江油城市投资发展有限公司与胡磊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省江油市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)川0781民初5484号

原告：江油城市投资发展有限公司，住所地四川省江油市涪江路中段**，统一社会信用代码91510781314477098R。

法定代表人：向德胜，公司董事长。

委托诉讼代理人：汤化冰，四川睿桥律师事务所律师。

被告：**，男，汉族，生于1992年7月14日，住四川省广元市朝天区。

原告江油城市投资发展有限公司（以下简称“江油城投公司”）诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理。依法适用简易程序，由审判员刘玉锋于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告江油城投公司的委托诉讼代理人汤化冰、被告**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告江油城投公司向本院提出诉讼请求：1.解除《租赁合同书》；2.判决被告按约退还出租用房；3.判决被告给原告支付2020年7月1日至法院判决（或调解）《租赁合同书》解除之日的房屋租金；4.判决被告给原告支付逾期付款违约金2867元（从2020年7月4日起计至2020年12月31日止，按日万分之五计，以后续计至判决书生效）；5.判决被告给原告支付解除合同违约金21460元；6.被告支付本案律师费5000元；7.被告承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2019年7月3日，原告与原承租人胡立国签订《租赁合同书》，合同约定：胡立国租赁原告位于江油市××街××号房屋（面积71.11㎡），租期3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止；第一年租金为36693元、第二年租金为37794元、第三年租金为38928元；第一年租金在合同签订之日支付、后续年度租金在合同约定的首次租金支付时间的对应日支付；若拖欠租金，每逾期一天，按应付租金金额的万分之五给原告支付违约金，逾期30天以上，原告有权单方解除合同，承租人须缴清合同解除前的租金，并按合同总金额的20%给原告支付违约金，且原告不予退还保证金；合同解除后的20天内退还出租用房；因解除本合同纠纷产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等由违约方承担。合同签订后，原告将出租用房交给胡立国。2019年10月22日，胡立国给原告出具申请一份，将其租赁事务交由被告全权处理。原告收到申请后，即与被告签订一份《补充协议》将承租人变更为被告，并约定按原《租赁合同书》执行。2020年4月22日，根据疫情期间减免租金的相关规定，原被告再次签订《补充协议》，约定“免收2020年2月5日至2020年3月4日租金，2020年3月5日至2020年5月4日租金减半收取”。为此，《租赁合同书》中约定的第二年租金变更为31678元。但胡立国在支付第一年租金后，被告并未按《租赁合同书》约定支付第二年租金31678元（支付时间应为2020年7月3日）。从欠付租金之日起，原告多次以短信、函件、张贴等方式通知被告交租，被告拒不支付，故原告起诉来院。

被告**辩称，今年过年我就没有过来江油，公司员工在处理此事，我给他说过我们不租案涉房屋了，让我们退钥匙，但是我们把钥匙弄丢了，房屋我们已经搬了，只是没退钥匙；合同是签的租期三年，因为有第三方介入，我们都是三个月交一次租，房租是交给胡立国的，说退租也是给胡立国说的，今年6月30日前我就把房子退了。

本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，原告江油城投公司（出租人、甲方）与案外人胡立国（承租人、乙方）签订《租赁合同书》，合同约定：甲方将位于江油市××街××号出租用房租给乙方作为经营服装店使用，出租用房建筑面积71.11㎡；租赁期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日；第一年租金36693元，第二年租金在第一年的基础上递增3%，即37794元，第三年租金在第二年租金的基础上递增3%，即38928元；租金从2019年7月1日开始计算，每年支付一次，首次租金在合同签订之日支付，第二、三年租金在合同约定的首次租金支付时间的对应日前支付；付款方式：乙方通过银行转账至甲方账户（户名：江油城投国有资产经营有限公司，开户行：中国工商银行江油支行，账号：2308××××0168）；乙方未按合同约定的时间交纳首次租金或保证金的，每逾期一天，按照所欠金额的万分之五给甲方支付违约金，逾期30天以上，乙方为根本性违约，甲方无需发出催款通知即有权单方面解除合同，并有权要求乙方按照合同总金额的20%支付违约金；乙方未按合同约定的时间和金额足额交付后续租金，每逾期一天，按照应付租金金额的万分之五给甲方支付违约金，逾期30天以上，乙方为根本性违约，甲方无需发出催款通知即有权单方解除合同，同时乙方须缴清合同解除前的租金，并按合同总金额的20%给甲方支付违约金；乙方在租赁期内需提前退租的，在缴清合同约定的费用及欠付租金后、并提前两个月书面通知甲方解除合同，甲方不予退还已缴纳的租金和保证金后，乙方按合同总金额的20%给甲方支付违约金；因解决本合同纠纷产生的一切费用，包括但不限于调查费、诉讼费、公证费、评估费、因诉讼所支付的律师费等，由违约方全部承担。

2019年10月22日，案外人胡立国向江油城投国有资产经营有限公司提交手写的《申请》一份，载明“本人胡立国……与**，身份证号×××5531共同经营易非易国际旅行社。现因身体欠佳故将所有事务由合伙人**全权处理……”此后，原告江油城投公司（出租方、甲方）与被告**（承租方、乙方）于2019年10月24日签订《补充协议》，载明“一、甲方同意乙方将位于江油市××街××号房屋，承租人变更为**。二、本补充协议未约定事项，以原《租赁合同书》约定条款执行。三、本补充协议自甲乙双方签字（盖章）之日起生效……”。原告江油城投公司加盖公章及法定代表人印章，被告**签名捺印。

2020年4月22日，原告江油城投公司（出租方、甲方）与被告**（承租方、乙方）再次签订《补充协议》，约定“根据《江油市人民政府办公室关于印发江油市应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业共渡难关的政策措施的通知》……一、甲方根据相关文件规定，对乙方在2020年2月5日至5月4日期间的租金予以减免。二、减免金额为：2.1.免收2020年2月5日至2020年3月4日的租金；2.22020年3月5日至2020年5月4日的租金按《租赁合同书》约定的租金金额减半收取。三、根据本协议第二条约定，原《租赁合同书》第三条第1项约定的第二年的租金变更为：31678元……”。原告江油城投公司加盖公章及法定代表人印章，被告**签名捺印。

2020年7月1日、2020年8月10日，原告江油城投公司两次向被告**发送手机短信，要求其在指定日期交纳房屋租金，若逾期未交原告公司将收回房屋并诉至法院。

2020年10月12日，原告江油城投公司（甲方）、与四川睿桥律师事务所（乙方）、江油城投国有资产经营有限公司（丙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方将与**的房屋租赁合同纠纷一案聘请乙方提供法律服务，由乙方委派汤化冰律师担任甲方的一审委托代理人，代理费5000元，该笔费用甲方委托丙方代为支付，乙方给丙方出具相应金额的发票，票面金额5000元。

2020年11月11日，四川睿桥律师事务所向江油城投国有资产经营有限公司开具增值税专用发票。

另查明，原告江油城投公司于2020年10月14日向本院申请诉前财产保全，并缴纳保全费470元。

认定上述事实有原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《租赁合同书》、《补充协议》2份、《申请》、短信记录、《民事委托代理合同》、发票复印件及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。

本院认为，原告江油城投公司与案外人胡立国就案涉房屋签订《租赁合同书》后，被告**自愿作为承租人接受原《租赁合同书》条款并与原告江油城投公司先后签订两份《补充协议》，《租赁合同书》及两份补充协议对原、被告双方均有约束力，原、被告房屋租赁合同关系成立。

原告江油城投公司诉请解除《租赁合同书》，被告**亦当庭表示不愿再承租案涉房屋，故原告解除《租赁合同书》的诉请本院予以支持。庭审中，被告**已明确表示不再续租且房屋已经退，原告应当自行收房，故原告要求被告退出案涉房屋的诉请本院不予支持。

对于原告主张的房屋租赁问题，《租赁合同书》记载租期为2019年7月1日至2022年6月30日。根据原、被告双方2020年4月22日签订的《补充协议》，原告免除2020年2月5日至2020年3月4日（一个月）的房租，并对2020年3月5日至2020年5月4日的租金减半收取，由于被告**此前已预交了第一年的全部租金36693元，故双方在《补充协议》中约定减免的租金在第二年的房租中予以扣除，故减免租金为第二年原本约定的房租金额37794元与《补充协议》中确定的第二年房租31678元之间的差额，即6116元。现双方解除房屋租赁合同关系，被告**多交的6116元房租应当在原告主张的2020年7月1日之前的应付房租中扣除。原告主张自2020年7月1日至法院判决或调解解除《租赁合同书》之日计算房屋租金，但2020年11月12日本案开庭时被告**已明确表示不再续租且已搬离，故租金应付至开庭时止，共计13978元（37794元/365天*135天）。再扣除被告**多付的租金6116元，还需支付租金7862元。

原告主张逾期付款利息自2020年7月4日计算至判决生效，标准为按照被告应付租金的日万分之五的标准计算，符合双方约定，本院予以支持。

由于合同尚未履行完毕即解除，本院认为解除合同的违约金应以尚未履行的合同金额的20%计算为宜，即15344元【（37794元+38928）元*20%】。

原告主张被告承担因本次诉讼所支付的律师费5000元符合双方约定，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：

一、解除原告江油城市投资发展有限公司与被告**之间的房屋租赁合同关系；

二、被告**于本判决生效后十五日内向原告江油城市投资发展有限公司支付自2020年7月1日至2020年11月12日的尚欠的房屋租金7862元；

三、被告**于本判决生效后十五日内向原告江油城市投资发展有限公司支付自2020年7月4日至本判决生效之日止以7862元为基数按照日万分之五标准计算的逾期付款利息；

四、被告**于本判决生效后十五日内向原告江油城市投资发展有限公司支付解除合同违约金15344元；

五、被告**于本判决生效后十五日内向原告江油城市投资发展有限公司支付律师代理费5000元；

六、驳回原告江油城市投资发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案减半收取案件受理费1223元、保全费470元，合计1693元，由被告**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　刘玉锋

二〇二〇年十二月二日

法官助理　肖　桃

书 记 员　罗　静