广州市广源实业总公司、广州市荔湾建筑工程有限公司合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终11620号

上诉人（原审被告）：广州市广源实业总公司，住所地广州市越秀区东风东路707号19楼自编1904之一房。

法定代表人：朱明沛，该公司董事长。

委托诉讼代理人：蔡安平，该公司职员。

被上诉人（原审原告）：广州市荔湾建筑工程有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路58-60号二楼。

法定代表人：杨军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王明晖，广东凡立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑小明，广东凡立律师事务所律师。

原审第三人：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。

法定代表人：罗学文，该局局长。

委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。

上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）因与被上诉人广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称荔湾建筑公司）及原审第三人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

广源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回荔湾建筑公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由荔湾建筑公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。（一）广源公司已在2006年与广州广南房产有限公司、广州广安房产发展有限公司、广州广恒房产发展有限公司（以下简称三广公司）签订协议，后完全退出海珠广场项目，（2020）粤01民终1703号民事判决已查明认定“该地块已拆迁结案”，即该项目实际控制使用人为三广公司，一审认定的租金不应由广源公司支付。（二）荔湾建筑公司与三广公司签署《委托合同》时已清楚广源公司不再履行拆迁工作，其受三广公司的委托，荔湾建筑公司应当完成拆迁安置工作。该合同已对荔湾建筑公司的合同义务进行了明确约定，荔湾建筑公司应提供产权调换房、保证调换房产权及质量，并最终获得房管局接受调换房，完成移交手续。说明后续的拆迁安置工作是由荔湾建筑公司完成并支付相关的费用，广源公司已完成拆迁任务并退出拆迁项目。（三）三广公司曾发函给广源公司，只请求广源公司提供资料协助荔湾建筑公司做好拆迁安置工作，故广源公司只是按照三广公司的要求配合荔湾建筑公司的拆迁工作。（四）广源公司不存在违约行为，已完全履行合同义务，后续置换房屋或补偿款等工作及责任应由荔湾建筑公司承担，荔湾建筑公司曾于2009年8月28日与广源公司签订两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，协议约定了广源公司的协助办理义务，而一切移交手续的办理则由荔湾建筑公司负责。按照广源公司与三广公司的约定，双方并未明确房屋的状况为产权清晰、资料完备、产权自有，即只要提供“不交吉房屋”，广源公司已依约提供不交吉房屋57套与越秀区国土房管局做等价值房屋交换，已完成合同义务。房屋安置后若后续出现不符合要求的情况，应由荔湾建筑公司按其与三广公司的约定自行处理。（五）补偿协议的合同对价仅为8537847.25元，该款项的性质为对广源公司前期提供房屋供拆迁安置和投入资金的补偿，恰可证明广源公司的合同义务仅为协助义务。退一万步讲，即便存在违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，广源公司所赔偿的损失也不应当为15041716.5元，而应当限制在广源公司的预见范围内。荔湾建筑公司在之后签订的合同导致的违约责任不应由广源公司承担，故一审法院判决广源公司赔偿该租金于法无据。（六）荔湾建筑公司在《委托合同》中约定的义务及荔湾建筑公司已取得1.83亿元合同款证明，其未完善后续的房屋供置换、货币补偿工作，租金损失应由荔湾建筑公司承担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应驳回荔湾建筑公司的全部诉讼请求。

荔湾建筑公司二审答辩称，（一）广源公司是案涉地块法定的拆迁义务主体，越秀区房管部门是被拆迁人，这一法律关系从1988年至今都没有发生改变，广源公司与三广公司所签协议只是其内部股东之间就案涉地块权利义务的一种内部约定，该协议依法对第三人（包括荔湾建筑公司与越秀房管局）均不产生任何对抗效力。案涉地块的被拆迁人越秀区房管部门自始至终都是对广源公司主张权利，本案一审时越秀房管局也一再确认，案涉地块拆迁过程中所产生的所有租金及利息损失均向广源公司主张。（二）一审认定的租金15041716.5元及利息损失完全是广源公司违约行为导致，广源公司理应对其违约行为承担全部的法律后果。广源公司对越秀房管局主张的从2009年至2017年案涉地块未移交拆迁安置房产生的租金从未提出过抗辩，而是接受后委托了其利益高度重合的关联公司广南公司予以代付。根据荔湾建筑公司与广源公司2009年8月28日签订的两份产权调换补偿协议，荔湾建筑公司已积极履行了约定的全部义务。越秀房管部门要求广源公司支付案涉地块未移交拆迁安置房产生的租金及利息损失，是由于广源公司单方违约所致，该事实已被生效的法院判决所确认，相应损失后果依法应由广源公司自行承担。一审判决认定事实及适用法律正确，应驳回广源公司全部上诉请求。

越秀房管局二审述称，本案争议为广源公司与荔湾建筑公司双方之间的纠纷，与越秀房管局无关，请法院依法查明本案事实，作出判决。在一审审理期间所说的涉及到广源公司与越秀房管局的其他案件，现在均作出了生效判决。

荔湾建筑公司向一审法院起诉请求：1.判令广源公司按照荔湾建筑公司与广源公司双方于2009年8月28日签订的两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，向被拆迁人（即越秀房管局）提供完全符合等价值房屋交换要求的面积为3712.1075平方米（1799.9031+1912.2044）的置换房（即产权清晰完整、资料完备、广源公司产权自有、带租户（不交吉）的置换房）；2.判令广源公司提供上述置换房屋的前置义务后，按照上述两份协议的约定，配合有关完成对上述置换房屋进行等价交换的一切移交手续；3.判令广源公司向荔湾建筑公司承担15041716.5元及利息的违约损失；4.确认由广源公司承担向被拆迁人支付因其拆迁造成的公房租金损失的义务；5.判令广源公司向荔湾建筑公司支付上述两份协议中的8537847.25元补偿款占用期间的利息损失[从2011年4月13日起算至广源公司全面履行完合同义务止，按中国人民银行同业拆借中心公布的6月贷款市场报价利率（LPR）4.65%计算]。本案一审诉讼过程中，荔湾建筑公司撤回了第4项诉讼请求。

一审法院认定事实：2009年8月28日，荔湾建筑公司（乙方）与广源公司（甲方）签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中约定：根据09年10月21日广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产有限公司的委托函，经甲、乙双方协商一致，共同为解决由广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产发展有限公司、广州市广恒房产发展有限公司开发的海珠广场A、B、C座地块红线范围内的直管公房房屋的拆迁安置、移交补偿达成如下协议：一、需办理移交补偿的直管公房房屋为伍仙西街1、5、6、8、20、22、24号等门牌，按评估总价进行公房产权调换补偿。二、由于前期广南、广安、广恒公司已投入资金给甲方用于拆迁安置A、B、C座地块红线范围内公产的房屋，因此，甲方需提供泰沙路晓南一街、晓二街、中山三路荣华南、海珠中路、同福西后街、盘福路双井街等建筑面积1799.9031平方米不交吉的房屋（带租户）与越秀区国土房管局作等价值房屋交换。三、鉴于甲方前期亦投入部份资金对该部分公房房屋进行拆迁安置。因此，乙方同意向甲方支付人民币4139777.13元作为对该安置房屋适当补偿。甲方须按收取乙方所支付的作价补偿款数额，向乙方提交等额的广州市完税发票，该房屋在交换的过程中所涉及的房屋评估费由乙方全部承担。四、甲、乙双方同意调换的房屋（带租住户）正式与越秀区国土房管局进行移交验收时，如需发生维修等费用，则甲、乙双方各承担一半。五、与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作。六、因时间紧迫，甲方为配合做好房屋的评估工作，双方协议签订二天内甲方将安置补偿的房屋提供给乙方交广州市有拆迁评估资质的评估公司进行评估。七、付款方式：乙方在与越秀区国土房管局签订直管公房房屋补偿协议之日起计五个工作日内，必需向甲方支付70%的补偿款，余下30%的补偿款，乙方在将房屋正式移交越秀区国土房管局有关部门接管后，五个工作日内一次性向甲方付清；等。

同上日期，荔湾建筑公司（乙方）与广源公司（甲方）签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中约定：根据09年10月21日广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产有限公司的委托函，经甲、乙双方协商一致，共同为解决由广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产发展有限公司、广州市广恒房产发展有限公司开发的海珠广场A、B、C座地块红线范围内的直管公房房屋的拆迁安置、移交补偿达成如下协议：一、需办理移交补偿的直管公房房屋为沿江西183号、伍仙路9、15、17、23、25、27、29号等门牌，按评估总价进行公房产权调换补偿。二、由于前期广南、广安、广恒公司已投入资金给甲方用于拆迁安置A、B、C座地块红线范围内公产的房屋，因此，甲方提供宝岗路茶亭前街、珠光中长兴直街、同福西路二龙街、工业大道龙安大街、广花路合益街、黄**路中约外街、江泰路39号、下塘西路435号等建筑面积共1912.2044平方米不交吉的房屋（带租户）与越秀区国土房管局作等价值房屋交换。三、鉴于甲方前期亦投入部份资金对该部分公房房屋进行拆迁安置。因此，乙方同意向甲方支付人民币4398070.12元作为对该安置房屋适当补偿。甲方须按收取乙方所支付的作价补偿款数额，向乙方提交等额的广州市完税发票，该房屋在交换的过程中所涉及的房屋评估费由乙方全部承担。四、甲、乙双方同意调换的房屋（带租住户）正式与越秀区国土房管局进行移交验收时，如需发生维修等费用，则甲、乙双方各承担一半。五、与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作。六、因时间紧迫，甲方为配合做好房屋的评估工作，双方协议签订二天内甲方将安置补偿的房屋提供给乙方交广州市有拆迁评估资质的评估公司进行评估。七、付款方式：乙方在与越秀区国土房管局签订直管公房房屋补偿协议之日起计五个工作日内，必需向甲方支付70%的补偿款，余下30%的补偿款，乙方在将房屋正式移交越秀区国土房管局有关部门接管后，五个工作日内一次性向甲方付清；等。

2009年8月26日至2011年4月13日，荔湾建筑公司向广源公司支付了上述两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》中第三条所约定的补偿款共8537847.25元。

2018年6月8日，广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称第二房管所）向广源公司发出《关于一德路—五仙路地块产权移交补偿问题的函》，其中内容为：贵司征用的一德路—五仙路地块，在移交补偿过程中，存在如下问题：1.拟补偿房屋中有部分房屋已登记为私房，有业权人并已取得产权证。请贵司尽快与我局公房科联系，针对该情况变更相关补偿房屋（详见附件2明细表中编号1、2、4、6、8、9、10、15）。2.拟补偿外区的房屋共21套（已减除私房）一直未能通过外区验收，请尽快与各区分局联系落实房屋验收，并将验收表回复我所。3.拟补偿越秀区的房屋在验收过程发现较多问题，详见附件1《关于越秀区辖内21套拟移交补偿房屋验收意见的函》。4.所有拟补偿房屋，除海珠区江泰路39号901、902房提交了产权证原件外，其他房屋均未能提交产权依据，请补充提交产权证或有效产权依据。5.部分移交资料中未能提供产权补偿协议约定的补偿差额缴费资料，请尽快补充提交（详见附件2明细表中编号11、12、13、16、17）。6.拟补偿房屋海珠区江泰路39号502、702房（详见附件2明细表中编号2）查册显示的面积与产权补偿协议约定的面积不一致，涉及到补偿评估价的变动，请尽快与我局公房科联系，变更相关补偿协议。7.被拆迁房屋五仙路27号（详见附件2明细表中编号6）对应的拟补偿房屋海珠区宝岗路同福西后街10号402房的移交接管表填错地址，请重新填写该移交接管表交回我所。8.被拆迁房屋龙庆街8号（详见附件2明细表中编号12）按照产权补偿协议约定，需提供越秀区下塘西路435号之四201房作为补偿房屋之一，但贵司未提交该补偿房屋的移交接管表、住户表、产权资料等所有移交资料，请尽快补充提交。9.被拆迁房屋五仙西街6、8号，由于已发还部分面积，请贵司尽快与我局公房科联系，重新签订拆迁补偿协议，办理该房屋的产权补偿移交手续；等。

2020年1月19日，越秀房管局发出越房群复字（2019）383号《关于陈剑峰反映事项的答复意见书》，其中内容为：一、基本情况。关于广州市广源实业总公司（下称广源公司）征用拆迁海珠广场西侧地块，广源公司在2010年与我局就部分被拆直管房房屋拆迁补偿事宜，签订拆迁补偿协议书，约定由广源公司移交补偿房屋给我局。广源公司的拆迁行为导致该地块直管房房屋被拆除，造成我局租金损失。二、处理意见。广源公司正与我局办理相关补偿房屋的移交手续，目前，仍有部分补偿房屋未办妥。在补偿房屋完成移交接管手续前，被征拆房屋的租金损失由拆迁人广源公司按原房屋的租金标准向我局支付租金损失补偿；等。

2019年5月21日，三广公司向一审法院提起诉讼请求：1.被告（即本案荔湾建筑公司）为未办妥产权调换手续的16个门牌号的被拆迁房屋提供合适的产权调换房；2.被告向原告支付16个门牌号××.50元及利息（利息从原告支付租金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；3.被告向原告支付2018年1月至2019年6月16个门牌号××.80元；4.被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用及已支付的保险费。一审法院于2019年10月11日作出（2019）粤0104民初20630号民事判决：一、被告广州市荔湾建筑工程有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产发展有限公司、广州广恒房产发展有限公司赔偿租金15041716.5元及利息（利息以3769265.8元为基数从2010年6月7日起，以5861373.4元为基数从2011年12月29日起，以1795053元为基数从2012年7月27日起，以592956.7元为基数从2013年1月15日起，以508248.6元为基数从2013年8月1日起，以508248.6元为基数从2013年12月25日起，以508248.6元为基数从2014年7月28日起，以508248.6元为基数从2015年1月31起，以508248.6元为基数从2015年7月28日起，以508248.6元为基数从2016年1月27日起，以508248.6元为基数从2016年8月24日起，以508248.6元为基数从2017年2月17日起，以506538.6元为基数从2017年7月21日起，以506538.6元为基数从2018年1月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产发展有限公司、广州广恒房产发展有限公司的其他诉讼请求。原告不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月8日作出（2020）粤01民终1703号民事判决：驳回上诉，维持原判。

就上述案件中所涉及的尚未完成产权调换的16间房屋，越秀房管局向一审法院提起诉讼要求广源公司支付租金损失补偿款，一审法院判决广源公司应向越秀房管局支付租金损失补偿款，广源公司不服判决，已向本院提起上诉，本院已对该批部分案件作出维持原判的终审判决，部分案件仍在二审中。

本案诉讼过程中，荔湾建筑公司提供1.三广公司于2009年10月21日出具的《授权委托书》（复印件），内容为：我司现委托“广州市荔湾建筑工程有限公司”为我司所拥有之广州海珠广场A、B及C地块办理尚余之房屋拆迁补偿事宜及拆迁结案的各项安排。2.2009年10月21日，三广公司向广源公司发出的《广州市海珠广场A、B及C地块剩余房屋拆迁补偿及拆迁结案事宜》（复印件），内容为：我司已委托“广州市荔湾建筑工程有限公司”办理我司所拥有之广州海珠广场A、B及C地块尚余之房屋拆迁补偿及拆迁结案的各项安排。烦请贵司提供所需资料及记录予“广州市荔湾建筑工程有限公司”以便进行上述工作。另请贵司尽量协助我司配合“广州市荔湾建筑工程有限公司”的工作并于需要时提供协助。广源公司对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性我方认为可证明案涉地块为三广公司拥有。三广公司才是地块实际拆迁人，所有拆迁事项由三广公司承担，而非我方。

荔湾建筑公司为证明其就案涉地块已完成上述两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》所约定的义务提供了广州市城市房屋拆迁管理办公室于2011年10月17日发出的穗房拆函〔2011〕387号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（复印件），其中内容为：市规划局于1988年4月8日核发了《国家建设征用土地通知书》（〔1988〕城地批字第260号），批准广州市广源实业总公司（原广源实业有限公司）使用海珠广场西侧用地，用地性质为小区改造，用地面积为34440平方米。1988年11月11日，我局核发第一期用地《征地通告》（〔1988〕房征字第××号）；1988年12月9日，我局核发第二、三期用地《征地通告》（〔1988〕房征字第××号），批准拆迁。经查，该地块已拆迁结案（穗房拆结字〔2010〕21号）。越秀区一德东路龙庆街9号房屋已于2010年12月9日办理《房屋拆迁补偿协议书》备案，房屋作价补偿；等。广源公司对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，广源公司已经完成合同义务，拆迁安置已结案。

一审法院认为：荔湾建筑公司与广源公司自愿签订的两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》明确约定广源公司应提供房屋给越秀房管局作等价值交换，生效判决已经认定案涉16间被拆迁房未能完成产权调换手续的主要原因是拟用于产权调换的房屋产权或质量等存在争议，导致产权调换房无法被越秀房管局接管。造成荔湾建筑公司需向三广公司支付租金及利息，故现荔湾建筑公司要求广源公司支付同等数额其向三广公司支付的租金及利息合法有理，一审法院予以支持。

关于荔湾建筑公司要求广源公司按照荔湾建筑公司与广源公司双方于2009年8月28日签订的两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，向被拆迁人（即越秀房管局）提供完全符合等价值房屋交换要求的面积为3712.1075平方米（1799.9031+1912.2044）的置换房（即产权清晰完整、资料完备、广源公司产权自有、带租户（不交吉）的置换房）及广源公司提供上述置换房屋的前置义务后，按照上述两份协议的约定，配合有关完成对上述置换房屋进行等价交换的一切移交手续的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”荔湾建筑公司主张广源公司向越秀房管局提供完全符合等价值房屋的被拆迁房屋的产权调换房，实际上是要求广源公司继续履行广源公司与越秀房管局签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。而荔湾建筑公司要求广源公司提供的“合适的产权调换房”并无具体指向，广源公司则明确表示不同意另行提供产权调换房，而且即使广源公司另行提供产权调换房，也仍需取得越秀房管局的同意并经过越秀房管局验收。可见该项债务标的无法强制履行，不属于法律规定的可以要求违约方继续履行的情形。故对荔湾建筑公司该2项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于荔湾建筑公司要求广源公司支付上述两份协议中的8537847.25元补偿款占用期间的利息损失的问题。该8537847.25元是荔湾建筑公司支付给广源公司的补偿款，虽然广源公司没有按约提供合适的产权调换房给越秀房管局，但荔湾建筑公司要求广源公司以占用该8537847.25元补偿款的利息来赔偿损失，理由不成立，一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年12月11日作出如下判决：一、广州市广源实业总公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市荔湾建筑工程有限公司支付租金15041716.5元及利息（利息以3769265.8元为基数从2010年6月7日起，以5861373.4元为基数从2011年12月29日起，以1795053元为基数从2012年7月27日起，以592956.7元为基数从2013年1月15日起，以508248.6元为基数从2013年8月1日起，以508248.6元为基数从2013年12月25日起，以508248.6元为基数从2014年7月28日起，以508248.6元为基数从2015年1月31起，以508248.6元为基数从2015年7月28日起，以508248.6元为基数从2016年1月27日起，以508248.6元为基数从2016年8月24日起，以508248.6元为基数从2017年2月17日起，以506538.6元为基数从2017年7月21日起，以506538.6元为基数从2018年1月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至广州市荔湾建筑工程有限公司实际清偿15041716.5元给广州广南房产发展有限公司、广州市广安房产发展有限公司、广州广恒房产发展有限公司之日止）；二、驳回广州市荔湾建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费112050元，由广州市广源实业总公司负担。

本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。

另查明，广源公司称：1988年288号城市房屋拆迁许可证核准其公司成为案涉地块的拆迁人，案涉地块相关项目是由其公司出地，三广公司出资开发建设；2006年1月25日为解决历史遗漏的拆迁问题，三广公司、香港合资方以及广源公司签订协议，其公司就退出了整个项目；其公司退出项目后，根据与三广公司的协议，案涉地块拆迁人的身份和义务归三广公司。广源公司确认案涉地块没有办理拆迁主体变更的备案手续，且表示不能提交其公司与三广公司签订的退出协议。

越秀房管局曾起诉要求广源公司支付租金损失补偿款[一审案号为（2020）粤0104民初4275号，二审案号为（2021）粤01民终1563号]，该案一审判决查明：“1988年4月8日，广州市城市规划局向广源公司作出（88）城地批字第260号文，同意广源公司征用海珠广场西侧地段土地，核准面积34440平方米，兴建商业大厦。1993年9月24日，广州市国土局作出穗国土建用字（1993）第506号《建设用地批准书》，批准广源公司用地海珠广场西侧（C座）属第一期用地，用地面积9000平方米。2005年11月17日，广源公司（为甲方）与荔湾建筑公司（广南、广安公司委托单位，为乙方）签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中内容为：根据2005年9月16日广南公司、广安公司的委托函，经甲乙双方协商一致，共同为解决由广南公司、广安公司开发的海珠广场A、B座地块范围内27幢拆迁补偿纠纷诉讼案的直管公房房屋的拆迁安置补偿达成如下协议，……由于前期广南、广安公司投入了部分资金给甲方用于拆迁安置A、B座地块红线范围内部分公产的房屋，因此，甲方同意提供建筑面积2282平方米不交吉的房屋与越秀区国土房管局作等价值房屋交换；与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作等……2010年3月9日，越秀房管局（为被拆迁人、乙方）与广源公司（为拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已于2010年3月18日办理协议备案），内容为：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以拆迁字（1988）288号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁属乙方所有的房屋。甲方拆除乙方越秀区龙庆街6号房屋，砖木结构2层，用途为商业，产别代管产，建筑面积70.4695平方米。双方同意按异地产权调换补偿方式办理原址房屋的补偿，以下房屋与原址房屋70.4695平方米作产权调换，其中有：越秀区黄**路中约外街12号101、102房。甲方应在2010年6月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方。甲方违反上述约定的，应按每逾期一天赔偿每平方米1元的标准向乙方承担违约责任。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2010年6月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续等……”，并认定：“因广源公司征用拆迁越秀房管局的房屋，导致越秀房管局未能收取被拆迁房屋承租人的租金，越秀房管局要求广源公司支付租金损失补偿款，合法合理，一审法院予以支持。虽然广南公司受广源公司委托代为支付了之前的租金损失补偿款，但广源公司是涉讼征用地块的用地单位和房屋拆迁安置补偿合同的当事人，在用地单位和合同未依法变更或解除的情况下，广源公司抗辩主张其债务已转移给广南公司、广安公司、广恒公司、应由广南公司、广安公司、广恒公司承担本案责任，理据不足，本院不予采纳。因双方至今未办理补偿房屋的移交手续，何时办理亦未确定，故本案只对至本判决生效之日止的租金损失补偿款予以处理；之后的租金损失补偿款，不予处理。”，判决：“一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市广源实业总公司向原告广州市越秀区房屋管理局支付原广州市越秀区一德路龙庆街6号房屋全间2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金损失补偿款（按9532.8元/月计）。二、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。”广源公司不服该判决提起上诉，本院于2021年2月7日作出二审判决，确认了该案一审查明的事实，并认定：“因广源公司征用拆迁越秀房管局的房屋，导致越秀房管局未能收取被拆迁房屋承租人的租金，且双方至今未办理补偿房屋的移交手续，故一审判决认定越秀房管局要求广源公司支付租金损失补偿款合法合理而予以支持正确。虽然广南公司受广源公司委托代为支付了之前的租金损失补偿款，但广源公司是案涉征用地块房屋拆迁安置补偿合同的当事人，在合同未依法变更或解除的情况下，广源公司抗辩主张其债务已转移给广南公司、广安公司、广恒公司并应由该三公司承担本案责任的理据不足，一审判决不予采纳正确。事实上，广源公司与广南公司、广州市新骏物业管理有限公司签订了《委托缴款协议》，载明越秀房管局委托广州市新骏物业管理有限公司向广源公司收取房屋租金事宜，广源公司委托广南公司缴付。即使广源公司依据其在二审中提交的证据主张其上述抗辩，但是，广源公司在此后仍与荔湾建筑公司签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，并在越秀房管局于2009年3月10日作出的案涉房屋租金计算（评估）表上盖章确认，亦于2009年11月3日向越秀房管局提交《报告》，载明以合作方即广南公司、广安公司、广恒公司的委托单位荔湾建筑公司其名下的房屋与越秀房管局办理剩余代管房的补偿手续，且于2010年1月20日与越秀房管局签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。何况，根据广源公司与广南公司、广安公司、广恒公司在一审庭审中的陈述，双方是合作开发关系，由广源公司出地，广南公司、广安公司、广恒公司出资。综上，广源公司关于其已完全退出案涉地块项目，案涉房屋的拆迁安置、移交补偿等问题全部由广南公司、广安公司、广恒公司负责的上诉意见不成立，本院不予采纳……”，判决：驳回上诉，维持原判。越秀房管局就案涉地块其他被拆迁直管公房起诉广源公司的其他案件所涉及的生效判决中查明、认定的事实除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签约时间、被拆迁直管公房门牌号、产权调换房屋门牌号等有所不同外，其余案情与前述案件基本一致。

荔湾建筑公司确认其在本案中主张的款项即为（2019）粤0104民初20630号民事判决书、（2020）粤01民终1703号民事判决书判令荔湾建筑公司向三广公司支付的款项。

本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和广源公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：广源公司应否向荔湾建筑公司支付租金15041716.5元及利息。

案涉两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》系广源公司、荔湾建筑公司的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应作为确定广源公司、荔湾建筑公司之间权利义务的依据。三广公司在（2019）粤0104民初20630号、（2020）粤01民终1703号案中向荔湾建筑公司主张的款项系房管部门就未办妥产权调换手续的房屋持续向三广公司收取租金及利息的损失。（2019）粤0104民初20630号、（2020）粤01民终1703号民事判决书所确定的金钱给付义务系荔湾建筑公司基于与三广公司所签订《委托合同》的约定而承担的违约责任，并不能当然视为广源公司在案涉《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》项下的合同义务已相应减免或变更。荔湾建筑公司在向三广公司承担违约责任后，有无权向广源公司主张该部分损失赔偿，仍须依据案涉《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》的约定予以确定，即审查广源公司是否存在违约行为以及应否就其违约行为向荔湾建筑公司赔偿相应的损失。

相关生效判决已经驳回了广源公司关于其债务已转移给三广公司以及应由三广公司承担拆迁安置责任的主张，且案涉两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》签订于广源公司自称退出案涉地块项目之后，故广源公司是否退出案涉地块项目，并不构成其拒绝履行案涉两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》项下合同义务的合理理由。广源公司以其已退出案涉地块项目为由主张其无须再承担拆迁义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。

案涉两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》分别约定广源公司“需提供泰沙路晓南一街、晓二街、中山三路荣华南、海珠中路、同福西后街、盘福路双井街等建筑面积1799.9031平方米不交吉的房屋（带租户）”以及“宝岗路茶亭前街、珠光中长兴直街、同福西路二龙街、工业大道龙安大街、广花路合益街、黄**路中约外街、江泰路39号、下塘西路435号等建筑面积1912.2044平方米不交吉的房屋（带租户）”与“越秀区国土房管局作等价值房屋交换”，并无规定荔湾建筑公司须承担提供产权调换房屋的义务，可见双方约定的提供产权调换房屋的义务主体为广源公司。广源公司认为提供产权调换房应属于荔湾建筑公司的责任，与合同约定不符，本院不予采信。

根据相关生效判决查明、认定的事实，因拆除案涉地块上直管公房房屋，广源公司于2010年先后与越秀房管局签订数份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，相应的拆迁补偿协议书中均有约定“甲方（广源公司）依照本协议将自有房屋移交乙方（越秀房管局）时，甲方应在2010年6月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续”，可见广源公司提供作为产权调换的房屋应为广源公司的自有房屋。依照案涉《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》的约定，“甲、乙双方同意调换的房屋（带租住户）正式与越秀区国土房管局进行移交验收时，如需发生维修等费用，则甲、乙双方各承担一半”，可见作为产权调换的自有房屋移交给越秀房管局时需要进行验收，广源公司对其所提供的自有产权房屋能否通过越秀房管局接收验收仍需承担相应的责任。据上，广源公司认为其只需要提供产权调换房屋，无须保证越秀房管局是否接收，应由荔湾建筑公司承担越秀房管局不同意接收的后果，理据不足，本院不予支持。

产权调换房屋未办妥产权调换手续的原因在于产权调换房屋存在产权以及质量争议。如前所述，广源公司系案涉《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》约定的提供产权调换房的义务主体，本案中，广源公司提供的证据并不足以证明其已提供符合约定的产权调换房屋，不足以证明其所提供的产权调换房屋未能被房管部门通过验收、接管的责任在于荔湾建筑公司，广源公司对于其提供的产权调换房屋未能办妥产权调换手续存有过错并应承担相应的违约责任。案涉《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》约定，“甲、乙双方均严格遵守，不得违约，否则，违约方须赔偿守约方的经济损失并承担一切法律责任。”（2019）粤0104民初20630号民事判决书、（2020）粤01民终1703号民事判决书确定的金钱给付义务即属于荔湾建筑公司因广源公司违约所导致的损失，荔湾建筑公司在向三广公司承担责任后，向广源公司主张损失赔偿符合案涉《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》的约定，一审法院对荔湾建筑公司的该部分诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。

案涉两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》均清楚载明：“由于前期广南、广安、广恒公司已投入资金给甲方（广源公司）用于拆迁安置A、B、C座地块红线范围内公产的房屋”，可见广源公司承担相关公房拆迁安置义务的对价并非仅为案涉两份《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》项下约定由荔湾建筑公司支付的款项，还包括三广公司支付给广源公司的拆迁安置资金。广源公司不能提供证据证明其收取三广公司支付的拆迁安置资金的情况，广源公司认为荔湾建筑公司所主张的租金、利息损失赔偿责任超出其签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》时可预见的责任承担范围，主张不应承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。

综上所述，广州市广源实业总公司的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费112050元，由上诉人广州市广源实业总公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　静

审判员　邓　颖

审判员　唐佩莹

二〇二一年七月二十三日

书记员　贾　妍

古文娜