湖南省宇泰建筑工程有限公司、湖南建峰置业有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省怀化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘12民终248号

上诉人(原审原告)：湖南省宇泰建筑工程有限公司，住所地湖南省邵东县两市镇图书城A11栋3-4号，统一社会信用代码91430521776750095N。

法定代表人：谢培华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：黄修（一般代理），湖南宏峰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄涛（一般代理），湖南鹤冠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南建峰置业有限公司，住所地湖南省辰溪县辰阳镇先锋路（八一宾馆），统一社会信用代码9143122355071004XN。

法定代表人：张发荣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：范兵（特别授权），男，1970年8月23日出生，汉族，住江苏省海安县，系该公司员工。

委托诉讼代理人：杨乐涵（一般代理），湖南沐森律师事务所律师。

原审第三人：辰溪县佰佳超市有限公司，住所地湖南省怀化市辰溪县辰阳先锋国际一层，统一社会信用代码91431223MA4M6AUU0R。

法定代表人：张小波，该公司董事长。

上诉人湖南省宇泰建筑工程有限公司(以下简称“宇泰公司”)因与被上诉人湖南建峰置业有限公司(以下简称“建峰公司”)以及原审第三人辰溪县佰佳超市有限公司(以下简称“辰溪佰佳公司”)合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2021）湘1223民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月27日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宇泰公司上诉请求：撤销原判第二项，将该项改判为“由建峰公司将房产办理过户手续至宇泰公司名下”。事实和理由：一、一审判决的第二项表面上要求上诉人提交“建安税已缴纳完毕、不影响办证的依据”，其实质却是典型的以司法权代替行政权的一个判决项，没有任何事实和法律依据，是一个违法的判决项。二、现行法律没有将“缴纳建安税”规定为办理产权过户的前提条件。先锋时尚广场出售商品房均已完成产权过户，案涉抵债商品房同样具备产权过户条件，无须以“缴纳建安税”作为前置条件。三、一审判决将税务部门向原告湖南省宇泰建筑工程有限公司出具“建安税已缴纳完毕、不影响办证的依据”作为建峰公司履行办证义务的前提，将导致本案履行及执行不能。四、一审判决第二项明显违反了“不告不理”的诉讼规则，在一审被上诉人并未提起对原告该项诉求否定或限制性的反诉前提下，将原告一审的该项诉求进行超越职权和违法的限制，是错误的。

综上，一审判决认定“原告未能出具税务部门认可其建安税已缴纳完毕的依据”系事实认定错误，一审判决第二项将“缴纳建安税”列为宇泰公司办理案涉商品房产权过户的前置条件，没有法律及事实依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，请二审法院依法改判。

建峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

辰溪佰佳公司未予陈述。

宇泰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告履行《工程款结算及支付协议》第二条第1项之义务，将辰溪县先锋国际时尚广场一楼户号14商业用房交付原告，并将产权过户至原告名下，过户产生的一切税费均由被告承担;2、判令解除被告与第三人《先锋国际第一层超市租赁合同》涉及辰溪县先锋国际时尚广场一楼户号14商业用房部分;3判令被告赔偿原告延迟交房的损失(以辰溪县先锋国际时尚广场一楼户号14商业用房面积及被告与第三人约定的租金价格为基数，自2018年7月25日起计算至实际交付之日，暂计算至2020年12月31日为902828.45元；4、判令被告赔偿原告延迟办理产权过户的损失(以1200万元为基数，按中国人民银行同期款基准利率1.5倍，自2018年7月25日起计算至完成产权过户之日，计算至2020年12月1日2113750元）。

一审法院查明：2010年11月29日，原告宇泰公司与被告建峰公司签订《建设工程施工合同》，约定原告承包被告辰溪县先锋国际时尚广场项目，合同约定了承包方式、施工内容、工程价款及支付方式，其中合同第六项15条约定：“工程款支付的方式和时间：凭双方认可的借支凭证先于借支，工程完成后一次性开具合法工程发票交给发包人后结算工程尾款。”等内容。2010年12月12日，原、被告签订《补充协议》。2011年9月1日，案涉项目工程开工。2011年10月8日，原、被告双方就先锋国际时尚广场项目工程存在的问题达成《施工合同补充协议》。2014年1月17日，先锋国际时尚广场工程经相关部门竣工验收合格，并于2014年4月11日被评为“怀化市优质工程”。2014年4月21日，原告将先锋国际时尚广场工程项目竣工结算书及相关结算资料两套交于被告(工程总造价为101925142元)要求尽快审结。被告则于2014年7月25日致函宇泰公司:因原告提供的竣工图和结算书不符合相关编制规范导致审计单位无法进行审计，要求原告尽快提供符合结算要求的相关资料交予被告以便尽快进入审计程序。原告收到该函件后复函:建峰公司已于2014年4月21日签收竣工图和结算书，如有不符编制规范，建峰公司应在接收资料7日内书面告知，现时至7月30日才收到该函，已超过有效时限。

原告认为被告未按约定给付工程款，于2014年7月起诉至怀化市中级人民法院。2014年11月28日，怀化宏图工程造价公司(简称宏图公司)接受怀化市中级人民法院的委托，开始对先锋国际时尚广场的工程造价进行鉴定。在该案审理过程中，原、被告自行协商后，于2015年1月18日《工程结算及支付协议》，约定:一、工程款结算依据：按双方原委托的宏图公司作出的审计结果，在双方确认后进行结算，实行多退少补，据实结算。如一方或双方对审计结果有异议，双方则按原《建筑工程施工台同》的条款必须在2015年4月30日前核对完毕，逾期双方以审计结果作为结算依据。如果任何一方故意拖延而导致逾期，则以另一方的结果作为结算依据。二、工程款的支付方式及时间:1、甲方以电影院楼下一楼商业用房1495.16m2作价1200万元冲抵乙方工程款，其面积以房产局核定为准，金额多退少补。2、甲方在2015年2月10日前，保证支付乙方工程款600万元，争取700万元。在2015年4月15日前再支付400万元，余款(扣除保修金)在审计结果出来且经双方确认后，于2015年5月31日全部付清。三、其他事项:1、根据乙方的要求，甲方同意就本协议进行公证…;2、此前发生的法院保全费、受理费由乙方承担，审计费用按原《建筑施工合同》的约定承担…:4、合同外三通一平零星工程款据实结算，在2015年5月30日前付清;5、质保金在2015年10月30日前退还3％，在2016年元月16日前退还1％，其余1％在5年保修期满后退还，维保按2011年11月29日双方达成的《房屋建筑工程质量保修书》的约定执行;6、乙方原400万保证金利息按原施工合同和补充协议结算;7、未尽事宜，双方以主合同为基础，另行协商解决;四、甲方应保证按协议约定的时问及时付款，逾期未付款甲方应按月息2％承担所欠乙方工程款利息，至付清之日止。

另查明，《工程款结算及支付协议》中约定的用于冲抵工程款的商业用房(座落于辰溪县，户号114)经辰溪县商业用房部门勘测，其建筑面积为1541.99m2。此外，原告至今还拖欠51358245.07元工程款所涉建安发票未能给付被告。

2015年12月23日，宇泰公司诉至怀化市中级人民法院请求事项一:变更原、被告签订的《工程结算及支付协议》第二条第1项，将被告以房屋抵充原告工程款1200万元变更为被告直接向原告支付工程款。怀化市中级人民法院作出(2016)湘12民辖4号民事裁定，指定由湖南省新晃侗族自治县人民法院管辖。湖南省新晃侗族自治县人民法院于2016年11月17日作出(2016)湘1227民初342号民事判决，就该项诉讼请求予以支持。建峰公司不服该项判决，上诉至怀化市中级人民法院。该院作出(2017)湘12民终73号民事判决，就关于1200万元工程款抵房款问题予以了支持。建峰公司不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2017年12月20日作出(2017)湘民申2089号民事裁定，提审(2017)湘12民终73号民事纠纷一案，并于2018年6月20日做出(2018)湘民再100号民事判决书。该判决认定“自2015年12月23日宇泰公司提起诉讼至2017年3月24日二审终结时，上述商业用房建峰公司没有对外转让、出租或抵押，完全保持着签约时的原状，没有任何证据显示案涉商业用房存在产权争议或权利瑕疵。双方虽然没有就交付时间、产权证办理、税费的交纳、瑕疵责任承担等事项进行约定，但案涉商业用房在《工程款结算及支付协议》签订时即符合交付条件，随时可以交付，诉讼至今建峰公司也一直愿意交付。房屋产权过户费用的承担问题，则可以按照相关法律法规的规定确定。”但上述商业用房于2017年8月18日(即二审判决生效进行执行阶段)由建峰公司承租给张小波(辰溪县佰佳超市有限公司)用于百货零售超市商业用途。租期为2017年8月1日起至2032年11月31日止。在湖南省高级人民法院再审调解过程中，被告表示如果按照《工程款结算及支付协议》执行，虽然按照交易习惯和法律规定，过户费用系宇泰公司承担，但为了解决矛盾纠纷，愿意承担全部的过户费用。宇泰公司不服湖南省高级人民法院(2018)民再100号民事判决，向湖南省人民检察院申请监督该案，现已审查终结，2019年11月26日，湖南省人民检察院作出湘检民(行)监[2019]43000000010号不支持监督申请决定书，认为，该案不符合监督条件，理由如下:该案中《工程款结算及支付协议》是宇泰公司与建峰公司在怀化市中级人民法院诉讼期间自愿达成的协议，该协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。宇泰公司要求变更《工程款结算及支付协议》约定的以房抵债条款没有事实和法律依据。《工程款结算及支付协议》签订时，案涉项目已竣工并验收合格，完全符合交付条件。自原告提起诉讼至原二审诉讼终结，建峰公司没有将抵工程款的商业用房对外转让、出租或抵押，完全保持着签约时的原状，案涉商业用房也不存在产权争议或瑕疵，符合交付条件，诉讼至今建峰公司也一直愿意交付。故宇泰公司要求变更约定的以房抵债条款没有事实和法律依据。

2018年7月25日至2019年7月22日，原、被告双方就2015年1月18日签订的《工程款结算及支付协议》中涉案商业房交付一事及相关事宜进行了相互催告及回复，但均未协商达成一致意见。2019年11月13日，原告以上述商业用房由被告对外承租，认为商业用房存在不能交付为由，诉至该院，要求解除《工程款结算及支付协议》第二条第一款并要求被告直接支付1200万元工程欠款。该院以该条款实际系商业用房买卖协议为由驳回了原告诉讼请求。双方均未提起上诉。2020年6月4日至2020年12月26日，原、被告双方再次就2015年1月18日签订的《工程款结算及支付协议》中涉案商业房交付一事及相关事宜进行了相互催告及回复。原告要求被告无条件交付房屋及办理房屋产权证。被告坚持要求原告补交5000余万元建房发票，承担契税等过户费用，并派人携带相关资料前来专门办理。双方未能就前述事项协商达成一致。为此，原告诉至该院请求支持其诉讼请求。

一审法院认为：本案系合同纠纷，本案争议焦点为:

一、案涉商业用房应否交付、过户及过户税费由谁承担。双方争议的《工程款结算及支付协议》第二条第一款约定的义务，经湖南省高级人民法院再审，该院撤销了一、二审判决，且认为该条款实际约定的是宇泰公司将应收的1200万元工程款转为购买建峰公司1495.16m2商业用房的购房款。该协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。据此，双方旧债权债务关系消灭，形成新的债权债务关系。双方应按该条款履行各自义务。故建峰公司应将涉案商业用房交付并过户给原告宇泰公司(面积以房产局核定为准，房款多退少补)。关于过户费用、税费等问题，双方未作约定。虽在湖南省高级人民法院再审调解过程中，被告建峰公司表示为了解决矛盾纠纷，愿意承担全部的过户费用，但双方未能达成调解协议，该承诺不能作为判决依据，应按照交易习惯和法律规定，该部分费用应由原告宇泰公司承担。房屋过户中涉及建安税的交纳。根据辰溪县人民政府辰政办【2012】63号关于印发《辰溪县社会综合治税工作考核办法》的通知，要求各协税护税单位（含房管局）必须推行“六先六后”的原则，针对办理产权过户，必须“先税后证”，即要办理房屋产权证，必须先交纳建安税。原告尚有5000余万元建安发票未能提供给被告。原告在诉讼中虽称建安税已缴纳完毕，但未能出具税务部门认可其建安税已缴纳完毕的依据，必然导致被告过户办证不能的后果。建安税的缴纳，是建筑企业必须履行的法定义务，不容偷漏。故在被告过户办证前，原告在不能出具足额建安发票前提下，原告必须提供由税务部门出具“建安税已缴纳完毕、不影响办证”的依据，才能保证被告办证义务的顺利履行。

二、建峰公司与第三人签订的《先锋国际第一层超市合同》是否应解除。涉案商业用房2017年8月18日（即二审判决生效进行执行阶段)由建峰公司承租给第三人。此时，怀化市中级人民法院二审判决已对宇泰公司请求变更《工程款结算及支付协议》第二条第一款，即被告以房屋抵充原告工程款1200万元变更为被告直接向原告支付工程款予以支持，此条款已处于无效。二审终审判决后，争议的商业用房的所有权已回转到被告建峰公司。被告为减少损失将涉案商业用房租赁给第三人属于有权处分，其与第三人所签订的《先锋国际第一层超市租赁合同》合法有效。根据“买卖不破租赁”的原则，虽然租赁关系存在，但不影响房屋交付。此外，原告宇泰公司并非该租赁合同当事人，基于合同相对性，其不具有该合同的解除权。故对原告宇泰公司要求解除《先锋国际第一层超市租货合同》的诉讼请求，该院不予支持。

三、被告建峰公司是否应承担偿宇泰公司延迟交房及迟延办证的损失。本案中《工程款结算及支付协议》未就涉案商业用房交付时间、产权证办理时间有所约定，且该协议第二条第一款约定的商业用房房款存在多退少补问题，亦未对房款核算问题及商业用房办证、交付问题履行有所约定。故本案的交房和办证不存在迟延的问题。从合同履行实际情况来看，原告先是以变更以房抵债协议为请求提起了一、二审诉讼，不愿意履行协议，并得到一、二审法院的支持。在湖南省高级人民法院做出再审判决生效后，原告再次提起检察监督申请，随后再次向辰溪县人民法院提起诉讼，要求变更以房抵债协议。原告所有的行为，均表示出不愿意履行以房抵债的意思表示。尤其是湖南省高级人民法院再审判决确定以房抵债协议合法有效、双方应当严格履行后，原告在双方往来函告中以实际行动表示不愿意提供资料派专人来接收办理、不愿意就过户费用承担和多出面积的房款给付及契税的承担进行协商、不解决建安税的缴纳问题，导致被告履行不能。故湖南省高级人民法院再审判决生效后，交房和办证不及时，主要过错在原告宇泰公司一方。故原告提出的要求建峰公司赔偿其延迟交房及迟延办证的损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但被告在湖南省高级人民法院判决以房抵债协议有效后，其与原告的房屋买卖合同恢复法律效力，原告享有该房屋的收益权。被告依租赁合同收取的租金在扣除相关税费后应当返还给原告。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、七百二十五条、一千一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条，判决：一、由被告湖南建峰置业有限公司于本判决生效之日起20日内将辰溪县先锋国际时尚广场一楼户号14商业用房交付给原告湖南省宇泰建筑工程有限公司；二、由被告湖南建峰置业有限公司在税务部门向原告湖南省宇泰建筑工程有限公司出具“建安税已缴纳完毕、不影响办证”的依据，并由原告承担办证费用后30日内将辰溪县先锋国际时尚广场一楼户号14商业用房房屋所有权证办到原告湖南省宇泰建筑工程有限公司名下并交付给原告湖南省宇泰建筑工程有限公司；

三、由被告湖南建峰置业有限公司在本判决生效后30日内，将双方争议商业用房自2018年7月25日起至房屋实际交付之日止其与第三人辰溪县佰佳超市有限公司《先锋国际第一层超市租赁合同》约定的租金在扣除相关税费后支付给原告湖南省宇泰建筑工程有限公司；四、驳回原告湖南省宇泰建筑工程有限公司其他诉讼请求；案件受理费30993元，由原告湖南省宇泰建筑工程有限公司负担20000元，由被告湖南建峰置业有限公司负担10993元。

二审期间，上诉人宇泰公司提交了如下证据：证据一《关于明确辰溪县房屋基本造价核定征收标准的通知》辰政办发（2009）27号，拟证明文件载明“对于财务制度不健全的建筑企业，实行核定征收。......高层建筑核定900/㎡”；证据二辰溪县地方税务局第二税务分局结算材料，拟证明2014年，辰溪县地方税务局第二税务分局决定对先锋国际时尚广场项目建安税实行核定征收，项目建筑面积65529㎡，工程总造价为65529㎡×900/㎡=58976100元，其中宇泰公司应缴建安税款3228613.8元；证据三辰溪县地税局第二分局纳税评估材料，拟证明2018年辰溪县地方税务局第二税务分局对相逢是商广场项目宇泰公司建安税收重新核定，工程总造价为75113.23㎡×900/㎡=67601907元，宇泰公司应缴纳建安税收共计3724870.1元，已缴纳2175804.43元，应补缴1549065.68元；证据四宇泰公司缴纳建安税款凭证，拟证明2018年3月14日，宇泰公司到辰溪县地税局补缴建安税共计1549065.68元，另支付滞纳金86517.45元。1-4组证据共同证明宇泰公司已按照地税部门（国有税合并前）的要求，足额缴纳建安税收；证据五先锋国际广场不动产总证，拟证明案涉抵债商品房（辰溪县先锋国际时尚广场一楼户号14）已办理不动产权初始登记，权利人为建峰公司；证据六不动房地产权情况说明，拟证明辰溪县先锋国际时尚广场406、410方已办理不动产权转移登记；5-6组证据共同证明案涉抵债商品房已具备不动产权过户的条件；证据七建峰公司致宇泰公司的函，拟证明一审判决第二项已造成履行障碍，2021年6月30日，建峰公司向宇泰公司发函，要求宇泰公司提供“建安税完税证明”，方可为宇泰公司办理产权过户手续。

二审期间，被上诉人建峰公司提交了如下证据：证据一承诺函(复印件)，拟证明1、宇泰公司税款没有完成清算；2、被上诉人办理的部分分户产权证是由于上诉人做出此承诺才予以办理。证据二含三组1、辰地税二通（2014）126号、2、辰地税（2015）6号通知、3、辰地税通（2016）08号税务事项通知书，共同拟证明因上诉人未足额缴纳税款，辰溪县税务部门通知上诉人暂停支付其工程款。

二审期间，原审第三人辰溪佰佳公司未提交证据。

对于宇泰公司提交的证据，建峰公司对于证据一至四的合法性、真实性无异议，只能证明交税金额，不能证明其应缴税款交纳完毕。证据五、六是因为被上诉人给税务部门提交的承诺函，被上诉人做出承诺之后，才把出卖业主的房屋做出的产权转移登记，剩余的房屋并不能办理产权转移登记。证据七与本案无关。对于建峰公司提交的证据，宇泰公司对于证据一认为承诺函载明的时间有一个时间差，2016年的8月22日出具的承诺函，但税务的“情况属实”的时间是今天庭审的时间。承诺函的质证意见1、与本案无关，税务书写的情况属实，是承认承诺函的出具行为是属实的，不能证明还欠税款的事实；2、这样的复印件盖的章，有要挟之嫌。所以说该承诺函作为证据，合法性有要挟之嫌。证据二的三份通知真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。1、通知书发生的时间到本案的审理时间，2018年时我方已经缴纳全部的税款。2、该通知书确定的数额与我方交纳的数额有很大的差距。我方缴纳的税款数额大于证据二载明的税款数额。本院认证认为，对于宇泰公司提交的证据一至四，因不能达到证明目的，本院不予采纳，对于证据五至七，因与本案没有关联性，本院不予采纳。对于建峰公司提交的证据一，因没有经办人签字，不符合证据的合法形式，本院不予采纳，对于证据二，因没有关联性，本院不予采纳。

本院二审对一审判决所认定的案件事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是房屋过户中涉及建安税的缴纳。根据辰溪县人民政府辰政办【2012】63号关于印发《辰溪县社会综合治税工作考核办法》的通知，要求各协税护税单位（含房管局）必须推行“六先六后”的原则，针对办理产权过户，必须“先税后证”，即要办理房屋产权证，必须先缴纳建安税。一审判决第二项对于宇泰公司缴纳建安税的法定义务予以明确，并无不当，且即使宇泰公司申请强制执行办理过户手续，缴纳建安税也是属于必经环节，该判项并未加重宇泰公司应该履行的法定义务。

综上所述，上诉人宇泰公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案案件受理费80元，由上诉人湖南省宇泰建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈利建

审 判 员　曹　阳

审 判 员　夏英姿

二〇二二年三月二十一日

法官助理　陈若愚

书 记 员　张妍瑞