长沙德钧宽带网络技术有限公司、湖南麓谷科技孵化器有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘01民终6232号

上诉人（原审原告）：长沙德钧宽带网络技术有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路229号麓谷国际工业园A-7栋301号。

法定代表人：刘国生，总经理。

委托诉讼代理人：谭云，湖南清源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严定宇，湖南湘商律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南麓谷科技孵化器有限公司，住所地长沙市高新技术开发区麓湖路39号央谷金苑A座13楼1320。

法定代表人：李文金，总经理。

委托诉讼代理人：江治国，男，1977年9月27日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系该公司员工。

委托诉讼代理人：印甜，1992年2月14日出生，汉族，住湖北省潜江市，系该公司员工。

上诉人长沙德钧宽带网络技术有限公司（以下简称德钧公司）与被上诉人湖南麓谷科技孵化器有限公司（以下简称孵化器公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初9075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

德钧公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初9075号民事判决，并依法改判孵化器公司支付违约金751487.78元，计算至孵化器公司办妥不动产权证之日止；二、孵化器公司为德钧公司办理不动产权证书；三、由孵化器公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以德钧公司没有举证证明其损失而认定违约金过分高于造成的损失，并酌情调整违约金，有违法律规定。1、根据“谁主张、谁举证”原则，孵化器公司主张违约金过分高于损失，应当提供证据予以证明；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了，买受人在合同约定期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承当违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、一审法院认定的违约金计算期限错误。1、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，孵化器公司最迟应在2014年12月9日前办妥国土证，因此孵化器公司应当承担违约责任；2、孵化器公司向德钧公司交付商品房并办齐权属证明是商品房买卖合同约定的明确义务，现由于孵化器公司违约导致政策变化二证合一，孵化器公司应当继续为德钧公司办理政策变更后的不动产登记证，因此预期办证违约金应计算至孵化器公司实际办妥不动产登记证书之日止。

孵化器公司辩称：一、德钧公司诉请的违约金过高，德钧公司应当对其实际损失承担举证责任；二、孵化器公司已经在180天内为德钧公司办妥了相关证件，根据最新政策，不动产权证不影响房屋的实际使用。

德钧公司向一审法院起诉请求：一、判令孵化器公司为德钧公司立即办理不动产权属证书并交付德钧公司；二、判令孵化器公司向德钧公司支付逾期办理房屋土地使用权证的违约金751487.78元（暂计算至2016年12月26日）及自2016年12月26日至实际交付权属证书之日止的违约金；三、判令孵化器公司承担本案所有诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年8月28日，德钧公司与孵化器公司签订了两份编号分别为XD110300301、XD110300304的《长沙市商品房买卖合同》，约定德钧公司购买孵化器公司位于岳麓区，房屋价款分别为863902元和840934元。2012年9月13日，德钧公司与孵化器公司签订了四份编号分别为XD110240501、XD110240502、XD110240503、XD110240504的《长沙市商品房买卖合同》，分别约定德钧公司购买孵化器公司位于岳麓区，房屋价款分别为293204元、449236元、450800元、450800元。以上六份《长沙市商品房买卖合同》总房价款3348876元。合同第十九条对产权登记事项进行了约定：“出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人有权解除合同；不解除合同的，自合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。”合同签订后，孵化器公司给德钧公司开具了六套房屋的相应发票，且德钧公司按约定缴纳了物业维修基金、税费、契税等费用。2012年9月12日，孵化器公司向德钧公司交付四套房屋。2012年9月19日，孵化器公司向德钧公司交付剩余的二套房屋。2013年12月10日，孵化器公司为德钧公司办理好六套房屋的房屋产权证。2016年11月2日，德钧公司委托律师对孵化器公司发出《律师函》，要求孵化器公司及时办理土地使用权证及支付违约金。2016年11月8日，孵化器公司向德钧公司发出《联系函》，表明涉案房产的土地使用权证未予以办理是基于政府方面原因，孵化器公司一直在协调处理，且已经向长沙市不动产登记中心提交了上述房屋的相关房产登记资料。2016年11月30日，德钧公司再次向孵化器公司发出《律师函》，要求孵化器公司解释未办理土地使用权证的“政府原因”及提供长沙市不动产登记中心受理相关房产登记资料的证明材料，后孵化器公司未予以书面回复。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证。此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。

一审法院认为：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。涉案合同第十九条对产权登记事项进行了约定：“出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人有权解除合同，不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。”本案中，孵化器公司于2013年12月10日为德钧公司办理好房屋所有权证，孵化器公司应按照合同约定于2014年12月9日前为德钧公司办理好土地使用权证。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案孵化器公司未在合同约定的时间内为德钧公司办理土地使用权证，孵化器公司怠于为德钧公司办理土地使用权证的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。根据长政发[2016]15号文件精神，长沙市不动产登记中心自2016年9月9日起对已经办理了房屋所有权证，但没有办理国有土地所有权证的不再发放新的国有土地所有权证。据此，对德钧公司要求孵化器公司继续办理土地使用权证（即诉请中的不动产权属证书），一审法院不予支持。本案孵化器公司没有在合同约定的时间内办理土地使用权证，故对德钧公司主张迟延办理土地使用权证从2014年12月10日起计算至2016年9月9日止的违约金，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据合同约定，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。本案中，德钧公司并没有提供任何证据证实因孵化器公司的迟延办理房屋土地使用权证的行为所造成的损失情况，且孵化器公司在辩论中提出违约金过高，请求法院予以调低违约金，一审法院综合考虑德钧公司因孵化器公司违约行为可能产生的损失、本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定孵化器公司向德钧公司支付自2014年12月10日起至2016年9月9日止迟延办理土地使用权证的违约金106997元。对德钧公司主张超出部分的违约金，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、孵化器公司于本判决生效之日起十五日内向德钧公司一次性支付逾期办证违约金106997元；二、驳回德钧公司的其他诉讼请求。如果本案孵化器公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11315元，财产保全费4277.5元，合计15592.5元，由孵化器公司负担。

本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为：德钧公司与孵化器公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、孵化器公司已于2013年12月10日为德钧公司办理了房屋所有权证，因此根据双方签订的合同约定，孵化器公司应于2014年12月9日之前为德钧公司办理好土地使用权证，但孵化器公司怠于为的德钧公司办理土地使用权证，已构成违约，应承担违约责任。根据长政发[2016]15号文件精神，长沙市不动产登记中心自2016年9月9日起对已经办理了房屋所有权证，但没有办理国有土地所有权证的不再发放新的国有土地所有权证，此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项，故德钧公司要求孵化器公司继续为其办理土地使用权证的诉请，本院不支持；二、根据长政发[2016]15号文件精神，德钧公司请求孵化器公司支付延迟办理土地使用权证的违约金计算时间应为2014年12月10日起计算至2016年9月9日止。另双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定：“出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人有权解除合同，不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。”而本案中，德钧公司并未提供证明予以证明其因孵化器公司延迟办理房屋土地使用权证的行为所造成的实际损失，且本案涉案房屋早已交付使用并办理了房屋所有权证，不影响德钧公司正常使用，一审法院综合考虑本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定孵化器公司向德钧公司支付2014年12月10日起至2016年9月9日止迟延办理土地使用权证违约金106997元并无不妥，本院予以维持。

综上所述，德钧公司的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费11315元，由上诉人长沙德钧宽带网络技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘凯

审判员　　ＸＸ

审判员　　刘英

二〇一八年一月二十四日

书记员　　龚巧

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。