长沙高新开发区仁盈电子有限公司与湖南麓谷科技孵化器有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘0104民初5735号

原告长沙高新开发区仁盈电子有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路X号麓谷国际工业园X栋X楼，。

法定代表人唐赋。

委托代理人李双红，湖南德都律师事务所律师。

被告湖南麓谷科技孵化器有限公司，住所地长沙市高新技术开发区麓湖路X号央谷金苑X座X楼XXXX，。

法定代表人李文金，总经理。

委托代理人江治国，男，汉族，系被告公司员工，。

委托代理人杨琴，女，汉族，系被告公司员工，。

原告长沙高新开发区仁盈电子有限公司（以下简称“仁盈公司”）诉被告湖南麓谷科技孵化器有限公司（以下简称“孵化器公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁盈公司的委托代理人李双红，被告孵化器公司委托代理人江治国、杨琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告仁盈公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理坐落在桐梓坡西路X号金泓园X栋厂房XXX房屋的不动产权证（土地使用权证）；2.被告向原告支付逾期办理不动产权证（土地使用证）的违约金40万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月20日，原、被告双方签订《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》，合同约定，被告将麓谷国际工业园X栋厂房第四层编号为1、2、3、4、5号区域，建筑面积约1051平方米的厂房以总金额为2154550元转让给原告。被告应在原告付完全款后一年内为原告办妥房屋产权证，在原告付完全款后两年内办妥土地使用权证。若原告不能在合同约定期限内取得厂房房屋产权证和土地使用权证的，逾期60日内原告不退房，由被告按日向原告支付总房款全额的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期60日后，原告有权退房，被告向原告支付违约金人民币40万元。2013年5月29日，原告向被告付清了全部房款，但时至今日，被告仍未为原告办妥房屋不动产权证（土地使用权证）。为此，原告多次找被告协商，要求被告尽快办妥不动产权证（土地使用权证），并承担相应违约责任，均未果。被告的行为损害了原告的合法权益，现原告依据相关法律规定诉至法院，恳请依法裁决。

被告孵化器公司答辩要点：被告已经按约为原告办理了房屋不动产权证，后因政府政策变化，土地使用权证无须再办理，且被告无办理不动产权证书的义务，原告要求被告办理不动产权证的诉求无理无据，不应支持。二、原告主张的违约金没有事实及法律依据，且过分高于其所受损失，请求法庭予以驳回。双方合同没有对逾期超过60日且原告不退房情况下违约金进行约定，所以原告在不退房的情况下要求被告承担违约金40万元没有事实及法律依据。退一万步讲，及时40万元的违约金成立，但明显高于其所受的损失，应当予以减少。

经审理查明：2010年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》，约定原告购买麓谷国际工业园X栋厂房第四层编号为1、2、3、4、5号区域，建筑面积1051平方米，总金额为2154550元。合同签订后在2010年10月31日前，买受人向出卖人支付人民币2154550元。出卖人应在2010年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的厂房交付买受人使用。买受人付完全款后一年内，为买受人办妥房屋产权证，买受人付完全款后两年内为买受人办妥土地使用证。其中产生的费用按国家相关规定各自承担。因出卖人责任，买受人不能在合同约定的期限内取得厂房产权证书和土地使用权证的，逾期60日内买受人不退房，由出卖人按日向买受人支付总房款全额的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期60日后买受人有权退房，出卖人向买受人支付违约金人民币400000元。因出卖人原因，造成该厂房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，被告如约向原告交付了房屋。

2013年5月29日，原告向被告付完涉案厂房全部房款，被告向原告开具了2154550元的销售不动产统一发票。

2014年6月24日，被告为涉案厂房办理了房屋所有权证。被告没有在约定的付完全款后两年内为买受人办妥土地使用证。

另查明，1、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。原各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等，逐步更换为新的不动产证书。2、在审理过程中，涉案厂房于2017年11月8日办理了不动产权证。

上述事实，由当事人当庭陈述、原告提供的《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》、销售不动产统一发票、不动产权属证书等证据，被告提供的长政发[2016]15号文件等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。

本院认为：原、被告签订的《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。涉案厂房合同约定：买受人付完全款后一年内，为买受人办妥房屋产权证，买受人付完全款后两年内为买受人办妥土地使用证。本案原告于2013年5月29日向被告支付了全部购房款，被告应当根据约定在2015年5月29日前办理好涉案厂房的土地使用证。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告未按合同约定为原告办理权证的行为已构成违约，其应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。现原告已于2017年11月8日取得涉案厂房的不动产权证书，故对原告要求被告承担为其办理不动产权证书的诉请，本院不予支持。根据双方合同约定：因出卖人责任，买受人不能在合同约定的期限内取得厂房产权证书和土地使用权证的，逾期60日内买受人不退房，由出卖人按日向买受人支付总房款全额的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期60日后买受人有权退房，出卖人向买受人支付违约金人民币400000元。因双方只对逾期60日内办理产权证书及逾期60日后且买受人退房情况下的违约金作出明确约定，对逾期超过60日后且买受人不退房情况下的违约金却没有约定，根据长政发[2016]15号文件精神，原各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等，逐步更换为新的不动产证书，且涉案厂房已经办理了不动产权证的事实，可以适当减轻被告的物业责任，因此，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失、本案同类案件处理情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按已付购房款向原告支付自逾期之日起至2016年9月9日止的违约金50416.5元。对原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告湖南麓谷科技孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙高新开发区仁盈电子有限公司一次性支付逾期办证违约金50416.5元；

二、驳回原告长沙高新开发区仁盈电子有限公司的其他诉讼请求。

如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取3650元，由被告湖南麓谷科技孵化器有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　肖和平

二〇一七年十二月六日

书记员　　戴林玉

附法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。