影研究所无关。一审判决做出错误认定的实质根源，在于其错误适用了民事审判中的“高度盖然性原理”，无视包括涉案协议在内的相关协议所明确体现的不同当事人之间的意思表示，从而陷入主观臆断和无端揣测。在本案中，《协议书》及《补充协议书》、《合作翻建办公楼协议书》《融资协议》等三份协议，已经清楚地体现出了不同当事人之间的不同意思表示以及相应的债权债务关系，中国自控公司未能提出否认上述协议的任何证据，未能提出证明电影研究所是《融资协议》当事人的任何证据，根本就不具备适用“高度盖然性”标准的前提。且中国自控公司亦未主张三份协议的效力存在关联，更未主张电影研究所是《融资协议》的当事人。三份协议有各自的签订过程，各自的合同主体，合同内容的具体约定及合同目的，是各自独立的协议，不能得出一审法院所谓的“一个整体协议”的错误结论。（二）从签订程序、形式、内容分析，《协议书》及《补充协议书》都是电影研究所与中国自控公司双方之间的独立协议。1.签订程序。首先，为了签订上述三份文件，电影研究所与中国自控公司在自2012年2月起至2012年11月18日长达10个月的期间，进行了50多次磋商，经过反复讨论、协商，最终达成合意并签署相关文件。其次，双方均为国有企业，也均是根据相关规定，各自获得了上级公司的批准之后才正式签署涉案协议的。最后，无论是《合作翻建办公楼协议书》涉及的京仪集团，还是《融资协议》涉及的天元广建，均未参与涉案协议的签订过程。2.形式与内容上，《协议书》及《补充协议书》从未出现过北京京仪集团或天元广建公司。（三）《合作翻建办公楼协议书》与涉案协议相互独立，没有效力关联。（四）电影研究所根本无需、也从未参与《融资协议》的签订及履行，与《融资协议》无涉。《融资协议》的实质，则是中国自控公司将其在涉案协议项下包括审批、立项、提供资金等在内的部分合同义务，转而委托交由天元广建公司实际实施；作为对价，中国自控公司将其在涉案协议项下应分配的新建综合办公楼房屋建筑面积份额，再自行切出一部分分配给天元广建公司。因此，《融资协议》是中国自控公司为完成涉案协议项下的合同义务而自行与天元广建公司签订的合作协议。中国自控公司在涉案协议项下，负责报请审批并获得批准，以及合法、及时地完成规划设计、房屋拆除、建设施工、提供资金等各项合同义务。在此等约定下，电影研究所即足以保护自己的合同期待与正当权益，无需插手中国自控公司具体如何完成上述义务，也就根本无需参与《融资协议》。（五）一审判决错误认定还将导致重大的程序后果。若认定《协议书》及《补充协议书》与《合作翻建办公楼协议书》、《融资协议》是一个整体，则本案与中国自控公司、天元广建公司之间的《融资协议》案，均应将电影研究所、中国自控公司、北京京仪集团以及天元广建公司四方列为必须参加诉讼的当事人。二、《协议书》及《补充协议书》的法律性质及效力应当独立认定，其因未获批准而整体上不具有可履行性，但报批义务及定金条款独立生效。1.一审判决以《融资协议》无效为由认定协议无效，适用法律错误。涉案协议属于合作建房合同，不应适用合作开发房地产合同的相关规定，也不存在无效事由。《协议书》及《补充协议书》的目的，是利用双方现有的自有土地，对现有综合办公楼进行改扩建，用于办公自用之目的。对此，协议第四条、第五条等多个条文都有明确体现。一审判决援引《国有土地使用权司法解释》第十四条、第十六条认定涉案协议无效，显属法律适用错误。《协议书》及《补充协议书》适用特殊申报审批程序，因未获批准而整体上不具有可履行性，但报批义务及定金条款独立生效。2.启动该特殊申报程序的原因在于中国自控公司一方，即其作为中央企业，应当遵守前述特别立项申报程序。协议在其第二条第3项、第二条第6项以及第七条第2项等，明确约定了中国自控公司负有包括进行申报并且获得批准在内的多项合同义务。协议第六条第1项、第九条第2项明确约定了中国自控公司未完成申报并获批义务的违约责任，包括定金扣收约定：中国自控公司向电影研究所支付定金1100万元，作为其全面履行协议义务的担保；由于中国自控公司未取得以双方共建名义向国务院机关事务管理局、北京市规划委员会申报《合作改扩建综合办公楼项目》立项的批复函件、规划等前期法律手续，或电影研究所因改扩建项目建筑面积达不到预期最低目标等其他原因放弃改扩建项目的，协议终止，中国自控公司无权要求电影研究所返还定金。协议第十五条第1项还约定：协议由双方签订后成立，电影研究所收到中国自控公司支付的全额定金后生效。根据上述约定可见：第一，协议电影研究所收到定金后生效；第二，协议在获得国务院机关事务管理局与北京市规划委员会的批准后方可履行，因未获批准，在整体上不具有可履行性；第三，协议报批义务及定金条款独立生效；中国自控公司未依约取得项目批准等前期法律手续，无权要求返还定金。三、一审判决以涉案协议无效为前提，判令上诉人向被上诉人返还定金1100万元及相应利息，并赔偿被上诉人损失20万元，法律适用错误。如上所述，协议中报批义务及定金条款独立生效，中国自控公司未能按约获得有关主管部门对项目的批准，无权要求电影研究所返还定金及相应利息，更无权向电影研究所主张赔偿损失。相反，根据涉案协议第九条第1项、第十三条的约定，中国自控公司应就其违约行为承担违约责任，赔偿电影研究所由此造成的全部经济损失和由此支出的全部费用。

中国自控公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，电影研究所的上诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回电影研究所的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、《协议书》及《补充协议书》与《合作翻建办公楼协议书》《融资协议》确为针对同一个项目签署的三份协议，三份协议之间具有不可分割的关联性，一审法院将上述三份协议作为一个整体考虑，认定事实正确。二、一审判决并未遗漏重要当事人，适用程序正确。三、一审判决认定本案《协议书》及《补充协议书》无效，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果准确无误，应当予以维持。一审判决论述《融资协议》效力的本意为，《融资协议》与本案《协议书》及《补充协议书》均为针对涉案项目签署的，两份协议均存在违反法律规定的情形，因此两份协议均属无效，而非电影研究所声称的因果关系。其次，本案《协议书》及《补充协议书》确为合作开发房地产合同，应属无效。以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，未经政府审批应当认定合同无效。本案涉案项目的土地性质为划拨用地，中国自控公司与电影研究所均未获得政府部门审批，因此本案《协议书》确属无效。即便依据修改后的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，合作开发房地产合同，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，也应当认定合同无效。中国自控公司与电影研究所均不具有房地产开发经营资质。因此，一审判决认定本案《协议书》无效，事实认定及法律适用正确，应当予以维持。四、本案《协议书》及《补充协议书》无效，其中关于报批义务的条款同样属于无效条款，更非中国自控公司的单方义务。其次，退一步讲，即便如电影研究所所述，本案《协议书》中关于报批义务的条款独立生效，报批义务也并非电影研究所声称的属于中国自控公司的单方义务，报批义务未履行更非中国自控公司的单方责任。协议第二条第6款第2项、第八条第3款均约定，本案项目报批立项的主体是中国自控公司与电影研究所双方，在项目报批过程中，电影研究所应向中国自控公司配合提供相关文件、必要手续和有效印鉴，再由中国自控公司履行报批程序。但自本项目启动开始，中国自控公司多次要求电影研究所提供相关文件资料，但电影研究所均未提供任何文件资料。涉案项目所用土地大部分产权属于电影研究所，在电影研究所未配合提供任何相关文件资料的前提下，中国自控公司根本无法履行任何报批程序。五、电影研究所应当向中国自控公司返还1100万元定金并赔偿中国自控公司相应利息及部分损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果准确无误，应当予以维持。

中国自控公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2012年11月18日签署的《朝阳区团结湖北路2号院合作改扩建综合办公楼项目协议书》（以下简称《协议书》）及《朝阳区团结湖北路2号院合作改扩建综合办公楼项目协议书补充协议书》（以下简称《补充协议书》）无效；2.判令电影研究所向中国自控公司返还1100万元定金及利息（以1100万元为基础，按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率为标准，期间：自2012年12月4日计算至实际返还之日止）；3.判令电影研究所向中国自控公司赔偿损失40万元；4.判令电影研究所承担与本案有关的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全申请费及担保费等）。

一审法院经审理查明：2009年8月6日，北京京仪集团有限责任公司（以下简称北京京仪集团）作为甲方，电影研究所作为乙方，中国自控公司作为丙方签订《合作翻建办公楼协议书》。第一条：经甲、乙、丙三方友好协商，为提高城市景观建设，改善办公条件，提升管理水平，三方同意：在朝阳区团结湖北路2号院共同联合翻建办公楼。第二条：为提供办事效率，三方同意成立联合办公室，负责翻建办公楼过程中的具体工作。具体办公地址、办公费用、人员组成、职责范围另议。第三条：在确保三方利益最大化，实现国有资产大幅增值的基础上，三方共同寻求条件最好、实力最强、资金最足、时间最短的投资合作伙伴。第四条：具体规划原则、补偿原则、分配原则等，待联合办公室成立后提出方案，供三方领导层决策。第五条：联合办公室要积极努力，加快推进各项工作，力争用三年时间全面完成新办公楼的建设。第六条：本协议书一式六份，甲乙丙三方各执两份。 2011年9月27日，北京京仪集团出具京仪董[2011]194号《关于电影所防务改扩建项目的批复》：北京电影机械研究所：你单位《关于电影所拟进行房屋改扩建项目的请示》（影所字[2011]2号）已收悉。鉴于你单位出于提升现有房屋存量资源价值的目的，并在与京仪集团一起同中国自动化控制系统总公司（以下简称中自控公司）于2009年8月签订的《合作翻建办公楼协议书》基础上开展了详细的调研与可行性论证工作，得出了结论性意见：项目建成后的建筑质量与环境得到极大提升，完全达到了国有资产保值增值的目的；建设期间不会对电影所日常经营造成根本性困难；同时，期间形成的净现金流还可支持电影所进一步搞好研发与主营建设。经京仪集团第157次董事会研究，批复如下：一、原则同意你单位与中自控公司双方共同立项，对朝阳区团结湖北路2号宗地上的现有房屋进行改扩建。二、在办理规划许可证时必须符合相关程序要求，争取各个主管部门（尤其是土地管理局）的支持和批准，保证改扩建项目合规。并在建设完成后取得房产证、土地证等相关合法证件。三、建设期间要严格控制建设质量与施工工期，确保项目保质、按时完成并交付使用。 2012年11月18日，中国自控公司作为甲方与电影研究所作为乙方签署了《协议书》，约定双方对朝阳区团结湖北路2号院改扩建综合办公楼项目的共同需求达成协议。其中，第一条：改扩建项目概况2、改扩建项目所占用宗地为国有划拨科研办公用地（划拨土地批复文号：京革发（1975）27号）。改扩建项目占地面积为上述“京革发（1975）27号”规划土地批复文件所指土地面积扣除白家庄东里甲18号居民楼按相关法规应占有的土地面积后的面积。第二条：改扩建项目合作方式；第三条：新建综合办公楼冠名；第四条：新建综合办公楼权益的分配；第五条：房屋产权事宜及土地出让金；第六条：改扩建项目定金及拆迁补偿金；第七条：甲方的权利和义务；第八条：乙方的权利和义务；第九条：违约责任；第十条：不可抗力；第十一条：协议的变更、补充；第十二条：协议的终止；第十三条：争议的解决；第十四条：其他事宜；第十五条：协议生效。 同日，中国自控公司作为甲方与电影研究所作为乙方签署了《补充协议书》，作为《协议书》的一部分，约定了：合作方式、特别安置费用补偿、管理费用和其他。 同日，中国自控公司作为甲方与天元广建公司作为乙方签署了《融资协议》，约定双方合作就本案项目融资事宜达成协议。 2012年12月14日，中国自控公司通过银行转账向电影研究所转账11000000元，备注显示：改扩建办公楼项目定金。 2013年5月10日，中国自控集团向电影研究所送达关于转送北京天元广建投资有限公司《关于团结湖北路2号院内白家庄东里甲18号楼情况的函》的函。 2014年5月4日，中国自控集团向电影研究所送达关于转发天元广建公司《关于改扩建综合办公楼项目进展情况说明及时间安排》的函。 2017年8月31日，天元广建公司向中国自控公司发送名为《终止函》。2017年11月28日，电影研究所函复中国自控公司《关于终止团结湖北路2号楼综合办公楼改扩建项目融资协议的回函》（以下简称《回函》），《回函》中明确，由于贵公司未能如约履行《协议书》约定的义务，责任理应贵公司承担。贵公司要求我公司退还定金的请求我公司不同意，我公司将根据《协议书》的约定，保留向贵公司追偿违约金的权利。 2019年1月25日，天元广建公司向法院起诉中国自控公司，要求确认《融资协议》无效，返还定金并赔偿相应损失。北京市第三中级人民法院于2019年7月22日判决“《融资协议》无效，中国自控公司向天元广建公司返还定金1500万元及其相应利息（以1500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年11月30日计算至实际给付之日），中国自控公司向天元广建公司赔偿损失40万元。”后，北京高院于2020年3月13日作出二审判决，维持了北京市第三中级人民法院的一审判决。 2020年11月24日，天元广建公司出具情况说明称：因项目土地性质为国有划拨用地，为方便本项目的审批立项，电影研究所要求单独与中国自控公司签订《协议书》，由中国自控公司与我公司单独签署《融资协议》，此前由中国自控公司与电影研究所共同考察并确定我公司为该项目的合作方。 另查，京房权证朝国04字第XXXX号房屋所有权证显示：坐落：朝阳区团结湖北路2号，所有权人：中国自动化控制系统总公司、北京电影机械研究所，产别：国有产。京房权证朝国04字第XXXX号房屋所有权证显示：坐落：朝阳区团结湖北路2号，白家庄东里16.18楼及院内，所有权人：北京电影机械研究所。 以上事实有《协议书》、《补充协议书》、《融资协议》、《终止函》、情况说明等及当事人陈述在案佐证。

一审法院认为，本案主要涉及合同效力以及后续处理问题。对此，一审法院分析如下： 一、关于涉案合同的性质和效力问题。本案中，电影研究所与中国自控公司签订的《协议书》，其内容包括双方就综合办公楼扩建项目融资、建成后房屋使用分割等问题，其后双方发生纠纷，诉至一审法院。对此，双方存有较大争议，中国自控公司认为，涉案协议书属于合作开发房地产合同，违反了有关法律和司法解释的规定，在中国自控公司与天元广建的《融资协议》被认定无效后，前期涉案协议亦应属无效；电影研究所认为，涉案协议属于双方的合作建房协议，和中国自控公司与天元广建公司的《融资协议》无关，上述《融资协议》并不必然导致涉案协议无效。对此，一审法院认为，对于涉案协议的性质和效力认定问题。不能单纯的按照合同的表面形式，要结合合同的整个签订过程、签订合同的目的等情形整体进行分析判断。 根据查明的事实，本案中先后出现了三份协议性质的文件，第一份协议是，2009年8月6日，中国自控公司、北京京仪集团，电影研究所签订的《合作翻建办公楼协议书》，该协议约定，在确保三方利益最大化，实现国有资产大幅增值的基础上，三方共同寻求条件最好、实力最强、资金最足、时间最短的投资合作伙伴。第二份协议是，2012年11月28日，电影研究所与中国自控公司签订的《协议书》，第三份协议是，2012年11月28日，中国自控公司作为甲方与天元广建公司作为乙方签署的《融资协议》。 后期，随着项目的推进，中国自控公司还将天元广建公司发送的项目进展的相关函件转发给电影研究所，这些函件中包含自控公司与天元广建公司之间关于履行《融资协议》的内容，对此，电影研究所虽未回复，但是亦未表示反对。 通过上述事实可以看出，电影研究所和中国自控公司在2009年就已经开始着手合作建房，但是由于存在资金缺口，故双方协议寻找第三方进行建设，就该协议可以看出，共同寻求条件最好、实力最强、资金最足、时间最短的投资合作伙伴是双方的合意和共同行为。其后于2012年11月28日，同时签署了涉案《协议书》和《融资协议》，对此，中国自控公司称，与天元广建公司签署融资协议是与电影研究所协商一致后，才于同日签署的；对此，天元广建公司也出具了《情况说明》证明其与中国自控公司签署融资协议时，电影研究所是知情并且同意的。再结合其后中国自控公司向电影研究所转发的天元广建公司的函件未表示反对的事实，根据民事审判的高度盖然性原理，就本案的事实问题，一审法院有理由得出如下结论：电影研究所与中国自控公司为实现双方合作建房、获取融资的目的，双方共同寻找天元广建公司融资，形式上是由中国自控公司与第三方签订《融资协议》，实质上是双方与第三方的合作，达到电影研究所、中国自控公司出地、第三方出资合作建房的目的。根据双方提交的《合作翻建办公楼协议书》、双方来往相关函件、天元广建公司出具的情况说明等等一系列证据材料载明的相关事实来看，《合作翻建办公楼协议书》、涉案协议和已经被认为无效的《融资协议》在表面上属于三份协议，但是其实际上上属于一个整体协议。电影研究所明知且实际参与了中国自控公司与天元广建公司融资、合作开发房地产项目的行为，《融资协议》中约定的合作开发房地产的行为本质上是电影研究所、中国自控公司和天元广建公司三方的共同行为，涉案协议书实际上是电影研究所、中国自控公司与第三方天元广建公司合资、合作开发房地产项目的一部分，这种情况下，考察涉案协议书的性质就不能在孤立地就协议本身的规定进行认定，而应当将上述协议作为一个整体统一定性。涉案的三个协议均是实现合作开发房地产的行为环节之一，就整体上来看，均违反了相应的法律、法规，在《融资协议》已被法院生效文书认定为无效的情况下，涉案协议书亦应认定为无效。 二、关于合同无效后的后续问题处理。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现中国自控公司要求返还11000000元，以1100万元为基础，按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率为标准，期间自2012年12月4日计算至实际返还之日止，符合上述法律规定精神，一审法院予以支持。 三、关于中国自控公司主张的损失，该项损失已经由生效判决加以确认，中国自控公司、电影研究所应共同承担此项支出的相应部分，具体数额一审法院就本案实际情况酌定。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条之规定，判决：1.电影研究所与中国自控公司于2012年11月18日签署的《协议书》及《补充协议书》无效；2.电影研究所于一审判决生效后十五日内返还中国自控公司定金1100万元及其相应利息（以1100万元为基数，自2012年11月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息，自2019年8月20至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准核算利息）；3.电影研究所于一审判决生效后十五日内向中国自控公司赔偿损失20万元；4.驳回中国自控公司其他诉讼请求。

本院认为，本案二审的争议焦点：1.《协议书》及《补充协议书》的性质及效力；2.电影研究所是否应返还中国自控公司定金1100万元及其相应利息；3.电影研究所是否应向中国自控公司赔偿损失。 1.关于《协议书》及《补充协议书》的性质及效力一节。第一，从《合作翻建办公楼协议书》《协议书》及《补充协议书》《融资协议》的签订内容来看，各个协议一脉相承。《合作翻建办公楼协议书》约定北京京仪集团有限责任公司（以下简称北京京仪集团）作为甲方，电影研究所作为乙方，中国自控公司作为丙方三方共同寻求条件最好、实力最强、资金最足、时间最短的投资合作伙伴。天元广建公司即为履行《合作翻建办公楼协议书》寻求的合资合作伙伴。故上述协议系就同一项目不同阶段签订的合同，需整体进行考量。电影研究所主张《融资协议》与其无关，但并未就中国自控公司向其转发的天元广建公司的函件表示反对，而中国自控公司、天元广建公司均表示电影研究所对《融资协议》的签订知情并同意。故本院对电影研究所该项主张不予采信，一审判决认定正确。 第二，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，上述协议以一方出资，两方出地为合作方式，以共同投资、共享利润为目的，以建成后房屋使用权分配为合同目的具体实现。符合合作开发房地产合同法律关系的核心要素，应为合作开发房地产合同。 第三，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中，电影研究所、中国自控公司、天元广建公司订立均不具备房地产开发经营资质，违反了法律、行政法规的强制性规定，故《协议书》及《补充协议书》应属无效。 2.关于电影研究所是否应返还中国自控公司定金1100万元及其相应利息一节。如上所述，基于《协议书》及《补充协议书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，电影研究所应当返还中国自控公司定金1100万元及其相应利息。一审判决正确，应予维持。 3.电影研究所是否应向中国自控公司赔偿损失一节。中国自控公司主张的损失已由生效判决予以确认，一审法院认为中国自控公司、电影研究所应共同承担此项支出的相应部分，并酌定了20万元的损失数额，具有一定的合理性，本案对此予以认可。 综上，电影研究所的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

本院二审期间各方均未提交新证据，本院二审查明事实与一审一致。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费681869元，由北京电影机械研究所负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

审 判 长　　李　颖 审 判 员　　许雪梅 审 判 员　　赵　彤

法官助理　　李惠莹 书 记 员　　门子涵