***、广州市荔湾建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0104民初32520号

原告：***，男，1959年10月16日出生，汉族，住广东省中山市。

委托诉讼代理人：赖芃，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赖东，广东法制盛邦律师事务所律师。

被告：广州市荔湾建筑工程有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路58-60号二楼。

法定代表人：杨军。

委托诉讼代理人：王明晖，广东凡立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏溢，广东凡立律师事务所实习人员。

第三人：广州广南房产发展有限公司，住所地广州市越秀区越华路112号2601房自编01单元。

法定代表人：张方明。

第三人：广州市广安房产发展有限公司，住所地广州市越秀区越华路112号2601房自编02单元。

法定代表人：张方明。

第三人：广州广恒房产发展有限公司，住所地广州市越秀区解放南路高第西街48号202房。

法定代表人：张方明。

三第三人共同委托诉讼代理人：许光玉，广东海建律师事务所律师。

三第三人共同委托诉讼代理人：许晓冰，广东海建律师事务所律师。

原告***诉被告广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称荔建公司）和第三人广州广南房产发展有限公司（以下简称广南公司）、广州市广安房产发展有限公司（以下简称广安公司）、广州广恒房产发展有限公司（以下简称广恒公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖东，被告的委托诉讼代理人王明晖、魏溢，第三人广南公司、广安公司、广恒公司的共同委托诉讼代理人许光玉、许晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2010年10月18日签订并已履行、涉及荔湾区XX××号首层房屋转让的《房屋买卖合同》有效，原告对上述房屋享有所有权，原告就该房屋有权排除第三人的强制执行；2.判令解除越秀区人民法院对荔湾区XX××号首层房屋的查封。事实和理由：一、被告在其作为被执行人的（2020）粤0104执17571号案中，以荔湾区XX××号首层房屋置换其被冻结的基本账户中的19799212.7元资金过程中，未提供该房屋早已于2010年10月18日转让、移交给原告的全部材料，损害了原告的合法权益。二、有关荔湾区XX××号首层房屋已转让的事实：（一）根据被告2010年9月13日发出的《非住宅类房产内部拍卖公告》，及原被告双方于2010年10月18日签字的《成交确认书》及《房屋买卖合同》，原告以8800万元购买被告所有的18个物业产权。（二）根据原被告《房屋买卖合同》的约定：1、原告在过户前按各套物业80%（XX××号首层因未办理土地有偿使用手续、按43.952%）的购房价款汇到甲方账户后两个工作日内，即共同到房屋交易所办理该套物业的产权过户手续（见合同第四条）。2、物业产权过户所需的税费及其他相关费用，按照房屋交易所所出具的《交费通知书》各付所税（见合同第五条）。（三）、原被告《房屋买卖合同》履行基本情况：1、在原告预付2300万元首期购房款后,双方着手办理各项物业产权过户，这时，发现被告各物业产权名称不统一，有“广州市荔湾区建筑工程公司”、“荔湾区建筑工程公司”、“广州市荔湾区建筑工程总公司”等等，为此，各物业权属人要先统一变更为买卖合同上的：“广州市荔湾建筑工程有限公司”；同时有多个物业尚未交土地出让金，土地出让金加土地增值税总额占比远高于预估交易价的20%，平均约为44%。为此，各物业过户进度远比预期缓慢，从而双方对各物业过户前预付房款及其比例在实际履行中作了一些调整，至今十年，期间双方没就合同履行问题发生过争议。2.经双方2012年6月5日签字确认：至2012年6月1日止，原告尚欠甲方购房款为24199832.81元，此时，被告还有8项物业因正在荔湾区房地产交易中心办理房地产证原权属人自身转制更名手续等原因，未办理过户，“甲乙双方核实上述八套房屋交易过户、甲方应交税费为24269781.36元”。3.2012年6月5日之后，双方加紧办理过户手续，又完成了七项物业产权过户，至今唯一未过户的物业是，本案所涉的XX××号首层共599.9平方米房屋，原告己预付的购房款约为八千万元、占房屋交易价款的90%。三、原告结清《房屋买卖合同》尾款（XX××号首层房屋815万元尾款）的条件未成就，即被告对原告该笔购房款是未到期债权。根据双方约定：该房屋交易价为17997000元，过户前原告应预付房款7910041.44元、待付房款为10086958.56元，经双方2021年6月22日最近一次对账，该物业待付款余额实际仅为815万元，现在该物业尚未完税，故不具备去交易中心办理过户的条件，又怎么能要求原告结清合同尾款呢？四、原告对XX××号首层房屋，实际占有使用的事实清楚、证据充分，是该房屋的实际所有人，原告与第三人之间并无债务关系，其无权申请对原告权益物业进行查封。(一）原告早在2010年10月，就向被告预付了该房屋的买房款，并以实际所有人身份使用及出租房屋已长达十年，并以实际所有人身份交纳房屋租赁税及土地使用税十年有余，这是有关税务部门及社会群众众所周知的事实，而第三人与被告之间的诉讼债权产生远在后面，根本不存在原告与被告串通损害第三人利益的可能性。(二）越秀区人民法院（2021）粤0104执异211号《执行裁定书》认定：“房屋不过户乃原告的原因、原告未依约支付购房款给被告”等错误事实，是由于被告隐瞒事实证据，及经办法官未查明双方交易合同内容与履行情况所致，应纠正。综上所述，请求贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决排除第三人对原告登记在被告名下的荔湾区XX××号首层房屋的执行。

被告辩称，1.关于涉案房屋，原被告双方确实签订了《房屋买卖合同》，但是原告支付了涉案房屋43.95%的购房款，剩余8154210元购房款仍然未支付，导致被告无法协助办理过户手续。2.原告所称涉案房屋因物业产权名称不一致，导致无法办理过户，但实际情况是案涉房屋在2012年5月28日已经将房地产权属人变更为被告，已经具备原告所述的过户条件。综合以上两点，案涉房屋未办理过户手续并非被告原因导致，同时在被告被执行期间，被告将案涉房屋作为查封财产确实是不清楚原告是否需要继续履行双方签订的房屋买卖合同，自2012年到2020年原告一直未支付剩余房款，被告不清楚原告是否继续履行合同，所以将登记在自己名下的房屋用于查封是房屋所有权人行使物权的行为。

第三人广南公司、广安公司、广恒公司共同述称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：一、原告提交的《房屋买卖合同》中并没有包括“荔湾区XX××号首层”（下简称“XXXXX号”）。暂不论《房屋买卖合同》的真实性，《房屋买卖合同》第一条所载的房地产权证号中，并不包括“XXXXX号”的产权号。被告在【（2019）粤0104民初20630号案件】提交的《房地产权证书》记载“XXXXX号”的权证号是“粤房地权证穗字第××号”。说明该房产并不在《房屋买卖合同》转让范围之内。因此不能认定原告与被告就“XXXXX号”签订了合法有效的书面合同。原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八第（一）款（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件，不能排除执行。二、原告并未支付“XXXXX号”的房款。（一）原告提交的证据不能证明其付款金额，更不能证明已经支付了“XXXXX号”任何房款。首先，原告提交的付款材料中，有五千多万人民币的款项只有收据，没有汇款凭证。如此巨额的款项来往不可能是通过现金，没有汇款凭证的部分不应认定真实性。其次，收据存在虚开的情况。执行异议时，原告曾提交一套支付凭证，日期为2011年10月13日的银行进账单显示金额仅为90万元。然而到了执行异议之诉时，原告提交的2011年10月13日收据记载金额为290万元，比银行进账单多了200万元，且原告有意不提交2011年10月13日银行进账单作为证据。说明收据金额存在虚开的情况并不能反应实际付款金额，没有汇款凭证的部分不应认定付款真实性。再者，银行汇款凭证均没有明确是支付哪套房产的款项，不能证明***支付了“XX××号”的任何房款。而且大量银行汇款凭证是备注“往来款”而并非购房款，而且2011年2月28日，还出现了用途为“经营周转金”的收据，说明原告与被告有其他的交易活动，其付款不能全部认定为房款。（二）假设原告汇出任何“XX××号”房款，也仅是存在银行共管账户中并未支付给被告。《房屋买卖合同》第四条记载：办理过户手续前，原告将总价80%房款划入中国建设银行广州市荔湾支行的三方共管账户，到账后被告与原告办理产权过户手续，直至房屋交易所完全过户并向原告发出收件回执后（完税后的收件回执），建设银行才会将80%购房款支付给被告。根据原告提交的银行凭证，原告的款项均汇入被告在中国建设银行开设的尾号为6346的账号，符合上述付款约定。假设《房屋买卖合同》包含了“XXXXX号”，且原告支付该房任何款项，因该房产并未过户，银行向被告的放款条件未成就，款项仍存在共管账户中。如被告造成“XX××号”无法过户，原告可以从银行处全额返还该房屋的房款。如款项存在于第三方监管账户且可以取回，则原告实际上并未向被告支付“XX××号”房款。（三）原告自认尚有8154210元未支付被告。原告在执行异议裁定作出后的15日起诉期间，与被告签订了《对账函》，不排除原告与被执行人串通逃避执行的可能性。即便如此，该《对账函》说明原告自认至少仍有“XX××号”房款8154210元未支付给被告。综上，原告的情形不符合《执行异议规定》第二十八第（一）款（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件，不能排除执行。三、原告自身资金不足不缴纳房款、税费，因其自身原因未办理过户登记。（一）原告自认资金不足导致无法缴纳房款、税费。原告在执行异议案【（2021）粤0104执异211号】中提交的《执行异议申请书》第2点陈述：“申请人因资金周转不足，在与被执行人协商后，双方同意申请人可分期向被执行人支付上述14套房的拍卖款”；第5点陈述：“但因为申请人后续资金确实不足，无法缴纳过户税费，导致房屋无法及时完成过户手续，故被执行人在房屋过户时间上给予申请人一定的宽限”。该陈述是原告关于无法办理过户原因的自认，该自认也被记录在（2021）粤0104执异211号《民事裁定书》的事实部分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。根据上述规定，原告已在诉讼文书中自认房产不过户是其自身资金不足造成，法院应当认定该事实。（二）“XX××号”已缴纳土地出让金，产权清晰没有抵押，不存在不能过户的情形。“XXXXX号”《房地产权证书》显示，产权人是被告，已征收国有土地使用权出让金，且没有任何抵押登记，该房产并没有不能办理过户的情形。原告所称“物业未完税，不具备去交易中心办理过户条件”的说法与事实不符。鉴上，原告的情形不符合《执行异议规定》第二十八第（一）款（四）款非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，不能排除执行。四、原告出租房屋并不构成可排除执行的合法占有。上已述，原告至今未支付“XXXXX号”的房款，如果根据原告所举证的《房屋买卖合同》，其行为已经构成根本违约，被告有权解除合同收回房产。即使被告暂时允许原告出租“XXXXX号”，出租行为也只是基于被告的暂时授权，且被告可以随时收回，并不等于原告对房产有排他性的占有权利。这种出租行为不属于《执行异议规定》第二十八条第（二）款规定的“合法占有”，不能排除执行。综上，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。另补充，原告主张荔湾区XX××号首层房屋归其所有没有事实理据，本案事实是第三人在另案诉讼中采取保全措施，查封了被告账户1970多万元至今，被告向越秀区法院提出请求解除该资金的查封，理由是基本账户要用于现金的收付、员工工资的分发，所以被告用荔湾区XX××号首层房屋置换资金的查封，在法院的主持听证下，被告出示了房产证并明确该房产归其单独所有，权属明确，没有抵押、查封、租赁的情况，被告当时并没有陈述任何该房产有瑕疵，更没有说该房产有买卖合同，并且已经经过法院（2019）粤0104民初20630号之一民事裁定书裁定，认定上述房产归被告所有的事实，该裁定已经生效，原告并没有足够的证据给予推翻，现在又主张其所有，被告又说有合同，显然与事实不符，甚至可能构成虚假诉讼，请法院查明。

经审理查明：关于广南公司、广安公司、广恒公司与荔建公司委托合同纠纷一案，本院于2019年10月11日作出(2019)粤0104民初20630号民事判决书，内容如下：一、荔建公司自判决发生法律效力之日起十日内向广南公司、广安公司、广恒公司赔偿租金15041716.5元及利息；二、驳回广南公司、广安公司、广恒公司的其他诉讼请求。案件受理费150296元、保全费5000元，由广南公司、广安公司、广恒公司负担10871元，荔建公司负担144425元。因荔建公司不服上述判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。该院于2020年5月8日作出（2020)粤01民终1703号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144425元，由荔建公司负担。上述判决于2020年5月11日发生法律效力。因荔建公司未履行生效判决确定的义务，经广南公司、广安公司、广恒公司申请，本院于2020年5月27日以（2020)粤0104执17571号立案执行。在诉讼期间，本院于2019年6月3日作出（2019)粤0104民初20630号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押荔建公司名下价值21699212.7元的财产。其后，荔建公司自愿提供其名下涉案房屋以置换被冻结的基本账户中的19799212.7元资金。上述房屋据荔建公司提交的2019年9月4日广州市不动产登记查册表显示系其单独所有，没有抵押、查封等权利瑕疵。本院查封财产合计价值明显超出诉讼标的金额，也远超已实际查封、冻结的财产数额，荔建公司对此确认其清楚，并自愿放弃相关权利。经广南公司、广安公司、广恒公司同意，本院于2019年9月5日作出（2019)粤0104民初20630号之一民事裁定书，裁定如下：一、查封荔建公司名下涉案房屋（权属证号：粤房地权证穗字第××号）；二、解除对荔建公司名下的开户行为广州银行龙津东支行、账号为26×××88的银行账户中19799212.7元资金的冻结（解冻后实际冻结可用金额为1900000元）。在执行期间，本院于2020年6月3日以（2020）粤0104执17571号之四执行裁定书冻结荔建公司名下银行账户

(账号：44×××99，以下简称涉案账户），实际冻结金额为34934.8元，并于2020年6月4日、2020年7月1日分别扣划被执行人荔建公司名下的其他银行账户存款190万元、716605.07元，在扣除执行费28566元后将剩余执行款2588039.07元退发给申请执行人。因荔建公司对本院冻结涉案账户的执行行为提出异议，本院依法于2020年8月25日作出（2020)粤0104执异269号执行裁定书,裁定撤销本院于2020年6月3日作出的（2020)粤0104执17571号之四执行裁定书。2020年11月17曰，本院作出（2020)粤0104执17571号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人荔建公司名下的广州市荔湾区XXXXXXXX楼、广州市荔湾区XXXXXXXX层、广州市荔湾区XX××号首层以清偿债务。

据查册时间为2020年6月3日的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋建筑面积599.9平方米，规划用途为商业，产权人荔建公司，占有部分为全部（权属人），房屋取得方式为购买，登记时间2012年5月28日。2019年9月6日，本院以（2019)粤0104民初20630号案查封该业，查封时效至2022年9月5日。

另查明，2010年9月13日，荔建公司发布《广州市荔湾建筑工程有限公司非住宅类房产内部拍卖公告》，捆绑出售包含涉案房屋在内的9套商业房产及5套仓库。***于2010年10月18日通过公开竞价以成交金额8800万元竞得上述标的，并与荔建公司签署《成交确认书》，其中约定：自买受人将首付2300万元划至拍卖人账户之日起5个工作日内，应立即办理相关过户手续（但拍卖人未办妥房产证自我更名手续的房屋除外，该部分房屋以拍卖人办妥房产证自我更名手续之日起计，但拍卖人办理自我更名手续的时间不得超过40个工作日）。

2010年10月18日，***与荔建公司签订《房屋买卖合同》，约定荔建公司向***出售包括涉案房屋在内的十八套物业，***应在合同签字后五个工作日内支付第一笔购房款共2300万元，自支付第一笔购房款之日起，***拥有涉案物业的全部交易、使用权等；合同生效后，双方共同到建设银行广州市荔湾支行办理开设第三方监管账户的有关手续，在每套物业到房屋交易所办理产权过户手续前，***必须将该套物业销售总价的80%购房款余额划入中国建设银行广州市荔湾支行的三方共管账户内，荔建公司在收到该行发出准备办理产权过户手续的该套物业的80%购房款的《资金到账通知书》后两个工作日内，即与***及***指定的客户共同到房屋交易所办理该套物业的产权过户手续，至房屋交易所完全受理交易过户并向***发出收件回执后，按三方签订的《二手交易资金托管合同》的规定，将该套物业的80%的购房款划入荔建公司账户内。办理本合同第一条中所列的各套物业产权过户手续前所划入中国建设银行广州市荔湾支行的三方共管账户内的该套物业的80%的购房款（XX××号房屋按销售总结的43.952%的余额支付），均视为***向荔建公司支付的购房款。自合同生效之日起100日内，除XXX道XX号之XX楼的物业外，不经中国建设银行广州市荔湾支行的第三方监管账户过账，由***须直接向荔建公司缴清本合同第一条中所列的全部物业的80%的购房余款，在***缴清购房余款后，***可暂不办理余下物业的产权过户手续，当***需办理产权过户手续时，荔建公司须无条件配合乙方办理产权过户手续，直至所有物业的产权过户手续办理完毕；等。

2012年12月10日，荔建公司作出《股东会决议》，授权***全权处置出售涉案房屋并收取全部售房款。另2011年起至今，***作为出租人陆续将涉案房屋分拆出租并收取租金，其中部分租赁情况在广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局办理了房屋租赁登记备案。

***为证明其付款情况，提交了:1、2010年10月15日***向荔建公司支付竞买保证金500万元的银行进账单和收款收据；2010年10月25日***向荔建公司分两笔支付拍卖成交首期款900万元的收款收据两张；2010年10月25日广州市伟鸿房产顾问有限公司向荔建公司支付130万元的银行进账单；2010年10月26日广州市中原拓展物业有限公司向荔建公司支付往来款300万元的电子汇划收款回单;3、2010年10月25日李XX向荔建公司支付1370万元的银行进账单（没有载明款项用途）及李XX与***的结婚证；4、2011年2月24日***向荔建公司支付往来款760万元的银行进账单和转账凭条；5、2011年2月25日***向荔建公司支付750万元的银行进账单和转账凭条；6、2011年2月28日***向荔建公司分两笔支付购房预付款980万元的收款收据两张及中山迪宝龙水处理设备有限公司向荔建公司支付购置费4500000元的入账通知书；7、2011年4月25日***向荔建公司支付购房保证金200万元的收款收据和个人结算业务申请书；8、2011年4月29日***向荔建公司支付购房保证金3234300元的收款收据及广州联科房地产代理有限公司于2011年4月28日向荔建公司支付的3022800元和211500元银行进账单；9、2011年8月4日***向荔建公司支付购房保证金270万元的收款收据、银行进账单及转账凭条；10、2011年8月11日***向荔建公司支付购房保证金437万元的收款收据、银行进账单及转账凭条；11、2011年9月30日***向荔建公司支付购房保证金1936100元的收款收据及广东清平制药有限公司向荔建公司支付1936100元的电子汇划款补充报单；12、2011年10月13日***向荔建公司支付购房保证金290万元的收款收据、2011年10月13日金额为90万元的银行进账单、2011年10月12日金额为200万元的电子回单；13、2012年6月1日***向荔建公司支付购房保证金320万元的收款收据、个人结算业务申请书；14、2012年12月27日***向荔建公司支付购房保证金4718621.76元的收款收据及纳税人名称为荔建公司的税收通用完税证若干张（原告称其代荔建公司缴交税费）；15、2012年7月26日***向荔建公司支付售房款、代交粤南大街税金5189461元的收款收据；16、2018年5月3日***向荔建公司分别支付往来款300万元、209万元的电子银行回单两张；17、2012年8月6日李XX向荔建公司支付488701.7元（没有载明款项用途）；18、2011年2月28日广东海外联商业有限公司向荔建公司支付的往来周转金40万元收款收据;19、2011年10月20日***向荔建公司支付15047.19元的现金交款单；20、2014年12月11日***向荔建公司支付20万元的银行凭证；21、2010年12月31日***向荔建公司支付1976560元的银行进账单；被告确认该证据真实性。第三人广南公司、广安公司、广恒公司质证称，对上述证据的三性不予确认，明显荔建公司与***串通进行虚假诉讼、逃避执行：1、五千多万人民币的巨额款项只有收据，没有汇款凭证。如此巨额的款项来往不可能是通过现金，没有汇款凭证的部分不应认定真实性。2、收据存在虚开的情况。执行异议时，***曾提交一套支付凭证，日期为2011年10月13日的银行进账单显示金额仅为90万元。然而到了执行异议之诉时，***提交的2011年10月13日收据记载金额为290万元，比银行进账单多了200万元，且***有意不提交2011年10月13日银行进账单作为证据。说明收据金额存在虚开的情况并不能反应实际付款金额，没有汇款凭证的部分不应认定付款真实性。3、银行汇款凭证均没有明确是支付哪套房产的款项，不能证明***支付了“XX××号”的任何房款。4、而且大量银行汇款凭证是写“往来款”而并非购房款，而且2011年2月28日，还出现了用途为“经营周转金”的收据，说明***与荔建公司有其他的交易活动，其付款不能全部认定为房款。5、银行凭证显示，***的款项均汇入荔建公司在中国建设银行开设的尾号为6346的账号。根据《房屋买卖合同》的约定，资金是汇入建设银行的三方监管账户，如荔建公司不办理过户手续，银行将不会向荔建公司放款。假设***汇出了“XX××号”的任何房款也只是存在银行三方监管账户中，在过户前并未实际支付给荔建公司。6、核实原件后，确有五千万元有收据，没有汇款凭据，而且有巨额的款项收据重复，例如2010年10月25日有两张900万元收据，却没有汇款凭证，再如2011年2月28日有两张980万元收据，没有汇款凭证，明显是虚开；其次，核实原件后，确认2011年10月13日汇款凭证只有90万元，收据却有290万元，虚开200万元，此外，还有一张2011年2月28日的收据，付款人是广东海外联商业有限公司，款项是周转金，与房款毫无关联。6、对于第三方支付的凭证，没有任何内容显示原告所称的“委托付款”。7、从证据形式上看，这些凭证并非***持有，而是荔建公司为帮助***诉讼而向其提供的，可见荔建公司向***提供其它第三方的汇款凭证以帮助***逃避执行。

原告为证明原告近十年一直是该宗用地的使用权人，提交了《税收通用完税证》、《税收缴款书》。被告确认该证据真实性。第三人广南公司、广安公司、广恒公司质证称，对真实性、合法性确认，关联性不予确认，不能证明***是“XX××号”产权人或合法占有人。1，国家对房屋租赁收取税费的行为，属于国家税收制度，为了扩大税基，税务机关尽可能扩张缴税的主体，这与产权确认制度是两个完全不同的体系，主管机关不同，依据的法律也不同。换言之，***向税局缴纳出租屋税费不等于国家机关确认***对房产有产权或者合法使用权。2，自2012年5月28日起“XX××号”产权人登记为荔建公司，且已经交清土地出让金具备过户条件，***既未向荔建公司缴清房款也未请求过户，即使荔建公司允许***出租该房产，出租行为也只是基于荔建公司的授权，且荔建公司可以随时收回，并不等于***对房产有排他性的占有权利。这种被授权的出租行为不属于《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“合法占有”。

原告为证明原、被告曾对账确认未付余额，提交了被告于2021年6月22日出具的《对账函》，内容为：兹有荔建公司与***于2021年6月22日就广州市荔湾区XX××号不动产购房事项共同对账确认：***在该不动产购房事项中，至今尚欠荔建公司购房款8154210元。被告确认该证据真实性。第三人广南公司、广安公司、广恒公司质证称，对上述证据三性不予确认。1、该证据形成日期是2021年6月22日，是驳回***裁定书作出（2021年6月10日）后的15日起诉期间。不排除***与荔建公司串通逃避执行的可能性。2、该证据说明***自认其并未缴清房款，至少其自认有815万元未支付，不符合《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款“已支付全部价款”的规定。

原告为证明涉案物业在过户前应付的房款，提交了《出售房屋物业一览表》，其中载明XX××号首层按销售总价1497.89万元的43.952%实收658.35万元。被告确认该证据真实性。第三人广南公司、广安公司、广恒公司质证称，对上述证据的三性不予确认：1、《出售房屋物业一览表》上记载的“XXXXX号”产权编号与《房地产权证书》编号（粤房地权证穗字第××号）不一致。2、此证据是《房屋买卖合同》的附件，根据《房屋买卖合同》的约定，假设***汇出了“XX××号”的任何房款也只是存在银行三方监管账户中，在房产过户前不会支付给荔建公司，过户不成***还能行使取回资金的权利。

第三人广南公司、广安公司、广恒公司为证明荔建公司承诺“XXXXX号”为荔建公司所有并承诺该房产没有租约，提交了：1、本院于2019年9月5日就（2019）粤0104民初20630号案的询问笔录，载明荔建公司申请以其名下的XX××号首层商铺置换其被冻结的银行账户中的19799212.7元资金，并表示该房产并无租约、产权清晰，无抵押查封等情况。2、荔建公司于2019年9月5日的《确认函》，内容为荔建公司确认其司名下所有的XX××号首层等三处房屋不存在租赁情况，广南公司、广安公司、广恒公司查封该房屋后，其司如果拟将上述房屋出租，出租时将告知广南公司、广安公司、广恒公司且租金不得明显低于市场价格等。被告对上述证据予以确认。原告质证称对其真实性、关联性不予认可，认为这些证据都发生在原告不在场，不清楚被告与第三人的执行案件相关情况的前提下匆忙作出的回应，是公司经办人员不了解的情况下作出的。

庭审中，***表示：我与荔建公司交易的物业有18套，涉案物业是最后一套。我支付的金额是针对整体交易的18套物业，为了保全我的利益，我要求荔建公司将涉案物业过户至我名下后，才执行合同约定的尾款，荔建公司表示同意但荔建公司没有资金支付涉案房屋的过户税费800多万元，因此我没有按合同约定在合同生效起100天内支付购房余款。荔建公司表示：我方确实没有足够资金可以支付过户税费，所以需要原告支付剩余房款后才能缴纳税费同时办理过户，***所称的先将涉案物业过户再支付尾款在实际上无法操作，是应该缴完税款后才能办理过户，所以我方并没有同意***该要求。

本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案争议焦点为原告是否有权阻却对涉案房屋的执行。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告通过公开竞价以成交金额8800万元竞得涉案物业并于2010年10月18日与被告签订《房屋买卖合同》，且自2011年以来作为出租人多次将涉案房屋分拆出租，可以认定在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有涉案房屋。至于购房价款问题，原告虽提交了收款收据、银行进账单、电子汇款凭证、完税凭证等，但存在部分收款收据无支付凭证对应、支付凭证对应的款项性质不清楚、银行进账单付款方非原告且无法证实系代原告支付、以代缴税款抵扣购房款等情况证据不足等情形，不能认定原告已向被告付清全部购房款。而且，原告在本案中称其尚未按合同约定期限支付余款的原因，是为保全自身利益进而与被告达成了先将涉案物业过户再支付尾款的约定，但被告对此亦不予确认，原告亦未能提供证据证明，可见未办理涉案房屋的过户登记系因买受人即原告自身原因。综上，原告在本案中提出的异议不符合上述规定的情形，其权利不能排除执行，本院对原告的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

案件受理费111673元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　伍丽娜

人民陪审员　　郑翠华

人民陪审员　　卫宝钊

二〇二一年十二月二十四日

书　记　员　　梁菁菁