用友网络科技股份有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京01民终3777号

上诉人（原审原告、反诉被告）：用友网络科技股份有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号。

法定代表人：王文京，董事长。

委托诉讼代理人：巴元芳，北京百朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董宇航，北京百朗律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：溯源生命科技股份有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院24号楼F区1-3层。

法定代表人：万谦，董事长。

委托诉讼代理人：李晓辉，男，溯源生命科技股份有限公司办公室主任。

委托诉讼代理人：吴京菁，北京诚英律师事务所律师。

上诉人用友网络科技股份有限公司（以下简称用友公司）、上诉人溯源生命科技股份有限公司（以下简称溯源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

用友公司上诉请求：1.确认双方的租赁合同于2019年12月2日解除；2.请求加判溯源公司向我公司支付2018年3月1日之前的延期付款违约金772314.22元。事实和理由：1.一审判决解除租赁合同，但没有明确解除时间，我公司起诉要求解除合同，溯源公司于2019年12月2日收到我公司的起诉状，故双方合同解除时间应为2019年12月2日；2.溯源公司在2018年3月1日之前存在多次逾期支付房屋租金、物业费的情形，按照合同约定，溯源公司应当支付我公司2018年3月1日前的逾期付款违约金共计772314.22元。

溯源公司对用友公司的上诉辩称，不同意用友公司的上诉请求及理由。我公司不存在逾期支付房屋租金、物业费的违约情形，不存在导致房屋租赁合同解除的违约情形。2020年1月23日到2020年3月31日期间因新冠肺炎一级响应，我公司申请免租金。2020年4月1日之后应当减少50%的租金。

溯源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五项，疫情发生之前的租金、物业费同意给付，要求2020年1月23日到2020年3月31日期间免除租金，2020年4月1日起至疫情结束期间的租金减半收取；2.用友公司赔偿因停电导致我公司研究用细胞死亡的经济损失，具体数额申请司法鉴定，按照鉴定结果确定，暂按10万元计算。事实和理由：1.双方在合同履行过程中就房屋租金、物业费的交付时间达成变更，用友公司接受新的支付时间和方式且放弃违约金，我公司不存在逾期支付房屋租金、物业费的违约情形；2.新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，用友公司应当免除疫情期间的房屋租金及物业费，且不应当计算违约金；3.双方合同约定的违约金标准过高，申请酌减；4.用友公司提供的租赁房屋以及物业服务不符合合同约定和法律规定，给我公司造成重大经济损失，应予赔偿。

用友公司对溯源公司的上诉辩称，不同意溯源公司的上诉请求。1.溯源公司存在违约，我公司有权解除合同；2.合同解除，溯源公司应当返还房屋；3.逾期付款违约金以及解除合同违约金是合同明确约定的，因溯源公司的违约行为，两项违约金的支付条件已经成就，溯源公司应当支付这两笔违约金；4.溯源公司针对疫情期间提出的减免租金的要求，没有法律依据；5.我公司并未停电，溯源公司要求我公司赔偿停电造成的10万元经济损失没有事实依据。

用友公司向一审法院起诉请求：1.判令解除用友公司与溯源公司于2014年12月签订的2014-129补1《房屋租赁合同》；2.判令溯源公司腾退并向我公司返还位于北京市海淀区北清路68号院24号楼F区1-3层房屋（以下简称涉案房屋）；3.判令溯源公司支付自2018年3月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金及物业费（具体应交租金数额根据合同4.1.1、4.1.2条核算，具体应交物业费数额根据合同第4.1.3条核算，认可2018年3月1日至今实际支付租金、物业费合计350万元）；4.判令溯源公司以2018年3月1日之后未付租金、物业费为基数，按照日万分之五的标准，向我公司支付延期付款违约金（截至2019年11月26日，延期付款违约金暂计1477636.28元，计算方式以明细表为准）；5.判令溯源公司向我公司支付自合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费，根据合同第4.1.2条，按租金标准276178元/月计算；6.判令溯源公司支付逾期付款解除合同违约金989937元（按照房屋租金为每月276178元，物业费为每月53801元之和的三倍计算）；7.判令溯源公司将注册地址迁出涉案房屋。

溯源公司向一审法院反诉请求：判令用友公司向我公司赔偿损失10万元。

一审法院认定事实：用友公司（甲方）与溯源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下涉案房屋，建筑面积共计2948平方米出租给乙方办公使用；甲方于2014年12月1日向乙方交付该房屋，租赁期限自2014年12月1日至2020年3月31日，其中免租期自2015年3月1日至2015年6月30日，免租期内免租金，不免物业费；第4.1.1条，2014年12月1日至2018年3月31日期间，租金（含中央空调）标准为2.6元/天/建筑平米，月租金233138元；第4.1.2条,2018年4月1日至2020年3月31日期间，租金（含中央空调）标准为3.08元/天/建筑平米，月租金276178元；第4.1.3条，2014年12月1日至2020年3月31日期间，物业费标准为0.6元/天/建筑平米，月物业费53801元；第4.2条，租金及物业费按照3个月为一期进行支付，首付租金于免租期满前10日内支付，其余租金乙方应在下一期前10日内支付；合同签订后5日内，乙方向甲方支付租赁保证金860817元，合同终止时，保证金除用于冲抵合同约定由乙方承担的费用、租金、违约金、赔偿金外，其余部分无息返还乙方，乙方应在1个月内将公司营业注册地址迁出，否则按照违约执行；第8.1条，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当期合同日租金、物业费（如有）标准总额的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；第8.2条……租赁期限届满或因乙方原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及设施设备无偿归甲方所有；第11.2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当期月租金及物业费（如有）总额的三倍支付违约金，给对方造成损失的，还应另行赔偿。具体情形包括第11.2.7条，乙方逾期未按约定支付租金累计达1个月；第12.4条，乙方逾期支付租金、物业费（如有）及各项费用的，每逾期一日，应按应付金额的万分之五支付违约金。合同签订后，用友公司向溯源公司交付房屋。溯源公司于2015年以承租地址为住所，办理工商登记注册。

庭审中，用友公司以溯源公司逾期付款超过1个月为由，主张解除双方合同。用友公司提交2016年12月23日、2018年4月24日、2018年6月4日《催款函》、2017年11月30日《承诺书》以及2018年7月10日《告知函》，证明溯源公司长期迟延给付房租、物业费，且仅支付2018年3月1日之后房租、物业费共计350万元（包括：2018年6月8日支付30万元、2018年6月26日支付120万元、2019年1月15日支付100万元、2019年9月29日支付100万元），余款至今未付。溯源公司对付款时间及金额无异议，认可迟延支付2018年2月28日前房租、物业费，认可2018年3月1日房租、物业费存在延期支付情况且未足额支付，但以房屋存在质量问题等为由，主张非恶意拖欠，不同意解除合同。就其主张，溯源公司提交《房屋检测鉴定报告》，证明涉案房屋“2层围护结构可见多处裂缝”、“2层柱间距有误差”；提交溯源公司单方函件复印件、照片复印件，证明用友公司影响共用部位使用。用友公司认可《房屋检测鉴定报告》真实性，但以《房屋检测鉴定报告》关于涉案房屋“1-3层房屋安全鉴定等级为A级，能够满足安全使用要求”的结论，对溯源公司所称质量问题不予认可。对溯源公司函件复印件及照片复印件，用友公司亦不予认可。

庭审中，溯源公司提交发明专利申请材料以及用友公司2017年3月3日、2017年3月7日断电通知书，主张因用友公司断电导致经济损失。用友公司对证据真实性无异议，对证明目的不予认可，并主张上述通知书仅为敦促溯源公司尽快支付拖欠费用，未实际断电。

另，双方认可溯源公司支付押金860817元。用友公司主张以已交押金先行折抵相关钱款。

一审法院认为，用友公司与溯源公司所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。溯源公司虽称房屋存在质量问题等违约情形，但其提交之证据并不足以佐证上述主张。现有证据亦未能体现其曾就上述问题提出异议或主张权利。故对溯源公司的上述抗辩，法院不予采信。溯源公司拖欠房租、物业费情况属实，且已经超过一个月时间。故用友公司行使约定解除权，要求判令解除《房屋租赁合同》，事实清楚，依据充分，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故用友公司要求溯源公司腾退并向其返还涉案房屋，依据充分，予以支持。2018年3月1日至今，溯源公司已支付物业费、租金350万元。故溯源公司应当按照租金（含中央空调）3.08元/天/建筑平米（月租金276178元），物业费0.6元/天/建筑平米（月物业费53801元）的标准，补足2018年3月1日至合同解除之日止的物业费、租金。用友公司主张按月租金276178元的标准计算自合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费，未违反法律规定，法院亦予以支持。《房屋租赁合同》约定，合同终止时，保证金（押金）除用于冲抵合同约定由溯源公司承担的费用、租金、违约金、赔偿金外，其余部分无息返还。故用友公司主张将溯源公司已交押金860817元先行折抵相关钱款，法院予以支持，并将上述押金视为已履行部分予以抵扣。同时，溯源公司未按时、足额支付2018年3月1日之后租金、物业费，已构成违约。用友公司要求其支付2018年3月1日至2019年11月30日期间租金、物业费逾期付款的违约金，以及逾期付款导致合同解除的违约金，依据充分，法院予以支持。根据双方确认的付款情况以及合同约定的付款数额、付款时间，逾期付款违约金包括如下几个部分：1、2018年3月1日至2019年2月28日期间已付租金、物业费的违约金共计370341.63元；2、以416708元为基数，按日万分之五的比例，自2018年12月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；3、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年3月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；4、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年6月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；5、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年9月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金。关于逾期付款导致合同解除的违约金，用友公司主张按当期月租金及物业费总额的三倍计算，符合合同约定，法院据此确认数额为989937元。

至于要求溯源公司迁出注册地址的诉讼请求，非法院主管范围，法院不予处理。溯源公司关于用友公司断电造成经济损失的反诉请求，依据不足，法院不予支持。

综上所述，判决：一、解除用友网络科技股份有限公司与溯源生命科技股份有限公司所签《房屋租赁合同》；二、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司腾退并向用友网络科技股份有限公司返还位于北京市海淀区北清路六十八号院二十四号楼F区一至三层房屋；三、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司向用友网络科技股份有限公司按照租金（含中央空调）2.6元/天/建筑平米，物业费0.6元/天/建筑平米的标准，支付自2018年3月1日起至2018年3月31日2948平方米的物业费、租金,按照租金（含中央空调）3.08元/天/建筑平米，物业费0.6元/天/建筑平米的标准，支付自2018年4月1日起至合同解除之日止2948平方米的物业费、租金，并按276178元/月的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费（其中，四百三十六万零八百一十七元已履行）；四、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司向用友网络科技股份有限公司支付逾期支付房屋租金、物业费违约金（包括：1.2018年3月1日至2019年2月28日期间已付租金、物业费的违约金共计370341.63元；2.以416708元为基数，按日万分之五的比例，自2018年12月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；3.以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年3月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；4.以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年6月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；5.以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年9月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金）；五、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司向用友网络科技股份有限公司支付逾期付款导致合同解除的违约金九十八万九千九百三十七元；六、驳回用友网络科技股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回溯源生命科技股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中当事人未提交新证据。

本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审卷宗显示，一审法院于2019年12月2日向溯源公司送达了用友公司的起诉状。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方《房屋租赁合同》约定，乙方逾期未按约定支付租金累计达1个月，甲方可书面通知另一方解除合同。合同履行过程中，溯源公司确实存在迟延支付房租、物业费的行为，且逾期超过1个月，用友公司有权起诉要求解除《房屋租赁合同》。经审理查明，一审法院于2019年12月2日向溯源公司送达了用友公司的起诉状，故用友公司上诉要求确认双方《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除，有事实和法律依据，应予支持。一审法院未明确合同解除的时间，本院予以补正。合同解除，溯源公司应当将涉案房屋腾退返还给用友公司。溯源公司上诉主张用友公司提供的租赁房屋不符合合同约定、双方在合同履行过程中就房屋租金及物业费的交付时间达成变更等，均未提供证据予以证明，其据此否认存在违约行为并不同意解除合同、返还房屋，本院不予支持。

在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，用友公司一审仅要求溯源公司以2018年3月1日之后未付租金、物业费为基数计算违约金，并未主张2018年3月1日之前的延期付款违约金，现其上诉要求溯源公司支付2018年3月1日之前的延期付款违约金772314.22元，超出其一审诉讼请求范围，溯源公司对此不予认可，对其该项上诉请求本院不予处理。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方《房屋租赁合同》明确约定溯源公司逾期支付租金、物业费（如有）及各项费用的，每逾期一日，按应付金额的万分之五支付违约金。同时约定一方违约导致合同解除的，违约方应当按当期月租金及物业费（如有）总额的三倍支付违约金。现溯源公司逾期支付租金及物业费，并因其违约行为，用友公司解除合同，故一审法院依据用友公司的请求和双方合同约定，判决溯源公司支付按日计算的逾期付款违约金以及合同解除的违约金，并无不当，应予维持。溯源公司就其主张的用友公司提供的租赁房屋不符合合同约定、双方在合同履行过程中就房屋租金及物业费的交付时间达成变更、用友公司放弃违约金等事实，未提供证据予以证明，故其否认其存在违约行为并据此拒绝支付违约金，无事实依据，本院不予支持。溯源公司上诉主张违约金数额过高，亦未提交证据予以证明，其关于酌减违约金的意见，无事实依据，本院不予支持。

用友公司与溯源公司的《房屋租赁合同》解除，但溯源公司至今未将涉案房屋返还给用友公司，一审法院判决溯源公司按照双方合同约定的租金标准支付合同解除后其占有涉案房屋期间的占有使用费，并无不妥，本院予以支持。溯源公司以新型冠状病毒疫情为由上诉要求免除其2020年1月23日到2020年3月31日期间的占有使用费、减半收取2020年4月1日起至疫情结束期间的占有使用费，但溯源公司支付的上述费用并非租金，而是在双方合同因其违约而解除后，其未按照法律规定及时腾退房屋产生的费用，该费用产生的原因在溯源公司自身，且溯源公司并未提供证据证明疫情对其经营产生了何种影响，故溯源公司以疫情为由上诉要求减免房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。溯源公司要求用友公司赔偿因停电导致研究用细胞死亡的经济损失，但溯源公司就用友公司的停电行为、研究用细胞死亡的结果、因果关系及具体的损失数额等事实均未提供充分证据予以证明，其该项上诉请求证据不足，本院不予支持。

综上所述，溯源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；用友公司关于合同解除时间的上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立。一审判决未明确合同解除时间，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：

一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初664号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初664号民事判决第六项；

三、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初664号民事判决第一项为确认用友网络科技股份有限公司与溯源生命科技股份有限公司所签《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；

四、驳回用友网络科技股份有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费26389元，由用友网络科技股份有限公司负担3481元（已交纳），由溯源生命科技股份有限公司负担22908元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1150元，由溯源生命科技股份有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费80469元，由用友网络科技股份有限公司负担26541元（已交纳），由溯源生命科技股份有限公司负担53928元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　辛　荣

审 判 员　　王爱红

审 判 员　　范　磊

二〇二〇年五月二十八日

法官助理　　王湘羽

书 记 员　　舒　妍