广某某建筑工程有限责任公司、南宁市双生物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终5921号 上诉人（原审原告）：广***建筑工程有限责任公司。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，广西智森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市双生物业服务有限公司。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广西***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司副总经理。 原审被告：***。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：南宁市城市建设投资发展有限责任公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 上诉人广***建筑工程有限责任公司（以下简称峻宇公司）因与被上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司），原审被告***，原审第三人南宁市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称南宁城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人峻宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人双生物业公司向上诉人峻宇公司支付房屋使用费176916元；2、本案诉讼费用由双生物业公司负担。具体事实和理由在书面上诉状中已载明并附卷在案。 被上诉人双生物业公司辩称：1、峻宇公司的起诉已经超过诉讼时效；2、双生物业公司无偿使用涉案房屋有充分的事实和法律依据，涉案房屋系南宁城投公司根据《***前期物业服务合同》，第29条约定提供给双生物业公司做临时物业管理用房使用，所以双生物业公司与峻宇公司之间不存在租赁关系，也不知道涉诉房屋的产权变更情况；3、双生物业公司没有与峻宇公司、南宁城投公司、***或其中任何一方书面或口头协商过以涉案房屋物业费抵扣租金的事宜。一审法院对此的认定是错误的。综上，请求驳回峻宇公司对双生物业公司的全部诉讼请求。 原审被告*****称：本案中，上诉人峻宇公司在一审时已经撤回对***的诉请，是其对自身权利的处分；峻宇公司上诉状中也没有再要求***对涉案的租金承担连带清偿责任。请求法院依法判决。 原审第三人南宁城投公司**称：南宁城投公司已按合同约定，将涉案的物业管理用房在2005年将涉案小区的*栋S101、S102号房以及在2006年将涉案该小区的12栋一楼的125.85平方米用房移交给双生物业公司，至于双生物业公司将我公司移交给他们的物业管理用房和谁交换，我公司不清楚。我们认为双生物业公司与峻宇公司的约定与我公司无关，故我公司不应***公司或双生物业公司支付租金。峻宇公司有22间商铺，双生物业公司作为涉案物业管理方不可能不知道涉案商铺是峻宇公司所有。请求法院依法判决。 峻宇公司向一审法院起诉请求：1、双生物业公司***公司支付铺面租金176916元；2、本案诉讼费由双生物业公司承担。 一审法院判决：驳回峻宇公司的所有诉讼请求。案件受理费3838元，***公司负担。 本院查明事实与一审查明的事实相一致。 二审另查明，双生物业公司因与峻宇公司曾就涉案房屋的物业服务合同纠纷提起系列诉讼。本院于2019年12月15日作出（2019）桂01民终12499号等系列民事判决书，判决确认，双生物业公司于2015年10月10日搬离涉案商铺，峻宇公司无证据证实其与双生物业公司之间存在有口头约定用涉案4个商铺的实际占用费用于抵扣其所拥有22个商铺物业服务费的事实，该判决书已经发生法律效力。 本案的争议焦点为：1、本案诉讼时效是否已过；2、双生物业公司应否***公司支付铺面租金176916元。 本院认为，一、关于本案诉讼时效的问题。诉讼时效，是指权利人在法律规定的一定期间内不行使请求权即丧失请求法院保护其权利的权利。我国《民法通则》规定，诉讼时效的期间一般为两年，但四种情况下诉讼时效期间仅为一年，即①身体受到伤害时的赔偿请求权；②瑕疵担保请求权；③延付或者拒付租金时的支付请求权；④寄存、保管财物中的损害赔偿请求权。本案的案由系房屋租赁合同纠纷，峻宇公司诉请的系支付租赁房屋的费用，应适用一年的诉讼时效期间，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双生物业公司请求峻宇公司支付尚欠其租金期限为2010年8月31日至2015年3月31日止。在二审期间，峻宇公司主张其所请求的租金应为房屋使用费，故本案不存在诉讼时效已过的事实。因本院于2019年12月15日作出的（2019）桂01民终12499号等系列民事判决书，已发生法律效力，该生效的法律文书已确认双生物业公司与峻宇公司之间无口头约定用涉案4个商铺的实际占用费用于抵扣峻宇公司所拥有的22个商铺物业服务费的事实，故本院予以确认。双生物业公司于2015年10月10日搬离涉案商铺，则本案的诉讼时效应***公司知道或者应当知道其权利被侵犯时起计算，即从2015年10月11日起计算，峻宇公司系在2018年1月18日向一审法院起诉本案，其已超过法定的一年时间。在此之前，峻宇公司从未向双生物业公司主张过涉案的租金。峻宇公司亦未能举证证明有诉讼时效中断、中止和延长的情形，故本院对双生物业公司提出的本案已超过诉讼时效的抗辩，应予支持，峻宇公司的该诉请，因已超过诉讼时效期间，即丧失胜诉权，依法不应支持。 二、关于峻宇公司请求双生物业公司支付房屋占用使用费的问题。如上所述，本案中峻宇公司的该诉请，因已超过诉讼时效期间，即其已丧失胜诉的权利权，故其所主张的房屋占用使用费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人峻宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认为双生物业公司与峻宇公司之间虽未达成书面合同，但双方已达成租金抵扣物业费的意思表示一致的认定有误，本院予以纠正，因判决结果无误，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3838元，由上诉人广***建筑工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　黄　蔚 审 判 员　　黄　琴 审 判 员　　陆　宁 二〇二〇年七月十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　***