韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)韶曲法民一初字第94号
原告:颜佛赐,男,19XX年X月XX日出生,汉族,韶关市人,住韶关市曲江区。
被告:韶关市曲江区源河房地产开发有限公司。住所地:韶关市曲江区。
法定代表人:袁乾坤,该公司董事长。
委托代理人:何冬旭,该公司职员。
原告颜佛赐诉被告韶关市曲江区源河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于20XX年X月X日立案受理后,先适用简易程序公开开庭进行审理,后因案情复杂,裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告颜佛赐,被告韶关市曲江区源河房地产开发有限公司委托代理人何冬旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜佛赐诉称:我在20XX年XX月XX日认购源河公司源河汇景某房,并按源河公司提供的置业计划书支付首付房款30%,即房价119877元。在置业计划书中,标明一次性付款单价2880元/㎡,总价394877元,面积137.11㎡。其余的房款在20XX年X月XX日付现金175000元,20XX年X月XX日付现金10万元,总共支付房款394877元。在支付全部房款后与源河公司签订了商品房买卖合同。在合同的第三条买受人所购商品房的基本情况中,表明了买受人购买的商品房为“预售商品房”,合同约定该商品房建筑面积137.11㎡,其中套内建筑面积115.93㎡,公用房屋分摊建筑面积21.18㎡。该商品房屋属预售,商品房按套出售,该预售商品房单价为2880元/㎡,总金额为人民币394877元。源河公司预售房计价公式为每平方米单价乘以建筑面积。最近,从有关部门得知,广东省建设厅、广东省物价局在2000年联合出台粤建房字(2000)111号文《广东省房屋交易价格计算暂行规定》,该规定从2001年1月1日起执行,该规定第4条“房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称套内建筑面积)计算房价。按粤建房字(2000)111号文的规定,原告所购买的预售商品房的计价公式应为每平方米单价乘以套内建筑面积,即2880元/㎡×115.93㎡=333878.40元,对比源河公司计收我购买的房屋总价394876.80元,源河公司违规多计收我的购房款60998.40元。发现源河公司违规多计房款后,我于20XX年XX月X日向曲江区住建局投诉,要求源河公司无条件退回违规多计房款。曲江区住建局接投诉后,曾派人与源河公司协商解决问题,但源河公司以公司成立于20XX年,不知道2000年出台的粤建房字(2000)111号文为由,对要求其退还违规多计房价60998.40元不予接受。在调解未果的情况下,曲江区住建局建议采用司法程序解决。我认为源河公司成立于20XX年,但该公司的法人代表袁乾坤,早在该公司成立前,就一直挂靠曲江县房地产开发公司,在曲江区马坝镇搞房地产开发,在19XX年开发了源河新村,在20XX年开发了源河花苑,一个长期从事房地产开发的人,连房地产行业最基本的行规都不知道,源河公司的讲法没有人相信,粤建房字(2000)111号文的规定在广东已实行了十多年,源河公司的理由是强词夺理。源河公司在销售预售商品房时,没有遵循诚实信用原则,在其置业计划书上,只告知预售商品房的建筑面积、单价、总价,存在不诚实和欺诈行为,因此,原告对按建筑面积计算总房价394877元有异议。因为源河公司计价方式违反国家有关预售商品房计价强制性的规定,是不合法的计价方式。源河公司只不过是利用有关职能部门监管不严,广大的购房消费者,根本就不知有此计价规定,对广大的购房者进行预售商品房时实行计价欺诈。由于同被告无法协商解决问题,为维护本消费者的权益,迫于无奈,只好提起诉讼。请求:依法认定源河公司销售预售商品房,按建筑面积计价违规,并判被告退还违规多计房价款60998.40元给我。
被告辩称:一、我方在“置业计划”和《商品房买卖合同》中的条款真实,不存在欺诈行为。原告在认购“源河汇景”某房之前,我方给其提供的“置业计划书”中已对该房屋的面积,总房价都列举得一清二楚。原告颜佛赐在接受计划书所列内容的基础上主动向我公司汇入购房款,并与我公司签订《商品房买卖合同》。签订合同是当事人双方的真实意思表示,说明双方对合同条款内容都予认可,包括对房屋总价都没有异议,以上说明我方在与原告所购房屋的交易过程中是明码标价,双方平等自愿,不存在欺诈行为。二、原告没有多付房屋价款,因此我方不应承担其要求多付房屋价款的责任。原告所购房屋的合同总价是394877元,原告颜佛赐分三次先后共汇入购房款394877元,原告颜佛赐并未多付房款。我方在《商品房买卖合同》第四条:“计价方式与价款”第一款的表述虽与相关文件规定不相吻合,但它并没有造成计价的混乱和错误。我方并无多计颜佛赐房屋价款。因此颜佛赐是故意混淆视听、胡搅蛮缠,其要求明显无理,我方不予接受并给予强烈的谴责。请求法院驳回颜佛赐无理的诉讼请求。
经审理查明:原告于20XX年XX月XX日认购了被告所出售的源河汇景某房屋一套,并与被告签订了合同编号为曲[XXXX]XXXXXXXX号的《商品房买卖合同》。在该合同的第三条买受人所购商品房的基本情况中,标明了买受人购买的商品房为“预售商品房”,该商品房建筑面积为137.11㎡,其中套内建筑面积为115.93㎡,公用房屋分摊建筑面积为21.18㎡,该商品房按套出售,单价为2880元/㎡,预售房计价公式为2880元/㎡×137.11㎡,该套房屋总价为人民币394877元(2880元/㎡×137.11㎡=394877元)。原告于签订合同当天支付了房款119877元,余款275000元分别于20XX年的X月XX日和X月XX日分二次付清给了被告。原告在付清该房的全部房款后验收了该房,并已经装修和入住了该房。后因原告从有关部门得知广东省建设厅和广东省物价局,在2000年联合出台了粤建房字(2000)111号文《广东省房屋交易价格计算暂行规定》,该规定第4条明确“房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称套内建筑面积)计算房价。该规定从2001年1月1日起执行。按粤建房字(2000)111号文的规定,原告认为自已所购买的预售商品房的计价公式应为每平方米单价乘以套内建筑面积,即2880元/㎡×115.93㎡=333878.40元,对比被告计收原告购买的房屋总价394876.80元,认为被告违规多计收购房款60998.40元。原告遂于20XX年XX月X日向韶关市曲江区住建局投诉,要求被告无条件退回违规多计房款60998.40元。韶关市曲江区住建局接投诉后,曾派人与被告协商解决,但被告以公司成立于20XX年,不知道20XX年出台的粤建房字(2000)111号文为由,对原告要求退还违规多计房价60998.40元不予接受。在调解未果的情况下,原告遂向本院提起诉讼,请求:1、依法认定源河公司销售预售商品房按建筑面积计价违规。2、判令被告退还违规多计房价款60998.40元。
以上事实经审理在案,本院予以认定。
本院认为:依法成立的合同,受法律保护,对双方当事人具有法律约束力。本案中,原、被告于20XX年XX月XX日签订的《商品房买卖合同》,标明了原告购买的房屋为源河汇景某号,房屋为“预售商品房”,该商品房建筑面积为137.11㎡,套内建筑面积为115.93㎡,公用房屋分摊建筑面积为21.18㎡,该房屋按套出售,单价为2880元/㎡,预售房计价公式为2880元/㎡×137.11㎡,=394877元。因此,原、被告双方订立合同的目的明确:即原告以总价人民币394877元购买被告所有的源河汇景某号房屋一套;而被告出卖该套房屋的目的亦很明确,就是通过出卖该套房屋获取该套房屋的总价款394877元。因此,被告在出卖该套房屋时按房屋建筑面积乘以房屋单价的计价方法,虽然违反了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第4条“房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称套内建筑面积)计算房价”的规定,可能给公众造成一个错觉:即被告所售的商品房价格较低。但因被告所出售商品房的单价和计价方法是向公众公开的,原告本身也明知此条件后而自愿签订合同。所以,原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》因没有违背公开、公平和公正的原则,双方属于自愿签订,并在签订合同的过程中不存在欺诈和胁迫的情形,且没有违背诚实信用原则。而《广东省房屋交易价格计算暂行规定》是住房建设部指导房地产交易的部门规章,不属于国家强制性法律规定的范畴,不遵照该规定订立的房地产交易合同,有关部门发现后可依该规定及时纠正。但依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定,原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》虽然违反了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的计价办法,但并不必然导致该合同无,该合同仍是合法有效的合同,双方理应全面履行。事实上,原告在付清该房的全部房款后也已经验收了该房,并已经装修和入住了该房屋,原、被告订立合同的目的均已经实现。因此,原告的请求,本院依法不予支持。
综上所述:依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
驳回原告颜佛赐的诉讼请求。
本案诉讼费662元由原告颜佛赐负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 肖绍雄
审 判 员 葛德平
人民陪审员 罗汉群
二○一四年X月X日
书 记 员 朱婷婷