威海宇程建设集团有限公司、文登市正原家电商场等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁10民终3210号

上诉人（一审原告）：威海宇程建设集团有限公司，住所地威海市文登区天福办龙港外滩4号楼。

法定代表人：邵明亮，执行董事。

委托诉讼代理人：李中华，山东康桥（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邵海洋，男，1981年6月5日出生，汉族，住威海市文登区，系上诉人公司员工。

上诉人（一审被告）：文登市正原家电商场，住所地威海市文登区天福办文山路9号。

法定代表人：姜红燕，总经理。

委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。

上诉人（一审被告）杜婧霏，女，1993年7月2日出生，汉族，住威海市文登区。

委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。

上诉人威海宇程建设集团有限公司（以下简称宇程公司）因与上诉人杜婧霏、文登市正原家电商场（以下简称正原商场）商品房销售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2021）鲁1003民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人宇程公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.一、二审诉讼费由正原商场、杜婧霏承担。事实和理由：一、一审判决违反民商事案件“不告不理”原则。本案宇程公司一审的诉讼请求为要求解除涉案《协议书》及《商品房买卖合同》，并要求正原商场、杜婧霏返还涉案房屋。一审法院在正原商场、杜婧霏未提反诉的情况下，对正原商场、杜婧霏所谓的“损失”进行审理并作出裁判，违反“不告不理”原则，应撤销一审判决第三项。如果一审判决认为应就合同解除后的有关事宜进行一次性解决，亦应对宇程公司的损失进行释明、审理及判决。按照2011年双方成交价格每平米6175元计算，宇程公司应得购房款2119198.25元。涉案房屋自2011年12月21日交付给正原商场、杜婧霏后一直由正原商场、杜婧霏占有，但宇程公司至今只收到购房款211976.7元，宇程公司因涉案合同解除产生了一定的损失。二、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决判令宇程公司赔偿正原商场、杜婧霏涉案房屋差价款损失证据不足。理由是：合同解除后赔偿损失系违约损失赔偿。也就是说，要求赔偿损失的一方只有在对方有违约行为的情况下才能要求违约方承担损失赔偿责任。本案中，宇程公司并无违反涉案商品房买卖合同的行为，因此，即使正原商场、杜婧霏会因涉案合同解除产生履行利益（本案中的房屋差价款），一审判决亦无权要求宇程公司承担正原商场、杜婧霏房屋差价款损失。2、一审判决认定宇程公司承担70%的过错证据不足。涉案合同解除系因合同履行陷入僵局，而陷入僵局的原因是双方存有矛盾、不可能就空调抵顶购房款事宜协商一致，但没有证据证明无法协商的结果主要是宇程公司造成的，所以，一审判决认定宇程公司过错较大，并由宇程公司承担70%的主要责任缺乏事实依据。三、退一步讲，正原商场、杜婧霏仅支付了涉案房屋10%左右的房款且一直占有涉案房屋，即便能够认定宇程公司违约，一审判决要求宇程公司赔偿正原商场、杜婧霏30多万元亦属适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误。

正原商场、杜婧霏辩称，1.宇程公司主张“不告不理”缺乏法律依据，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条的规定，不能机械适用“不告不理”原则，因为宇程公司单方请求解除合同、返还房屋，如果只按照其诉请作出裁判，将使正原商场、杜婧霏的合法权益得不到保护。正原商场、杜婧霏在一审时无法提起反诉，一审法院向双方释明后，正原商场、杜婧霏也提出了合同解除后的相关诉求，因此一审法院对合同解除后的权利义务作出处理，并不违反“不告不理”原则。2.宇程公司故意不履行合同义务，单方要求解除合同，其应承担全部过错责任，正原商场、杜婧霏并无任何过错。宇程公司除接收了一台空调外，再未通知正原商场、杜婧霏提供空凋，更不存在无法协商一致的说法。正原商场、杜婧霏曾去宇程公司沟通过，但宇程公司根本不按套路出牌。3.本案违约方为宇程公司，其违反合同约定故意拒绝与正原商场、杜婧霏协商空调抵顶事宜，导致合同无法履行，该情形不属于一审法院认定的“陷入僵局”，而是宇程公司“好气”行为所致。正原商场、杜婧霏一直存有足量的库存空调可供宇程公司挑选，并承诺价格按照优惠价格计算。因此一审判决责任划分及损失计算方式不当。综上，请求二审法院查明事实真相，依法作出公正裁判。

上诉人正原商场、杜婧霏上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：杜婧霏于2011年12月15日与文登市宇程建安置业有限公司签订房屋买卖合同，该合同约定楼房价格为3500元/平米。而宇程公司与正原商场签订的协议约定楼房价格是6175元/平米，因为宇程公司只要求支付购房款10%的款项，余款以美的空调抵顶，空调的规格、价格、方法和时间，根据宇程公司的要求，双方另行协商。该协议是《商品房买卖合同》的补充，具有同等法律效力，二者价格之差2675元系因宇程公司在东西两家中间开设了专用电梯及通道，该事实在一审法院（2014）威文民一初字第833号民事判决中已载明。因此，房屋价格在3500元与6175元之间的差额2675元应当包含电梯及门市房的价值，而该部分财产价值是正原商场、杜婧霏花钱购买的而非宇程公司无偿赠送的。另外，正原商场于2011年12月向宇程公司支付购房款236000元，因宇程公司始终未为供水供电，正原商场、杜婧霏未实际使用涉案楼房，宇程公司无理由白白占用正原商场、杜婧霏的资金。双方签订易货贸易合同的目的均为盈利，宇程公司当时也是因为涉案楼房销售困难才同意以空调抵顶部分购房款，现宇程公司因楼房增值而不择手段地要求解除涉案协议书，不利于保护交易安全。

因此，对一审判决提出异议如下：一审法院判决解除双方签订的协议书无任何事实与法律依据。首先，宇程公司无任何有效证据证实其与正原商场、杜婧霏协商要空调的事实，更无证据证实正原商场、杜婧霏拒绝提供空调。其次，空调的品牌已经约定清楚，其他事项有待宇程公司决定，宇程公司与同样的西户（姜山）约定以帝豪汽车抵顶房款，协议也履行完毕，宇程公司不能自圆其说。二、一审法院判决认定的损失不公平，涉案楼房价格应当以3500元为准，因为合同解除后，涉案电梯及通道已经回到宇程公司手中，不管宇程公司当时投资多少，都与涉案住宅楼房无关，涉案楼房在当时的价格为3500元，计算增值损失就应当是（7600元-3500元）X343.19㎡=1407079元。一审法院认定正原商场、杜婧霏承担签订协议过错的30%的责任毫无根据。宇程公司当时根本就不能确定空调的型号、规格、价格等具体事项，其不能知道其建筑商、材料商将同意接受何种型号的空调。三、正原商场、杜婧霏抵顶给宇程公司的空调是有利润的，宇程公司占用236000元应当支付利息，本案真正的过错人是宇程公司而非正原商场、杜婧霏，主张解除协议的也是宇程公司，一审法院不支持正原商场、杜婧霏的主张严重不公平。

宇程公司辩称，1.一审法院判决解除涉案协议书及合同正确。自2011年签订协议书至今，双方因购房事宜已发生多起诉讼，历时10余年，未达到双方预期的合同效果，解除合同可以纠正利益失衡现象，平衡双方利益关系，带来较好的法律效果和社会效果。2.正原商场、杜婧霏称应以3500元/㎡作为涉案房屋的单价，缺乏法律依据。涉案协议、合同约定的单价即为6175元/㎡，且宇程公司亦按照合同约定交付了房屋，因此，合同解除后，正原商场、杜婧霏作为购房人理应返还包括电梯、通道等在内的标的物，亦应按照成交价格计算损失。3.空调抵顶事宜未成就以及涉案合同的解除不是宇程公司造成的，正原商场、杜婧霏称其没有过错毫无依据。本案实质是商品房买卖合同纠纷，作为卖房人的义务是向购房人交付符合合同约定的房屋，宇程公司已履行交付义务，不存在任何违约行为。因此，即使正原商场、杜婧霏有损失，也无权要求宇程公司承担。

宇程公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宇程公司与正原商场、杜婧霏签订的关于威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室的《协议书》及3份《商品房买卖合同》；2.判令杜婧霏返还宇程公司交付的涉案威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室房屋。

一审法院认定事实：宇程公司原名为威海市宇程建安置业有限公司，正原商场系姜红燕投资设立的个人独资企业。姜红燕与杜文军系夫妻，杜婧霏系其女儿。2011年12月8日，杜文军以正原商场的名义与宇程公司签订了《协议书》一份，约定：正原商场购买宇程公司开发的龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室3套房屋；正原商场按照每平方米6175元的价格付10%的现金给宇程公司（发票价格为每平方米3500元，余款出具收款收据），余款90%以美的空调抵顶；空调的供给规格、价格、方式和时间，根据宇程公司需求，双方另行商定；本协议是双方签订《商品房买卖合同》的补充，具有同等法律效力。2012年1月11日，宇程公司和杜婧霏签订了涉案三套房屋的《商品房买卖合同》约定：最终结算按2011年12月8日签订的《协议书》执行。嗣后的实际履行中，宇程公司于2011年12月21日交付了涉案三套房屋，正原商场通过杜文军向宇程公司支付了236000元，其中维修基金24023.3元，购房款211976.7元，并且又以一台空调抵顶购房款5750元。此后双方再未发生过空调抵顶事宜，且产生矛盾。2018年11月6日，宇程公司起诉要求正原商场、杜婧霏给付尚欠的购房款1896038.4元（认为给付空调不可能，故请求变更履行方式，按每平方米6175元给付购房款）。一审法院以（2018）鲁1003民初5420号案件审理，认为宇程公司变更履行方式事实依据不足，判决驳回宇程公司的诉请。该诉讼后经二审及向山东省高级人民法院申请再审均未获得支持。

正原商场、杜婧霏于2011年12月21日接收涉案三套房屋，但没有装修入住，属闲置状态。至今，宇程公司、正原商场、杜婧霏仍不能就以空调抵顶余下房款的方案协商达成一致。宇程公司诉至一审法院请求解除房屋买卖合同。正原商场、杜婧霏针对宇程公司的诉请，提出同时履行抗辩：现在涉案房屋的价格是每平米7500元，原来是每平米3500元（签订正式合同时），涉案房屋面积共343.19平方米，宇程公司赔偿的损失为（7500元-3500元）x343.19平米=1372760元，且应返还已付的236000元及按8%计算的利息。本案在审理过程中，双方协商涉案房产的价格现为每平米7600元。

一审法院认为，在双方形成合同僵局的情况下，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。涉案房屋买卖的事实发生在2011年底、2012年初，后双方再未发生过空调抵顶事宜，且产生矛盾。2018年11月6日宇程公司起诉请求变更履行方式，请求正原商场、杜婧霏给付购房款，一审法院认为变更履行方式事实依据不足，判决驳回其诉请，该诉讼后经二审及山东省高级人民法院申请再审均未获得法院支持。自合同成立至今已达9年多（且双方存有矛盾），现也没有证据证实双方当事人能够达成协议继续履行合同，合同的履行成为僵局，合同的目的无法实现，故应予解除合同。宇程公司请求解除合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，恢复原状或者采取其他补救措施并赔偿损失。本案双方应对合同解除后的损害后果，按过错大小承担责任。

合同约定根据宇程公司的需求，正原商场提供相应的空调。现无证据证实该商场不配合、拒绝履行给付空调的事实，现合同解除，宇程公司的过错程度较大，应对合同解除负主要责任，一审法院酌定宇程公司承担70%的责任。正原商场、杜婧霏因订立合同条款不清（需对抵顶的空调规格、价格、方式和时间另行协商，存在缔约过失责任）且长期不作为，负次要责任，承担30%的责任。正原商场、杜婧霏未将全部购房款付清（抵顶），宇程公司也应承担主要的责任。

宇程公司与杜婧霏订立的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的价格为每平方3500元，发票的价格也为3500元，但《协议书》约定发票价格为每平方米3500元；同时该协议明确6175元为房屋的实际结算价格，故涉案房产的价格应为每平方6175元。本案在审理过程中，双方协商涉案房产的价格现为每平米7600元。涉案房屋面积共343.19平方米，增值的价值为（7600元-6175元）x343.19平米=489045.75元。由于宇程公司对合同解除承担主要责任，宇程公司应该将该增值部分的70%即342332.03元赔偿给正原商场、杜婧霏。同时，宇程公司应将购房款236000元返还给正原商场、杜婧霏（不需再行给付利息）。因正原商场、杜婧霏未使用涉案楼房，正原商场、杜婧霏无需向宇程公司支付占有使用费。空调抵顶购房款5750元，宇程公司无需将该抵顶的空调返还给正原商场、杜婧霏，但应将该5750元款项返还给正原商场、杜婧霏。

综上所述，本案经一审法院审判委员会全体会议讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十六条、第五百八十条的规定，判决：一、解除宇程公司与正原商场、杜婧霏签订的关于威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室买卖的《协议书》及3份《商品房买卖合同》；二、正原商场、杜婧霏于该判决生效后十日内向宇程公司返还威海市文登区龙港外滩居民小区2号楼301、302、303室；三、宇程公司于该判决生效后十日内赔偿正原商场、杜婧霏损失342332.03元、返还购房款236000元、返还空调抵顶购房款5750元，共计58408203元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22906元，由宇程公司负担16034元，正原商场负担6872元。

本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，宇程公司与正原商场、杜婧霏签订的涉案协议书及商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同成立且有效，双方当事人均应履行合同义务。但在合同陷入僵局的情况下，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。本案中，涉案房屋买卖行为发生于2011年底、2012年初，在正原商场、杜婧霏支付了部分购房款、抵顶一台空调后，双方再未进行过空调抵顶。后宇程公司就涉案合同提起民事诉讼，请求将合同履行方式由空调抵顶变更为现金支付，一审法院判决驳回其诉讼请求，该诉讼经二审及再审后均未支持宇程公司的诉讼请求。双方至今未就合同继续履行事宜达成一致意见，涉案合同长期处于无法履行的僵持状态，合同目的无法实现，对合同双方当事人以及交易秩序均无益处，故在宇程公司请求解除合同的情况下，一审法院判决解除合同并一并处理合同解除的法律后果，本院予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，合同未约定抵顶空调的具体型号等，约定正原商场根据宇程公司的需求提供相应的空调，现无证据证实宇程公司就抵顶空调事宜与正原商场进行协商，亦无证据证实正原商场存在拒不配合、拒绝履行提供空调的违约情形，故涉案合同陷入僵局，宇程公司的过错程度较大，应负主要责任；正原商场、杜婧霏未提供证据证实其主动协商、催促宇程公司确定需要何种型号、价格的空调，亦存在长期不作为、怠于履行合同义务的过失，应负次要责任。一审法院综合考量双方的过错程度，判决宇程公司承担70%的责任，正原商场、杜婧霏承担30%的责任，并无不当。

涉案协议书明确房屋实际价格为6175元/㎡，涉案合同虽约定房屋价格为3500元/㎡，但该合同附件四第16条明确约定最终结算按甲乙双方于2011年12月8日签订的协议书执行，且正原商场、杜婧霏支付的部分房款亦系按照6175元/㎡计算，故一审法院认定涉案房屋交易价格为6175元/㎡，并无不当。关于涉案房屋的现值，一审时双方均确认为7600元/㎡，且一审期间双方均未就涉案房屋的价格申请过鉴定等，在并无证据证实该价格严重偏离市场价值的情况下，二审期间上诉人要求以拍卖的方式确认涉案房屋的现值，理由不当，本院不予支持。故一审法院根据上述价格计算增值价值，判决宇程公司将涉案房屋增值部分的70%赔偿给正原商场、杜婧霏，亦无不当。正原商场、杜婧霏主张涉案房屋交易价格为3500元/㎡，与事实不符，本院不予支持。另外，对涉案合同的解除，双方均有过错，在正原商场、杜婧霏无需向宇程公司支付涉案房屋的占有使用费的情况下，其要求宇程公司支付已付购房款的利息，缺乏事实根据，本院亦不予支持。

综上所述，宇程公司、正原商场、杜婧霏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费32547元，由威海宇程建设集团有限公司负担9641元，由文登市正原家电商场、杜婧霏负担22906元。

本判决为终审判决。

审 判 长　毕海燕

审 判 员　宫晓燕

审 判 员　葛俊生

二〇二二年二月十六日

法官助理　宫凡舒

书 记 员　汤静静