中兵勘察设计研究院有限公司与北京麦迪海药业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

北京市第二中级人民法院

民事民事裁定书

（2021）京02民终4070号

上诉人中兵勘察设计研究院有限公司（以下简称中兵设计院）因与被上诉人北京麦迪海药业有限责任公司（以下简称麦迪海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24396号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

中兵设计院上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由: 一、一审法院否认了《不动产权证书》的物权证明效力错误。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，权利人持有《不动产权证书》，其物权应当受法律保护。虽然被上诉人对上诉人所取得涉案不动产的过程有异议，但其不是本案审理的范围，不应在本案中进行考虑。二、关于股东出资纠纷案件之诉是否影响本案审理的问题，原审法院先后做出了自相矛盾的两种认定错误。既然原审法院已经做出了（2019）京0115民初24396号民事裁定书，裁定本案中止审理，那么西城法院审理的案件审理完毕前本案不应当恢复诉讼及审理。三、本案审理期限违法。四、合议庭组成及审理违法。本案审理程序为普通程序，先后进行了四次开庭，但是只有2020年11月30日最后一次开庭时合议庭组成人员才到庭进行了简单询问。

麦迪海公司辩称，同意一审裁定，不同意中兵设计院的上诉请求。

中兵设计院向一审法院起诉请求：1.请求判决麦迪海公司立即将大兴区西红门镇金星警大路5号院内的办公楼、库房、培训楼、宿舍楼等房屋及周围土地腾空并交还给中兵设计院（腾退范围同双方签订《房屋及土地租赁补充协议（2013-2018年度）》中第一条所列明的房屋及土地租赁范围一致）；2.请求判决麦迪海公司向中兵设计院支付2019年1月1日至2019年6月15日期间的房屋占有使用费用585 819.59元及利息损失（该利息以585 819.59元为基数，自2019年6月16日起至付清之日止，2019年8月20日以前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判决麦迪海公司按照每月房屋使用费500 000元的标准，从2019年6月16日起至实际将房屋腾空并交付给中兵设计院之日止向中兵设计院支付房屋使用费用；4.本案诉讼费用由麦迪海公司承担。

一审法院认定事实：2010年许，中兵设计院（甲方、出租方）与麦迪海公司（乙方、承租方）签订《房屋及土地租赁框架协议》（以下简称框架协议），双方约定甲方将自有的坐落在北京市大兴区西红门镇金星警大路5号院内的库房、培训楼、宿舍楼等以及周围土地等出租给乙方作为生产或办公使用，关于房屋及土地详细情况双方在协议中列表进行确认；关于租金标准及支付时间，双方在协议第二条约定：“1.甲乙双方商定，第一年租金见补充协议，以后年度租金标准参照当年租赁市场价格水平（可在此基础上给予适当优惠）以补充协议进行约定。本协议所指租金不包含水、电、气等费用。2.乙方应于每年6月30日前向甲方支付上半年租金，12月31日前支付下半年租金。乙方若逾期支付，应按每日3‰的标准向甲方交付滞纳金；逾期超过1年，甲方可自行解除本合同”；关于租赁期限，双方约定：“甲方从2010年 月 日（法院注：协议文本中未填写具体日期）起将上述房屋及土地出租给乙方使用，至2018年7月1日收回，租赁期共8年。若在合同期限内因国家、地方政府、兵器集团的需要收回租赁物，乙方不再享有租赁权；合同期满后，除因国家、地方政府、兵器集团决定和其它不可抗力原因外，乙方继续拥有承租权，租赁期限另行商定”；合同双方对于关于双方权利义务、违约责任等一并进行约定；在合同落款处，双方分别加盖公章，法定代表人分别签字确认，落款时间处未填写。经法院询问，关于本合同签订时间，双方均表示无法回忆准确的签订日期，中兵设计院陈述称该协议签订日期大概在2010年7、8月份，麦迪海公司则陈述称该协议应是在资产转让申请之后。 在签订框架协议后，中兵设计院（甲方、出租方）又与麦迪海公司（乙方、承租方）另行签订《房屋及土地租赁补充协议（2013-2018年度）》，双方约定就2013年1月1日至2018年12月31日甲方大兴基地内部分房屋、土地的租赁范围、租金及其他相关事宜达成一致意见并签订本补充协议；关于房屋、土地的租赁范围及租金双方在合同第一条列表详细列明，并约定：“经双方协商一致，2013及2014年执行上述租金单价（法院注：即列表中所列明的金额），2015年及2016年在上述租金单价的基础上递增3%，2017年及2018年在2015年租金单价的基础上再递增3%。如租赁物及租赁面积发生变化，乙方按照实际承租物及面积支付租金”；在协议正文最后，双方还约定：“本补充协议与‘减资及相关产权变更协议’、‘房屋及土地框架协议’等共同构成双方完整协议，具有同等法律效力”；双方在协议中还对租金支付、其他条款等一并进行约定；在协议落款处，加盖有中兵设计院及麦迪海公司公章，并由负责人分别签字确认。关于该份补充协议的具体签订时间，双方均表示无法准确回忆。 2010年6月18日，麦迪海公司形成股东会决议，该决议载明开会时间为2018年6月18日，主持人为杨四成，形成决议：“1.同意北京麦迪海药业有限责任公司的注册资本由2000万元减少到1028.73万元。减少部分971.27万元全部由股东中兵勘察设计研究院减少（土地使用权减少685.36万元，实物-房屋建筑物减少285.91万元）。2.同意北京杰尔投资有限公司将所持有的北京麦迪海药业有限责任公司的股权，以货币出资部分10.29万元转让给杨四成。3.其他事项及任职不变。”在该份决议的落款“全体股东签字盖章”处加盖有中兵设计院及北京杰尔投资有限公司（以下简称杰尔公司）公章，并加盖有麦迪海公司公章。对该份股东会决议已备案于工商管理部门，但麦迪海公司对该份股东会决议不予认可，辩称在该份股东会决议开会的时间杨四成并未就职于麦迪海公司，杨四成事实上无法作为会议主持人参加并主持会议，麦迪海公司认为该份股东会决议系中兵设计院利用其控制地位自行炮制的股东会决议。 2010年6月19日，麦迪海公司（甲方）与中兵设计院（乙方）签订《资产转让协议》，双方约定根据麦迪海公司的股东会决议（2010-6-18），甲方同意把乙方原出资的全部土地及地上建筑物以11 200 000元转让给乙方，双方对具体土地使用权及地上建筑物作出详细约定。2010年（具体时间双方当事人无法回忆），杰尔公司（甲方）、中兵设计院（乙方）、麦迪海公司（丙方）签订《减资及相关产权变更协议》，三方约定根据麦迪海公司股东会决议（2010-6-18），甲乙丙三方同意麦迪海公司减少注册资本 9 712 700元，甲乙丙三方同意麦迪海公司以中兵设计院原出资的全部土地使用权及地上建筑物（合计9 712 700元）进行减资；丙方同意把乙方原出资的全部土地及地上建筑物的产权转移变更到中兵设计院；三方还约定：“为使麦迪海公司经营生产不受影响，应甲方要求，乙方同意麦迪海公司在减资以及工商变更手续完成后以租赁方式使用乙方的房产和土地，具体租赁合同另行制定”“本合同一经签订，三方共同遵守，凡设置障碍影响减资工作的违约者，须向守约方赔偿300万元的违约金，并承担法律责任”；在该份协议签字盖章处，三方分别盖章确认。 2010年7月23日，麦迪海公司在《中国商报》刊登《减资公告》；2010年7月28日，转让方代理人金花与受让方代理人孙勇共同前往房屋所有权转移登记部门申请办理原房屋所有权证号分别为京房权证兴股字第XXXX号、京房权证兴股字第XXXX号、京房权证兴股字第XXXX号所涉及房屋的房屋所有权转移登记手续，将上述原房屋所有权证所涉及房屋由麦迪海公司转移登记至中兵设计院名下；2010年7月29日，针对上述房屋所有权转移登记，颁发有新房屋所有权证书，上述涉及的房屋现登记在中兵设计院名下。 2018年9月12日、10月12日、11月12日、12月17日，中兵设计院分别向麦迪海公司邮寄《关于终止房屋、土地租赁关系的通知》，该通知载明：“根据中国兵器工业集团有限公司改革与资产管理部《关于统筹利用在京土地解决对外出租问题的通知》……同时根据中兵勘察设计研究院与北京麦迪海药业有限公司2010年签订的《房屋及土地租赁框架协议》第三条……现正式通知贵司：自2019年1月1日起，终止我司与贵司的房屋、土地租赁关系，请贵司提前做好交接准备”；2019年5月25日，中兵设计院委托北京普盈律师事务所向麦迪海公司发出《律师函》，提出：“1.贵单位应当在2019年6月15日晚24：00前腾空全部房屋并交还给委托人。2.贵单位应当在2019年6月15日前向委托人支付费用585 819.59元。3.如果贵单位在上述时间拒绝腾退房屋并交还给委托人，则贵单位应当自2019年6月16日起向委托人支付房屋使用费每月500 000元（伍拾万元）。4.如果贵单位在上述时间拒绝腾退房屋并交还给委托人，则贵单位还应向委托人赔偿损失”。 关于租金交付问题，麦迪海公司陈述称其租金已经交纳至2019年6月30日，并提交中国工商银行网上银行电子回单及2019年1-6月结算明细表；电子回单显示在2019年7月9日麦迪海公司向中兵设计院银行转账汇款468 236.84元，转账摘要注明“2019年上半年租金”；对此，中兵设计院不予认可，认为该份证据系举证期限届满后提交，且不认可真实性，中兵设计院没有收到该款项。

一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷（本案属整院出租，房、地均涉及），而房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付约定租金，并于合同终止后将房屋按约定归还给出租人的合同；本案中，双方当事人之间虽签订了房屋租赁合同（即框架协议及补充协议），但现双方当事人关于涉案土地及房屋的权属存在争议，且麦迪海公司已在北京市西城区人民法院提起诉讼，该案件尚未审结；根据本案现有证据，虽涉案土地及房屋现登记于中兵设计院名下，但不排除中兵设计院于麦迪海公司减资、转移登记手续中存在瑕疵或缺陷，最终会影响涉案土地及房屋权属的最终归属认定；另，从中兵设计院与麦迪海公司所签订框架协议及补充协议的文本表述上看，系针对涉案土地及房屋租赁事宜所签订的合同；但从框架协议及补充协议，以及《减资及相关产权变更协议》的形成时间来看，虽双方当事人均无法回忆上述各份协议签订的准确时间，但均认可上述协议均形成于中兵设计院从麦迪海公司减资时，故本案所涉租赁合同系与中兵设计院从麦迪海公司减资后关于所撤出的资产及所涉的土地及房屋的后续使用事宜所达成一揽子协商方案的组成部分，所以在本案中，双方当事人关于涉案土地及房屋的租赁关系并非单纯的租赁关系，系与公司股东出资、减资、权属转移登记相交叉的复杂关系。综上所述，目前关于涉案土地及房屋权属尚存争议，法院径直审理双方之间的租赁合同关系，并非妥当，应先行处理房屋及土地的权属争议，故对中兵设计院之起诉，应予以驳回；就本案所涉争议，双方可待涉案土地及房屋权属状况明确后另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回中兵设计院的起诉。

本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形之一为：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的 ”。本案因麦迪海公司就涉案土地及房屋的权属另行提起诉讼，一审法院于2020年5月裁定中止诉讼。现该案尚在审理中，中止诉讼的原因尚未消除，一审法院即对本案恢复审理，并作出驳回起诉的裁定，致使上述二份裁定互相矛盾，一审法院驳回起诉裁定缺乏法律依据，本院应予撤销。 一审法院中止审理的时间不计入审限，合议庭组成人员亦依法参与庭审，中兵设计院上述关于一审法院程序违法的上诉主张没有法律依据。 综上，中兵设计院的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：

一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24396号之二民事裁定。 二、本案指令北京市大兴区人民法院审理。 审　 判　 长 时 霈 审 判 员　　 王 磊 审 判 员　　 胡珊珊

书　 记　 员　　 付鑫裕