***与山东正元物业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁01民终6638号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1971年2月27日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：马国志，山东睿扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王玉良，山东睿扬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东正元物业有限责任公司，住所地济南市。

法定代表人：万思忠，经理。

委托诉讼代理人：杨晓莉，女，1972年7月14日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。

委托诉讼代理人：刘敏，北京大成（济南）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人山东正元物业有限责任公司（以下简称正元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判，驳回正元公司的诉讼请求，支持***的反诉请求。二、一、二审诉讼费由正元公司承担。事实与理由：一、***提交了损坏物品维修费用明细表，依法应予支持。双方对房屋租赁期间损坏物品的种类、数量没有争议，争议的是赔偿的数额。***聘请了专业维修机构进行了评估，维修机构出具了维修费用明细表(应收款项明细)，列明了每项损坏物品的赔偿数额和计算依据，依法应予支持。相反，正元公司不同意按照***主张的数额进行赔偿，却既无相反证据反驳，也不能提供有依据的赔偿数额。因此，应当支持***主张的赔偿数额。人民法院即使认为***的赔偿依据不充分，也应依据损害种类、数量和损害程度酌情给予赔偿，而不能不顾损坏事实，武断地驳回***的反诉请求。二、正元公司自认应当赔偿***9600元，就该部分赔偿数额，***无需举证证明。正元公司提交的催告函中，认为维修费用应为9600元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条，该部分赔偿数额属于正元公司明确表示承认的，无需***举证证明。三、正元公司逾期支付租金事实清楚，应按照房屋租赁合同的约定支付违约金。房屋租赁合同约定：租金每年支付一次，合同签订当日，支付第一年租金，“以后在下一个租期开始前30日付清下一个租期的租金”，每年租期的起始日为当年的6月1日，租期开始前30日即为当年的5月1日，该支付租金的时间显然是具体的日期，而非一个期间，合同约定十分清楚、明确，不存在任何歧义和争议。但正元公司在2014年实际支付租金的时间为2014年5月29日支付208800元(含车位租金16800元)，逾期28天；在2015年实际支付租金的时间为2015年5月5日支付120000元，逾期4天，2015年5月27日支付88000元(含车位租金16800元)，逾期26天；明显超过约定支付时间，构成违约，按照合同约定应当按每日1％支付违约金。一审法院故意曲解房屋租赁合同条款，且正元公司对***主张的租金支付时间并无异议，更未以此为由进行抗辩。

正元公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回***的上诉请求。一、***一审中虽然罗列相关损失，但没有提交证明其实际损失数额的证据，明显属于证据不足。正元公司虽然在协商阶段告知***自己测算的损失数额大概是9600元左右，但该数字只是正元公司最初阶段想通过协商方式退换押金进而解决纠纷的参考数字，并不代表对实际损失数额的认可。正元公司不清楚***的具体损失数额，并且***在协商阶段和一审程序中对正元公司的建议均表示不予认可，所以本案的具体损失数额截止目前也无法确定，***既然主张损失，应当提交但没有提交能够确定具体损失的证据，其该项上诉主张没有事实和法律依据。二、原审法院对租金的支付期间认定完全正确，正元公司不存在违约，并且双方合同已经正常终止，合同履行期间***没有提出过任何异议。根据双方约定，剩余租金的支付期限为“以后在下一个租期开始前30日付清下一个租期的租金”，因为双方约定的租期为“2013年6月1日至2016午5月31日”，所以关于后续租金支付约定的准确理解就是：正元公司支付租金的期间在2014年、2015年均应为5月1日至5月31日期间，正元公司支付租金的时间为2014年5月29日和2015年5月5日，两次均在双方约定的履行期间之内，因此不存在任何违约情形。

正元公司向一审法院起诉请求：1、判令***返还租房押金16000元；2、诉讼费等费用由***承担。

***的反诉请求：1、判令正元公司赔偿损坏物品损失38433.78元；2、支付逾期付款违约金77280元；3、诉讼费由正元公司承担。

一审法院认定事实：2013年5月28日，正元公司与***签订《房屋租赁合同》，双方约定，位于济南市历下区龙奥北路8号玉兰公寓705室租赁给正元公司使用，期限自2013年6月1日至2016年5月31日，租金每月4000元。双方对房屋进行验收，验收完毕，***将房屋入户房卡交给正元公司。租金每年支付一次，合同签订当日，正元公司向***支付租金48000元，以后在下一个租期开始前30日付清下一个租期的租金。正元公司另向***交纳押金4000元，合同到期后，正元公司对房屋现状及房屋内设施及财产如无损毁，该押金全额退还给正元公司；如有损毁，按实际损毁程度予以赔偿，并由***在押金中抵扣，不足抵扣的，正元公司另行支付赔偿金。合同第十八条约定，正元公司逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的1%向***支付违约金。同样内容的合同共四份，其余适用于706、707、708室。2013年5月28日，双方签订补充协议，约定正元公司租赁该四房屋，需***开具租赁发票，发票税金为6528元。2016年6月2日，双方签订房屋续租协议，将租房期限延续为2016年6月1日至2016年7月15日止。2013年5月28日，正元公司经中国建设银行向***支票转账16000元，同日***向正元公司出具收到四间房屋押金的收条，共计16000元。

一审法院认为，***对正元公司提交的有***签字的押金收条真实性无异议，结合其他证据，对正元公司已支付押金共计16000元的事实，予以确认；双方之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋续租协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按合同约定行使权利履行义务。正元公司已履行支付租金、押金义务，且履行完毕，合同租期已过，***应返还正元公司押金。因此，对正元公司要求***返还押金16000元的诉求，予以支持；

***认为正元公司在租赁期间造成对房屋的损毁，根据合同约定，应按实际损毁程度予以赔偿，并由正元公司的押金中抵扣。但***所提交证据均不能证明房屋实际损毁价值的具体数额，因此，对***要求赔偿物品损失38433.78元的要求，不予支持；

***要求支付逾期付款违约金77280元，根据合同约定，租金每年支付一次，合同签订当日，正元公司向***支付租金48000元，以后在下一个租期开始前30日付清下一个租期的租金。正元公司支付租金的履行期间在2014年、2015年均应为5月1日至5月31日期间，***提出证据证明2014年正元公司支付租金于5月29日，2015年于5月5日，均未超过履行期间。因此，对***要求支付逾期付款违约金的诉求，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、***于判决生效之日起十日内向山东正元物业有限责任公司返还押金16000元；二、驳回***的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由***负担；反诉费2614元，减半收取1307元，由***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。

本院认为，正元公司在租赁***房屋期间，对房屋造成损坏，对此各方无异议。根据双方合同约定及法律规定，***有权要求正元公司赔偿损失。双方对赔偿数额有分歧，根据一审中双方提交的《损坏情况汇总表》、《催告函》，结合当事人的陈述，根据本案实际情况，本院酌定该赔偿数额为15000元。关于违约金问题，根据合同约定，租金在下一个租期开始前30日付清，正元公司的实际付款时间均符合该合同约定，***主张正元公司构成违约，该主张不成立，本院不予支持。

综上，***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1411号民事判决第一项及案件受理费的负担。

二、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1411号民事判决第二项：

三、被上诉人山东正元物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上诉人***赔偿损失15000元；

四、驳回上诉人***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费2614元，由上诉人***负担2274元，由被上诉人山东正元物业有限责任公司负担340元。

本判决为终审判决。

审判长　　马立营

审判员　　刘彦亭

审判员　　武绍山

二〇一七年十月十五日

书记员　　曹　鸿