陕西奥戈建设工程有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕0113民初30828号

原告：陕西奥戈建设工程有限公司，住所地：陕西省西安市长安区。

法定代表人：李聪，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：李新乾，陕西菲格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李长河，陕西菲格律师事务所律师。

被告：***，女，汉族，1995年7月3日出生，住陕西省西咸新区。

第三人：眭静，女，汉族，1988年8月1日出生，住陕西省渭南市大荔县。

原告陕西奥戈建设工程有限公司诉被告***及第三人眭静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西奥戈建设工程有限公司的委托诉讼代理人李新乾及第三人眭静到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告奥戈公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告2020年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告退还原告房租80000元，房屋押金8000元；3、请求被告承担违约金8000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告***于2020年9月16日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX室租赁给原告使用，租赁期一年，年租金及押金104000元；签订上述合同时，被告与房屋所有权人的租期剩余两个月到期，被告向原告承诺待合同到期后确保原告与房屋实际所有人再次签订合同；原告便分别于2020年9月16日及9月30日分两次向被告付清了一年房租及一个月押金。上述租赁合同于2020年12月20日房屋到期后，房屋实际所有权人告知原告，被告租赁期限到期及拖欠房屋租赁款，并要求原告付清一年租金，如原告逾期不付，将面临腾房的后果；而原告此时已经入住该房屋并已投入装修，无奈又于2020年12月20日向房屋所有权人支付一年房屋租金及一个月押金10400元；原告多次联系被告协商此事，被告均以没钱推脱并拒绝与原告联系。由于被告的行为导致双方的合同目的无法实现，合同应当解除。被告应当退还原告相应租金及押金，并承担违约责任。

被告***经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。

第三人睢静述称，其与被告***就位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX号房屋签订了一年的租赁合同。房租每半年支付一次。合同履行了半年后，要支付下半年的房屋租金时，被告一直推脱。后其本人到西安看后才知道被告将房屋转租给原告。后一直找不到被告本人协商解决，其便与原告重新签订了租赁合同。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年4月，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，第三人将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX广场XX号房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2020年4月20日至2021年4月19日。房屋每月租金8000元。租金每半年支付一次。如被告未经第三人同意擅自将房屋转租的，第三人有权单方终止合同，被告应承担一个月房租的违约金。2020年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）就被告承租的上房屋又签订了《房屋租赁合同》，被告将上述房屋转租给原告办公使用。房屋租赁期限在2020年10月8日至2021年10月7日。房屋租金每月8000元，租金按年支付，房屋押金8000元。乙方应将房屋租金及押金共计104000元于2020年10月8日前全部付清。甲方不按约定时间将房屋交付乙方使用或甲方提前解除合同及甲方违反本合同其他的约定，乙方有权要求甲方退还乙方租赁押金，并按合同约定承担违约金和退还剩余租期相应的租金。如违约金的数额无法弥补乙方损失，甲方应根据乙方造成实际损失赔偿。合同签订后，被告将涉案房屋交由原告使用，原告按照合同约定向被告支付了房屋租金及押金等共计104000元。原被告双方合同履行过程中，由于被告没有按照其与第三人的合同约定支付租金，第三人便要求原告腾交房屋，后第三人与原告均无法联系被告，后第三人与原告重新就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同履行期自2020年12月20日至2021年12月19日。房屋租金每月8000元，按年支付。房屋押金8000元。原告按照约定向第三人履行了付款义务。

上述事实，有《房屋租赁合同》、银行流水、收条、不动产权证书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，被告与第三人签订《房屋租赁合同》后将房屋另行转租给原告，并与原告签订了房屋租赁合同。被告与第三人的房屋租赁合同中虽然明确约定了被告未经同意转租房屋的情况下第三人可以解除合同，但是作为承租人的原告与被告签订的租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为该合同有效。但是在双方合同履行过程中，由于被告没有按期支付第三人房租，导致原告在承租涉案房屋过程中承担了要将涉案房屋退还第三人的风险，并且原告就涉案房屋的继续承租问题积极解决，最终原告与第三人重新签订了房屋租赁合同，且原告重新向第三人支付了房屋租金。被告的行为显然违反了其与原告的合同约定，导致双方的租赁合同无法继续履行，原告现要求解除合同，本院予以支持。合同解除后尚未履行的终止履行。被告应当退还原告2020年12月20日至2021年10月7日的租金及押金8000元，合计85066.7元。被告的行为明显违约，按照合同约定被告应当承担相应的违约责任，故对原告主张一个月租金的违约金8000元，本院予以支持。被告***经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证的权利，其应当对此承担举证不利的诉讼风险。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告陕西奥戈建设工程有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》解除。

二、被告***应当于本判决生效之日起十日内向原告陕西奥戈建设工程有限公司退还房屋租金及押金85066.7元。

三、被告***应当于本判决生效之日起十日内向原告陕西奥戈建设工程有限公司支付违约金8000元。

四、驳回原告陕西奥戈建设工程有限公司的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2462元，减半收取计1231元由被告***承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　秦冰

二〇二二年一月十二日

书记员刘嬉

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