某某、某某等民事一审民事判决书

河南省南阳市卧龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫1303民初8036号 原告：**，男，汉族，1991年1月10日出生，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：***，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：**，女，汉族，1987年2月6日出生，户籍所在地哈尔滨市呼兰区，现住河南省西峡县。 被告：***，男，汉族，1971年7月14日出生，住河南省西峡县。 第三人：中国石化集团河南石油勘探局有限公司资产经营中心，住河南省南阳市官庄工业区嵩山路中段职工大院内，统一社会信用代码91411300MA4655NQX4。 负责人：**，系该公司主任。 委托诉讼代理人：聂新成，河南玉友律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告**与被告**、***、第三人中国石化集团河南石油勘探局有限公司资产经营中心（以下简称中国石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告**于2022年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人***、被告**、***、第三人中国石化公司的委托诉讼代理人聂新成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原被告之间的租赁合同自2022年1月1日解除；2、判令被告返还原告租赁费22100元、押金2000元、转让费28000元及利息（其中利息自起诉之日起按同期银行间同业拆借中心公布的利率计算至款付清之日止，利息暂计200元）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告是夫妻关系，2021年3月14日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，被告将其从第三人中国石化公司承租的位于卧龙区××路××路××的房屋（房屋建筑面积19平方米）租赁给原告，约定租金为2600元／月，押金2000元、转让费28000元。签订房屋租赁合同当天，原告向被告交付了2021年3月14日至2021年9月14日租金15600元、转让费28000元、押金2000元。2021年9月5日，原告分三笔向被告交付了2021年9月15日至2022年3月14日期间租金15600元、3月1日向被告支付了10000元系用于交付2022年3月15日至2022年9月14日期间的租金。2022年5月31日，案涉房屋所有人及第三人中国石化公司告知原告，租赁的房屋自2022年1月1日起被告没有向其交付租金，原告即要求被告将拖欠的租金补交上，但被告一直没有向案外人补交租金。2022年6月22日，原告基于继续承租租赁的房屋，向案外人交付了2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金24000元、押金2000元。被告收取原告租金却拒不向案外人交付租金，现原告已将2022年1月1日至2022年9月14日期间的租金直接交付给了案外人，被告应当将在此期间收取原告的租金2600元／月×8.5个月＝22100元及押金2000元退还给原告。另被告收取的转让费没有任何事实和法律依据，同样应向原告返还。为维护原告合法权益，故起诉至法院。 被告**、***辩称，1、房子是被告租赁的，被告准备做餐饮，进行了装修，花费了近3万元；当时原告来找被告租房，被告以30000元转租给原告，28000元转让费及2000元押金；2022年7月份，被告接到原告电话，被告愿意退还原告交的房租，被告想将被告与中国石化公司之间的押金、代付工资转给原告，以折抵应当退还原告的房租。2、被告租给原告的房子合同是租金每月2600元，这符合周边房子的租赁价格；3、原告与第三人之间签合同，原告占了便宜，第三人公司也没有人通知被告及时续签合同，导致被告没有和第三人直接签订合同；被告家中有事，确实耽误了房租，且因为疫情，油田公司减免房租三个月，是电话通知被告的，所以被告于2021年9月份交了房租，交到2022年3月份；4、被告和原告的合同是签订到2022年3月份，被告和原告之间的合同已经履行完毕了，被告不应当退还2022年1-3月的房租，2022年1-3月租金，是第三人多收了；5、28000元的转让费，是双方同意的，没有办法退还。 第三人中国石化公司辩称，1、被告和第三人签订的合同是2021年1月1日至2021年12月31日，被告分两次缴费，共计24000元；2、原告与第三人签订的合同是2022年1月1日至2022年12月31日，原告缴费18000元。 本院经审理认定事实如下：被告**与被告***系夫妻关系。2021年3月14日，被告**（甲方、出租方）与原告**（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，合同内容如下：一、租赁场地位置及面积：甲方自愿将坐落在卧龙区××路××路××的房屋（房屋建筑面积19平方米）出租给乙方使用。二、租赁期限：从2021年3月14日起至2022年3月14日至，共计壹年。三、租金及押金：租金2600元／月（贰仟***整），租金变更以实际情况为准，双方协商解决，房租半年一交，下次交租时间为14／9／2021前。房屋押金贰仟元（2000元），房租交纳方式：微信，合同签订时乙方将租金及押金一次性付与甲方。八、违约责任的处理：1、因政府征地、无法抗拒力量等原因造成合同无法履行时，合同自行终止。双方互不承担责任，甲方无息退还乙方剩余租金及押金。合同签订当日，原告向被告**支付了半年房租、押金2000元及转让费28000元，被告**向原告出具了两份收据，内容分别为“收据，今收到**房租（半年）（2021年3月14-2021年9月14日），贰万捌仟元整（28000），收到人**，2021年3月14日，电话188××******”、“收据，今收到**房屋押金贰仟元整（2000），收到人**，2021年3月14日，188××××****”。2021年9月2日，原告向被告**转账10000元，9月5日向被告**转账3900元，9月5日向被告***转账1700元，共计转账15600元，系原告支付的2021年9月14日至2022年3月14日期间的房租。2022年3月14日，原告与被告再次签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2022年3月14日至2023年3月14日，共计壹年，房租租金半年一交，下次缴费日期2022年9月前，该合同其他内容与2021年3月14日签订的合同内容一致。2022年2月21日，原告向被告**指定的收款账户分三次转账共计5600元，2022年3月1日，原告妻子***向被告**转账10000元，四次转账共计金额15600元，系原告支付的2022年3月14日至2022年9月14日期间的租金。 2022年7月份，原告**（乙方、承租方）与第三人中国石化公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为：第二条房屋基本情况：租赁房屋坐落于南阳市××路××号油田招待所1楼3，建筑面积16平方米，租赁单价一层125元／㎡，房屋结构为砖混，所在层数为1层。第四条租赁期限：自2022年7月28日至2022年12月31日止。其中2022年1月1日至2022年7月27日为无固定期限续租期。第五条租金及租金结算：1．该房屋每月租金为2000元（大写：贰仟元整），租金总额为24000元（大写：贰万肆仟元整），本合同期减免3个月租金6000元，实收租金18000元。2．租金由乙方按先缴租金后租房的原则支付：2022年1月1日前交纳。3．房屋保证金为2000元。第十条租赁房屋的归还及其他：7．不定期租赁期间，租金执行上合同期价格。若双方解除不定期租赁关系，则自解除之日，按照占用房屋计算占用费。 2022年6月22日，原告**通过银行转账的方式向第三人中国石化公司交纳了2022年1月1日至2022年12月31日期间的房租18000元、押金2000元。 另查明，被告**与第三人中国石化公司的合同期限为2021年1月1日至2021年12月31日止。 上述事实，由当事人的庭审陈述、房屋租赁合同、收据、转账记录、微信聊天记录等相关证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。本案中，被告**与第三人中国石化公司签订的房屋租赁合同租赁期限为2021年1月1日至2021年12月31日，而被告**与原告签订的房屋租赁合同租赁期限为2021年3月14日至2023年3月14日，根据上述法律规定，被告作为承租人，其转租期限已经超过了剩余租赁期限，其转租给原告的行为部分无效，即原被告双方之间的房屋租赁合同有效期间为2021年3月14日至2021年12月31日，故被告应当将2022年1月1日至2022年9月14日期间的租金及房屋押金退还给原告，经本院核算，被告应退还原告房屋租赁费22013.33元（2600×8个月＋2600÷30×14天）以及押金2000元。对于原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。对于被告**辩称第三人中国石化公司因疫情原因为其减免3个月房租，其与第三人房屋租赁合同到期日期应为2022年3月份的辩称理由，被告未向本院提交相关证据材料，且第三人对被告的陈述并不认可，故本院不予采信。 关于原告要求被告退还转让费28000元的诉讼请求。本院认为，商铺转让费一般是原承租者向继承租者收取的，也有房东收取的，费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系，一些地段比较繁华的门店，人流量大，转让**，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费低，甚至不需要。有的时候原承租人也会将自己铺面里面的东西一同转让给次承租人，有时也会空铺转让收取转让费。目前，我国现行法律法规尚未明确规定不能收取转让费，所以，收取转让费是业主与承租者私人约定，属于“你情我愿”。本案中，原、被告双方协商转让费为28000元系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方也已经履行完毕，故原告请求被告返还转让费28000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第七百零三条、第七百零四条、第七百零七条、第七百一十七条、第七百一十八条、第七百一十九条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、确认原告**与被告**签订的《房屋租赁合同》自2022年1月1日起解除； 二、自本判决生效之日起十日内，被告**返还原告**房屋租赁费22013.33元及押金2000元； 三、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费553.75元（已减半），由原告**承担353.58元，被告**承担200.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 员　　李　青 二〇二二年十月三十一日 法官助理　　*** 书 记 员　　张　桢