新昌县七星新区发展有限公司、新昌康新房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

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浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙06民终3293号

上诉人（原审原告、反诉被告）：新昌县七星新区发展有限公司，住所地新昌县南明街道沿江中路9号，统一社会信用代码91330624734521796H。

法定代表人：梁海江，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王**先，浙江新时代律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈柳怡，浙江新时代律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：新昌康新房地产开发有限公司，住所地新昌县南明街道鼓山西路69号，统一社会信用代码913306247338184405。

法定代表人：徐孝西。

委托诉讼代理人：杨伟平，男，系该公司工作人员。

上诉人新昌县七星新区发展有限公司因与被上诉人新昌康新房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服新昌县人民法院（2021）浙0624民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

新昌县七星新区发展有限公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法判令被上诉人新昌康新房地产开发有限公司立即将已交付上诉人新昌县七星新区发展有限公司的位于新昌县七星街道下三溪村水岸华府商住楼一层（全部）26间营业房（即商业用房）及二层8间住宅［上述房屋具体房号等见清单］转移登记到上诉人新昌县七星新区发展有限公司名下；3．依法判令被上诉人新昌康新房地产开发有限公司立即将房屋转移登记所需的税务发票开具给上诉人新昌县七星新区发展有限公司；4．依法处理被上诉人新昌康新房地产开发有限公司的反诉请求。事实和理由：一、一审判决部分事实认定有误。反诉请求的举证责任应由被上诉人承担。一审认定税费依据不足，尤其是其中企业所得税1596531.79元一项更是依据欠缺。2019年9月6日新昌信安达税务师事务所有限公司的审核报告并未正式出具，上诉人也并未对该审核报告予以评价。2021年6月11日新昌信安达税务师事务所有限公司的审核报告（信税专字［2021］第013号）中也未涉及税费。且被上诉人在开发案涉“水岸华府”项目期间，共有四个房地产项目，加上税金至今未实际交纳，涉及“水岸华府”项目的企业所得实际是多少不得而知。至于不动产登记费14940元是权属登记到被上诉人名下发生的费用，过户到上诉人名下时另外会发生不动产登记费，故该14940元不动产登记费不应由上诉人承担。二、一审判决部分理由欠缺。上诉人早已按照协议约定的面积付清了房屋价款（《安置房回购合同》中约定了回购商品房的价款：住宅815.40平方米，价值498万元；商业房1386.24平方米，价值1384万元（注：这价值是按平方米计算出来的），总价值为1882万元。现案涉房屋一层（营业房）实测面积是1365.26平方米，协议面积是1386.24平方米，实测面积比协议面积少了20.98平方米，该实际面积比协议面积少交付的20.98平方米对应的房屋价款理应由被上诉人找补给上诉人。再则，一审判决案涉二层住宅中实测面积多于协议面积部分的房屋价款，让上诉人找补给被上诉人，而对于案涉一层（营业房）实测面积少于协议面积的部分却不需要被上诉人找补给上诉人，明显有失公允。综上，一审认定事实、适用法律有误，请求二审法院支持上诉请求。

新昌康新房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。1．《联合开发合同书》、《关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书》均约定，因分割而取得房屋过程中所产生的税、费由该取得人承担。上诉人应按《联合开发合同书》约定，承担原应由下三溪村承担的该部分房地产产生的一切税、费；同时，被上诉人为配合上诉人要求、指示而产生的所有费用也应由上诉人承担；否则，被上诉人有权拒绝配合上诉人向有关单位或个人进行交付；如上诉人未承担而造成被上诉人损失的，被上诉人有权追偿。由于上诉人至今未承担相应税、费，其本诉请求不能成立。一审委托第三方对上诉人应承担的税、费进行审核后作出判决正确。审核报告均经一审庭审质证，上诉人表示无异议，可作为定案证据。2．关于营业房初步测算面积与实测面积误差20.98平方米的结算问题。由于上诉人是承继《联合开发合同书》中下三溪村的权利、义务而与被上诉人进行房屋分割，本质上并非房屋买卖合同关系，上诉人应该通过房屋分割取得房屋。现上诉人因产权登记、财务做账等需要，要求以房屋买卖的方式进行登记，并要求开具金额1882万元的发票，这一要求与新昌县人民政府（2011）54号专题会议纪要精神相符，被上诉人同意配合，但并不表示被上诉人实际已取得房屋价款1882万元（上诉人实际付款、结算对象为下三溪村）。上诉人要求对营业房初步测算面积与实测面积误差20.98平方米的价款进行补差违背客观事实。同样，向上诉人交付的住宅部分面积超出与下三溪村约定的结算面积，上诉人作为下三溪村权利、义务的承继者及房屋多出部分面积的最终权利取得人，应承担补缴价款的义务。

新昌县七星新区发展有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即将已交付的位于新昌县七星街道下三溪村水岸华府商住楼一层（全部）26间营业房（即商业用房）及二层8间住宅（上述住宅房屋具体房号等详见清单）权属转移登记到原告名下；2．判令被告立即将房屋转移登记所需的税务发票开具给原告；3．本诉诉讼费由被告承担。

新昌康新房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1．依法判令原告在被告协助原告办理位于新昌县七星街道下三溪村水岸华府商住楼一层（全部）26间营业房（商业用房）及二层8间住宅（房屋房号详见清单）转移登记并在被告开具金额为18820000元的发票前，先行向被告支付按约应由原告承担的税、费共计8204364.95元；2．反诉诉讼费由原告承担。

一审法院认定事实：2009年2月26日，新昌县七星街道下三溪村与新昌县康新房地产开发有限公司签订了《联合开发合同书》，就下三溪所属5％村级留用地中位于新昌县七星新区演溪路与孝行路交汇处地块开发事项进行约定，明确在该地块上建成的商住综合楼一层营业房归下三溪村所有，二层西侧的60％归下三溪村所有，其余部分归康新房产公司所有。同时约定，双方分得的建筑物的一切税、费由各方自行承担。2011年10月17日召开的七星新区下三溪村遗留问题协调会议纪要（新昌县人民政府专题会议纪要［2011］54号）中明确：解除新昌县七星街道下三溪村民委员会与新昌康新房地产开发有限公司于2009年2月26日签订的《联合开发合同书》，并由新昌康新房地产开发有限公司、七星街道下三溪村民委员会、新昌县七星新区发展有限公司三方重新签订协议；原康新房地产开发有限公司与下三溪村民委员会签订《联合开发合同书》中明确的属于下三溪村部分的房产、原设计通道分隔后转为营业房的房产（139.19平方米）、原物业管理用房转为营业房后的房产（117.01平方米），合计一楼营业房1386.24平方米（以实测为准），二楼套房815.4平方米（以实测为准），由七星新区发展有限公司按当前市场评估价购买（原则按套购买），相关手续由康新房地产开发有限公司直接办理到七星新区发展有限公司，用作拆迁安置和新区建设；原《联合开发合同书》中由下三溪村承担的税、费由七星新区发展有限公司承担，地方留成部分由县财政补助给七星新区发展有限公司用于新区建设等。2011年10月20日，新昌康新房地产开发有限公司（甲方）、新昌县七星街道下三溪村民委员会（乙方）、新昌县七星新区发展有限公司（丙方），三方签订了《关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书》，约定：《联合开发合同书》中约定应给付给乙方一层营业房、二层西侧60％的房屋，现经三方初步测算：在将一层中原设计的物业管理用房（117.09平方米）转为营业房、原设计通道分隔后转为营业房（139.19平方米）的情况下，一层营业房面积为1386.24平方米，二层西侧60％的面积为815.4平方米（二层商品房总面积1359平方米×60％），应给付给乙方的房地产面积按上述方法确定，以实测为准；三方商定《联合开发合同书》中约定应给付乙方的房地产由丙方按现有市场评估价购买，具体购买事宜由乙、丙方另行协商，与甲方无关，在本协议签订后，乙方要求甲方给付相应房地产面积的权利消灭；在本协议签订后，甲方按《联合开发合同书》约定应给付给乙方房地产由丙方享受并支配，为实现这一目的，甲方、丙方应互相配合，具体为：1、由甲方无偿提供二层或三层，面积达117.01平方米的商品房作为物业管理用房，由丙方负责协调设计变更手续办理。2、丙方向乙方购买的房地产，甲方应根据丙方的要求、指示，配合丙方向有关单位或个人进行交付，甲方不得使用该部分房地产，也不得以任何方式处分该部分房地产。3、丙方应按《联合开发合同书》约定，承担原应由乙方承担的该部分房地产产生的一切税、费，同时，甲方为配合丙方要求、指示而产生的所有费用也应由丙方承担，否则甲方有权拒绝配合丙方向有关单位或个人进行交付，如丙方未承担而造成甲方损失的，甲方有权追偿等。2012年1月18日，新昌县七星街道下三溪村与新昌县七星新区发展有限公司签订《安置房回购合同（水岸华府商住楼）》，约定：回购数量1、回购水岸华府商住楼一层全部营业房26间，面积约为1386.24平方米，另加一间消防控制室面积约为18.09平方米和一间配电房面整个约为26.20平方米，2、回购二层西侧60％的面积约为815.4平方米（现图纸面积为新昌县房管局预测，交房时面积为新昌县房地产管理局办理房屋所有权证实测为准）；回购商品房价款，根据新昌县正平房地产评估事务所出具的房地产评估报告，住宅815.4平方米，价值4980000元，商业房1386.24平方米，价值13840000元，总价值18820000元；付款方式，由于七星新区资金紧张，房款18820000元以挂帐记息方式存于新昌县七星新区发展有限公司，存期三年，年利率为10％，本金中途不得支取，利息一年一结，每年12月20日前由乙方支付给甲方；房屋交付，回购房屋由七星新区发展有限公司按当前市场评估价购买（原则上按套购买），相关手续由康新房地产开发有限公司直接办理到七星新区发展有限公司，用作拆迁安置和新区建设，原《联合开发合同书》中由下三溪村承担的该回购部分房地产税、费由七星新区发展有限公司承担，地方留成部分由县财政补助给七星新区发展有限公司用于新区建设等。2012年10月16日经新昌县诚信房地产测绘事务所测绘，水岸华府（项目）验收测绘成果：楼盘建筑总面积17030.16平方米。其中地下车库建筑面积1881.86平方米，自行车库建筑面积944.51平方米，其它（水泵房）32.75平方米，地上住宅用房建筑面积12621.06平方米，商业用房（营业房）建筑面积1365.26平方米，第二层住宅总面积1359.01平方米，社区用房（配电房、卫生间）49.15平方米，物业用房117.48平方米，其它（消防控制室）建筑面积18.09平方米。新昌县七星新区发展有限公司已于2015年1月12日向下三溪村付清全部购房款，随即新昌康新房地产开发有限公司向新昌县七星新区发展有限公司交付了位于新昌县七星街道下三溪村水岸华府商住楼一层全部26间商业用房（实测商业用房建筑面积1365.26平方米）、1间消防控制室、1间配电房、1间卫生间等及二层西侧住宅8套（实测面积1359.01平方米×60％=815.41方米，按套购买，为此住宅8套共计建筑面积892.34平方米，住宅超出面积部分76.93平方米）及物业管理用房（上述房屋具体房号、面积详见清单），但未办理房产权属转移登记。2019年1月，原告要求被告配合其办理已交付房产权属转移登记，并要求被告开具总金额18820000元的增值税专用发票。2019年9月6日，新昌信安达税务师事务所有限公司对“水岸华府”土地增值税清算税款进行审核，2021年6月11日新昌信安达税务师事务所有限公司对“水岸华府”项目成本费用（不含税费）进行审核，经测算并经有关部门核算，因办理转移登记、开具总金额18820000元的增值税专用发票而产生的税费：1、直接税金3379129.79元［发票总额18820000元，开票销售额17923809.52元，应交直接税金：增值税17923809.52元×5％=896190.48元、预缴土地增值税424380.95元（住宅4980000元÷1.05×2％＋商业用房13840000元÷1.05×2.5％）、清算应补土地增值税1959529.32元（经审核水岸华府商住楼应缴土地增值税2897005.56元，分摊后土地增值税为2383910.27元，扣除预缴土地增值税424380.95元，还应补土地增值税1959529.32元）、城建税896190.48×5％=44809.52元、教育费附加896190.48×3％=26885.71元、地方教育费附加896190.48×2％=17923.81元、印花税18820000×0.05％=9410元］，2、企业所得税1596531.79元［收入按18820000元／1.05=17923809.52元计算，单位成本545553667.44元÷16812.69平方米=3244.89元／平方米，建筑面积815.4＋1365.26=2180.66平方米，成本3244.89×2180.66=7076001.82元，税金2482939.31元=土地增值税2383910.27元＋附加税99029.04元，费用（销售费用、管理费用）1978741.22元=8889223.81元×22.26％，利润6386127.17元=17923809.52元-成本7076001.82元-税金2482939.31元-费用1978741.22元，企业所得税1596531.79元=6386127.17元×25％］，3、城镇土地使用税52911.6元（2180.66÷16811.92×3885×4元／年×10个月÷12个月＋2180.66÷16811.92×3885×8元／年×5年＋2180.66÷16811.92×3885×10元／年×74个月÷12个月），合计税费共计人民币5028573.18元；其他费用：1、物业维修基金124168元［（892.34平方米＋1365.26平方米）×55元／平方米］，2、回购住宅超出面积76.93平方米部分的房产价款469844.74元［（住宅实际面积892.34平方米-三方协议约定住宅面积815.41平方米）×4980000元／815.4平方米=469844.74元］，3、不动产登记费14940元（2019年9月30日，协商过程中根椐原告的指示所产生的费用，住宅80元／本×8本＋商业用房550元／本×26本），合计人民币608952.74元。上述合计税、费共计人民币5637525.92元。

一审法院认为，2011年10月20日，新昌康新房地产开发有限公司、新昌县七星街道下三溪村民委员会与新昌县七星新区发展有限公司签订的关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书，系各方真实意思表示，各方应遵照履行。关于被告要求原告承担相应税、费问题。法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据三方协议书的约定，原告应按《联合开发合同书》约定，承担原应由七星街道下三溪村承担的该部分房地产产生的一切税、费，同时，被告为配合原告要求、指示而产生的所有费用也应由原告承担，否则被告有权拒绝配合原告向有关单位或个人进行交付，如原告未承担而造成被告损失的，反诉被告有权追偿，据此，原告应先行向被告履行支付相关税、费的义务。现被告要求原告支付相应合理部分的税、费共计人民币5637525.92元，该院依法予以支持，不合理部分，该院不予支持。关于被告主张因开具增值税发票产生分红所得税（净利润分配纳税），现其依据不足，该院不予支持。根据关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书约定：原告向七星街道下三溪村购买的房地产，被告应根据原告的要求、指示、配合原告向有关单位或个人进行交付。在本案中，虽然因税、费问题，导致讼争房屋一直未办理产权转移登记手续，但在原告先行履行向被告支付相关税、费的义务后，被告根据原告的要求、指示、配合原告向有关单位或个人进行交付的约定，也应履行开具因房屋转移登记所需的总金额18820000元增值税专用发票及将已交付位于新昌县七星街道下三溪村水岸华府商住楼一层（全部）26间商业用房（即商业用房建筑面积1365.26平方米）、二层8间住宅（共计建筑面积892.34平方米）产权转移登记到原告名下的义务。关于被告提出车棚91.36平方米按价3000元／平方米计价随二楼套房出售给原告，因双方无此约定，故被告主张车棚91.36平方米按价3000元／平方米计价随二楼套房出售给原告的诉请，其依据不足，该院不予支持。根据三方签订的《关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书》约定：《联合开发合同书》中约定应给付给下三溪村民委员会一层营业房、二层西侧60％的房屋，初步测算，一层营业房面积为1386.24平方米，二层西侧60％的面积为815.4平方米（二层商品房总面积1359平方米×60％），应给付给下三溪村民委员会的房地产面积按上述方法确定，以实测为准；三方商定《联合开发合同书》中约定应给付下三溪村民委员会的房地产由原告按现有市场评估价购买，具体购买事宜由下三溪村民委员会、原告另行协商，与被告无关，在本协议签订后，下三溪村民委员会要求被告给付相应房地产面积的权利消灭。本案中，经实测，商业用房（营业房）建筑面积1365.26平方米，与三方协议中的初步测算的面积1386.24平方米，与实测差20.98平方米，但三方协议约定以实测为准，现原告要求被告找补相应营业房价款之意见，其缺乏相应的事实与依据，该院不予采纳。根据三方协议书的约定，被告为配合原告要求、指示而产生的所有费用也应由原告承担。本案中，双方已于2019年1月协商关于产权过户及开具增值税发票问题，协商过程中被告根据原告指示，被告为配合原告要求、指示，2019年9月30日，实际产生办证费用计14940元，现原告辩称该费不应由其承担，该院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：一、原告新昌县七星新区发展有限公司支付被告新昌县康新房地产开发有限公司税、费共计人民币5637525.92元，于判决生效后十日内履行完毕；二、在原告新昌县七星新区发展有限公司上述第一项内容履行后，被告新昌康新房地产开发有限公司于二十日内开具总金额18820000元增值税专用发票，并协助将位于新昌县七星街道下三溪村水岸华府商住楼一层26间商业用房（即商业用房建筑面积1365.26平方米）及二层住宅8间（共计建筑面积892.34平方米）的房地产权属转移登记到原告新昌县七星新区发展有限公司名下（附清单）；三、驳回被告新昌县七星新区发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费134720元，依法减半收取67360元，由原告新昌县七星新区发展有限公司负担33680元，由被告新昌县康新房地产开发有限公司负担33680元，反诉案件受理费69230.55元，依法减半收取34615.28元，其他诉讼费8000元（审核费），合计诉讼费42615.28元，由反诉原告新昌县康新房地产开发有限公司负担13655.28元，反诉被告新昌县七星新区发展有限公司28950元（其中8000元直接支付给新昌信安达税务师事务所有限公司，20950元直接支付给该院诉讼专户），于判决生效后七日内缴纳。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，关于对被上诉人要求上诉人支付税、费的反诉请求应否予以支持的问题。根据《关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书》约定，上诉人应按《联合开发合同书》约定，承担原应由新昌县七星街道下三溪村民委员会（以下简称下三溪村）承担的该部分房地产（即《联合开发合同书》约定归下三溪村所有的一层营业房、二层西侧的60％）产生的一切税、费；同时，被上诉人为配合上诉人要求、指示而产生的所有费用也应由上诉人承担。否则，被上诉人有权拒绝配合上诉人向有关单位或个人进行交付……可见，《关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书》约定税费的承担，只是明确了案涉房产相关税费由谁承担的问题，而对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，该协议书没有约定，也无法约定，只有在相关主管部门确定税费种类及额度，被上诉人缴纳后，上诉人才能支付。被上诉人在未缴纳完毕税费，也没有相关部门确定纳税数额的情况下，请求上诉人支付相关税费，没有事实依据。被上诉人可在实际缴纳税费或相关部门确定纳税数额后，向上诉人再行主张要求承担。关于房屋实测面积与协议约定面积的差异如何处理的问题。根据《关于妥善解决联合开发七星街道下三溪村村级留用地问题的协议书》约定，《联合开发合同书》中约定应给付给下三溪村一层营业房、二层西侧60％的房屋，现经三方初步测算：……一层营业房面积为1386.24平方米，二层西侧60％的面积为815.4平方米（二层商品房总面积1359平方米×60％），应给付下三溪村的房地产面积按上述方法确定，以实测为准；三方商定《联合开发合同书》中约定应给付下三溪村的房地产由上诉人按现有市场评估价购买，具体购买事宜由下三溪村、上诉人另行协商，与被上诉人无关。据此，案涉房产回购价款系由上诉人与下三溪村进行结算，与被上诉人无关，被上诉人要求上诉人补足住宅实测面积与协议约定面积差异的价款依据不足，本院不予支持。此外，关于不动产登记费，被上诉人为将案涉住宅及商业用房转移登记至上诉人名下需办理产权证，相应费用按照协议书约定应由上诉人承担。一审对上诉人应承担的物业维修基金、不动产登记费予以认定正确。

综上，除可予支持的物业维修基金、不动产登记费合计139108元以外，本院对被上诉人要求上诉人支付其他税、费的反诉请求不予支持。因税、费承担问题未清，本院对上诉人要求被上诉人将案涉房屋权属转移登记至其名下的诉讼请求不予支持。因双方当事人对案涉房产对应价款金额尚存争议，不宜直接在本案中确定开票金额，本院对上诉人要求被上诉人开具发票的诉讼请求亦不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销新昌县人民法院（2021）浙0624民初514号民事判决；

二、新昌县七星新区发展有限公司于判决生效后十日内向新昌康新房地产开发有限公司支付物业维修基金、不动产登记费合计139108元；

三、驳回新昌县七星新区发展有限公司的诉讼请求；

四、驳回新昌康新房地产开发有限公司的其他反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费134720元，依法减半收取67360元，由新昌县七星新区发展有限公司负担，反诉案件受理费69230.55元，依法减半收取34615.28元，由新昌县康新房地产开发有限公司负担34028.37元，新昌县七星新区发展有限公司负担586.91元，审核费8000元，由新昌县康新房地产开发有限公司负担（直接支付给新昌信安达税务师事务所有限公司）；二审案件受理费23450.53元，由新昌县七星新区发展有限公司负担168.33元，新昌县康新房地产开发有限公司负担23282.20元。款均于判决生效后七日内交纳。

本判决为终审判决。

审判长姚瑶

审判员梅云

审判员张百元

二O二一年十一月十二日

法官助理王宇宁

书记员孙心怡