北京麦迪海药业有限责任公司;中兵勘察设计研究院有限公司;房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京02民终9013号

上诉人（原审被告）：北京麦迪海药业有限责任公司，住所地：北京市大兴区西红门镇金星警大路5号。

法定代表人：杨四成，执行董事。

委托诉讼代理人：李晓文，北京市大道政通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中兵勘察设计研究院有限公司，住所地：北京市西城区西便门内大街79号。

法定代表人：夏向东，总经理。

委托诉讼代理人：李怡坤，北京市泽文律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔赫轩，北京市泽文律师事务所实习律师。

上诉人北京麦迪海药业有限责任公司（以下简称麦迪海公司）因与被上诉人中兵勘察设计研究院有限公司（以下简称中兵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初14413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

麦迪海公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或二审直接改判驳回中兵公司的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由中兵公司承担。事实和理由：一、一审判决认定需拆除的15栋自建房中有11栋系建于1998年，早于双方签订《房屋及土地租赁框架协议》（以下简称《租赁协议》）时间，不属于该《租赁协议》约定内容，麦迪海公司没有拆除和恢复原状义务。1998年6月，中兵公司将坐落于北京市大兴区西红门镇XXXX路X号院内的办公楼、库房、培训楼、宿舍楼等以及周围土地（以下简称案涉房屋和土地）作价入资麦迪海公司，成为麦迪海公司占48.56%股权的股东，自此，该房屋及土地的所有权人变更为麦迪海公司。同年，麦迪海公司在该土地上自建房屋11栋用于生产经营。2010年6月，中兵公司自麦迪海公司撤资，并与麦迪海公司签订《资产转让协议》，将案涉房屋和土地过户至中兵公司名下，但对11栋自建房处置方式没有约定。同月，双方签订了《租赁协议》，也就是说，该11栋自建房是在《租赁协议》签订之前建设，其拆除事宜不受《租赁协议》约束，是《资产转让协议》的遗留问题。二、一审判决采信未在法庭上出示和质证的新证据，未向麦迪海公司送达中兵公司的质证意见，在麦迪海公司等待开庭期间径行判决，剥夺了麦迪海公司发表新辩论意见的诉讼权利。麦迪海公司按照一审法院要求于庭后提交的新证据《厂区平面示意图》、《自建房统计表》及视频资料未能在法庭上出示和质证，被违法作为判决的依据，违反相关规定。三、一审判决未查明《租赁补充协议》中约定的租金扣除项数，导致认定的欠付租金数额及利息计算错误。2019年5月25日，中兵公司委托律所向麦迪海公司发出《律师函》，允许麦迪海公司继续使用案涉房屋至2019年6月15日，实际上是将租期延长至2019年6月15日，此半年租金为585819.59元也是依据《租赁补充协议》计算的。《租赁补充协议》第三条约定：“扣除双方确认的当年度甲方（中兵公司）应负担的水电暖、物业服务等费用后作为当年实际租金。”一审判决以双方没有对账为由将应予扣除的水电及物业服务费用不予审理，显属错误。此抵扣数额不查清，必然导致一审判决认定的欠付租金及利息计算错误。四、双方签订《租赁协议》背景特殊、该协议并非独立存在，出于对特殊行业药企的保护，合同不能被解除。第一，租赁物为中兵公司对麦迪海公司的出资，麦迪海公司将国有划拨用地变为国有工业用地，使案涉土地大幅增值。同时，经麦迪海公司充分开发、建设及技术改造，导致案涉房屋和土地大幅增值。中兵公司为达到以实物出资原值减资的目的，承诺麦迪海公司对案涉房屋和土地有长期租赁权。双方签订的《减资及相关产权转移协议》第四条约定，为使麦迪海公司生产经营不受影响、中兵公司同意麦迪海公司在减资及工商变更手续完成后以租赁方式使用中兵公司的房产和土地。即麦迪海公司是以牺牲“房屋及土地的所有权”换取的“房屋和土地长期承租权”。第二，《租赁协议》是中兵公司减资后，就撤出的房屋及土地等资产的后续使用事宜达成的一揽子方案的一部分，并非独立存在，该合同的履行及解除需要通盘考量。决定《租赁协议》是否解除时，应当考虑其他协议确定的权利义务内容及对等性。若没有长期租赁权，麦迪海公司及其他股东不会同意中兵公司以绝对的超低价收回已经依法出资的实物资产。第三，药企的特殊性决定了土地和厂房是其赖以生存的核心，合同一旦解除直接会导致药企麦迪海公司主体消亡，中兵公司违背诚信的行为后果严重。五、从《租赁协议》本身看，约定的解除条件并未成就，中兵公司欲利用上级公司的“部门通知”违背诚信解除合同。中兵工业集团公司改革与资产管理部仅是集团公司内部部门，没有独立的法人资格，不能独立以自己的名义对外发文，其发布的《关于统筹利用在京土地解决对外出租问题的通知》（以下简称《通知》）能否代表集团公司存疑。因此，按《租赁协议》约定，即使暂定的合同期满，麦迪海公司也应继续享有承租权，且根据相关法律及司法解释规定，麦迪海公司也应该具有优先承租权。六、即便解除《租赁协议》，一审判决判处的每年284万房租标准也过高，显失公平，并与当前疫情期间关于帮扶中小企业的政府政策相悖。

中兵公司辩称，同意一审判决，不同意麦迪海公司的上诉请求。《租赁协议》、《房屋及土地租赁补充协议（2013—2018年度）》是双方真实意思表示，协议现已终止，麦迪海公司应当依法腾退，拆除自建房并恢复原状，支付房屋使用费及其他费用。第一，麦迪海公司应将一审判决中的15栋自建房依法拆除并恢复原状。一审中，麦迪海公司自认曾自建了15栋无证房屋，并提交了《厂区平面示意图》及《自建房统计表》。麦迪海公司主张15栋自建房中有11栋建于1998年，因麦迪海公司未能提供证据证明其主张，中兵公司不予认可。退一步讲，即使该11栋自建房于《租赁协议》签订前存在，由于建设主体均为麦迪海公司，谁建设、谁拆除，麦迪海公司也有拆除义务。另，1998年案涉土地使用权归属中兵公司，2006年才转让给麦迪海公司，麦迪海公司表述明显有误。第二，中兵公司已经就麦迪海公司一审提交的新证据发表了书面质证意见并邮寄法官，麦迪海公司是否收到质证意见不影响案件审理。经过质证的证据可以作为定案依据。第三，依据谁主张谁举证的原则，麦迪海公司没有提交租金扣除项的对账证据，一审判决不予认可，系认定事实清楚。另外，一审判决认定中兵公司收到麦迪海公司支付的468236.84元，因麦迪海公司未提交证据证明该款项的性质，故一审判决未认可麦迪海公司的主张是正确的。第四，《租赁协议》、《房屋及土地租赁补充协议（2013—2018年度）》为独立协议，与减资事宜无关，且减资事宜已有定论，与本案无关。第五，一审判决确定麦迪海公司按照每年284万元的标准交纳房屋及土地使用费，系参照双方签订协议中有关滞纳金的约定计算出的。且一审法院考虑到麦迪海公司搬迁、拆除工作绝非短时间内可以完成，只计算了一次滞纳金，滞纳金的标准并不高。案涉房屋周边租金是麦迪海公司向中兵公司交纳租金的2-3倍，一审法院认定合理。租赁期间于2019年1月1日届满，麦迪海公司恶意占用中兵公司的房屋及土地拒不腾退，不适用疫情期间减免租金的政策，且麦迪海公司为药品领域，疫情更有利于麦迪海公司的经营发展。

中兵公司向一审法院起诉请求：1.判决麦迪海公司立即将大兴区西红门镇XXXX路X号院内的办公楼、库房、培训楼等房屋及周围土地腾空并交还给中兵公司（腾退范围包括但不限于京央（2020）市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020）市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020）市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020）市不动产权第XXXXXXX号登记的1#办公楼、4#库房、25#库房、25#库房与1#办公楼之间的空场地、1#办公楼与4#库房之间的空场地、6#库房、7#培训楼二层、8#库房、9#库房、10#库房、11#库房、22#库房、24#库房、26#库房（27#库房）、23#库房占用场地和27#库房占用场地、8#临建库房占用场地、22#库房西侧的空场地、3#配电室、5#锅炉房等房屋及场地），麦迪海公司同时将其自建房屋及设施等拆除并恢复原状；2.判决麦迪海公司向中兵公司支付2019年1月1日至2019年6月15日期间的房屋使用费用585819.59元及利息损失（以585819.59元为基数，自2019年6月16日起至付清之日止，2019年8月20日以前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日以后按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决麦迪海公司按照每月房屋及土地使用费500000元的标准，从2019年6月16日起至麦迪海公司实际将房屋腾空并交付给中兵公司之日止向中兵公司支付房屋及土地使用费；4.判决麦迪海公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2010年，中兵公司（甲方、出租方）与麦迪海公司（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定甲方将自有案涉房屋和土地等出租给乙方作为生产或办公使用，关于房屋及土地详细情况双方在协议中列表进行确认：

一、房屋。

1、库房，24#楼，1778.9平米；2、培训楼，7#楼，2657.9平米；3、库房，22#楼，1207.3平米；4、办公楼1#楼，990.6平米；5、库房，25#楼，1081.1平米；6、库房，26#楼，

175.4平米；7、库房，4#楼，235平米；8、库房，6#楼，160.6平米；9、库房，8#楼，12.5平米；10、库房，9#楼，58.4平米；11、库房，10#楼，171.8平米；12、宿舍楼；17#楼一单元，三居室5套、一居室5套；17#楼二单元，一居室1套；13、配电室，3#楼，194.6平米；14、锅炉房，5#楼，474平米；15、水泵房，13#楼，30.4平米。上述3-15号房屋的产权证书统一标注为京房权证兴国字第XXXXXXXX号。二、土地。1、场地。1#楼前874平米(38×23)；2、场地。包括综合库房、培训楼占用土地，其余部分位于大院西北角，四至为：（未标明）10581.5平米。注：上述房地产的面积、位置以现有产权证上标注的为准，具体平面示意图见本合同附件一。

关于租金标准及支付时间，双方在协议第二条约定：“1.甲乙双方商定，第一年租金见补充协议，以后年度租金标准参照当年租赁市场价格水平（可在此基础上给予适当优惠）以补充协议进行约定。本协议所指租金不包含水、电、气等费用。

2、乙方应于每年6月30日前向甲方支付上半年租金，12月31日前支付下半年租金。乙方若逾期支付，应按每日3‰的标准向甲方交付滞纳金；逾期超过1年，甲方可自行解除本合同”；关于租赁期限，双方约定：“甲方从2010年（协议文本中未填写具体日期）起将上述房屋及土地出租给乙方使用，至2018年7月1日收回，租赁期共8年。若在合同期限内因国家、地方政府、兵器集团的需要收回租赁物，乙方不再享有租赁权；合同期满后，除因国家、地方政府、兵器集团决定和其它不可抗力原因外，乙方继续拥有承租权，租赁期限另行商定”；合同对于双方权利义务、违约责任等一并进行约定，其中装修改建约定必须事先告知甲方，甲方认可后方可施工；在合同落款处，双方分别加盖公章，法定代表人分别签字确认，落款时间处未填写。经法院询问，关于本合同签订时间，双方均表示无法回忆准确的签订日期，中兵公司称该协议签订日期大概在2010年7、8月份，麦迪海公司则称该协议应是在资产转让申请之后。

《租赁协议》签订后，中兵公司（甲方、出租方）与麦迪海公司（乙方、承租方）签订《房屋及土地租赁补充协议（2013-2018年度）》，双方约定就2013年1月1日至2018年12月31日甲方大兴基地内部分房屋、土地的租赁范围、租金及其他相关事宜达成一致意见并签订本补充协议。

双方在合同中约定的房屋和土地租赁范围包括：

1、库房，24#楼，1778.9平米，X京房权证兴国字第XXXXXX号；2、培训楼二层，7#楼，503平米，X京房权证兴国字第XXXXXX号；3、库房，22#楼，1207.3平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；4、办公楼1#楼，990.6平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；5、库房，25#楼，175.4平米，X京房权证兴国字第XXXXXX号；6、库房，26#楼（已抵减东侧平房661.06平米），420.04平米，X京房权证兴国字第XXXXXX号；7、库房，4#楼，235平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；8、库房，6#楼，160.6平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；9、库房，8#楼，12.5平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；10、库房，9#楼，58.4平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；11、库房，10#楼，171.8平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号；12、库房；11#楼，49.55平米，X京房权证兴国字第XXXXXXXX号。除以上房屋以外，还包括场地如下：1、25#库房与1#办公楼之间场地，1#办公楼之间与4#库房之间场地，23#库房、27#库房占用场地，8#临建库房占用场地，22#库房西侧空场地。

经双方协商一致，2013及2014年执行每年1204780.69元的租金单价，2015年及2016年在上述租金单价的基础上递增3%,2017年及2018年在2015年租金单价的基础上再递增3%。如租赁物及租赁面积发生变化，乙方按照实际承租物及面积支付租金。3#配电室及5#锅炉房暂由乙方代为管理，但不能改变使用性质与结构，设施等，如代管方式发生变化，双方另行协商解决。上述租金总额均未包含水、电、气、暖、物业服务等费用。上述租金总额包含租金的税费及政府有关部门征收的与该房屋持有和使用有关的所有税费。

双方同时约定：1.乙方可在租赁房屋内按国家药品管理GMP认证相关规定进行改造，但不得破坏房屋主体结构。2.乙方在征得甲方同意的情况下可在其租赁范围内的空场地自行投资建设临时建筑，临时建筑的报建手续、相关责任和风险由乙方承担，由此造成的对甲方的罚款及乙方的拆除成本由乙方负担；乙方享有对该临时建筑租期内的使用权，乙方不需再支付甲方临时建筑租赁费用。3.乙方搭建的临时建筑在双方租赁关系解除后，乙方应负责拆除并恢复原状。

租金支付时间遵循双方签订的《租赁协议》，扣除双方确认的当年度甲方应负担的水、电、暖、物业服务等费用后作为当年实际租金。乙方应于当年6月30日前支付当年度上半年租金，于当年12月30日前支付当年度下半年租金，若逾期不支付，则应按欠缴费用每日千分之三的标准向甲方交付滞纳金。逾期超过一年，甲方有权解除本合同。关于水、电、暖、物业服务等费用计算标准详见《房屋及土地租赁补充协议（其他事宜）》。

本补充协议经双方负责人签字盖章后生效。本补充协议与“减资及相关产权变更协议”、《租赁协议》等共同构成双方完整协议，具有同等法律效力。本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份。在协议落款处，加盖有中兵公司及麦迪海公司公章，并由负责人分别签字确认。关于该份补充协议的具体签订时间，双方均表示无法准确回忆。

关于中兵公司主张的房屋产权证号与上述两份租赁合同中列明的信息不一致的情况，系因中兵公司于2017年12月改制时进行过一次工商更名，房管部门重新颁发了新的不动产权证书，即中兵公司诉求中分别列明的产权证号：京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号。经核实，关于双方《房屋及土地租赁补充协议（2013-2018年度）》中标注的26#楼，实际为27#楼。

关于双方约定的租赁房屋范围，麦迪海公司主张曾自建了16处无证房屋，并提交了厂区平面示意图及自建房统计表，具体情况为：

1号生产车间612平米（砖混），2号生产车间576平米（钢结构），3号生产车间98平米（钢结构），4号生产车间250平米（钢结构），5号生产库房661.06平米（砖混），6号生产库房914.39平米（钢结构），7号生产库房1183.4平米（钢结构），8号生产库房273.83平米（钢结构），9号生产库房35平米（钢结构），10号生产库房161.37平米（砖混），11号机修间115.06平米（砖混），12号生产房45平米（砖混），13号锅炉房配房60.5平米（砖混），14号车棚300平米，15号污水处理站76平米（现浇），16号生产车间72.52平米（钢结构）。关于以上房屋的腾退，法院征求中兵公司意见，中兵公司同意拆除的范围以麦迪海公司的统计表中标注的房间为准，5号生产库房确不在本案租赁范围。

2018年8月20日，中国兵器工业集团有限公司改革与资产管理部向中国五洲工程设计集团有限公司（中兵公司的上级管理单位）发布《通知》，内容为：根据集团公司《土地资产运营管理办法》（兵器资产字（2018)51号）有关要求，结合北京城市总体规划（2016-2035年）和你单位后续发展计划，现就有关事项通知如下：一、请你单位围绕勘察设计主业和能力建设，统筹利用好本单位及所属企业的在京土地。二、根据你单位及所属企业目前用地情况，中兵勘察设计研究院有限公司大兴基地对外出租部分应予收回。三、请将在京土地统筹利用情况和对外出租土地问题解决情况及时报送集团公司改革与资产管理部。

《租赁协议》到期以后，中兵公司分别于2018年9月12日、10月12日、11月12日、12月17日向麦迪海公司邮寄《关于终止房屋、土地租赁关系的通知》，载明，根据中国兵器工业集团有限公司改革与资产管理部《通知》（兵资产字【2018】50）“根据你单位及所属企业目前用地情况，中兵勘察设计研究院有限公司大兴基地对外出租部分应予收回”的指示，同时根据中兵勘察设计研究院与北京麦迪海药业有限公司2010年签订的《租赁协议》第三条“若在合同期限内因国家、地方政府、兵器集团的需要收回租赁物，乙方不再享有租赁权”的规定，现正式通知贵司：自2019年1月1日起，终止我司与贵司的房屋、土地租赁关系，请贵司提前做好交接准备。

此外，2019年5月25日，中兵公司委托北京普盈律师事务所向麦迪海公司发出《律师函》，提出：北京普盈律师事务所接受中兵勘察设计研究院有限公司（以下简称“委托人”）的委托，就贵单位拒绝腾退房屋等事宜致函贵单位。根据贵单位与委托人之间的《租赁协议》等协议的约定，租赁期限为2010年7月1日至2018年6月30日，之后租赁期限延长至2018年12月31日。2018年8月20日，中国兵器工业集团有限公司向委托人的主管单位中国五洲工程设计集团有限公司下发了《通知》，明确提出“中兵勘察设计研究院有限公司大兴基地对外出租部分应予收回”。委托人分别于2018年9月、10月、11月、12月连续四次向贵单位发出“关于终止房屋、土地租赁关系的通知”，明确提出2018年12月31日租赁合同到期后将不再续租，已经尽到提醒义务，但是贵单位在上述日期之后拒绝腾退房屋。2019年4月7日，委托人至贵单位沟通协商腾退房屋等事宜，但是贵单位拒绝腾退房屋并提出继续使用房屋5-8年的要求，双方无法达成一致意见。

委托人认为，贵单位的行为已经严重侵犯了委托人的合法权益，给委托人造成了严重损失。但是鉴于贵单位与委托人之间无法就腾退房屋和续租期限达成一致意见，以及委托人与贵单位的实际情况，委托人允许贵单位继续使用有关房屋至2019年6月15日。

鉴于以上情况，本律师向贵单位提出以下法律建议：1.贵单位应当在2019年6月15日晚24:00前腾空全部房屋并交还给委托人。2.贵单位应当在2019年6月15日前向委托人支付费用585819.59元。3.如果贵单位在上述时间拒绝腾退房屋并交还给委托人，则贵单位应当自2019年6月16日起向委托人支付房屋使用费每月500000元（伍拾万元）。4.如果贵单位在上述时间拒绝腾退房屋并交还给委托人，则贵单位还应当向委托人赔偿损失。委托人认为，自2019年6月16日起，贵单位将不再享有相关权利，委托人也不再承担相关义务。自2019年6月16日起，对贵单位非法占有的房屋，委托人不再承担供水、供电、供气的义务（贵单位应按照实际情况支付水费、电费、气费），届时产生的一切责任和后果将由贵单位全部承担。同时，委托人也将向环保等部门对贵单位在经营期间涉嫌的违法问题进行举报，届时产生的一切法律责任和后果也将由你全部承担。综上所述，如果贵单位在上述时间内拒绝腾退并归还给委托人，贵单位的行为将构成了侵权，将严重侵害委托人的合法权益，请贵单位按照上述建议履行义务，否则，产生的一切后果和责任将全部由贵单位承担。请慎重考虑，以免讼累。

关于案涉房屋和土地的产权变动情况，法院查明如下事实：麦迪海公司原公司章程载明，麦迪海公司由杰尔公司和中兵公司共同出资设立，即1998年6月17日，中兵公司以经评估后的房屋及土地使用权出资，出资额为971.27万元，成为麦迪海公司公司中占48.56%股权的股东。

2003年至2006年间，麦迪海公司缴纳了土地出让金，案涉土地通过工业土地划拨的形式划拨至麦迪海公司名下，对应地上房屋亦变更至麦迪海公司名下。

2010年6月18日，麦迪海公司作出《麦迪海公司股东会决议》，载明：麦迪海公司的两家股东均派代表参加了会议。经股东双方协商，对麦迪海公司减资事项作出如下决议：1减少麦迪海公司注册资本，同意麦迪海公司的注册资本由2000万元减少到1028.73万元，本次减少的971.27万元全部由股东中兵公司减少。2.中兵公司原拥有麦迪海公司48.56%的股权，本次减资后不再拥有麦迪海公司的股权。3.双方股东同意麦迪海公司以中兵公司原出资的全部土地使用权及地上建筑物合计971.27万元进行减资，麦迪海公司同意中兵公司原出资的全部土地及地上建筑物的产权从麦迪海公司的名下转移变更到中兵公司。4，本次减资后，双方股东及麦迪海公司之间均不再有任何资产争议。5.本次减资后，麦迪海公司最新股本结构如下：杰尔公司总出资额1028.73万元，占注册资本1028.73万元的100%。6.同意修改麦迪海公司章程，具体修改内容见2010年6月18日修改后的《麦迪海公司章程》。1.在减资期间，麦迪海公司原法定代表人不变，减资后由新任命的法定代表人代表麦迪海公司履行法人职务，该股东会决议落款处有杨四成代表杰尔公司盖章并签名，有“贺美”代表中兵公司签名并加盖公章，有麦迪海公司公章及王世哲人名章。

2010年6月19日，麦迪海公司（甲方）与中兵公司（乙方）签订《资产转让协议》，载明：根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》以及北京麦迪海药业有限责任公司（以下简称“麦迪海公司”）股东会决议（2010-6-18),甲乙双方本着平等互利的原则，现就麦通海公司有关资产转让事宜达成如下协议，以资共同恪守。第一条甲方同意把乙方原出资的全部土地及地上建筑物以1200万元转让给乙方，具体土地使用权及地上建筑物如下：

（1）座落于大兴区XXXX路X号、国有土地使用权证号为京兴国用（2003出）第XXX号，地号为XXXXX,图号为XXXXXXX的1770.81平方米的工业用地，及地上所属的京房权证兴股字第XXXXXXXX号、总面积为1778.90平方米的工交用房：（2)座落于大兴区XXXX路X号、国有土地使用权证号为京兴国用（2003出）第XXX号、地号为XXXXX、图号为XXXXXXX的851.66平方米的工业用地，及地上所属的京房权证兴股字第XXXXXXXX号、总面积为2657.90平方米的工交用房；（3)应落于大兴区XXXX路X号、国有土地使用权证号为京兴国用（2006出）第XXX号、地号为XXXXX、图号为XXXXXXX的7959.03平方米的工业用地，及地上所属的京房权证兴股字第XXXXXXXX号，总面积为1532.90平方米的3个工业用房。第二条经甲乙双方协商同意，甲方必须积极配合乙方办理完上述全部土地及地上建筑物的产权过户手续；乙方也必须积极配合甲方办理麦迪海公司工商注册变更登记手续。

2010年6月至7月14日期间，麦迪海公司（丙方）与中兵公司（乙方）、杰尔公司（甲方）签订《减资及相关产权变更协议》，载明：根据中华人民共和国《合同法》《公司法》以及麦迪海公司2010年6月18日的股东会决议，三方就麦迪海公司减资事项及有关事宜达成如下协议：1.三方同意麦迪海公司减少注册资本971.27万元.三方同意麦迪海公司以中兵公司原出资的全部土地使用权及地上建筑物进行减资。丙方同意把乙方原出资的全部土地及地上建筑物的产权转移变更到中兵公司。2.经三方协商同意，甲方以及丙方必须积极配合乙方办理完上述全部土地及地上建筑物的产权过户手续，乙方也必须积极配合甲方办理麦迪海公司工商注册变更等相关事宜。3.办理上述手续时，所发生的费用，以甲、乙双方原注册投资时的持股比例相应分担。4.为使麦迪海公司经营生产不受影响，应麦迪海公司要求，乙方同意麦迪海公司在减资以及工商变更手续完成后，以租赁方式使用乙方的房产和土地，具体租赁合同另行制定。5.自麦迪海公司减资以及工商变更手续完成之日起，乙方不再承担麦迪海公司的债务，也不享有麦迪海公司的债权收益。6.合同一经签订，三方共同遵守，凡设置障碍影响减资工作的违约者需向守约方赔偿300万元的违约金，并承担法律责任。

2010年7月14日，麦迪海公司与中兵公司、杰尔公司签订《减资及相关产权变更补充协议》，载明：三方重申仍执行“麦迪海公司股东会决议”“减资及相关产权变更协议”所规定的原则。为遵守国家有关法律法规，特对原《减资及相关产权变更协议》补充如下：在北京诚达信房地产评估有限公司评估报告的基础上，结合市场分析，双方股东同意以1120万元作为中兵公司原出资的全部土地使用权及地上建筑物转让价格。按此价格麦迪海公司同意中兵公司原出资的土地及地上建筑物的产权转移变更到中兵公司名下。

2010年7月23日的《中国商报》载明，“减资公告”：麦迪海公司经股东会决议，注册资本由2000万元减少至1028.73万元，自公告发布之日起45日内债权人有权向麦迪海公司主张。2010年7月25日，麦迪海公司作出股东会决议，将杨四成变更为麦迪海公司法定代表人、执行董事、总裁。2010年7月28日，转让方代理人金花与受让方代理人孙勇共同前往房屋所有权转移登记部门申请办理诉争用地用房权属转移登记手续，将上述原房屋所有权证所涉及房屋由麦迪海公司转移登记至中兵设计院名下；

2010年7月29日，针对上述房屋所有权转移登记，颁发了新房屋所有权证书，房屋现登记在中兵设计院名下。2010年8月10日，北京中同兴会计师事务所出具《麦迪海公司验资报告》。报告载明，该所接受麦迪海公司委托审验了麦迪海公司截止2010年8月10日止减少注册资本及实收资本的情况，并作出审验意见。麦迪海公司原注册资本为2000万元，实收资本为2000万元，其中中兵公司出资971.27万元（其中，经资产评估后土地使用权出资685.36万元，实物房屋建筑物出资285.91万元，占注册资本的48.56%)。麦迪海公司出资1028.73万元（其中货币出资119.60万元，经资产评估后净资产出资909.13万元)。

根据股东会决议和修改后章程的规定，麦迪海公司申请减少注册资本971.27万元，其中减少中兵公司出资971.27万元，变更后的注册资本为1028.73万元。经该所审验，截至2010年8月10日止，麦迪海公司已减少注册资本、实收资本971.27万元，其中减少中兵公司出资971.27万元。变更后的注册资本1028.73万元，实收资本1028.73万元。该验资报告供麦迪海公司申请办理注册资本及实收资本变更登记及据以向全体股东签发出资证明时使用。附：《注册资本及实收资本减少情况明细表》《注册资本及实收资本变更前后对照表》《验资事项说明》。该《验资事项说明》载明：二、减资规定：根据减资协议、股东大会决议和修改后的章程规定，麦迪海公司申请减少注册资本971.27万元，由麦迪海公司归还原中兵公司入资土地使用权及实物房屋建筑物（评估后)971.27万元。三、审验结果：截至2010年8月10日止麦迪海公司已减少中兵公司的出资合计971.27万元，实际归还中兵公司入资土地使用权及实物房屋建筑物（评估后)971.27万元。变更后的注册资本达到法定注册资本的最低限额，变更后杰尔公司出资为1028.73万元，占变更后注册资本的100%。以2010年8月10日已审计会计报表为基准，麦迪海公司减资后的净资产为10343895.65元，其中注册资本10287300元，未分配利润56595.65元。四、债务清偿或债务担保情况：无。五、其他事项：公司已于2010年7月23日在《中国商报》刊登减资公告。

2010年8月16日，麦迪海公司作出股东会决议修改公司章程。变更后公司章程载明，麦迪海公司有两名股东，一为杰尔公司；另一股东为杨四成（出资10.29万元）。

2010年8月16日，麦迪海公司向北京市大兴区工商局提交《债务清偿及担保情况的说明》，载明：麦迪海公司注册资本拟由2000万元减少至1028.73万元，股东由杰尔公司和中兵公司变更为杰尔公司和杨四成。已按《中华人民共和国公司法》之规定，在2010年6月18日公司作出减少注册资本决定后10日内通知了债权人，并于30日内在《中国商报》上进行了公告，自公告之日起45日内，未有个人，单位要求我公司提供相应的担保，未有个人，单位对我公司减少注册资本提出异议，我公司已编制了资产负债表和财产清单，并经过北京中同兴会计师事务所有限公司为公司本次减资进行了验资工作，目前公司资产总额为2127.10万元，负债总额为1092.70万元，净资产总额为1034.40万元，根据公司的财务状况和经营业绩，公司减少注册资本是可行的，麦迪海公司承诺截止目前，麦迪海公司没有债务偿还问题，没有对任何单位和个人进行过担保。

2010年8月4日，杨四成成为麦迪海公司的法定代表人。

对于上述一系列股东决议以及减资协议、过户行为，麦迪海公司主张并非真实情况，实际上属于非法减资，故麦迪海公司以股东出资纠纷为由将中兵公司诉至北京市西城区人民法院，要求确认减资行为为抽逃出资，并主张将案涉房屋和土地返还并协助过户。对此，北京市西城区人民法院经（2020）京0102民初5870号判决认为：

抽逃出资是指公司成立后，股东非经法定程序从公司抽回相当于其已缴纳的出资数额的财产，同时继续持有公司的股份。公司需要减少注册资本的，应当符合法定程序：1.作出减资方案；2.编制资产负债表及财产清单；3.股东会作出减资以及修改公司章程的决议；4.通知、公告债权人；5.清偿公司债务或作出担保；6.向公司登记机关申请变更登记。该案中，从现有证据看，中兵公司最初以诉争用地用房作为对麦迪海公司的出资，并转移登记至麦迪海公司名下，中兵公司已经完成出资义务。时隔十年，中兵公司从麦迪海公司退出，麦迪海公司召开股东会一致通过了关于麦迪海公司减资、中兵公司退出、变更诉争用地用房产权等公司决议，且相关公司登记机关对于麦迪海公司提出的减资、资产转让以及变更公司章程等的申请均已予以核准。十年后，麦迪海公司主张中兵公司系利用关联交易抽逃出资，对此麦迪海公司并未提供充分证据证明。案涉股东会决议作出时，杨四成确非麦迪海公司的法定代表人或股东，但麦迪海公司自认当时杨四成欲收购杰尔公司，且杨四成在一个月内确实成为了麦迪海公司的股东及法定代表人，且麦迪海公司自认当时其系为整体安排同意减资及转让诉争用地用房，故北京市西城区人民法院对麦迪海公司提出的案涉股东会决议以及减资非麦迪海公司真实意思表示且违反法定程序的意见不予采信，对中兵公司主张的杨四成系杰尔公司授权代表的意见予以采信。综上，麦迪海公司要求确认中兵公司抽逃出资并将诉争用地用房过户至麦迪海公司名下的诉讼请求，缺乏法律依据，该院予以驳回。综上，判决驳回原告麦迪海公司的诉讼请求。判决后，麦迪海公司不服，上诉至本院。本院作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。后，麦迪海公司提出申诉，北京高级人民法院驳回了其申诉的请求。

经查，关于租金交付问题，麦迪海公司称其租金已经交纳至2019年6月30日，并提交中国工商银行网上银行电子回单及2019年1-6月结算明细表；电子回单显示在2019年7月9日麦迪海公司向中兵设计院银行转账汇款468236.84元，转账摘要注明“2019年上半年租金”；此外，2019年1-6月结算明细表显示：麦迪海公司自行计算应付租金、供暖费、锅炉房使用费等合计735711.81元，中兵公司应付水电、垃圾清运等费用合计267474.96元，上述两项金额折抵后，麦迪海公司应支付费用468236.84元。对此，中兵设计院不予认可，称没有收到该款项，也没有任何工作人员和麦迪海公司进行过核算。

一审法院认为，当事人基于真实意思签订的合同对合同双方具有平等约束效力，均应该按照合同约定履行合同权利，承担合同义务，违反合同约定给对方造成损失的，应该按照过错程度承担相应的违约责任。

首先，双方签订的《租赁协议》及《房屋及土地租赁补充协议（2013-2018年度）》不违反法律强制性规定，应为有效协议。现上述两份协议约定的合同期限已经届满，中兵公司已经多次发函主张不再续约，要求腾退以收回房屋及场地。虽然，麦迪海公司主张中兵公司的撤资行为违法，对此，现有生效判决并未认定中兵公司的减资行为存在无效情形，故中兵公司作为出租人主张合同权利符合法律规定，法院不持异议。其次，麦迪海公司主张双方租赁关系系基于多层利益考量下的长期合作协议，中兵公司无权予以解除。对此，麦迪海公司主张以较低价格转让房屋及土地换取长期租赁权，并未提交有效证据予以证明，其主张合同到期后应予协商，未经协商不能予以解除且享有优先续租权，在合同到期的情况下，是否予以协商需应基于双方自愿，麦迪海公司对合同期限的理解显然不符合合同法的基本原则和精神。再次，麦迪海公司主张合同约定解除的条件未成就，对此，双方协议约定的是“若在合同期限内因国家、地方政府、兵器集团的需要收回租赁物，乙方不再享有租赁权”，在合同到期的情况下，不论中兵公司的提交的中兵工业集团公司的统筹解决在京土地对外出租问题的通知是否是内部部门盖章，中兵公司均有权依照合同到期主张不再续约，双方合同已经自然终止。综上，中兵公司的关于腾退案涉房屋及场地的主张，于法有据，法院予以支持。关于腾退的范围，原则上应以中兵公司第一项诉求中列明的范围为准。

关于自建房屋的拆除和恢复原状问题，鉴于中兵公司对于以麦迪海公司列明的自建房拆除范围予以认可，法院不持异议，恢复原状的标准，应以将拆除自建房后的建筑垃圾清理干净为准。但麦迪海公司列举的5号房屋不在本案租赁场地范围之内，与本案不属同一法律关系，法院不予处理。

另外，鉴于中兵公司主张的腾退范围为“包括且不限于”，法院对于拆除和腾退问题综合考虑、一并处理，鉴于麦迪海公司列明的自建房范围和中兵公司主张的房屋范围不存在交叉，且中兵公司房屋均属于有证房屋，腾退的范围除第一项诉求中明确列举的以外，其他“不限于”部分应以麦迪海公司列举的自建房屋（5号房屋除外）为准。

关于租金问题，鉴于双方约定的合同期限已经届满后，中兵公司于2019年5月以发送律师函的形式明确表示不再续约，且明确表示麦迪海公司应当在2019年6月15日晚24:00前腾空并交还全部房屋，并支付2019年6月15日前支付费用585819.59元。麦迪海公司于当年7月份以银行转账方式支付468236.84元。但以上钱款均是在中兵公司不同意续租的基础上支付，且没有双方对账并互相折抵费用的证据，故在明确麦迪海公司应该支付2019年1月1日占用费的前提下，法院对于麦迪海公司主张折抵相关费用的主张，不予处理，麦迪海公司可另行解决。

关于具体的费用标准，中兵公司主张2019年6月15日前支付费用585819.59元，符合合同约定，法院予以支持，但麦迪海公司已经支付的468236.84元，应予扣减，中兵公司主张麦迪海公司迟延支付期间及至今未支付部分的利息，法院予以支持。关于2019年6月16日以后的租金标准，中兵公司主张每月按照50万元交纳标准过高，鉴于租赁协议中已经约定租金自2013年开始在1204780.69元的基础上每两年递增3%，并约定如不如期交纳，按照日千分之三的数额支付滞纳金，该标准约定的数额较为合理，法院予以参照，因此，对于逾期腾房的租金，法院综合确定按照每年284万元的标准予以交纳，以此计算至实际腾退之日。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2022年4月判决：一、北京麦迪海药业有限责任公司于判决生效后3个月内将大兴区西红门镇XXXX路X号院内的办公楼、库房、培训楼等房屋及周围土地腾空并交还给中兵勘察设计研究院有限公司，腾退范围包括：京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号、京央（2020)市不动产权第XXXXXXX号登记的1#办公楼、4#库房、25＃库房、25#库房与1#办公楼之间的空场地、1#办公楼与4#库房之间的空场地、6#库房、7#培训楼二层、8#库房、9#库房、10#库房、11#库房、22#库房、24#库房、27#库房、23#库房占用场地和27#库房占用场地、8#临建库房占用场地、22#库房西侧的空场地、3#配电室、5#锅炉房；二、北京麦迪海药业有限责任公司于判决生效后3个月内将中兵勘察设计研究院有限公司所属大兴区西红门镇XXXX路X号院内自建房屋及设施等拆除并恢复原状。拆除范围详见北京麦迪海药业有限责任公司提交的厂区平面示意图及自建房统计表，具体情况为：1号生产车间612平米（砖混），2号生产车间576平米（钢结构），3号生产车间98平米（钢结构），4号生产车间250平米（钢结构），6号生产库房914.39平米（钢结构），7号生产库房1183.4平米（钢结构），8号生产库房273.83平米（钢结构），9号生产库房35平米（钢结构），10号生产库房161.37平米（砖混），11号机修间115.06平米（砖混），12号生产房45平米（砖混），13号锅炉房配房60.5平米（砖混），14号车棚300平米，15号污水处理站76平米（现浇），16号生产车间72.52平米（钢结构），恢复原状的标准：以上述自建房拆除后的建筑垃圾清理干净为准；三、北京麦迪海药业有限责任公司于判决生效后7日内向中兵勘察设计研究院有限公司支付2019年1月1日至2019年6月15日期间的房屋使用费用117582.75元及利息（以117582.75元为基数，自2019年6月16日起至付清之日止，2019年8月20日以前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日以后按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京麦迪海药业有限责任公司于判决生效后7日内按照年租金2840000元的标准向中兵勘察设计研究院有限公司支付2019年6月16日起至实际将房屋腾空并交付之日止的房屋及土地使用费；五、驳回中兵勘察设计研究院有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

麦迪海公司提交的新证据为：自58同城网站查询的仓库（厂房）租赁市场价格报价表截图，用以证明在大兴区，与案涉房屋同等条件下，市场租赁价格约为0.3-0.6元/平米/天，与麦迪海公司计算的市场价格基本相符，一审判决确定的租金过高，显失公平。中兵公司质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对其证明目的不予认可。该证据与案涉场地没有直接和间接的关联，与本案无关。

中兵公司提交的新证据为：《关于协商解决纠纷的沟通函》，用以证明麦迪海公司以恶意诉讼的方式拖延时间，以达到继续非法占用中兵公司房屋和土地的目的。麦迪海公司质证意见为：真实性认可，关联性和证明目的均不予认可。该函件明确记载“在双方正式签订和解和租赁协议之前，本函不构成对当前进行的诉讼中双方权利义务的放弃、变更、自认等，不得被以任何方式用于双方之间的房屋租赁合同纠纷和股东出资纠纷诉讼。”麦迪海公司依法参加诉讼，就要求继续履行《租赁协议》。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。中兵公司与麦迪海公司签订的《租赁协议》及《房屋及土地租赁补充协议（2013-2018年度）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。现两份协议均已届满，且中兵公司多次发函表示不再续约，故中兵公司以合同已终止为由，要求麦迪海公司腾退案涉房屋和土地的诉讼请求，于法有据，一审判决支持中兵公司该项诉讼请求正确，本院予以维持。关于麦迪海公司要求续租的上诉请求，因签订合同应本着各方当事人意思自治原则，现中兵公司拒绝续签合同，故麦迪海公司要求法院判决双方续签合同的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于麦迪海公司称双方租赁关系是基于多层利益考量下的长期合作协议，中兵公司无权予以解除的上诉主张，因麦迪海公司未提供相关证据证明双方基于存在长期合作关系，麦迪海公司有权长期租赁案涉房屋和土地的权利，故麦迪海公司的该项上诉主张，缺乏证据，本院不予支持。关于麦迪海公司称合同约定的解除条件未成就的上诉主张，因双方所签合同约定的期限已届满，且双方未续约，故合同属于终止，不存在解除情形，麦迪海公司的该项上诉主张，亦缺乏依据，本院不予支持。

关于麦迪海公司称一审判决拆除的自建房中有11栋房屋建设于双方签订《租赁协议》前，不属于拆除范围的上诉主张，因双方签订的《租赁协议》期限已届满，麦迪海公司有义务将承租的案涉房屋和土地腾退交还中兵公司；且麦迪海公司未提供充分证据证明该11栋房屋不包括在《租赁协议》内，退一步讲，即使麦迪海公司所述成立，因中兵公司主张的是腾退案涉房屋和土地，并恢复原状，故麦迪海公司有义务在腾退土地时将其所建自建房屋全部拆除。综上，一审判决拆除的房屋范围并无不当，本院予以维持。

关于麦迪海公司称一审判决确认的房屋使用费有误的问题。根据已查明的事实，双方签订的《租赁协议》于2018年12月31日届满，故麦迪海公司使用案涉房屋和土地自2019年1月1日起已失去合同依据，麦迪海公司应当支付其占用案涉房屋和土地期间的费用，具体数额可参照同期同类地段的房屋和土地的租金标准。鉴于合同期限届满后，中兵公司曾于2019年5月向麦迪海公司发送的《律师函》中明确表示不再续约，且麦迪海公司应当在2019年6月15日晚24:00前腾空并交还全部房屋，并支付2019年6月15日前费用585819.59元。虽然该数额是依据《租赁协议》的标准，明显低于市场标准，但一审判决考虑到是中兵公司的自愿行为，故确认2019年1月至2019年6月15日期间的房屋使用费为585819.59元，本院认为并无不当。因麦迪海公司于2019年7月曾支付468236.84元，故一审判决麦迪海公司支付的使用费数额扣除了该部分金额，亦无不当，本院予以维持。关于2019年6月16日以后的房屋使用费标准，因双方均未提供有效证据证明该期间房屋使用的合理标准，而中兵公司主张每月50万元的标准显属过高，双方所签《租赁协议》中约定的租金标准亦属较低，麦迪海公司在二审中提交证据认为每年应支付145万元的标准亦缺乏全面客观性，本院综合考虑双方在本案中所述纠纷原因，认为一审判决确定的每年284万元标准，并无不当，麦迪海公司称该数额过高的上诉主张，依据不充分，本院不予支持。

综上所述，麦迪海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70800元，由北京麦迪海药业有限责任公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　妍

审 判 员　　梁立君

审 判 员　　赵胤晨

二〇二二年十月三十一日

法官助理　　韩天宇

书 记 员　　陈祉亦

书 记 员　　谢方舟