湖北省金口电排站管理处与武汉斯德隆科技发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江夏区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0115民初3988号

原告：湖北省金口电排站管理处，住所地武汉市江夏区金水闸路**号。

法定代表人：商俊敏，处长。

委托诉讼代理人：赵颖、余晶，国浩律师（武汉）事务所。

被告：武汉斯德隆科技发展股份有限公司，住所地武汉市江夏区金水办事处。

法定代表人：方勤，总经理。

委托诉讼代理人：周文华，湖北晴川律师事务所律师。

原告湖北省金口电排站管理处（以下简称金口电排站）与被告武汉斯德隆科技发展股份有限公司（以下简称斯德隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金口电排站的法定代表人商俊敏及委托诉讼代理人赵颖、余晶，被告斯德隆公司的法定代表人方勤及委托诉讼代理人周文华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告金口电排站向本院提出诉讼请求：1.斯德隆公司立即支付欠缴租金675580元，欠缴电费250003.95元，共计925583.95元，并按银行同期贷款利率计算相应利息至实际清偿之日止；2.斯德隆公司支付违约金35000元；3.本案诉讼费由斯德隆公司负担。诉讼中，金口电排站变更第一项诉讼请求为：1.斯德隆公司支付2010年至2015年期间电费250003.95元，并按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；2.斯德隆公司支付2013年至2015年房屋占用期间的使用费675580元，并按银行同期贷款利率计算拖欠利息至实际清偿之日止。事实和理由：2009年11月1日，金口电排站（甲方）与斯德隆公司（乙方，原名称为武汉斯德隆科技发展有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于江夏区金口街勤建村金水加油站旁院内主厂房和进门附属用房一栋及房前用地，租赁期自2009年11月1日起至2011年12月30日止，乙方生产经营所产生的一切电费，由乙方向甲方按本地供电部门规定的收费标准，按表据实结算。金口电排站履行了合同义务，斯德隆公司支付部分租金及电费。2011年12月30日，案涉租赁合同到期后，双方租赁关系为不定期租赁合同关系。2012年通知解除合同后，双方为房屋占用关系。2015年8月，斯德隆公司搬离，未结清房租、水电费应承担相应责任。

被告斯德隆公司辩称，金口电排站的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。理由如下：1.金口电排站的诉讼请求超过法律规定诉讼时效；2.斯德隆公司已经按照双方约定支付全部租金及水电费，并且已经超付，金口电排站应当返还多支付的款项；3.合同性质是租赁和服务合同，合同约定房租为8700元，服务费为20300元，金口电排站提出的29000余元的房租及合同到期后的占用费没有依据。在双方已经改变付款方式后，金口电排站没有提供服务，斯德隆公司所付款项包括电费在内；4.金口电排站收取服务费的行为无效，其未提供服务，收取服务费是没有事实和法律依据；合同到期后，2012年金口电排站通知解除合同，双方成立房屋占用关系，金口电排站要求斯德隆公司支付服务费没有依据；5.导致合同无法履行的原因是金口电排站上级要求收回租赁厂房和土地，此后，金口电排站同意斯德隆公司继续无偿使用是对斯德隆公司无偿搬迁所作的补偿。斯德隆公司并未违约，不应承担违约金。

对双方无异议的事实，本院认定如下：2005年5月，金口电排站取得位于江夏区金口街勤建村划拨土地一宗[编号为：夏国用（2005）第102号]，土地用途：商服用地。金口电排站未取得建设工程规划许可证即在上述土地上建造厂房。2009年11月1日，金口电排站（甲方）与斯德隆公司（乙方，原名称为武汉斯德隆科技发展有限公司）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：本着平等、互利、自愿的原则，甲乙双方经友好协商，达成如下合作办厂协议：合作期限：自2009年11月1日起至2011年12月30日止。协议到期后，如甲乙双方可达成一致意见，合作办厂时间可以顺延。一、甲方责任：1.甲方提供位于江夏区金口街勤建村金水加油站旁院内主厂房和进门附属用房一栋及房前用地供办厂使用；2.甲方负责水、电、路设施供应到厂。二、乙方责任：1.乙方租赁甲方厂房2900平方米，每月每平方米租金3元，共计每月租金8700元，并保证每月20日前足额支付给甲方；2.乙方在国家法律法规允许的范围内从事经营活动，并全权负责合作办厂的经营管理，做到自主经营，自负盈亏，甲方不参与合作办厂的经营管理……5.乙方生产经营所产生的一切电费，由乙方向甲方按本地供电部门规定的收费标准，按表据实结算；6.乙方生产需要与甲方相关服务项目，必须首先满足甲方三产业的服务，每月服务费金额不得少于20300元，反之，甲方将有权强行索要此额度费用；三、其他：1.本合同一经签订，甲乙双方严格按以上条款履行协议，如单方违约，违约方付对方35000元违约金。后金口电排站通过其下级单位武汉市江夏区金昌实业有限公司（以下简称金昌公司）代收上述费用。金口电排站履行了合同义务，斯德隆公司支付了租金、服务费及水电费。因金口电排站上级单位要求收回厂房和土地，在2011年12月30日案涉租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，2012年仍由斯德隆公司使用案涉租赁物，2012年间（具体时间双方均记不清楚）金口电排站通知斯德隆公司解除合同。此后，斯德隆公司仍然占用使用案涉租赁物，直至2015年7月底搬迁。

另查明，2017年8月2日，斯德隆公司出具《武汉斯德隆科技发展股份有限公司关于承租金昌公司厂房缴费情况说明》（以下简称情况说明），主要内容为：我司8月1日接到贵方来函后，组织人员对账。对金昌公司与斯德隆公司对账明细表中部分账目予以认可，对2012年底后租金不予认可。具体说明如下：1.我司于2009年11月至2015年7月租赁贵司厂房及用电，2012年底前租金（月租金29000元）及电费我司已付款并结清；2.由于贵司不能保证生产供电容量，由贵司原领导同意我司替贵公司增加两组变压器（400KVA、630KVA）；3.2012年应贵公司接防总通知：需要收回厂房，经与贵司原领导友好协商，2013年无偿使用厂房，时间直到我司搬家完毕。

诉讼中，经双方对账确认，2009年11月至2014年12月间，斯德隆公司向金昌公司支付房租及水电费合计1456647.54元。

对双方有争议的事实，本院认定如下：

一、关于服务费是否为租金的问题

金口电排站认为合同约定的服务费就是租金，其所开具发票均记载为租金，以及斯德隆公司其出具的《情况说明》中亦认可每月租金为29000元，因此合同所指的服务费就是租金；斯德隆公司认为服务费不是租金，金口电排站提供过服务才支付服务费。本院认为，双方合同明确约定了租金和服务费两项内容，且两项内容的含义不同，双方亦未就服务费的约定作出变更，即使斯德隆公司按每月29000元支付租金，也不能改变服务费的性质，故合同约定的服务费不能理解为租金。

二、关于斯德隆公司是否差欠租金及水电费的问题

本案中，斯德隆公司表示金口电排站提供过服务，且在《情况说明》中认可2012年底前含服务费在内每月租金29000元，对此后的租金不予认可；金口电排站表示其未提供过服务，故本院对金口电排站主张2013年1月至2015年7月期间的服务费，本院不予支持。经本院核算，2009年11月至2015年7月共计69个月，每月租金8700元，合计600300元；2009年11月至2012年12月共计38个月，每月服务费20300元，合计771400元；电费，因金口电排站认可在2014年和2015年存在其使用的电费，加之加油站的电费无法区分，金口电排站亦不能提供票据予以证明，故电费只能以斯德隆公司近三年已缴纳的年度电费的平均值予以计算。斯德隆公司已支付了2009-2010年度、2012-2014年度电费共计232493元。经本院核算，斯德隆公司2012-2014年度平均每月电费为5192元。故2011年1-12月及2015年1-7月共计19个月电费合计98648元。综上，斯德隆公司应向金口电排站支付电费为331141元;水费2050.30元，斯德隆公司予以认可，本院予以确认。综上，斯德隆公司应向金口电排站支付租金、房屋占有使用费、服务费、水电费合计1704891.30元，扣减已付1456647.54元，还应支付248243.76元。

本院认为，双方订立的《房屋租赁合同》包含房屋租金、水电费、服务费三个内容，成立无名合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，故金口电排站与斯德隆公司签订的《房屋租赁合同》中房屋租赁部分应属无效，但不影响其他条款的效力。2012年双方未签订租赁合同，但双方记不清楚通知解除合同的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，2012年度金口电排站与斯德隆公司之间为不定期租赁。同理，该不定期租赁合同的效力同上。双方均认可合同于2012年通知解除，则2013年1月至2015年7月，双方之间成立房屋占有使用关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，金口电排站请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张成立，本院予以支持。斯德隆公司认为其与金口电排站原领导协商自2013年后无偿使用厂房，但与其提供的账目记载的2013年和2014年其向金口电排站支付659826.32元的事实相悖，故本院不予采信。

关于金口电排站的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。金口电排站提交的胡水学习笔记本记载“2013年5.2商、胡接斯德隆方总就逐步搬迁事宜初步磋商（一年左右时间）方就外牵电源事宜提出了意见”“2014年3.26向胡辉说明方勤租金问题”“2015年元.6上午与肖向方勤厂催款，胡辉先行在方勤处”“8.1正常上班，加班材料方勤公司”“8.2上午上班，1.方勤事”“8.3早与彭、方勤厂，方勤签说明”；“彭处长”《2017年干部考核手册》记载“7.31上午，我与商俊敏一起到斯德隆公司催收承包仓库期间所欠电费及租金”“8.1斯德隆公司方勤来处，协商租赁厂房事宜（欠租金、电费）”“8.2上午我与胡水到方勤公司拿斯德隆公司承租金昌厂房缴费说明”及商俊敏《2014年干部考核手册》记载“9.5方总交10万元租金（承兑汇票）”“9.11方总：两台变压器630KW、400KW，以电排站名义报装，花费63万元，要求抵欠缴租金”；商俊敏《2014年干部考核手册》记载“5.5协商方勤退租事宜（方到我办公室）七月底前退清，补交租金与水电费，移走630KW变压器、留400KW变压器（我处出40万）”；商俊敏《2017年干部考核手册》记载“5.31下午在路上碰见方勤，提出结算电费及租金，方表示对账后结”；商俊敏《2018年干部考核手册》记载“10.17上午与彭找方勤催租金，门卫讲方已出差”“10.23与老彭到方勤厂里面，双方相互理解支持，我方每年均催缴，方说许处答应后不交租金，请拿依据出来，否则缴清租金”，用以证明其一直在向斯德隆公司主张权利，斯德隆公司对此予以否认，认为记录系单方制作，不能达到其证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”规定，从上述记录的字迹和内容来看，并非同一时间形成，且记录主张权利的内容较为客观、完整，与斯德隆公司于2017年8月2日出具的《情况说明》能够相互印证，与待证事实具有高度可能性。故，金口电排站的诉讼请求未超过诉讼时效期间。

关于斯德隆公司是否违约的问题。因《房屋租赁合同》及不定期租赁中的房屋租赁部分无效，不涉及违约责任的认定，故本院对金口电排站主张违约金35000元的请求不予支持。

综上所述，金口电排站的部分诉讼请求成立，依法予以支持。斯德隆公司应向金口电排站支付房屋占有使用费、服务费及水电费合计248243.76元。因双方未约定利息，故应自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款、第一百零八条规定，判决如下：

一、武汉斯德隆科技发展股份有限公司于本判决生效之日起七日内向湖北省金口电排站管理处支付房屋占有使用费、服务费及水电费合计248243.76元及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月16日起计算至履行完毕之日止；

二、驳回湖北省金口电排站管理处的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6703元（已减半收取），由湖北省金口电排站管理处负担4893元，由武汉斯德隆科技发展股份有限公司负担1810元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　刘红姣

二〇一九年七月十二日

书记员　　胡　青