湖南德荣医疗健康产业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：梁勇，董事长。

委托诉讼代理人：周芳，湖南金州律师事务所律师。

上诉人湖南德荣医疗健康产业有限公司（以下简称湖南德荣公司）因与被上诉人江苏凤凰出版传媒股份有限公司（以下简称江苏凤凰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

湖南德荣公司上诉请求：1.撤销并改判长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初13438号民事第二项判决，改判第一项判决中关于涉案房屋装修装饰补偿费用全部归上诉人所有。2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.湖南德荣公司系蔡锷中路89号101房的实际经营者，且已向江苏凤凰公司支付了承租期间的全部租金，应当获得因政府征收而补偿的停产停业损失费用，一审判决驳回湖南德荣公司该部分请求系事实认定错误。2.湖南德荣公司在承租期间经江苏凤凰公司同意对被征收的房屋进行了全面装修，且《租赁合同》明确约定了关于装修装饰补偿费以及搬迁费是归属湖南德荣公司的，关于164239元的装饰装修补偿费应当全部归湖南德荣公司所有。

江苏凤凰公司辩称，湖南德荣公司依据法律规定及双方合同约定都无权获得停产停业补偿，湖南德荣公司不是房屋征收补偿权人，且其实际经营时间已超过租赁期间届满期限，无停产停业损失。征收行为给江苏凤凰公司造成了巨大经营损失，停产停业损失不足以弥补其经营损失。根据合同约定，湖南德荣公司仅对其装修改造部分享有补偿，因此湖南德荣公司无权获得超出其装修范围装饰装修补偿款。

湖南德荣公司向一审法院起诉请求：请求判令江苏凤凰公司支付被征收房屋的装修装饰补偿费164239元、搬迁费用9835元、停产停业损失662928元，并承担我方为实现债权而支出的律师代理费40000元，同时承担我方的财产保全保险费。

一审法院认定事实：2015年9月15日，江苏凤凰公司与湖南德荣公司订立《房屋租赁合同》一份。合同约定，江苏凤凰公司将其所有的位于长沙市门面出租给湖南德荣公司以作经营通讯业务之用；租赁期限为三年，自2014年12月30日至2017年12月30日；第一年的租金为820000元，之后每年递增5%；如在租赁期间遇政府拆迁，则合同自拆迁公告发布之日起解除，双方均无须赔偿对方因此遭受的损失，但如湖南德荣公司对承租房屋进行了改造、装修，则补偿款中的对应部分归其所有。合同还就其他事项进行了约定。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府发布征收决定公告，决定对蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内的房屋进行征收。上述房屋位于征收范围之内。同年12月17日，芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部（以下简称蔡锷中路棚户区征收指挥部）发布了《关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告》，决定自同年12月22日开始沿征收范围进行围挡施工。2018年10月14日，江苏凤凰公司作为被征收人与长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称芙蓉区征收办）、长沙市芙蓉区定王台街道办事处、长沙市芙蓉棚改投资有限责任公司共同订立《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》）一份。协议约定，芙蓉区征收办提供芙蓉区凯通国际城140、263、264、265、266、267、268、269号房屋八套与江苏凤凰公司所有的上述房屋进行所有权调换；江苏凤凰公司的停产停业期间为6个月，芙蓉区征收办按每月110488元的标准向其补偿该期间损失，同时还给予其装饰装修补偿164239元、搬迁费2835元、有线电视移装费1500元、电话移装费1000元、分体空调移装费1000元、柜式空调移装费1500元、宽带网络移装费500元、自来水独户新装户表补偿1500元，共计837002元。协议还就其他事项进行了约定。协议订立后，江苏凤凰公司已收到上述全部补偿费用837002元。2019年3月18日，蔡锷中路棚户区征收指挥部出具《关于6个月停产停业损失补偿起算时间的回复》，称该6个月的起算时间为《征收补偿协议》的订立之日。江苏凤凰公司主张，其在上述房屋中安装了有线电视、电话、分体空调、柜式空调、宽带网络、自来水独立水表，但未能提供证据证明。湖南德荣公司陈述，除有线电视系江苏凤凰公司安装外，其余均为其安装。上述房屋进行了一定的装修，湖南德荣公司主张，均为其装修，但未能提供充分证据证明。《房屋租赁合同》虽约定一方违约时，应负担对方为实现债权而支出的律师代理费，但未约定在政府拆迁时是否应负担对方的律师代理费。湖南德荣公司又主张，对方还应负担其支出的财产保全保险费，但未能提供充分证据证明。同时查明，《房屋租赁合同》订立后，湖南德荣公司将租金支付至2016年6月30日，之后未再支付，但实际使用租赁房屋至2017年9月9日。因湖南德荣公司拖欠租金未付，江苏凤凰公司遂向本院起诉。2018年4月2日，一审法院作出（2017）湘0102民初7997号民事判决，判决《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；判令湖南德荣公司于判决生效后三日内将上述房屋交还给江苏凤凰公司，并向江苏凤凰公司支付2016年7月1日至同年9月30日的租金217018.80元、支付同年10月1日至同年12月21日期间的租金193429.80元、按租金标准的30%支付2016年12月22日至2017年9月9日期间的租金194351.32元、支付逾期付款违约金39063.38元、支付为实现债权所发生的律师费32193元。案件受理费和保全费23631元，由湖南德荣公司负担20086元，由江苏凤凰公司负担3545元。判决发生法律效力后，湖南德荣公司已按判决内容履行了其义务。一审法院认为，案涉房屋虽为江苏凤凰公司所有，通常情况下，拆迁补偿费用也应归该公司所有，但征收决定公告发布于湖南德荣公司承租期间，这势必也会给湖南德荣公司带来不利益，故其主张部分拆迁补偿费用所有权的诉讼请求具有一定的合理性。基于此，需就《征收补偿协议》中所涉补偿费用进行逐一分析：停产停业损失部分，按《房屋租赁合同》的约定标准计算，自拆迁公告发布之日至补偿协议订立之日，江苏凤凰公司的租金损失已达1947259.13元（820000×105%÷12×3＋820000×105%×105%＋820000×105%×105%×105%÷12×10＋820000×105%×105%×105%÷12÷30×14），即使扣除本院（2017）湘0102民初7997号民事判决确定的租金387781.12元（193429.80＋194351.32），仍还余1559478.01元。这表明，拆迁给该公司造成的损失远远大于其获得的停产停业期间损失补偿662928元（110488×6），该公司的损失并未得到完全填补，加之，蔡锷中路棚户区征收指挥部在出具的《关于6个月停产停业损失补偿起算时间的回复》称，6个月的起算时间为《征收补偿协议》的订立之日，故应将停产停业损失补偿认定为归江苏凤凰公司所有。装饰装修补偿部分，《房屋租赁合同》虽已被解除，但合同中关于拆迁部分的约定应视为结算和清理条款，仍具有约束力。该部分约定，遇政府拆迁时，如湖南德荣公司对承租房屋进行了改造、装修，则补偿款中的相应部分归其所有。湖南德荣公司虽未能提供充分证据证明对上述房屋进行了装修，但考虑到其承租后进行经营必会进行必要的装修，故原审法院酌定由其享有装修装饰补偿的60%，即98543.40元（164239×60%）。搬迁费部分，征收决定公告发布时，系湖南德荣公司在直接占有案涉房屋，而非江苏凤凰公司，故湖南德荣公司才会涉及搬迁和搬迁费用的问题，故该部分费用2835元应归湖南德荣公司所有。江苏凤凰公司主张，其在上述房屋中安装了有线电视、电话、分体空调机、柜式空调、宽带网络，但未能提供证据证明。考虑到湖南德荣公司在作经营通讯业务之用时，上述设施为必备，故除湖南德荣公司认可的有线电视由江苏凤凰公司安装外，其余均认定为湖南德荣公司安装，对应费用4000元（1000＋1000＋1500＋500）均应归其所有。自来水独户新装户表补偿部分，因通常情况下，房屋所有人必会在房屋内安装自来水独立水表，故该部分费用不归湖南德荣公司所有。《房屋租赁合同》虽约定一方违约时，应负担对方为实现债权而支出的律师代理费，但未约定在政府拆迁时是否应负担对方的律师代理费，对其主张的律师代理费不予支持。湖南德荣公司又主张，对方还应负担其支出的财产保全保险费，但未能提供充分证据证明，故本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、江苏凤凰出版传媒股份有限公司于判决生效后十日内向湖南德荣医疗健康产业有限公司支付被征收房屋装修装饰补偿98543.40元、搬迁费2835元、电话移装费1000元、分体空调移装费1000元、柜式空调移装费1500元、宽带网络移装费500元，共计105378.40元；二、驳回湖南德荣医疗健康产业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12570元，由湖南德荣医疗健康产业有限公司负担10000元，由江苏凤凰出版传媒股份有限公司负担2570元。

本院二审认定的事实与一审法院认定事实基本一致。

本院认为，湖南德荣公司与江苏凤凰公司签订的房屋租赁虽已解除，但合同中关于拆迁部分的约定应视为结算和清理条款，仍具有法律效力。双方合同约定：“如在租赁期间遇政府拆迁，则合同自拆迁公告发布之日起解除，双方均无须赔偿对方因此遭受的损失，但如湖南德荣公司对承租房屋进行了改造、装修，则补偿款中的对应部分归其所有。”湖南德荣公司主张其对涉案房屋进行了全面装修，故关于涉案房屋的装饰装修补偿应归其所有，但其提交的证据不足以证明其主张。一审法院酌情认定湖南德荣公司享有装修装饰补偿的60%，认定事实清楚，本院予以维持。关于停产停业损失，湖南德荣公司主张停产停业损失系补偿给非住宅性房屋因政府征收而产生的经营损失，因此该补偿款应归其所有。本院认为，因政府拆迁，湖南德荣公司作为该涉案房屋的实际经营者的确存在一定的停产停业损失，而江苏凤凰公司作为该涉案房屋的所有权人和出租人亦存在停产停业损失。（2017）湘0102民初7997号民事判决书判决湖南德荣公司按租金标准的30%支付2016年12月22日至2017年9月9日期间房屋占有使用费，已对其因拆迁造成的损失进行了一定程度的弥补，且根据湖南德荣公司陈述，其实际经营至2017年9月9日，距离双方《房屋租赁合同》约定的租赁期间仅剩3个月，故对湖南德荣公司要求涉案房屋停产停业补偿款归其所有的主张不予支持。一审法院认定事实清楚，使用法律正确，本院予以维持。

综上所述，湖南德荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12071.67元，由湖南德荣医疗健康产业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈光辉

审判员　　曹　彦

审判员　　王真铮

二〇一九年十月二十九日

法官助理梁盼

书记员刘子涵

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国诉讼法>的解释》

第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。