广州市荔湾建筑工程有限公司、广州广南房产发展有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终1703号

上诉人（原审被告）：广州市荔湾建筑工程有限公司，住所地广州市荔湾区。

法定代表人：杨军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王明晖，广东凡立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈睿，广东凡立律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州广南房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：张方明，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：广州市广安房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：张方明，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：广州广恒房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：张方明，该公司董事长。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：许光玉，广东海建律师事务所律师。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：许晓冰，广东海建律师事务所律师。

上诉人广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称荔建公司）、因与被上诉人广州广南房产发展有限公司（以下简称广南公司）、广州市广安房产发展有限公司（以下简称广安公司）、广州广恒房产发展有限公司（以下简称广恒公司）委托合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荔建公司的委托诉讼代理人王明晖、陈睿，被上诉人广南公司、广安公司、广恒公司的共同委托诉讼代理人许光玉、许晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

荔建公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回广南公司、广安公司、广恒公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审费用全部由广南公司、广安公司、广恒公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应当依法予以撤销。（一）1.一审判决认定《委托合同》是广南公司、广安公司、广恒公司委托荔建公司“包干完成涉案海珠广场A、B、C地块（以下简称案涉地块）拆迁补偿工作，…现被告（即荔建公司）未能提供证据证明其已完成案涉16间被拆迁房屋的产权调换手续，被告已经构成违约”没有事实及合同依据，表现在：××从合同履行事实上看，荔建公司在《委托合同》签订后，协调并促成案涉地块拆迁人——广州市广源实业总公司（以下简称广源公司，系广南公司、广安公司、广恒公司股东）与广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）签订了经公证的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，协议约定由广源公司提供经评估的不交吉房产（即房管局认可用于置换的房产已有租户或实际使用人使用这一情况）补偿置换案涉地块57间门牌××含本案所涉16间门牌××，在此协议基础上，案涉地块完成了拆迁结案（穗房拆结字[2010]21号），广南公司、广安公司、广恒公司在被拆迁问题困扰近20年后，终于在2012年将案涉地块的开发权从拆迁人广源公司名下转到广南公司、广安公司、广恒公司名下，可以说，由于荔建公司完成了《委托合同》所约定的“委托工作事宜”，协助广源公司完成案涉地块拆迁结案，广南公司、广安公司、广恒公司才能够得到案涉地块的开发权，为此，广南公司、广安公司、广恒公司按《委托合同》的约定，向荔建公司支付了全部合同对价，以上事实证明荔建公司完成了《委托合同》所委托的全部工作；（2）一审判决将“合同总价为包干性质”的委托费用包干偷换成“包干完成涉案海珠广场A、B、C地块拆迁补偿工作”的拆迁补偿工作总包干，将属于拆迁人广源公司的“提供产权调换房”的责任硬加于荔建公司头上；（3）从《委托合同》第一条“委托工作事宜”1.1可以看出，合同约定荔建公司的职责是“促成拆迁人广源公司与被拆迁人/代管人签署《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，因此，广南公司、广安公司、广恒公司是明知“产权调换房”的实际提供者为广源公司，而非荔建公司，一审判决据以认定荔建公司违约的《委托合同》第三条（b）款显然是无法履行的无效条款，所以一审判决认定荔建公司违约却又无法支持广南公司、广安公司、广恒公司第一诉请“判决荔建公司提供16间合适产权调换房”。2.一审判决荔建公司赔偿广南公司、广安公司、广恒公司“租金损失”没有合同及事实依据，依法应予以撤销并改判驳回广南公司、广安公司、广恒公司的诉讼请求，表现在：××广南公司、广安公司、广恒公司的第二项诉讼请求起诉的是“支付租金”，在一审庭审中，广南公司、广安公司、广恒公司明确表示是“支付租金”而非“赔偿租金损失”，而一审判决却在广南公司、广安公司、广恒公司并未诉请“赔偿租金损失”的情况下，判决荔建公司赔偿“租金损失”，超出广南公司、广安公司、广恒公司的诉讼请求；（2）根据荔建公司和广南公司、广安公司、广恒公司之间签订的《委托合同》，其项下义务并没有约定由荔建公司支付上述的公租金，并且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”规定，在拆迁期间的所有临时安置费或者周转用房均应当由涉案地块的实际拆迁人广源公司负责支付，因此，在本案中产生的所有房租原本根据法律应当由实际拆迁人广源公司负责支付，但广源公司是广南公司、广安公司、广恒公司的股东，与荔建公司签订了《委托缴款协议》将原本由其应当负责缴纳的租金费用转嫁给广南公司、广安公司、广恒公司承担，而一审法院将此租金费用错误的认定为广南公司、广安公司、广恒公司的“损失”，并根据《委托合同》项下义务判决由广南公司、广安公司、广恒公司承担该项损失，是对案件事实错误的认定，应当依法予以撤销；（3）广南公司、广安公司、广恒公司在《委托合同》约定“委托工作事宜”早已完成，合同对价款早已结清，其代广源公司缴交公租金长达八年时间的情况下，向法院诉请荔建公司支付八年前的租金，诉讼时效已过，依法也应予以驳回。二、广南公司、广安公司、广恒公司在本案中产生的所谓租金“损失”是自己怠于行使权利造成的，与荔建公司无关。1.根据荔建公司提供的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》显示，广源公司与广州市国土资源和房屋管理局越秀分局（现在已更名为越秀区房屋管理局）就57间门牌房屋的拆迁置换已经签订了相应的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，广源公司已提供57间门牌所对应的置换房，荔建公司也根据约定支付了相关的费用。上述房屋的相应法律权利均已合法转给房管局，因此房管局有权对上述房屋内所有的住户收取相应租金，房管局因种种原因拒绝接收房屋，并向广源公司及广南公司、广安公司、广恒公司收取相应租金，广南公司和广源公司签订的《委托缴款协议》显示，广源公司委托广南公司缴纳租金，广南公司是自愿代广源公司承担向房管局缴交租金义务的；2.从租金的产生和收取的角度看，租金是房屋产权人（或代管人或其它有权合法收取人）将房屋出租给实际使用人而产生的使用人向产权人缴交的使用费，既然是案涉16间门牌房屋产生的租金，该等租金首先是应由房屋实际使用人向产权人或代管人或其它有权收租人缴交，一审判决未查明与租金流向相关的事实：上述16间门牌房屋实际使用人有否缴交租金？实际使用人向谁或谁有权收取该等租金？有权人收取的租金有否转交给代缴人（广南公司、广安公司、广恒公司）？等，直接以广南公司、广安公司、广恒公司蒙受“租金损失”判令荔建公司赔偿没有“损失”发生的事实依据，因为按以上关于租金收取、缴交的资金流向，拆迁人广源公司做为产权调换房的提供人有权向尚未接收房屋的实际使用人收取租金，广南公司、广安公司、广恒公司在代广源公司向房管局缴交租金后，可径向有权向房屋实际使用人收取租金的广源公司（广南公司、广安公司、广恒公司的股东、合作伙伴、代缴租金委托人）要求返还，一审判决将广南公司、广安公司、广恒公司代缴并有收入来源的“代付租金”定性为“租金损失”显然与事实不符，该判决如果得到执行将造成广南公司、广安公司、广恒公司及其股东广源公司双重获利，二审应予以改判。

广南公司、广安公司、广恒公司共同辩称，（一）荔建公司认为《委托合同》所约定的“委托工作事宜”仅仅是要求其促成拆迁人广源公司与越秀区房管局签订《房屋拆迁补偿协议》，该说法错误。1.《委托合同》明确约定荔建公司的合同义务包括了购置产权调换房。2.荔建公司在履行过程中多次确认其合同义务包括提供产权调换房。3.从《委托合同》签订的目的可知，该《委托合同》所约定的“委托工作事项”并不是荔建公司所称的仅仅是促成《拆迁补偿协议》的签订。4.从《委托合同》的对价超过1.83亿可知，委托内容必然是完成所有拆迁补偿工作。（二）荔建公司认为其没有支付公租金的义务，公租金应由拆迁人广源公司支付的说法没有依据。支付公租金与赔偿公租金损失是同一概念，不存在荔建公司所称的超出诉讼请求的说法。（三）荔建公司混淆了代管房的公租金与出租房屋获取的租金的概念。其称房管局应向房屋内住户收租而不是向广南公司、广安公司、广恒公司收租，广南公司、广安公司、广恒公司的租金损失是自己怠于行使权利造成的，该说法不成立。

广南公司、广安公司、广恒公司共同向一审法院起诉请求：1.荔建公司为未办妥产权调换手续的16个门牌号的被拆迁房屋提供合适的产权调换房；2.荔建公司向广南公司、广安公司、广恒公司支付16个门牌号××.50元及利息（利息从广南公司、广安公司、广恒公司支付租金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至荔建公司实际清偿之日止）；3.荔建公司向广南公司、广安公司、广恒公司支付2018年1月至2019年6月16个门牌号××.80元；4.荔建公司承担本案的诉讼费用、财产保全费用及已支付的保险费。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：

2009年9月22日，广南公司（甲方）与荔建公司（乙方）签订《委托合同》，约定：“鉴于：1.甲方为广州市海珠广场A地块（下称‘本地块’）之实际权益拥有者/开发商。2.甲方之香港投资方与合作中方‘广州市广源实业总公司’就解决广州市海珠广场A、B及C地块因历史遗留拆迁问题而拖欠之债务及未完成事项于2006年1月25日签订了协议。3.甲方就本地块尚有26间××下称‘该等房屋’）（范围见附件一）仍待补偿安置。就上述事宜，甲方委托乙方与被拆迁人/代管人协商及解决该等房屋的拆迁补偿问题，乙方接受甲方委托……第一条委托工作事宜1.1乙方负责与本地块拆迁人（即‘广州市广源实业总公司’）及被拆迁人/代管人就该等房屋的拆迁补偿方式及相关事项协商，促成他们签署该等房屋的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，并办理上述协议书的公证及广州市城市房屋拆迁管理办公室的签证备案手续。1.2乙方须因应被拆迁人/代管人的要求，负责提供由具备拆迁评估资质及符合广州市国土资源和房屋管理局（下称‘市国土局’）要求的房地产评估机构出具有关该等房屋价值的评估报告。1.3乙方须及时代甲方支付有关为完成该等房屋拆迁补偿工作的一切费用，包括评估费、货币补偿、产权调换购房款、补偿安置房屋的改造及装修等工程的费用、公证费、佣金、税金、手续费等费用。1.4乙方承诺并保证代理甲方在本委托合同所定的合同总价内完成所有委托工作内容。乙方同意及承诺由乙方负责及承担支付超出合同总价的所有费用，包括任何超出该等房屋评估价值之金额。1.5乙方承诺于本委托合同签署之日起90个日历天内完成本委托合同的委托工作。如乙方不能于上述限期内完成本委托合同的委托工作，乙方仍须继续与有关单位协商及完成上述委托工作。若上述之延误属乙方之原因所造成，乙方须赔偿甲方一切因此而引致之一切损失。……第三条乙方责任3.1除本委托合同其它条款所规定的乙方责任及义务外，乙方须负责：（a）按时完成本委托合同的委托工作；（b）如乙方采用房屋产权调换的拆迁补偿方法，乙方必须对该等用于产权调换的房屋的产权完整性及房屋质量承担一切责任，如该等房屋的产权及/或质量出现问题，乙方须赔偿甲方由此引起的一切损失；（c）乙方须负责与被拆迁人/代管人协商及确定就有关该等房屋须作出补偿之房屋面积，乙方须确保甲方不会因任何原因（包括补偿面积与房屋面积有所差异）而再就该等房屋支付任何形式的拆迁补偿费用；（d）乙方须在收取甲方支付的费用同时，向甲方提交当地税务机关认可的有效的相同金额的完税发票。第四条合同总价4.1本委托合同的合同总价为人民币壹亿壹仟伍佰捌拾捌万贰仟贰佰壹拾陆元正（RMB115882216）。4.2上述合同总价为包干性质，除本委托合同另有规定外，甲方无须亦无责任向乙方支付任何其它费用。合同总价已包括下列费用：（a）为完成该等房屋拆迁补偿工作的一切费用，其中包括一切所需的货币补偿、产权调换购房款、公证费、佣金、税金、手续费等费用；（b）补偿安置房屋的改造及装修等工程的费用；（c）提供由具备拆迁评估资质及符合市国土局要求的房地产评估机构出具该等房价值的评估报告所产生之评估费用；（d）乙方的劳务报酬、利润及税费；（e）其它一切因完成本委托合同不可或缺的工作及责任的所有费用，如差旅费、交通费、餐饮费等。第五条付款方式……5.2……（a）乙方在完成该等房屋中其中一间或多间的拆迁补偿工作，就中间过程或/和结果向甲方出具书面报告及提供完整证明依据，证明依据包括：（i）已由拆迁人及被拆迁人/代管人签署及盖章并已公证及通过广州市城市房屋拆迁管理办公室鉴证及备案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的原件；及（ii）被拆迁人/代管人收妥全部赔偿款项之证明文件、收据或发票（直接由甲方支付予市国土局的款项除外）。若采用房屋产权调换的拆迁补偿方法，则乙方须同时提供已完成房屋产权调换的证明文件。……第六条保证及承诺6.1就本委托合同项下已完成由拆迁人及被拆迁人/代管人签署及盖章并通过广州市城市房屋拆迁管理办公室鉴证及备案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的相关房屋，乙方保证及承诺如下：（a）乙方保证于甲方已就相关房屋支付乙方本委托合同项下应支付的补偿费用后，甲方不会因任何原因（包括补偿面积与房屋面积有所差异）而再须就本地块支付任何形式的拆迁补偿费用。如最终甲方仍须就本地块支付任何形式的拆迁补偿费用，乙方同意及承诺前述之费用由乙方承担及支付；（b）乙方保证本地块之拆迁结案工作不会因相关房屋的任何拆迁补偿诉求而遭到任何影响。……”该合同附件一《海珠广场A地块（广南）房屋拆迁补偿明细表》记载了26间被拆迁房屋的地址、地号及补偿面积。

同日，广安公司（甲方）与荔建公司（乙方）签订《委托合同》，约定：甲方为广州市海珠广场B地块之实际权益拥有者/开发商；甲方就本地块尚有24间房屋仍待补偿安置；本委托合同的合同总价为人民币53509××0元正；其余合同条款与上述广南公司和荔建公司签订的《委托合同》一致。合同附件一《海珠广场B地块（广安）房屋拆迁补偿明细表》记载了24间被拆迁房屋的地址、地号及补偿面积。

同日，广恒公司（甲方）与荔建公司（乙方）签订《委托合同》，约定：甲方为广州市海珠广场C地块之实际权益拥有者/开发商；甲方就本地块尚有7间房屋仍待补偿安置；本委托合同的合同总价为人民币14197339元正；其余合同条款与上述广南公司和荔建公司签订的《委托合同》一致。合同附件一《海珠广场C地块（广恒）房屋拆迁补偿明细表》记载了7间被拆迁房屋的地址、地号及补偿面积。

2010年1月20日至2011年5月6日间，广源公司（拆迁人、甲方）与越秀区房管局（被拆迁人、乙方）就海珠广场A、B、C地块的50间被拆迁房共签订了48份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方房屋，产别为代管房，双方同意按异地产权调换补偿方式办理原址房屋的补偿，并在合同中约定了产权调换房的地址、面积、评估价格等。

2011年10月17日，广州市城市房屋拆迁管理办公室向市国土房管局产权地籍处发出《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房拆函〔2011〕387号），载明：“市规划局于1988年4月8日核发了《国家建设征用土地通知书》（〔1988〕城地批字第260号），批准了广州市广源实业总公司（原广源实业有限公司）使用海珠广场西侧用地……经查，该地块已拆迁结案（穗房拆结字〔2010〕21号）。……”

另查明，案涉三份《委托合同》所载明的57间被拆迁房屋中大部分为房管部门代管房，采用异地产权调换补偿方式拆除代管房而未能及时办妥产权调换手续的，房管部门持续向拆迁人收取房租租金。至本案立案时，房管部门仍向广南公司、广安公司、广恒公司收取租金的被拆迁房数量为16间，均为已签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的代管房，具体地址门牌为：××沿江路0180号；（2）一德路0109号；（3）一德路0113号；（4）五仙路9号；（5）五仙路15号；（6）五仙路23号；（7）五仙路27号；（8）五仙路29号；（9）五仙路西街6、8号；（10）五仙西街20号；（11）五仙西街24号；（12）一德路龙庆街06号；（13）一德路龙庆街08号；（14）一德路龙庆街017号；（15）一德路余庆坊002号；（16）一德路余庆坊017号；以下合称“案涉16间被拆迁房”。

关于房屋租金缴纳事宜，广源公司（甲方）、广南公司（乙方）、新骏公司（丙方）曾共同签订《委托缴款协议》，约定：就越秀区房管局委托丙方向甲方收取沿江路174号等34间门牌房屋之房屋租金事宜，甲方委托乙方向丙方缴付该等房屋租金。该协议无记载签订日期。

2010年5月19日，越秀区第二房管所、新骏公司向广源公司发出《催交房租通知》：“贵单位征用的一德路85号等房屋的地块，每月租金为342666.40元，贵单位从2009年7月至2010年5月止的房屋租金补偿款至今仍未依时缴交，共11个月，合计欠缴纳租金补偿款3769265.80元。……”2012年6月8日至2017年12月4日间，越秀区第二房管所、新骏公司陆续向广南公司发出13份《催交房租通知》，载明广南公司征用地块的房屋自2011年12月至2017年12月间合计欠缴租金补偿款7467075.7元。上述《催缴房租通知》所附欠租明细中记载的房屋地址门牌均为案涉三份《委托合同》附件记载的被拆迁房屋。2019年1月15日，越秀区第二房管所、新骏公司向广南公司发出《关于交纳征用地块房屋租金的通知》，载明案涉16间被拆迁房从2018年1月至2019年6月合计应缴纳租金1519615.80元。

广南公司于2010年6月7日向新骏公司付款3769265.8元，于2011年12月29日向新骏公司付款5861373.4元，于2012年7月27日向新骏公司付款1795053元，于2013年1月15日向新骏公司付款592956.7元，于2013年8月1日向新骏公司付款508248.6元，于2013年12月25日向新骏公司付款508248.6元，于2014年7月28日向越秀区房管局付款508248.6元，于2015年1月31日向越秀区房管局付款508248.6元，于2015年7月28日向越秀区房管局付款508248.6元，于2016年1月27日向越秀区房管局付款508248.6元，于2016年8月24日向越秀区房管局付款508248.6元，于2017年2月17日向越秀区房管局付款508248.6元，于2017年7月21日向越秀区房管局付款506538.6元，于2018年1月19日向越秀区房管局付款506538.6元，以上合计付款14次共17097714.9元，每次付款均备注“租金”或“租金补偿款”。

2015年12月8日，广南公司、广安公司、广恒公司向荔建公司发函称：“就广州海珠广场项目地块一德东路109号等由贵司负责解决拆迁补偿之代管房事宜，根据广州市越秀区第二土地房屋管理所及广州市新骏物业管理有限公司于2015年12月2日发出之《催交房屋通知》，直至发出该通知当日，尚余16间已签定拆迁补偿协议之代管房未有办妥相关之永迁房接管手续，导致我司仍然须要缴付该等代管房之租金补偿款。就上述事宜，我司已多次敦促贵司必须加快完成永迁房接管手续，惟贵司至今仍未完成有关工作。我司保留追究因永迁房移交问题而导致我司须多支付租金补偿款等损失之权利。……”

2016年11月14日，荔建公司向广南公司、广安公司、广恒公司出具《情况说明》：“……荔湾、广源公司为了解决海珠广场拆迁历史遗留问题，友好协商订立合作关系，主要办理拆迁安置、补偿的事宜。其中有部份房屋以不交吉产权调换，由于产权归属不清以至不能移交，需要广源公司配合。……我司一直在和广源公司、房屋管理部门办理移交验收工作……我司一直和广源公司积极处理落实房源……”

2017年2月25日，广南公司、广安公司、广恒公司向荔建公司发出《关于尽快履行〈委托合同〉的催告函》：“……贵司有义务在90个日历天内完成提供产权调换房，但至今仍有16个门牌号，××户尚未办理永迁房……因贵司未提供产权完整的调换房，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局（委托广州市新骏物业管理有限公司）持续向我方收取被拆迁房屋的租金。自2010年1月起至2016年12月，新骏公司共向我方收取租金共计￥14028639.30元，随后将继续以每六个月￥508248.60元向我方收取租金。上述租金是贵司未能按约完成《委托合同》项下的委托事项所导致……该租金应由贵司承担。鉴上，我方催促贵司尽快履行如下义务：1.在接函之日起60日内提供剩余的16个门牌号××户永迁房……3.在接函之日起30日内赔偿我方已产生的租金损失￥14028639.30元，并赔偿随后产生的租金损失。……”

2017年6月5日，荔建公司向广南公司、广安公司、广恒公司发函称：“位于海珠广场项目是贵司与广州市广源实业总公司合作开发项目，地块最初由广源公司负责征地及办理用地手续，后贵司委托我司协助广源公司办理征地手续。……海珠广场地块历史情况较为复杂，且位于中心城区核心地段，备受关注。经我司努力和各有关部门协助，得以特事特办，在公房未全部移交的情况下，完成地块征地拆迁手续，使项目能够顺利推进……”

2018年6月8日，越秀区第二房管所向广源公司发出《关于一德路—五仙路地块产权移交补偿问题的函》，载明：“贵司征用的一德路—五仙路地块，在移交补偿过程中，存在如下问题：1.拟补偿房屋中有部分房屋已登记为私房，有业权人并已取得产权证……2.拟补偿外区的房屋共21套（已减除私房）一直未能通过外区验收……3.拟补偿越秀区的房屋在验收过程发现较多问题……”该函件附件2《广源公司征用一德路—五仙路地块移交补偿情况明细表》中具体列举了17间被拆迁房屋对应的拟移交接管房屋验收存在问题，包括拟移交接管房屋为私房、未通过外区验收、面积不对、房屋破旧、使用人对产权有异议等等；该17间被拆迁房屋中有15间即为案涉未办妥产权调换的被拆迁房。

庭审中，广南公司、广安公司、广恒公司及荔建公司均确认以下事实：广南公司、广安公司、广恒公司是广州市海珠广场A、B、C地块的土地使用权人和开发商；广南公司、广安公司、广恒公司原与广源公司合作，由广源公司作为上述地块拆迁人解决地块历史遗留拆迁问题，后因广源公司未能完成拆迁工作，故广南公司、广安公司、广恒公司与荔建公司签订案涉《委托合同》，委托荔建公司继续完成拆迁；广南公司、广安公司、广恒公司已向荔建公司全额付清案涉《委托合同》约定的合同价款；因被拆迁房未完成产权调换手续，故房管局持续向拆迁人收取房屋公租金。广南公司、广安公司、广恒公司确认广安公司、广恒公司以往应缴纳的案涉房屋租金均由广南公司支付，并确认其尚未缴纳2019年1月15日《关于交纳征用地块房屋租金的通知》中记载的2018年1月至2019年6月应缴租金1519615.80元。荔建公司确认尚有16间被拆迁房未完成产权调换手续，并表示无法确定何时可完成产权调换手续，同时明确表示不同意另行向房管部门提供20个门牌号被拆迁房的产权调换房。

一审法院认为，广南公司、广安公司、广恒公司分别与荔建公司签订的《委托合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案争议焦点有四：一是本案涉及三份《委托合同》项下的权利义务应否分案处理；二是荔建公司是否构成违约；三是如果荔建公司违约，荔建公司应否向广南公司、广安公司、广恒公司赔偿损失及赔偿金额的确定问题；四是荔建公司应否向越秀区房管局提供20个门牌号的被拆迁房屋的产权调换房。

关于争议焦点一，本案涉及三份《委托合同》项下的权利义务应否分案处理的问题。荔建公司提出广南公司、广安公司、广恒公司的诉讼请求及主张涉及三份合同，应予分案处理。一审法院认为，根据2011年10月17日广州市城市房屋拆迁管理办公室向市国土房管局产权地籍处发出的《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房拆函〔2011〕387号），可知案涉三份《委托合同》所涉地块实际上是一个整体即海珠广场西侧用地，且三份《委托合同》在实际履行过程中均未作区分，无论是广南公司、广安公司、广恒公司与荔建公司之间的往来函件，还是房管部门催交租金通知以及广南公司、广安公司、广恒公司缴纳租金的行为，均是将三份《委托合同》项下事务合并处理，故广南公司、广安公司、广恒公司在本案中就三份《委托合同》一并提出诉讼请求和主张，并无不当。

关于争议焦点二，荔建公司是否构成违约的问题。根据《委托合同》条款4.2“上述合同总价为包干性质，除本委托合同另有规定外，甲方无须亦无责任向乙方支付任何其它费用。合同总价已包括下列费用：（a）为完成该等房屋拆迁补偿工作的一切费用……”以及条款5.2（a）“……若采用房屋产权调换的拆迁补偿方法，则乙方须同时提供已完成房屋产权调换的证明文件……”等约定，可知案涉《委托合同》为包干性质，即由广南公司、广安公司、广恒公司支付合同价款，委托荔建公司包干完成海珠广场A、B、C地块的拆迁补偿工作。对于采用异地产权调换补偿方式的被拆迁房屋，确保房屋产权调换手续完成是荔建公司在案涉《委托合同》项下合同义务的应有之义。现荔建公司未能提供证据证明其已完成案涉16间被拆迁房屋的产权调换手续，荔建公司已经构成违约。

关于争议焦点三，荔建公司应否向广南公司、广安公司、广恒公司赔偿损失及赔偿金额的确定问题。《委托合同》条款1.5约定：“乙方承诺于本委托合同签署之日起90个日历天内完成本委托合同的委托工作。如乙方不能于上述限期内完成本委托合同的委托工作……若上述之延误属乙方之原因所造成，乙方须赔偿甲方一切因此而引致之一切损失。”合同签订时间是2009年9月22日，荔建公司依约应于2009年12月20日前完成《委托合同》项下义务，但荔建公司至今仍未履行完其合同义务，已明显超出合同约定期限。《委托合同》条款3.1（b）约定：“如乙方采用房屋产权调换的拆迁补偿方法，乙方必须对该等用于产权调换的房屋的产权完整性及房屋质量承担一切责任，如该等房屋的产权及/或质量出现问题，乙方须赔偿甲方由此引起的一切损失。”根据越秀区第二房管所向广源公司发出的《关于一德路—五仙路地块产权移交补偿问题的函》及其附件《广源公司征用一德路—五仙路地块移交补偿情况明细表》，可知案涉16间被拆迁房未能完成产权调换手续的主要原因是拟用于产权调换的房屋产权或质量等存在争议，导致产权调换房无法被房管部门接管。因此，本案中委托工作未能如期完成的责任在于荔建公司，荔建公司依约应当赔偿广南公司、广安公司、广恒公司因此遭受的损失。

关于赔偿金额的确定问题。由于荔建公司未能如期完成被拆迁房屋的产权调换手续，导致房管部门持续向广南公司、广安公司、广恒公司收取租金，荔建公司应当赔偿广南公司、广安公司、广恒公司自2010年1月起实际支出的租金及利息损失。广南公司、广安公司、广恒公司于2010年6月7日至2018年1月19日之间共向新骏公司和越秀区房管局支付案涉被拆迁房屋自2009年7月至2017年12月的租金17097714.9元；根据2010年5月19日越秀区第二房管所、新骏公司向广源公司发出《催交房租通知》，案涉被拆迁房屋2009年7月至12月的租金为2055998.4元（342666.40×6）；则广南公司、广安公司、广恒公司实际支付的2010年1月至2017年12月的租金为15041716.5元（17097714.9-2055998.4），广南公司、广安公司、广恒公司主张荔建公司向其偿付15041716.5元的租金损失，并自广南公司、广安公司、广恒公司每次支付租金之日起至荔建公司实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算广南公司、广安公司、广恒公司所付租金的利息损失，合理合法，一审法院予以支持。至于2018年1月以后的租金，因广南公司、广安公司、广恒公司并未实际支付，故广南公司、广安公司、广恒公司主张荔建公司赔偿该部分租金缺乏依据，一审法院不予支持。关于广南公司、广安公司、广恒公司主张荔建公司承担其已支付的财产保全保险费的问题，因《委托合同》中并未明确约定财产保全保险费的负担，而财产保全保险费也不属于诉讼中必然发生的费用，因此一审法院对广南公司、广安公司、广恒公司该项诉请不予支持。

关于争议焦点四，荔建公司应否向越秀区房管局提供20个门牌号的被拆迁房屋的产权调换房的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”广南公司、广安公司、广恒公司主张荔建公司向越秀区房管局提供20个门牌号的被拆迁房屋的产权调换房，实际上是要求荔建公司继续履行《委托合同》项下的拆迁补偿义务，具体而言，包括提供符合要求的产权调换房、促成拆迁人与被拆迁人越秀区房管局重新签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》等等。现广南公司、广安公司、广恒公司表示其要求荔建公司提供的“合适的产权调换房”并无具体指向，荔建公司则明确表示不同意另行提供产权调换房，而且即使荔建公司另行提供产权调换房，也仍需取得被拆迁人的同意并经过被拆迁人验收。可见该项债务标的无法强制履行，不属于法律规定的可以要求违约方继续履行的情形。故对广南公司、广安公司、广恒公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。广南公司、广安公司、广恒公司作为案涉地块的使用权人和开发商，可继续与被拆迁人协商解决未完成的拆迁补偿事宜，在此过程中如产生相关支出或损失，广南公司、广安公司、广恒公司可另循法律途径解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年10月11日作出判决：一、荔建公司自判决发生法律效力之日起十日内向广南公司、广安公司、广恒公司赔偿租金15041716.5元及利息（利息以3769265.8元为基数从2010年6月7日起，以5861373.4元为基数从2011年12月29日起，以1795053元为基数从2012年7月27日起，以592956.7元为基数从2013年1月15日起，以508248.6元为基数从2013年8月1日起，以508248.6元为基数从2013年12月25日起，以508248.6元为基数从2014年7月28日起，以508248.6元为基数从2015年1月31起，以508248.6元为基数从2015年7月28日起，以508248.6元为基数从2016年1月27日起，以508248.6元为基数从2016年8月24日起，以508248.6元为基数从2017年2月17日起，以506538.6元为基数从2017年7月21日起，以506538.6元为基数从2018年1月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回广南公司、广安公司、广恒公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150296元、保全费5000元，由广南公司、广安公司、广恒公司负担10871元，荔建公司负担144425元。

本案二审期间当事人围绕上诉请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。荔建公司向本院提交两组证据，第一组证据为证据1签订于2010年的广州市城市房屋拆迁补偿协议书、证据2广东增值税普通发票、证据3广州市城镇物业管理有限公司企信查询，第一组证据拟共同证明越秀区**路中约外街8号之703房是广源公司提供给广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的置换房，该房屋的使用人黄鸣豪正常缴纳租金，发票开具人是广州市城镇物业管理有限公司，该公司与拆迁人广源公司同为广州市市属国资企业，存在关联性，经查，广州市城镇物业管理有限公司并非该物业的产权人。第二组证据为证据4签订于2011年的广州市城市房屋拆迁补偿协议书、证据5收款收据、证据6广州恒利添物业管理有限公司企查信息，第二组证据拟共同证明越秀区中山三路荣华南街37号903房是广源公司提供给广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的置换房，上述房屋有人租住并交纳房租，其中广州恒利添物业管理有限公司的全资控股公司广州恒利添实业有限公司是由广州市广源工贸发展有限公司更名，与广源公司具有关联性。广南公司、广安公司、广恒公司共同发表质证意见称，对证据1一审已对三性质证过，不再予以质证，荔建公司所称703房已经于2018年被房管局验收合格予以接收，与本案诉争的16个还没有交房的门牌号无关。对证据2，无原件，真实性、合法性由法庭核实，关联性不予认可。对证据3形式上的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。对证据4，一审已对三性质证过，不再予以质证。对证据5，无原件，无法核实三性。对证据6形式上的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。

广南公司、广安公司、广恒公司向本院提交《协议》作为证据，拟证明1.广源公司承认自己收到了香港方的费用之后，未能完成拆迁补偿的义务，广源公司因此退出项目；2.荔建公司在签署委托合同时，已清楚广源公司不再履行拆迁工作，其将代理广源公司成为实际上的拆迁人。荔建公司发表书面质证意见称，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不认可。

荔建公司向本院提交申请，请求本院依职权对涉案房屋的租赁情况进行调查或签发律师令进行调查取证。

经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院另查明：（一）荔建公司一审庭审举证时提到本案诉讼时效问题，一审未将时效问题列入争议焦点，各方均未对此提出异议。（二）一审庭审时，荔建公司称广南公司、广安公司、广恒公司主张的是租金损失，法庭辩论时，也认为是广南公司、广安公司、广恒公司主张损失。

本院认为，本案二审审理的争议焦点是：1.如何理解荔建公司在《委托合同》中的义务？荔建公司是否构成违约？2.荔建公司是否应向广南公司、广安公司、广恒公司赔偿损失？3.广南公司、广安公司、广恒公司的主张是否超过诉讼时效？本院对此评析如下：

关于焦点一。第一，从《委托合同》的约定内容来看，合同第一条1.3、1.4、1.5、第三条3.1（b）、第四条4.2、第五条5.2（a）、第六条6.1等条款，已对荔建公司的合同义务进行了明确约定，显示荔建公司的合同义务包括提供产权调换房、保证调换房产权及质量，并最终获得房管局接收调换房，完成移交手续。荔建公司认为第三条3.1（b）为无法履行的无效条款，并无依据。第二，从合同的实际履行来看，2016年11月14日，荔建公司出具的《情况说明》表示：“我司一直在和广源公司、房屋管理部门办理移交验收工作……在我司不断努力工作下，已经将九成半以上的房屋移交”；“我司一直和广源公司在积极落实房源，为避免产权不清逐间上门查核”。2017年6月5日，荔建公司致函广南公司、广安公司、广恒公司表示：“……剩余的16间公房我司早已重新购置房屋交房管局使用，剩下相关移交手续因种种原因未能全部完成”；“我司一直以来不断和广源公司及政府各部门沟通，争取其配合，尽快完成地块公房移交手续……”。2018年4月16日，荔建公司致函广南公司、广安公司、广恒公司表示：“我司与越秀区国土局三所、四所在3月20日至23日验收10间房屋，明细如下……未验收的房屋我司与越秀区国土局三所、四所沟通跟进”。以上表明荔建公司承认购买调换房、协调房管局验收调换房、办理移交手续等均是其合同义务。荔建公司认为提供产权调换房为广源公司的责任，与事实不符。第三，合同总价为包干性质，已包括为完成房屋拆迁补偿工作的一切费用。三份《委托合同》的对价合计超过1.83亿元，也表明荔建公司的合同义务不可能仅仅是促成房屋拆迁补偿协议的签订。

《委托合同》第8.2条约定，除经双方书面同意或本委托合同另有规定外，本委托合同及其项下的权利、义务或责任，不可随意变更、转让或解除。案涉16间被拆迁房未能完成产权调换手续的主要原因是拟用于产权调换的房屋产权或质量等存在争议，导致产权调换房无法被房管部门接管。而合同约定荔建公司必须对用于产权调换的房屋的产权完整性及房屋质量承担一切责任，荔建公司未如期完成《委托合同》项下房屋产权调换手续的合同义务，已构成违约。

关于焦点二。按照《委托合同》约定，如荔建公司不能在限期内完成委托合同的委托工作，须赔偿广南公司、广安公司、广恒公司一切因此而引致之一切损失。如荔建公司采用房屋产权调换的拆迁补偿方法，荔建公司须对该等用于产权调换的房屋的产权完整性及房屋质量承担一切责任，如该等房屋的产权及/或质量出现问题，荔建公司须赔偿由此引起的一切损失。荔建公司未能如期完成被拆迁房屋的产权调换手续，导致房管部门持续向广南公司、广安公司、广恒公司收取租金。《委托合同》中明确约定，“乙方保证甲方已就相关房屋支付乙方本委托合同项下应支付的补偿费用后，甲方不会因任何原因而再须就本地块支付任何形式的拆迁补偿费用。如最终甲方仍须就本地块支付任何形式的拆迁补偿费用，乙方同意及承诺前述之费用由乙方承担及支付”。广南公司、广安公司、广恒公司向荔建公司支付合同款项后，不需要再支付任何形式的拆迁补偿费用，而本案的公租金属于拆迁补偿费用范围，因此，广南公司、广安公司、广恒公司支付的租金按照合同约定应由荔建公司承担。故荔建公司应当赔偿广南公司、广安公司、广恒公司自2010年1月起实际支出的租金及利息损失。一审认定广南公司、广安公司、广恒公司实际支付的2010年1月至2017年12月的租金为15041716.5元正确，广南公司、广安公司、广恒公司主张荔建公司向其偿付15041716.5元的租金损失，应予支持。荔建公司还应赔偿广南公司、广安公司、广恒公司每次支付租金之日起至荔建公司实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的租金利息损失。

荔建公司认为广南公司和广源公司签订的《委托缴款协议》，广源公司委托广南公司缴纳租金，广南公司是自愿代广源公司承担向房管局缴交租金义务，其租金损失与荔建公司无关，荔建公司该主张与合同约定明显不符合，其理由不成立。荔建公司混淆了代管房的公租金与出租房屋获取的租金的概念，房屋实际使用人向产权人或其他有权收租人缴交租金，与本案并无关联。荔建公司二审补充的证据也显示，向房屋实际使用人收取租金的公司与广南公司、广安公司、广恒公司及广源公司均是相互独立的主体，不存在荔建公司所称的广南公司、广安公司、广恒公司及广源公司双重获利的情形。荔建公司的调查取证申请，已无调查收集的必要，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。

关于焦点三，诉讼时效问题。《委托合同》约定，如荔建公司不能于合同签署之日起90个日历天的限期内完成委托合同的委托工作，荔建公司仍须继续与有关单位协商及完成上述委托工作。荔建公司至今未完成全部委托工作，广南公司、广安公司、广恒公司在往来函件中也向荔建公司主张赔偿租金损失，故荔建公司以合同约定“委托工作事宜”已完成，合同对价款已结清为由，主张本案已过诉讼时效，理由不成立。

此外，一审庭审时，荔建公司称广南公司、广安公司、广恒公司主张的是租金损失，法庭辩论时，也认为是广南公司、广安公司、广恒公司主张损失，可见双方认可支付公租金与赔偿公租金损失是同一概念，一审判决荔建公司赔偿租金，并未超出广南公司、广安公司、广恒公司的诉讼请求。

综上所述，荔建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费144425元，由上诉人广州市荔湾建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　练长仁

审判员　　刘革花

审判员　　曹佑平

二〇二〇年五月八日

书记员　　郭炜丹

黄树钿