威海宇程建设集团有限公司、文登市正原家电商场等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省威海市文登区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1003民初2545号

原告：威海宇程建设集团有限公司，住所地威海市文登区天福办龙港外滩4号楼。

法定代表人：邵明亮，执行董事。

委托诉讼代理人：李中华，山东康桥（威海）律师事务所律师。

被告：文登市正原家电商场，住所地威海市文登区天福办文山路9号。

法定代表人：姜红燕，总经理。

被告：杜婧霏，女，1993年7月2日出生，汉族，住威海市文登区。

上列二被告之委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。

原告威海宇程建设集团有限公司（以下简称宇程公司）与被告杜婧霏、文登市正原家电商场（以下简称正原商场）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日作出（2020）鲁1003民初5702号民事判决，宇程公司提起上诉，2021年4月15日威海中院作出（2021）鲁10民终473号民事裁定书，撤销（2020）鲁1003民初5702号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宇程公司的委托诉讼代理人李中华，杜婧霏、正原商场的委托诉讼代理人王基忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

宇程公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除宇程公司与正原商场、杜婧霏签订的关于威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室的《协议书》及3份《商品房买卖合同》；2.请求判令杜婧霏返还宇程公司交付的涉案房屋威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室。事实与理由：2011年12月8日，杜文军以正原商场的名义与宇程公司签订了《协议书》约定：正原商场购买宇程公司开发的案涉三套房。2012年1月11日，宇程公司和杜婧霏签订了涉案三套房屋的《商品房买卖合同》。嗣后的实际履行中，宇程公司方交付了涉案三套房屋，正原商场通过杜文军向宇程公司支付了236000元，其中维修基金24023.3元，购房款211976.7元，并且又以一台空调抵顶购房款5750元。此后双方再未发生过空调抵顶事宜。2018年，宇程公司起诉要求正原商场、杜婧霏给付尚欠的购房款1896038.4元未有获得法院支持。至今，宇程公司、正原商场、杜婧霏不能就以空调抵顶余下房款的方案协商达成一致，所签订的协议及合同的目的均不能实现，故提起诉讼。

正原商场、杜婧霏辩称，双方签订的《协议书》中明确约定，对于剩余房款以空调抵顶。正原商场库存空调足以让宇程公司挑选，价格也可以按照优惠价格计算。但宇程公司始终未向正原商场主张，正原商场也无法主动将空调送给宇程公司。宇程公司也从未与其协商过抵顶事宜，只要宇程公司通知，正原商场会积极配合将空调送到指定地点。故宇程公司的诉求无事实及法律依据，请求驳回宇程公司的诉讼请求。

经审理查明，宇程公司原名为威海市宇程建安置业有限公司，正原商场系姜红燕投资设立的个人独资企业。姜红燕与杜文军系夫妻，杜婧霏系其女儿。2011年12月8日，杜文军以正原商场的名义与宇程公司签订了《协议书》一份，约定：正原商场购买宇程公司开发的龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室3套房屋；正原商场按照每平方米6175元的价格付10%的现金给宇程公司（发票价格为每平方米3500元,余款出具收款收据），余款90%以美的空调抵顶；空调的供给规格、价格、方式和时间，根据宇程公司需求，双方另行商定；本协议是双方签订《商品房买卖合同》的补充，具有同等法律效力。2012年1月11日，宇程公司和杜婧霏签订了涉案三套房屋的《商品房买卖合同》约定：最终结算按2011年12月8日签订的《协议书》执行。嗣后的实际履行中，宇程公司于2011年12月21日交付了涉案三套房屋，正原商场通过杜文军向宇程公司支付了236000元，其中维修基金24023.3元，购房款211976.7元，并且又以一台空调抵顶购房款5750元。此后双方再未发生过空调抵顶事宜，且产生矛盾。2018年11月6日，宇程公司起诉要求正原商场、杜婧霏给付尚欠的购房款1896038.4元（认为给付空调不可能，故请求变更履行方式，按每平方米6175元给付购房款）。本院以（2018）鲁1003民初5420号案件审理，认为原告变更履行方式实施依据不足，判决驳回原告的诉请。该诉讼后经二审及向省高院申请再审均未获得法院支持。

正原商场、杜婧霏于2011年12月21日接收案涉三套房屋，但没有装修入住，属闲置状态。

至今，宇程公司、正原商场、杜婧霏仍不能就以空调抵顶余下房款的方案协商达成一致。原告诉至本院请求解除房屋买卖合同。正原商场、杜婧霏针对宇程公司的诉请，提出同时履行抗辩：现在案涉房屋的价格是每平米7500元，原来是每平米3500元（签订正式合同时），案涉房屋面积共343.19平方米，宇程公司赔偿的损失为（7500元-3500元）×343.19平米＝1372760元，且应返还已付的236000元及按8%计算的利息。

本案在审理过程中，双方协商案涉房产的价格现为每平米7600元。

本院认为，在双方形成合同僵局的情况下，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。案涉房屋买卖的事实发生在2011年底、2012年初，后双方再未发生过空调抵顶事宜，且产生矛盾。2018年11月6日宇程公司起诉请求变更履行方式，请求正原商场、杜婧霏给付购房款，本院认为变更履行方式事实依据不足，判决驳回其诉请，该诉讼后经二审及省高院申请再审均未获得法院支持。自合同成立至今已达9年多（且双方存有矛盾），现也没有证据证实双方当事人能够达成协议继续履行合同，合同的履行成为僵局，合同的目的无法实现，故应予解除合同。宇程公司请求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，恢复原状或者采取其他补救措施并赔偿损失。本案双方应对合同解除后的损害后果，按过错大小承担责任。

合同约定根据宇程公司的需求，正原商场提供相应的空调。现没有无证据证实该商场不配合、拒绝履行给付空调的事实,现合同解除，宇程公司的过错程度较大，应对合同解除负主要责任，本院酌定宇程公司承担70%的责任。正原商场、杜婧霏因订立合同条款不清（需对抵顶的空调规格、价格、方式和时间另行协商，存在缔约过失责任）且长期不作为，负次要责任，承担30%的责任。正原商场、杜婧霏未将全部购房款付清（抵顶），宇程公司也应承担主要的责任。

宇程公司与杜婧霏订立的《商品房买卖合同》中约定案涉房屋的价格为每平方3500元，发票的价格也为3500元，但《协议书》约定发票价格为每平方米3500元,余款由被告出具收款收据；同时该协议明确6175元为房屋的实际结算价格，故案涉房产的价格应为每平方6175元。本案在审理过程中，双方协商案涉房产的价格现为每平米7600元。案涉房屋面积共343.19平方米，增值的价值为（7600元-6175元）×343.19平米＝489045.75元。由于宇程公司对合同解除承担主要责任，宇程公司应该将该增值部分的70%即342332.03元赔偿给正原商场、杜婧霏。同时，宇程公司应将购房款236000元返还给正原商场、杜婧霏（不需再行给付利息）。因正原商场、杜婧霏未使用案涉楼房，正原商场、杜婧霏无需向宇程公司支付占有使用费。空调抵顶购房款5750元，宇程公司无需将该抵顶的空调返还给正原商场、杜婧霏，但应将该5750元款项返还给正原商场、杜婧霏。

综上所述，本案经本院审判委员会全体会议讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十六条、第五百八十条的规定，判决如下：

一、解除原告威海宇程建设集团有限公司与被告文登市正原家电商场、杜婧霏签订的关于威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室买卖的《协议书》及3份《商品房买卖合同》；

二、被告文登市正原家电商场、杜婧霏于本判决生效后十日内向原告威海宇程建设集团有限公司返还威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室；

三、原告威海宇程建设集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告文登市正原家电商场、杜婧霏损失342332.03元、返还购房款236000元、返还空调抵顶购房款5750元，共计584082.03元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22906元，由原告负担16034元，被告负担6872元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审　判　长　　许文昌

人民陪审员　　牛建昌

人民陪审员　　刘宝荣

二〇二一年十月二十日

书　记　员　　杨　柳