某某与韶关市曲江区源河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省韶关市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）韶中法民一终字第795号

上诉人（原审原告）：颜佛赐，男，1949年7月11日出生，汉族。

被上诉人（原审被告）：韶关市曲江区源河房地产开发有限公司。

法定代表人：袁乾坤，董事长。

委托代理人：何冬旭、肖文广，均系该司职员。

上诉人颜佛赐因与被上诉人韶关市曲江区源河房地产开发有限公司（以下简称“源河公司“）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2014）韶曲法民一初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。

本院经审理查明：颜佛赐于2010年10月25日认购了源河公司出售的“源河汇景”楼盘3栋904号房屋一套，并与源河公司签订了《商品房买卖合同》。在该合同的第三条“买受人所购商品房的基本情况”中标明：颜佛赐购买的商品房为“预售商品房”，该合同约定建筑面积共137.11㎡，其中套内建筑面积115.93㎡，公用房屋分摊建筑面积21.18㎡，该商品房按套出售，按（此处空白并打×）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2880元，总金额人民币394877元。颜佛赐于签订合同当天支付了房款119877元，余款275000元分别于2011年的7月30日和8月24日分二次付清给了源河公司。颜佛赐在付清全部房款后接收了该房屋并装修入住。后因颜佛赐从有关部门得知广东省建设厅和广东省物价局在2000年联合出台了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，该规定第4条列明：“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称套内建筑面积）计算房价。该规定从2001年1月1日起执行。按上述规定，颜佛赐认为自已所购买的预售商品房的计价公式应为每平方米单价乘以套内建筑面积，即2880元／㎡×115.93㎡=333878.40元，对比源河公司计收颜佛赐购房价款394876.80元，颜佛赐认为源河公司违规多收了颜佛赐的购房款60998.40元，颜佛赐遂于2013年11月6日向韶关市曲江区住建局投诉，要求源河公司无条件退还颜佛赐多交的购房款60998.40元。韶关市曲江区住建局接到投诉后曾派人与源河公司协商，但源河公司以公司成立于2002年，不知道2000年出台的粤建房字（2000）111号文为由，对颜佛赐的退款要求不予接受，故调解未果。2013年11月29日，韶关市曲江区住建局向颜佛赐作出《关于颜佛赐投诉的回复》，建议颜佛赐采用司法程序解决与源河公司的纠纷，由此而引发本案。

另查明：根据颜佛赐提供的源河公司向颜佛赐出具的《置业计划书》显示，涉案房屋名称是“源河汇景”楼盘3栋904房，面积是137.11㎡，颜佛赐选择一次性付款方式，单价为2880元／㎡，总价394877元。该计划书标明的代收相关费用有：1、配套设施：可视对讲1200元，防火防盗门2250元。2、办理水、电房产证等工本费200元。3、契税（财政收）：总房价3%，即11846元。4、维修基金（建设局收）；电梯房：20元／㎡，即2742元。

还查明：颜佛赐与源河公司签订的《商品房买卖合同》下方标注有“广东省建设厅”及“广东省工商行政管理局”字样，该合同说明第1条列明：“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读文本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。”第7条列明：“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释。”

2014年1月8日，颜佛赐向原审法院提起诉讼称：颜佛赐于2010年10月25日认购了源河公司开发的“源河汇景”楼盘3栋904房，颜佛赐并按源河公司提供的置业计划书支付首付房款30%，即房价119877元。在置业计划书中，标明一次性付款单价2880元／㎡，总价394877元，面积137.11㎡。其余的房款颜佛赐于2011年7月30日付现金175000元，2011年8月24日付现金10万元，颜佛赐总共支付了房款394877元。在支付全部房款后，颜佛赐与源河公司签订了《商品房买卖合同》。在合同的第三条买受人所购商品房的基本情况中，标明了买受人购买的商品房为“预售商品房”，合同约定该商品房建筑面积137.11㎡，其中套内建筑面积115.93㎡，公用房屋分摊建筑面积21.18㎡。该商品房屋属预售，商品房按套出售，该预售商品房单价为2880元／㎡，总金额为人民币394877元。源河公司预售房计价公式为每平方米单价乘以建筑面积。最近，颜佛赐从有关部门得知，广东省建设厅、广东省物价局在2000年联合出台粤建房字（2000）111号文《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，该规定从2001年1月1日起执行，该规定第4条“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称套内建筑面积）计算房价。按粤建房字（2000）111号文的规定，颜佛赐所购买的预售商品房的计价公式应为每平方米单价乘以套内建筑面积，即2880元／㎡×115.93㎡=333878.40元，对比源河公司计收颜佛赐购买的房屋总价394876.80元，源河公司违规多收了颜佛赐60998.40元购房款。发现此节后，颜佛赐于2013年11月6日向韶关市曲江区住建局投诉，要求源河公司无条件退回违规多计房款。曲江区住建局接投诉后，曾派人与源河公司协商解决问题，但源河公司以公司成立于2002年，不知道2000年出台的粤建房字（2000）111号文为由，对颜佛赐所提要求不予接受。在调解未果的情况下，韶关市曲江区住建局建议双方采用司法程序解决纠纷。颜佛赐认为源河公司成立于2002年，但该公司的法人代表袁乾坤，早在该公司成立前就一直挂靠曲江县房地产开发公司，在曲江区马坝镇搞房地产开发，袁乾坤在1999年开发了“源河新村”，在2002年开发了“源河花苑”，一个长期从事房地产开发的人，连房地产行业最基本的行规都不知道，源河公司该说法没人会相信，粤建房字（2000）111号文在广东已实施了十多年，源河公司的理由是强词夺理。源河公司在销售预售商品房时，没有遵循诚实信用原则，在其置业计划书上，只告知预售商品房的建筑面积、单价、总价，存在不诚实和欺诈行为，因此，颜佛赐对按建筑面积计算总房价394877元有异议。因为源河公司计价方式违反国家有关预售商品房计价强制性的规定，是不合法的计价方式。源河公司只不过是利用有关职能部门监管不严的漏洞对广大的购房者在预售商品房时实行计价欺诈。由于同源河公司无法协商解决问题，为维护颜佛赐的合法权益，只好提起诉讼。请求法院依法认定源河公司销售预售商品房按建筑面积计价违规，并判令源河公司退还违规多计房价款60998.40元给颜佛赐。

原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。该案中，颜佛赐、源河公司于2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》，标明了颜佛赐购买的房屋为源河汇景3栋904号，房屋为“预售商品房”，该商品房建筑面积为137.11㎡，套内建筑面积为115.93㎡，公用房屋分摊建筑面积为21.18㎡，该房屋按套出售，单价为2880元／㎡，预售房计价公式为2880元／㎡×137.11㎡，=394877元。因此，颜佛赐与源河公司订立合同的目的明确：即颜佛赐以总价人民币394877元购买源河公司所有的源河汇景3栋904号房屋一套；而源河公司出卖该套房屋的目的亦很明确，就是通过出卖该套房屋获取该套房屋的总价款394877元。因此，源河公司在出卖该套房屋时按房屋建筑面积乘以房屋单价的计价方法，虽然违反了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第4条“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称套内建筑面积）计算房价”的规定，可能给公众造成一个错觉：即源河公司所售的商品房价格较低。但因源河公司所出售商品房的单价和计价方法是向公众公开的，颜佛赐本身也明知此条件后而自愿签订合同。所以，颜佛赐与源河公司所签订的《商品房买卖合同》因没有违背公开、公平和公正的原则，双方属于自愿签订，并在签订合同的过程中不存在欺诈和胁迫的情形，且没有违背诚实信用原则。而《广东省房屋交易价格计算暂行规定》是住房建设部指导房地产交易的部门规章，不属于国家强制性法律规定的范畴，不遵照该规定订立的房地产交易合同，有关部门发现后可依该规定及时纠正。但依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，颜佛赐与源河公司所签订的《商品房买卖合同》虽然违反了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的计价办法，但并不必然导致该合同无效，该合同仍是合法有效的合同，双方理应全面履行。事实上，颜佛赐在付清该房的全部房款后也已经验收了该房，并已经装修和入住了该房屋，颜佛赐与源河公司订立合同的目的均已实现。因此，颜佛赐的诉讼请求，该院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2014年7月7日作出（2014）韶曲法民一初字第94号民事判决：驳回颜佛赐的诉讼请求。案件诉讼费662元由颜佛赐负担。

颜佛赐不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院已确认源河公司在所卖该套房屋时，按房屋建筑面积乘以房屋销售单价的计价方法违反了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第4条“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称套内建筑面积）计算房价”的规定。但对源河公司是否要承担改正责任，是否依有关法律、法规处理违规计价不作任何的认定，对颜佛赐不公平。

二、原审法院确认源河公司所出售商品房的单价和计价方法是向公众公开，原审法院该认定错误且无事实依据，源河公司并未提供证据证实计价方法是向公众公开。

三、原审法院认定该合同仍是合法有效的合同，颜佛赐付清房款验收房屋并装修入住。双方订立合同的目的均已实现，因此不支持颜佛赐的诉讼请求没有法律、政策依据，是错误及不当的认定。颜佛赐从未向原审法院提出对《商品房买卖合同》的效力予以审查的诉求，原审法院作出此认定是为了偏袒源河公司，即便要判令源河公司不用承担责任，原审法院也应找一个较好的事由。原审法院都确认源河公司违反《广东省房屋交易价格计算暂行规定》中有关销售预售商品房的计价方式，为了保护源河公司的利益，原审法院应当找法律及政策依据来证实源河公司即使违规也不用承担法律责任，而不是用合同有效来驳回颜佛赐的诉讼请求。

四、源河公司是有意隐瞒预售商品房的计价方式，源河公司自从1999年起就在曲江区马坝镇从事房地产开发，一个长期从事房地产开发的单位连房地产行业最基本的行规都不知道，这一点很难让人信服。

五、源河公司利用代收相关费用为名，把按规定计入开发建设成本，可视对讲、防火防盗门合计3450元列入代收相关费用（但未按规定列明收费依据），向每位购房者多收配套设施费3450元，源河公司利用有关职能部门监管不严的漏洞对广大的购房者实行价格欺诈。

六、原审判决适用法律不当，原审法院引用《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条的规定审理本案不当。上述4条法律与本案计价方式纠纷无关联，原审法院应引用《中华人民共和国合同法》第七条的规定：“当事人订立履行合同，应当遵守法律、行政法规”。原审法院认为源河公司违反《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的规定，乱用计价方式，进行价格欺诈而不用承担民事法律责任。应当引用违规免责的法律、法规、政策来对抗颜佛赐的诉求。据此，颜佛赐请求二审法院：1、撤销原审判决，并依法认定源河公司销售预售商品房按建筑面积计价违规；2、判令源河公司退还违规多计房价款60998.40元给颜佛赐。

源河公司答辩称：1、房屋买卖信息公开、公正。2010年10月份，颜佛赐到源河公司表达了购买“源河汇景”3栋904号商品房一套的意愿，源河公司销售人员向颜佛赐出具了一份载明该套房屋建筑面积137.11㎡、建筑面积单位单价每平方米2880元，总价394877元及代收相关税费等信息内容的《置业计划书》。该《置业计划书》说明了源河公司出售商品房按建筑面积为计价单位是对买受人公开的、是透明的，不存在价格欺诈及蒙骗购房者的行为。2、房屋买卖交易过程双方平等、自愿。颜佛赐在了解和接受《置业计划书》所列内容的基础上，于2010年10月25日主动向源河公司汇交首期房款119877元，并于同日与源河公司签订了《商品房买卖合同》，合同载明了经房屋管理部门测绘确认的建筑面积137.11㎡（此面积与“置业计划书”所列面积相一致），房屋总价款394877元（此金额与“置业计划书”所列金额相一致）。合同签订后，颜佛赐缴清了购房款394877元，并于2011年8月29日持《商品房买卖合同》向曲江区房管所进行了商品房预售合同备案登记。源河公司收到颜佛赐缴清房屋总价及其它代收应缴款项后，为其办理了房产证及其它代办事项，并于2012年8月13日将房屋移交给颜佛赐使用。在房屋的整个交易过程中体现了自愿、公开、平等的原则。3、房屋买卖总价没有多计算。以建筑面积137.11㎡为计价基础及每平方米单价2880元，总价款394877元是“源河汇景”3栋904号房屋买卖前《置业计划书》信息提示己明确了的事实，该《商品房买卖合同》载明建筑面积137.11㎡，总价款394877元也是合同签订时买卖双方认可和接受的事实，在房屋总价款不变和买卖双方均认可的情况下，合同的填写假如有某些不够规范之处，也不存在多计房价的事实，也没有违反国家法律强制性的规定。颜佛赐罔顾事实制造纠纷，妄图以此获取不义之财。源河公司坚信，在以事实为依据的法律面前，颜佛赐的阴谋不会得逞。据此，源河公司请求驳回上诉，维持原判。

二审调查询问时，颜佛赐再次强调不主张《商品房买卖合同》无效，只主张《商品房买卖合同》其中的计价方式约定违规，并要求源河公司返还多收取的购房款。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、签订涉案合同时源河公司是否存在欺诈行为。二、涉案合同对房屋的面积、计费单价、计价方法的约定是否明确且无歧义。三、颜佛赐所称源河公司多收取配套设施费3450元的问题能否在本案中一并审查处理。

一、关于签订涉案合同时源河公司是否存在欺诈行为问题。根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，颜佛赐对该问题负有法定的举证义务，但颜佛赐一直未能就该问题提交确实而充分的证据证明自己的主张，颜佛赐提交的源河公司出具的《置业计划书》反而可以证明源河公司在与颜佛赐协商出售涉案房产时一直都是以建筑面积（含公摊面积）来计算房价而不是用套内面积来计算房价，颜佛赐对此节是一早已知情并同意的，否则颜佛赐就不会在收到《置业计划书》并仔细考虑后仍与源河公司签订正式的《商品房买卖合同》，颜佛赐还按合同的约定付清了全部购房款项，而该合同与《置业计划书》的内容以及计价方法均完全一致，由此可见，颜佛赐所称源河公司与其签订涉案合同时存在欺诈行为之说法不能成立，颜佛赐应承担举证不能的法律后果。本院对颜佛赐该上诉理由不予采信。

二、关于涉案合同对房屋的面积、计费单价、计价方法的约定是否明确且无歧义问题。涉案合同的第三条“买受人所购商品房的基本情况”中标明：颜佛赐购买的商品房为“预售商品房”，该商品房合同约定建筑面积共137.11㎡，其中套内建筑面积115.93㎡，公用房屋分摊建筑面积21.18㎡，该商品房按套出售，按（此处空白并打×）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2880元，总金额人民币394877元。如果用总房款394877元除以每平方米2880元的单价就等于137.11，而该数字与合同约定的建筑面积137.11㎡完全吻合，这充分说明颜佛赐与源河公司在订立涉案合同时对房屋的面积、计费单价、计价方法的约定是明确且无歧义的，即颜佛赐在缔约时是同意以394877元的价格购入“源河汇景”楼盘3栋904号房屋，颜佛赐当时也接受购房款的计价方法-即用建筑面积（含公摊面积）计算房价，只不过颜佛赐在知道《广东省房屋交易价格计算暂行规定》等相关规定后才提起本案诉讼。但民事行为一般情况下应遵循当事人意思自治原则，除非当事人之间的约定违反法律法规的强制性规定或损害国家、集体的合法权益，而本案中颜佛赐据以提起诉讼的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》属于地方性的部门规章，不属于国家强制性法律、法规的范畴，不遵照该规定订立的房地产交易合同，有关部门发现后可依该规定及时纠正，但并不必然导致合同无效，何况签订该合同时源河公司也不存在欺诈颜佛赐的不当行为，亦无证据显示涉案合同损害了国家、集体的合法权益，故该合同仍是合法有效的合同，双方理应全面履行。

三、关于颜佛赐所提源河公司多收取配套设施费3450元的问题能否在本案中一并审查处理问题。因颜佛赐原审诉求中并无此请求，是颜佛赐在二审时才增加的独立的诉求，根据【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见】第184条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，颜佛赐对此可以另行起诉，本院对此问题在本案中不予一并审理处理。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。颜佛赐的上诉请求依法无据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1324元，由上诉人颜佛赐负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　何伟军

代理审判员　　邓荣斌

代理审判员　　曾　维

二〇一四年十月二十八日

书　记　员　　丘　毅

第16页，共16页