某某、黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑02民终261号

上诉人（原审被告）：***。

被上诉人（原审原告）：黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区西虹桥综合楼1-2层8号。

法定代表人：韩建昌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：闫忠武，该公司经理。

委托诉讼代理人：周建华，黑龙江之信律师事务所律师。

原审被告：齐齐哈尔市金海棠四季酒店有限公司。

法定代表人：王炳全，该公司执行董事兼总经理。

上诉人***因与被上诉人黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司（以下简称欧瑞水利工程公司）、原审被告齐齐哈尔市金海棠四季酒店有限公司（以下简称金海棠四季酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初1320号民事判决，改判欧瑞水利工程公司继续履行房屋租赁合同，同时判决欧瑞水利工程公司因违约赔偿***损失人民币20万元；2.判决***不应给付欧瑞水利工程公司租金及违约金；3.本案一、二审诉讼费用及案件支出费用由欧瑞水利工程公司承担。事实和理由：1.***与欧瑞水利工程公司签订的房屋租赁合同是事实存在的，但是双方还约定了***在租赁期内为扩大经营在租赁院内进行翻建、扩建餐厅，这是***租赁房屋的主要目的，由于欧瑞水利工程公司租赁给***的房屋所涉及的院落权属有争议，导致***所签订房屋租赁合同主要目的落空；2.依据双方签订的房屋租赁合同，***已经投入了1000万余元后，才得知案涉房屋所及的院落权属有争议，导致***损失巨大，欧瑞水利工程公司违约在先，依据合同法的规定，欧瑞水利工程公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿***损失等违约责任；3.***告知一审法院因病需要大手术去外地治疗，同时向一审法院提出在其病情稳定后给予调解的机会，但是一审法院未予调解就予以判决是不应该的。

欧瑞水利工程公司辩称，1.***严重违反双方签订的房屋租赁合同，自2015年至今长期拖欠巨额房屋租金，依据双方签订的房屋租赁合同，欧瑞水利工程公司有权解除房屋租赁合同并主张租金等违约责任；2.欧瑞水利工程公司在履行双方的房屋租赁合同过程中无任何过错，其仅仅是同意***在出租方的院内进行翻建、扩建，但是欧瑞水利工程公司作为正规的企业，其经营活动必须在法律规定的范围内进行活动，扩建翻建必须获得政府规划部门的批准，是否能翻建、扩建不是出租方所能左右的，也不是出租方的责任义务，欧瑞水利工程公司请求继续履行房屋租赁合同及违约赔偿20万元没有事实和法律依据。

欧瑞水利工程公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.给付截止到2018年4月1日拖欠的房租2,624,375.00元及截止到2018年4月1日的违约金284,981.00元，合计2,909,356.00元；3．请求按房屋租赁合同的约定，判决被告支付实际使用房屋的期间的房租及违约金；4．本案诉讼费用被告承担。

一审法院认定事实：2013年10月1日，原告欧瑞水利工程公司与被告***签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方（出租方）欧瑞水利工程公司将其名下坐落于齐齐哈尔市龙沙区民航路5号的房屋出租给乙方（承租方）***，房屋用途为餐饮宾馆，建筑面积为3200平方米；租赁期限共120个月（共10年），自2013年11月1日至2023年10月30日；房屋租金为人民币柒拾伍万元（￥750,000.00），从第四年开始每年递增5%。考虑到乙方对基础设施维修的费用较高，第一年按伍拾万元（￥500,000.00）收取租金，另贰拾伍万元（￥250,000.00）作为维修补偿；房屋租金为年付，支付时间为每年11月1日前，第一次支付期为2013年9月1日；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此房屋，乙方必须按实际使用期限交纳租金，同时负担违约金并承担违约责任；甲方同意乙方为扩大经营在租赁院内进行翻建、扩建，其增加面积部分甲方在本承包期内不收取租金，合同期满其增加面积部分的所有权归甲方所有，不再付给乙方补偿费用。如在承包期内政府征收该地块，乙方扩建增加面积的收益双方共享（土地不含在内），份额按第一年乙方占90%，甲方10%；第二年乙方80%，甲方20%，以此类推，到第10年结束，甲方享有全部财产所有权。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租，擅自拆改结构或改变用途的、利用房屋进行违法活动的、拖欠房租一个月以上的，甲方有权终止合同，并不承担违约责任。原告欧瑞水利工程公司如约向被告***交付涉案房屋，被告依约向原告交纳了第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）的房屋租金500,000.00元，第二年（2014年11月1日至2015年10月31日）房屋租金750,000.00元，原告为被告***免除100,000.00元，***给付租金650，000.00元，第三年（2015年11月1日至2016年10月31日）被告***应给付原告租金750,000.00元，***实际给付350,000.00元，尚欠原告租金400,000.00元，从第四年开始每年5%递增租金，第四年（2016年11月1日至2017年10月31日）被告应给付原告租金787,500.00元，被告未给付，第五年（2017年11月1日至2018年10月31日）被告应给付原告租金826,875.00元，截止至本院审理时，被告尚欠原告租金款2,014,375.00元。根据合同约定，每逾期一日，被告按月租金的0.5%给付逾期违约金，则截至2018年9月1日，第三年逾期违约金为209，062.50元（750000元÷12个月×0.5%×669天），第四年逾期违约金为219，515.63元（787500元÷12个月×0.5%×669天），第五年逾期违约金为104，737.50元（826875元÷12个月×0.5%×304天）。另查明，被告***于2015年6月25日以涉案房产为经营场所注册了齐齐哈尔市龙沙区鑫海棠四季酒店，经营者为***。2017年7月10日，经黑龙江省齐齐哈尔市工商行政管理局龙沙分局核准，以涉案房产为住所地，成立了齐齐哈尔市金海棠四季酒店有限公司，法定代表人王炳全，***为该公司股东。一审法院认为，原告欧瑞水利工程公司与被告***签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的民事合同。因***未履行给付租金的义务，存在违约行为，根据合同约定欧瑞水利工程公司有权主张解除合同，对于欧瑞水利工程公司主张解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，到期应付租金为2,014,375.00元；另被告***签订合同目的，则是为经营金海棠四季酒店，故被告金海棠四季酒店对给付房屋租金及违约金，负连带责任。对原告主张每日支付月租金0.5%的滞纳金，***主张过高，应予调整，原告主张逾期违约金为131,681.00元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、解除原告黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司与被告***于2013年10月1日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告***于本判决生效后三十日内支付原告黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司房屋租金款2,014,375.00元，并支付违约金131,681.00元（截止至2018年9月1日）；三、被告齐齐哈尔市金海棠四季酒店有限公司对前项付款义务承担连带责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费23,968.00元，由被告***、被告齐齐哈尔市金海棠四季酒店有限公司负担，原告黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司预交的30,075.00元，退还给原告黑龙江省欧瑞水利工程有限责任公司6,107.00元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为，上诉人***与被上诉人欧瑞水利工程公司于2013年10月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同有效，合同双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。因***未按照双方房屋租赁合同的约定履行给付租金的义务，根据合同约定，欧瑞水利工程公司有权主张解除双方的房屋租赁合同，故一审法院判决解除双方于2013年10月1日所签订的房屋租赁合同正确。***对拖欠欧瑞水利工程公司房屋租金款2,014,375.00元的事实无异议，其应将拖欠的租金及违约金给付欧瑞水利工程公司。关于违约金的数额，双方签订的房屋租赁合同中对违约金进行了明确的约定，该约定并未违反法律规定，故一审判决***支付欧瑞水利工程公司违约金131,681.00元并无不当。***上诉主张要求欧瑞水利工程公司继续履行双方签订的房屋租赁合同并赔偿其损失20万元，因在一审中***并没有提出反诉，该上诉请求在本案中无法予以处理。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25,568.00元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨春雷

审判员　　刘　岩

审判员　　朱秀萍

二〇一九年四月八日

书记员　　杨子旋