耒阳市第二建筑工程有限公司、耒阳市凯阳房地产置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省耒阳市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）湘0481执异6号

案外人：欧阳少剑，男，1998年1月16日出生，汉族，住湖南省耒阳市。

申请执行人：耒阳市第二建筑工程有限公司，经营场所地：耒阳市五一东路168号，统一社会信用代码:91430481190080442N。

法定代理人：罗龙贵，系该公司总经理。

委托代理人：陆必相，湖南秦湘律师事务所律师。

被执行人：耒阳市凯阳房地产置业有限公司，经营场所地：耒阳市金阳东路71号，统一社会信用代码：914304816962377779。

法定代表人：欧阳秋琼，该公司董事长。

被执行人：欧阳秋琼，男，1971年7月3日出生，汉族，住耒阳市。

被执行人：梁伟，男，1967年7月10日出生，汉族，住耒阳市。

被执行人：***，男，1972年6月20日出生，汉族，住耒阳市灶市街街道办事处灶市。

在本院执行耒阳市第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）与耒阳市凯阳房地产置业有限公司（凯阳公司）、欧阳秋琼、梁伟、***建设工程施工合同纠纷一案中，案外人欧阳少剑于2022年1月18日对本院查封登记在被执行人欧阳秋琼之子欧阳少剑名下位于耒阳市××广场××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人欧阳少剑称:请求撤销（2021）湘0481执1282号之三执行裁定。事实与理由：1.案涉标的系异议人所有，2017年8月27日异议人与耒阳市凯阳房地产置业有限公司签订了《商品房买卖合同》107室（合同编号：LY2017005814）、118室（合同编号：LY2017005817）、121室（合同编号：LY2017005818）异议人以5599480元的价格购买了案涉标的物即107、118、121号房屋，并办理了网签登记，取得了物权；2.异议人是通过市场价格合法取得的房屋，并支付了对价，同时异议人购买后一直占有使用至今，系异议人的合法财产；3.案涉标的物不是被执行人欧阳秋琼的财产，尽管欧阳秋琼系异议人父亲，但案涉标的物是异议人通过正当合法的途径取得的财产，系异议人的个人财产，与欧阳秋琼无关，法院将异议人的合法财产等同于欧阳秋琼的财产进行执行查封，是错误的也是违法的。因此，耒阳市人民法院作出的（2021）湘0481执1282号之三执行裁定书是错误的，根据相关法律，为维护法律的尊严，维护异议人的合法的权益，特向贵院申请异议，请求撤销该裁定。案外人欧阳少剑提供的证据有：1.（2021）湘0481执1282号之三执行裁定；2.收款收据；3.中国银行耒阳支行交易明细单清单；4.《房屋租赁合同书》；5.门面现状照片2张；6.《商品房买卖合同》3份；7.耒阳市房产政务网房地产信息发布平台信息3张。

申请执行人二建公司辩称：1.异议人并未取得案涉标的房屋的物权，涉案标的房屋是登记在被执行人凯阳公司名下。房屋网签仅是对房屋买卖合同进行备案公示的行为，并不产生物权的变动，涉案房屋还是登记在开发商名下。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生物权变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权，而并非物权请求权，并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。也就是说法院依然可以强制执行，而购房者只能依据合同向销售者主张权利；2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……。而涉案房屋并非住宅，而是商铺，并非是用于居住，异议人名下也并非无其他用于居住的房屋，且异议人也未支付房屋总价款的百分之五十，故异议人的理由不能成立；3.异议人系被执行人欧阳秋琼的儿子，即便异议人对涉案房产享有物权，涉案房产购买资金也系欧阳秋琼家庭共有，房屋系家庭共同财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。人民法院查封涉案房屋具有法律依据；4.异议人欧阳少剑所提异议的房屋系登记在被执行人凯阳公司名下的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足的条件为房产系住宅，而案涉房产系门面非住宅，故异议人的情形不符合该规定，异议不能成立；5.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人异议成立的条件之一为已经支付全部房屋价款。根据异议人提交的房屋买卖合同，案涉房屋合同价款为5599480元，异议人提交的流水只有270万，还有大部分房款未付。申请人也未将剩余房款交付法院执行，故异议人的情形也不符合法律规定，异议不能成立。事实上，异议人签订房屋买卖合同以及支付房款时刚满18周岁，还在学校读书，没有收入来源，其衣食尚由父母供给，何来如此巨额资金购房，案涉房屋系其父亲欧阳秋琼借其名义所购，目的系为了规避债务，故异议人与凯阳公司不具有真实有效的房屋买卖关系。退一步讲。退一步讲，即便房屋买卖关系属实，案涉房屋实际权利人也是被执行人欧阳秋琼。综上，异议人的异议不能成立，应予以驳回。

本院查明，原告二建公司与被告凯阳公司、欧阳秋琼、梁伟、***建设工程施工合同纠纷一案本院于2021年1月18日作出（2020）湘0481民初10058号民事判决，判决内容：一、被告耒阳市凯阳房地产置业有限公司向原告耒阳市第二建设工程有限公司支付工程款8239546.61元，退还质保金1426973.18元，共计9636519.8元，并自2020年3月3日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%（月利率12.83‰）支付逾期利息至清偿之日止，于本判决发生法律效力之日起十天内付清；

二、被告欧阳秋琼、梁伟、***对被告耒阳市凯阳房地产置业有限公司的上述债务承担连带责任；三、如被告耒阳市凯阳房地产置业有限公司未按指定期限履行债务，原告耒阳市第二建设工程有限公司可以第一项债务为限，在以耒阳市凯阳商业广场项目拍卖或变卖部分拍卖或变卖后的所得价款中优先受偿。因四被告未履行判决确定的义务，原告二建公司于2021年3月22日向本院申请强制执行。2021年7月20日本院作出（2021）湘0481执1282号之三执行裁定，裁定：查封登记在被执行人欧阳秋琼之子欧阳少剑名下位于耒阳市××广场××室（合同编号：ＬＹ2017005814）、118室（合同编号：ＬＹ2017005817）、121室（合同编号：ＬＹ2017005818）房屋。查封期限为三年。

另查明，案外人欧阳少剑系被执行人欧阳秋琼之子。2017年8月27日，被执行人凯阳公司与案外人欧阳少剑签订107、118、121室门面《商品房买卖合同》，107室房屋合同主要内容：商品房位于凯阳商业广场107室，面积97.07平方米，单价20000元/平方米，总金额1941400元，付款方式为分期付款。118室房屋合同主要内容：商品房位于凯阳商业广场118室，面积65.49平方米，单价20000元/平方米，总金额1309800元，付款方式为分期付款。121室房屋合同主要内容：商品房位于凯阳商业广场121室，面积391.38平方米，单价6000元/平方米，总金额2348280元，付款方式为分期付款。上述3间门面共计应付购房款5599480元。2017年9月4日，案外人欧阳少剑通过中国银行账户向被执行人凯阳公司支付购房款7笔共计270万元，其中16.4万元为3笔、10万元为3笔、190.8万元1笔。上述270万元购房款用于支付案涉107、118、121室门面的房款为4笔，分别为190.8万元1笔、16.4万元1笔、10万元2笔，共计227.2万元。其余3笔款项用于支付案外108、122、123室门面房款，分别为108室10万元，122室16.4万元，123室16.4万元。至本案审查时，案涉房屋尚有房款3327480元未支付。2018年，被执行人欧阳少剑与耒阳市佳福乐超市有限公司签订案涉107、118、121室门面租赁合同经营超市，租期15年，自2018年8月1日至2033年7月30日止，租金14402元/月。因消防未验收合格，案涉房屋目前不能办理产权登记手续。

本院认为，本案争议的焦点为：案外人欧阳少剑对案涉107、118、121室门面是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案外人欧阳少剑系案涉门面买受人，其虽然在执行查封前已实际占有案涉标的，但经本院查明，案外人欧阳少剑在与被执行人凯阳公司签订案涉门面的购房合同后并未付清购房款。相关法律规定，买受人对不动产请求排除强制执行，但未按照合同约定支付房屋全部价款的，买受人应将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。据此，本院在审查过程中依法向买受人释明利害关系，但案外人欧阳少剑表示无法按本院要求将剩余房款交付执行。故本院认为，案外人欧阳少剑的权益不足以对抗本案的执行，对其请求撤销（2021）湘0481执1282号之三执行裁定，本院不予支持。

综上所述，本院认为，案外人欧阳少剑对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人欧阳少剑的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　杨　波

审　判　员　　谷莉萍

审　判　员　　罗永生

二〇二二年四月二十日

法官　助理　　资　东

代理书记员　　伍永芳

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

……

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十四条第一款对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。