***、广州市荔湾建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终7056号

上诉人（原审原告）：***，男，1959年10月16日出生，汉族，住广东省中山市。

委托诉讼代理人：赖东，广东法制盛邦（三亚）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁露丹，广东法制盛邦（三亚）律师事务所实习人员。

被上诉人（原审被告）：广州市荔湾建筑工程有限公司，住所地广东省广州市荔湾区荔湾路58-60号二楼。

法定代表人：杨军，职务：董事长。

委托诉讼代理人：魏溢，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

原审第三人：广州广南房产发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区沿江西路181号9层05-1。

法定代表人：张方明，职务：董事长。

原审第三人：广州市广安房产发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区沿江西路181号9层05-2。

法定代表人：张方明，职务：董事长。

原审第三人：广州广恒房产发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区沿江西路181号9层05-3。

法定代表人：张方明，职务：董事长。

上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：许光玉、许晓冰，均为广东海建律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称为荔湾建筑公司），原审第三人广州广南房产发展有限公司（以下简称为广南房产公司）、广州市广安房产发展有限公司（以下简称为广安房产公司）、广州广恒房产发展有限公司（以下简称为广恒房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初32520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月16日立案受理后，依法组成合议庭,经各方当事人同意进行书面审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，改判***与荔湾建筑公司于2010年10月18日签订的房屋买卖合同合法有效，有权排除原审第三人的强制执行申请；二、解除对案涉房屋的查封；三、本案一、二审诉讼费全部由荔湾建筑公司和原审第三人负担。事实和理由：1、一审***提交的支付房款证据已经构成严密的证据链，足以证明***支付了房款。2、一审认定***对案涉房屋未过户存在过错，与事实不符。荔湾建筑公司将案涉房屋用于置换查封，***并不知情。3、荔湾建筑公司对案涉房屋已无实体权益，***属于善意购买人，权益应当得到保护。

荔湾建筑公司二审答辩称，确认一审查明的事实。荔湾建筑公司作为案涉房屋的产权人，拥有对案涉房屋的处分权。荔湾建筑公司与***的房屋买卖合同真实存在，且荔湾建筑公司一直积极履行合同义务，并非为恶意串通做准备，申请置换被冻结账户为迫不得已。案涉房屋未能办理产权变更手续的原因在于***资金问题，荔湾建筑公司行使对案涉房屋处分权能的行为合理合法。

广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司共同述称，1、***提交的银行进账单、汇款凭证性质不清，无法证明系代付，完税凭证不能作为其支付房款的证明，且上述凭证证明***尚未支付完案涉房屋房款。2、***在亲自签名及按指模的执行异议申请书中自认房产不过户是因其资金不足，一审对案涉房屋未办理过户登记是***自身原因的认定正确。3、案涉房产是荔湾建筑公司提供给法院置换财产保全，***的执行异议是与荔湾建筑公司恶意串通逃避执行。

***2021年6月24日向一审法院起诉请求：1.判令***和荔湾建筑公司于2010年10月18日签订并已履行、涉及荔湾区环市××号首层房屋转让的《房屋买卖合同》有效，***对上述房屋享有所有权，***就该房屋有权排除第三人的强制执行；2.判令解除越秀区人民法院对荔湾区环市××号首层房屋的查封。

一审法院认定事实：关于广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司与荔湾建筑公司委托合同纠纷一案，一审法院于2019年10月11日作出(2019)粤0104民初20630号民事判决书，内容如下：一、荔湾建筑公司自判决发生法律效力之日起十日内向广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司赔偿租金15041716.5元及利息；二、驳回广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司的其他诉讼请求。案件受理费150296元、保全费5000元，由广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司负担10871元，荔湾建筑公司负担144425元。因荔湾建筑公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日作出（2020)粤01民终1703号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144425元，由荔湾建筑公司负担。上述判决于2020年5月11日发生法律效力。因荔湾建筑公司未履行生效判决确定的义务，经广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司申请，一审法院于2020年5月27日以（2020)粤0104执17571号立案执行。

在上述诉讼期间，一审法院于2019年6月3日作出（2019)粤0104民初20630号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押荔湾建筑公司名下价值21699212.7元的财产。其后，荔湾建筑公司自愿提供其名下案涉房屋以置换被冻结的基本账户中的19799212.7元资金。上述房屋据荔湾建筑公司提交的2019年9月4日广州市不动产登记查册表显示系其单独所有，没有抵押、查封等权利瑕疵。一审法院查封财产合计价值明显超出诉讼标的金额，也远超已实际查封、冻结的财产数额，荔湾建筑公司对此确认其清楚，并自愿放弃相关权利。经广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司同意，一审法院于2019年9月5日作出（2019)粤0104民初20630号之一民事裁定书，裁定如下：一、查封荔湾建筑公司名下案涉房屋（权属证号：粤房地权证穗字第××号）；二、解除对荔湾建筑公司名下的开户行为广州银行龙津东支行、账号为26×××88的银行账户中19799212.7元资金的冻结（解冻后实际冻结可用金额为1900000元）。在执行期间，一审法院于2020年6月3日以（2020）粤0104执17571号之四执行裁定书冻结荔湾建筑公司名下银行账户

(账号：44×××99，以下简称案涉账户），实际冻结金额为34934.8元，并于2020年6月4日、2020年7月1日分别扣划被执行人荔湾建筑公司名下的其他银行账户存款190万元、716605.07元，在扣除执行费28566元后将剩余执行款2588039.07元退发给申请执行人。因荔湾建筑公司对一审法院冻结案涉账户的执行行为提出异议，一审法院依法于2020年8月25日作出（2020)粤0104执异269号执行裁定书,裁定撤销一审法院于2020年6月3日作出的（2020)粤0104执17571号之四执行裁定书。2020年11月17曰，一审法院作出（2020)粤0104执17571号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人荔湾建筑公司名下的广州市荔湾区XX中路XXX号后座三楼至五楼、广州市荔湾区XXX路X-X号2层、广州市荔湾区环市××号首层以清偿债务。

据查册时间为2020年6月3日的广州市不动产登记查册表显示，案涉房屋建筑面积599.9平方米，规划用途为商业，产权人荔湾建筑公司，占有部分为全部（权属人），房屋取得方式为购买，登记时间2012年5月28日。2019年9月6日，一审法院以（2019)粤0104民初20630号案查封该业，查封时效至2022年9月5日。

另查明，2010年9月13日，荔湾建筑公司发布《广州市荔湾建筑工程有限公司非住宅类房产内部拍卖公告》，捆绑出售包含案涉房屋在内的9套商业房产及5套仓库。***于2010年10月18日通过公开竞价以成交金额8800万元竞得上述标的，并与荔湾建筑公司签署《成交确认书》，其中约定：自买受人将首付2300万元划至拍卖人账户之日起5个工作日内，应立即办理相关过户手续（但拍卖人未办妥房产证自我更名手续的房屋除外，该部分房屋以拍卖人办妥房产证自我更名手续之日起计，但拍卖人办理自我更名手续的时间不得超过40个工作日）。

2010年10月18日，***与荔湾建筑公司签订《房屋买卖合同》，约定荔湾建筑公司向***出售包括案涉房屋在内的十八套物业，***应在合同签字后五个工作日内支付第一笔购房款共2300万元，自支付第一笔购房款之日起，***拥有案涉物业的全部交易、使用权等；合同生效后，双方共同到建设银行广州市荔湾支行办理开设第三方监管账户的有关手续，在每套物业到房屋交易所办理产权过户手续前，***必须将该套物业销售总价的80%购房款余额划入中国建设银行广州市荔湾支行的三方共管账户内，荔湾建筑公司在收到该行发出准备办理产权过户手续的该套物业的80%购房款的《资金到账通知书》后两个工作日内，即与***及***指定的客户共同到房屋交易所办理该套物业的产权过户手续，至房屋交易所完全受理交易过户并向***发出收件回执后，按三方签订的《二手交易资金托管合同》的规定，将该套物业的80%的购房款划入荔湾建筑公司账户内。办理本合同第一条中所列的各套物业产权过户手续前所划入中国建设银行广州市荔湾支行的三方共管账户内的该套物业的80%的购房款（环市××号房屋按销售总结的43.952%的余额支付），均视为***向荔湾建筑公司支付的购房款。自合同生效之日起100日内，除黄沙大道185号之2三楼的物业外，不经中国建设银行广州市荔湾支行的第三方监管账户过账，由***须直接向荔湾建筑公司缴清本合同第一条中所列的全部物业的80%的购房余款，在***缴清购房余款后，***可暂不办理余下物业的产权过户手续，当***需办理产权过户手续时，荔湾建筑公司须无条件配合乙方办理产权过户手续，直至所有物业的产权过户手续办理完毕；等。

2012年12月10日，荔湾建筑公司作出《股东会决议》，授权***全权处置出售案涉房屋并收取全部售房款。另2011年起至今，***作为出租人陆续将案涉房屋分拆出租并收取租金，其中部分租赁情况在广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局办理了房屋租赁登记备案。

***为证明其付款情况，提交了:1、2010年10月15日***向荔湾建筑公司支付竞买保证金500万元的银行进账单和收款收据；2010年10月25日***向荔湾建筑公司分两笔支付拍卖成交首期款900万元的收款收据两张；2010年10月25日广州市伟鸿房产顾问有限公司向荔湾建筑公司支付130万元的银行进账单；2010年10月26日广州市中原拓展物业有限公司向荔湾建筑公司支付往来款300万元的电子汇划收款回单;3、2010年10月25日李凤群向荔湾建筑公司支付1370万元的银行进账单（没有载明款项用途）及李凤群与***的结婚证；4、2011年2月24日***向荔湾建筑公司支付往来款760万元的银行进账单和转账凭条；5、2011年2月25日***向荔湾建筑公司支付750万元的银行进账单和转账凭条；6、2011年2月28日***向荔湾建筑公司分两笔支付购房预付款980万元的收款收据两张及中山迪宝龙水处理设备有限公司向荔湾建筑公司支付购置费4500000元的入账通知书；7、2011年4月25日***向荔湾建筑公司支付购房保证金200万元的收款收据和个人结算业务申请书；8、2011年4月29日***向荔湾建筑公司支付购房保证金3234300元的收款收据及广州联科房地产代理有限公司于2011年4月28日向荔湾建筑公司支付的3022800元和211500元银行进账单；9、2011年8月4日***向荔湾建筑公司支付购房保证金270万元的收款收据、银行进账单及转账凭条；10、2011年8月11日***向荔湾建筑公司支付购房保证金437万元的收款收据、银行进账单及转账凭条；11、2011年9月30日***向荔湾建筑公司支付购房保证金1936100元的收款收据及广东清平制药有限公司向荔湾建筑公司支付1936100元的电子汇划款补充报单；12、2011年10月13日***向荔湾建筑公司支付购房保证金290万元的收款收据、2011年10月13日金额为90万元的银行进账单、2011年10月12日金额为200万元的电子回单；13、2012年6月1日***向荔湾建筑公司支付购房保证金320万元的收款收据、个人结算业务申请书；14、2012年12月27日***向荔湾建筑公司支付购房保证金4718621.76元的收款收据及纳税人名称为荔湾建筑公司的税收通用完税证若干张（***称其代荔湾建筑公司缴交税费）；15、2012年7月26日***向荔湾建筑公司支付售房款、代交粤南大街税金5189461元的收款收据；16、2018年5月3日***向荔湾建筑公司分别支付往来款300万元、209万元的电子银行回单两张；17、2012年8月6日李凤群向荔湾建筑公司支付488701.7元（没有载明款项用途）；18、2011年2月28日广东海外联商业有限公司向荔湾建筑公司支付的往来周转金40万元收款收据;19、2011年10月20日***向荔湾建筑公司支付15047.19元的现金交款单；20、2014年12月11日***向荔湾建筑公司支付20万元的银行凭证；21、2010年12月31日***向荔湾建筑公司支付1976560元的银行进账单；荔湾建筑公司确认该证据真实性。广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司质证称，对上述证据的三性不予确认，明显荔湾建筑公司与***串通进行虚假诉讼、逃避执行：1、五千多万人民币的巨额款项只有收据，没有汇款凭证。如此巨额的款项来往不可能是通过现金，没有汇款凭证的部分不应认定真实性。2、收据存在虚开的情况。执行异议时，***曾提交一套支付凭证，日期为2011年10月13日的银行进账单显示金额仅为90万元。然而到了执行异议之诉时，***提交的2011年10月13日收据记载金额为290万元，比银行进账单多了200万元，且***有意不提交2011年10月13日银行进账单作为证据。说明收据金额存在虚开的情况并不能反应实际付款金额，没有汇款凭证的部分不应认定付款真实性。3、银行汇款凭证均没有明确是支付哪套房产的款项，不能证明***支付了“环市××号”的任何房款。4、而且大量银行汇款凭证是写“往来款”而并非购房款，而且2011年2月28日，还出现了用途为“经营周转金”的收据，说明***与荔湾建筑公司有其他的交易活动，其付款不能全部认定为房款。5、银行凭证显示，***的款项均汇入荔湾建筑公司在中国建设银行开设的尾号为6346的账号。根据《房屋买卖合同》的约定，资金是汇入建设银行的三方监管账户，如荔湾建筑公司不办理过户手续，银行将不会向荔湾建筑公司放款。假设***汇出了“环市××号”的任何房款也只是存在银行三方监管账户中，在过户前并未实际支付给荔湾建筑公司。6、核实原件后，确有五千万元有收据，没有汇款凭据，而且有巨额的款项收据重复，例如2010年10月25日有两张900万元收据，却没有汇款凭证，再如2011年2月28日有两张980万元收据，没有汇款凭证，明显是虚开；其次，核实原件后，确认2011年10月13日汇款凭证只有90万元，收据却有290万元，虚开200万元，此外，还有一张2011年2月28日的收据，付款人是广东海外联商业有限公司，款项是周转金，与房款毫无关联。6、对于第三方支付的凭证，没有任何内容显示***所称的“委托付款”。7、从证据形式上看，这些凭证并非***持有，而是荔湾建筑公司为帮助***诉讼而向其提供的，可见荔湾建筑公司向***提供其它第三方的汇款凭证以帮助***逃避执行。

***为证明***近十年一直是该宗用地的使用权人，提交了《税收通用完税证》、《税收缴款书》。荔湾建筑公司确认该证据真实性。广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司质证称，对真实性、合法性确认，关联性不予确认，不能证明***是“环市××号”产权人或合法占有人。1，国家对房屋租赁收取税费的行为，属于国家税收制度，为了扩大税基，税务机关尽可能扩张缴税的主体，这与产权确认制度是两个完全不同的体系，主管机关不同，依据的法律也不同。换言之，***向税局缴纳出租屋税费不等于国家机关确认***对房产有产权或者合法使用权。2，自2012年5月28日起“环市××号”产权人登记为荔湾建筑公司，且已经交清土地出让金具备过户条件，***既未向荔湾建筑公司缴清房款也未请求过户，即使荔湾建筑公司允许***出租该房产，出租行为也只是基于荔湾建筑公司的授权，且荔湾建筑公司可以随时收回，并不等于***对房产有排他性的占有权利。这种被授权的出租行为不属于《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“合法占有”。

***为证明其和荔湾建筑公司曾对账确认未付余额，提交了荔湾建筑公司于2021年6月22日出具的《对账函》，内容为：兹有荔湾建筑公司与***于2021年6月22日就广州市荔湾区环市××号不动产购房事项共同对账确认：***在该不动产购房事项中，至今尚欠荔湾建筑公司购房款8154210元。荔湾建筑公司确认该证据真实性。广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司质证称，对上述证据三性不予确认。1、该证据形成日期是2021年6月22日，是驳回***裁定书作出（2021年6月10日）后的15日起诉期间。不排除***与荔湾建筑公司串通逃避执行的可能性。2、该证据说明***自认其并未缴清房款，至少其自认有815万元未支付，不符合《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款“已支付全部价款”的规定。

***为证明案涉物业在过户前应付的房款，提交了《出售房屋物业一览表》，其中载明环市××号首层按销售总价1497.89万元的43.952%实收658.35万元。荔湾建筑公司确认该证据真实性。广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司质证称，对上述证据的三性不予确认：1、《出售房屋物业一览表》上记载的“环市西30号”产权编号与《房地产权证书》编号（粤房地权证穗字第××号）不一致。2、此证据是《房屋买卖合同》的附件，根据《房屋买卖合同》的约定，假设***汇出了“环市××号”的任何房款也只是存在银行三方监管账户中，在房产过户前不会支付给荔湾建筑公司，过户不成***还能行使取回资金的权利。

广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司为证明荔湾建筑公司承诺“环市西30号”为荔湾建筑公司所有并承诺该房产没有租约，提交了：1、一审法院于2019年9月5日就（2019）粤0104民初20630号案的询问笔录，载明荔湾建筑公司申请以其名下的环市××号首层商铺置换其被冻结的银行账户中的19799212.7元资金，并表示该房产并无租约、产权清晰，无抵押查封等情况。2、荔湾建筑公司于2019年9月5日的《确认函》，内容为荔湾建筑公司确认其司名下所有的环市××号首层等三处房屋不存在租赁情况，广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司查封该房屋后，其司如果拟将上述房屋出租，出租时将告知广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司且租金不得明显低于市场价格等。荔湾建筑公司对上述证据予以确认。***质证称对其真实性、关联性不予认可，认为这些证据都发生在***不在场，不清楚荔湾建筑公司与广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司的执行案件相关情况的前提下匆忙作出的回应，是公司经办人员不了解的情况下作出的。

一审庭审中，***表示：我与荔湾建筑公司交易的物业有18套，案涉物业是最后一套。我支付的金额是针对整体交易的18套物业，为了保全我的利益，我要求荔湾建筑公司将案涉物业过户至我名下后，才执行合同约定的尾款，荔湾建筑公司表示同意但荔湾建筑公司没有资金支付案涉房屋的过户税费800多万元，因此我没有按合同约定在合同生效起100天内支付购房余款。荔湾建筑公司表示：我方确实没有足够资金可以支付过户税费，所以需要***支付剩余房款后才能缴纳税费同时办理过户，***所称的先将案涉物业过户再支付尾款在实际上无法操作，是应该缴完税款后才能办理过户，所以我方并没有同意***该要求。

一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案争议焦点为***是否有权阻却对案涉房屋的执行。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***通过公开竞价以成交金额8800万元竞得案涉物业并于2010年10月18日与荔湾建筑公司签订《房屋买卖合同》，且自2011年以来作为出租人多次将案涉房屋分拆出租，可以认定在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有案涉房屋。至于购房价款问题，***虽提交了收款收据、银行进账单、电子汇款凭证、完税凭证等，但存在部分收款收据无支付凭证对应、支付凭证对应的款项性质不清楚、银行进账单付款方非***且无法证实系代***支付、以代缴税款抵扣购房款等情况证据不足等情形，不能认定***已向荔湾建筑公司付清全部购房款。而且，***在本案中称其尚未按合同约定期限支付余款的原因，是为保全自身利益进而与荔湾建筑公司达成了先将案涉物业过户再支付尾款的约定，但荔湾建筑公司对此亦不予确认，***亦未能提供证据证明，可见未办理案涉房屋的过户登记系因买受人即***自身原因。综上，***在本案中提出的异议不符合上述规定的情形，其权利不能排除执行，一审法院对***的诉讼请求不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年12月24日作出判决如下：驳回***的全部诉讼请求。案件受理费111673元，由***负担。

经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。

二审中，***向本院提交一审法院作出的（2021）粤0104执25527号执行告知书，拟证明广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司对荔湾建筑公司的债务实际应由广州市广源实业有限公司承担。广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司质证认为，真实性、合法性无法确认，即使该告知书真实，反而证明荔湾建筑公司恶意损害广南房产公司、广安房产公司、广恒房产公司的利益。荔湾建筑公司未发表质证意见。

本院认为，***提供的执行告知书不能证明其主张，对本案的处理不产生实质性影响，本院不予采纳。

本案争议的关键焦点为***是否有权排除人民法院对登记在荔湾建筑公司名下的案涉房屋进行强制执行的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案***就案涉房屋与荔湾建筑公司签订了合同，并实际占有使用案涉房屋，但是，***提交的证据不能证明其已经支付完毕案涉房屋的价款，一审法院对此进行了详细论述，本院不再赘述。且，***与荔湾建筑公司对房屋的过户存在争议，一审认定***对案涉房屋没有过户存在过错，并无不当，本院予以维持。不动产的权属以登记为准，具有对外对抗效力。一审法院对登记在荔湾建筑公司名下的案涉房屋进行强制执行用以偿还荔湾建筑公司的债务，并无不妥，***不享有排除强制执行的权利。至于***与荔湾建筑公司之间的房屋买卖关系，应另行处理。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费111673元,由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘贤君

审判员　　谭红玉

审判员　　邓　颖

二〇二二年四月二十二日

书记员　　钟燕琴

苏劲丹