杭州市萧山区人民法院

民事判决书

（2016）浙0109民初14586号

原告：沈国强，男，1972年1月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。

委托诉讼代理人：张春霞、楼敏，浙江湘湖律师事务所律师。

被告：曼卡龙珠宝股份有限公司萧山分公司，组织机构代码55518521-3，住所地杭州市萧山区城厢街道体育路171-187号（连续单号）、191-199号（连序单号）。

负责人：曹斌，该分公司董事。

被告：曼卡龙珠宝股份有限公司，统一社会信用代码9133000069826762XG，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区启迪路198号A-B102-473室。

法定代表人：孙松鹤，该公司董事长。

上述两被告共同委托诉讼代理人：鲍乐东、李国，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。

被告：杭州天元建筑设计研究院有限公司，统一社会信用代码91330109727219492E，住所地杭州市萧山区城厢街道人民路180号。

法定代表人：高立民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：严淼海，浙江钱江潮律师事务所律师。

第三人：杭州市萧山区房地产管理处，住所地杭州市萧山区城厢街道人民路东端308号。

法定代表人：丁关荣，系该单位主任。

委托诉讼代理人：洪兵，系单位员工。

原告沈国强诉被告曼卡龙珠宝股份有限公司萧山分公司（以下简称曼卡龙萧山分公司）、曼卡龙珠宝股份有限公司（以下简称曼卡龙公司）、杭州天元建筑设计研究院有限公司（以下简称天元建筑设计院）物权纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序审理。双方当事人要求自行庭外和解两个月，本院予以准许。同年12月8日，本院依职权追加杭州市萧山区房地产管理处（以下简称萧山房管处）作为第三人参加本案诉讼。2017年2月9日，本案公开开庭进行了审理。原告沈国强的委托诉讼代理人张春霞，被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司的共同委托诉讼代理人鲍乐东，被告天元建筑设计院的委托诉讼代理人严淼海，第三人萧山房管处的委托诉讼代理人洪兵到庭参加诉讼。双方当事人、第三人同意本案简易程序审理期限届满后继续适用简易程序，故本案延长审限三个月。本案现已审理终结。

原告沈国强诉称：原告曾系被告天元建筑设计院职工，职务为设计员。被告天元建筑设计院前身为萧山建筑设计院，为事业单位，当时院党委书记为刘正兴，后萧山市建筑设计院改制为私营有限责任公司。当时原告租住的公有房按公有改革政策，单位负责人刘正兴告知原告可以享受公有住房购入政策。于是原告积极筹备资金，但此后被告知房屋已出售给他人，并要求原告搬出原租住的公有住房。原告听从单位领导安排搬出，此后原告工作上也受到领导刻意刁难，被调到下面无业务的设计所，后因生计问题被迫于2003年离职。2013年被告曼卡龙萧山分公司一直要求原告与其办理过户手续，原告才得知当年的租住房已登记到原告名下，并办理了房产证。被告天元建筑设计院擅自将已登记给原告名下的房屋出售给被告曼卡龙公司，属于无权处分。为此原告起诉来院，请求判令：一、被告曼卡龙萧山分公司停止侵害，腾退位于萧山区××街道体育路××室房屋，被告天元建筑设计院予以配合；二、被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司、天元建筑设计院赔偿原告房屋使用费（损失费）100000元（自1998年2月6日至实至腾退房屋之日止），暂计至2016年9月6日。

被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司辩称：一、案涉房屋的转让协议签订的主体是萧山市万隆珠宝商城与萧山市建筑设计院，并非曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司，因此曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司的被告主体地位不适格。案外人萧山市万隆珠宝商城于1998年12月18日经杭州市萧山区市场监督管理局审核通过，予以注销，其作为市场经济主体资格即告灭失。而曼卡龙公司成立于2009年12月3日，曼卡龙萧山分公司成立于2010年6月9日，均不是案涉房屋转让协议中的任一合同主体，原告要求曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司承担责任不具有事实依据。原告诉请要求赔偿起算的时间远远早于曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司成立的时间，根据《公司法登记管理条例》第三条第一款的规定，公司经公司登记机关依法登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格。原告要求曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司的赔偿从1998年2月6日开始计算没有法律依据。二、曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司在经营过程中均未使用过案涉房屋，因此不存在停止侵害并赔偿损失的事实依据。三、原告诉请要求赔偿使用费10万元，其计算没有事实和法律依据。四、本案诉讼已超过法律规定的诉讼时效。案涉房屋的二次转让发生在1998年，即使以原告陈述的2013年其知晓权益受到侵害之日起计算，至起诉之日，也已超过法律规定的两年诉讼时效，应当驳回原告的诉请。

被告天元建筑设计院辩称：一、案涉房屋的来源和出售所涉及主体是原萧山建筑设计院。原萧山建筑设计院是原建设局直属事业法人机构。该设计院于2001年3月转制注销。当时经法定程序审计、资产评估，已经将案涉房屋出售以后的资产全部纳入国有资产序列，由国有资产管理部门征收。因此本案适格主体为萧山区国有资产管理部门而不是天元建筑设计院。天元建筑设计院是在原萧山建筑设计院转制注销后重新设立的独立法人有限责任公司，既没有接收或承受案涉房款，也没有实际占有案涉房屋，故非本案适格主体。二、案涉房屋原门牌号为萧山区城厢街道体育路40#2-6室，现变更为萧山区××街道体育路××室。该房屋原属房地产管理部门直属公房，安排给原萧山建筑设计院使用。原萧山建筑设计院作为单位集体宿舍一直使用下来。到1997年12月住房改革，公房全部房改优惠出售。但单位不能优惠购房，原萧山建筑设计院又需要集体宿舍给职工使用，就考虑当时实际居住在集体宿舍该房屋内的原告的名义出面购买房屋。原萧山建筑设计院领导班子集体讨论后通知沈国强以其名义代购优惠房，购入以后仍由原居住在集体宿舍内的沈国强等居住使用。单位购房该房以后购房款、过户费等相应费用全部进入原萧山建筑设计院账内。沈国强在该集体宿舍居住一段时间以后单位决定将原告调入配套设施更完善的宿舍。之后原告也按当时的政策享受了房改待遇。当时《物权法》还没有出台，建筑设计院领导也认为办房产证只是行政登记手续，以自己单位职工的名义登记不会有麻烦。到1998年2月萧山市万隆珠宝商城为经营管理方便，托人向建筑设计院要求转让上述房屋作办公用房。经原萧山建筑设计院领导集体研究决定将房屋以109395元当时的市场价格转让给萧山市万隆珠宝商城。为此双方于1998年2月5日签订了《房屋转让协议》一份，并将该房屋转让的事实通知了原告。因当时双方一直认为房屋过户只是行政登记手续，也就搁置拖延下来，该房产证一直由萧山市万隆珠宝商城持有。之后原萧山建筑设计院于2001年3月转制，原告于2003年4月离职。事隔15年以后原告于2013年9月5日以离婚析产及原房产证丢失为由，隐瞒该房屋的真实情况，欺骗房产登记机关，重新领取了现在的杭房权证萧更字第××号房产权证。原告自己取得房产证以后，不顾自己已经享受了以单位货币补助形式参加房改的事实，以其没有出过一分钱的案涉房屋属于其个人财产，单位无权处分为由向法院起诉要求曼卡龙公司、天元设计院腾房、赔偿房屋使用费。三、原告诉称不符合事实。原告当时居住的是集体宿舍，在单位还没有购房分配家属宿舍的资格。搬出案涉房屋换置更宽敞的房屋，是改善职工集体宿舍居住条件，其本人也欣然服从，原告既服从领导安排，何来“此后原告工作上也受到领导刻意刁难”，这不符合常理。原告的“跳槽”纯属有“设计院副院长”的职位和有全新奥迪A6轿车专用的待遇所致，怎能随意信口为生计问题。四、杭州萧审资产评估有限公司对以2000年6月30日为基准的原萧山建筑设计院全部资产（除土地）及相关负债进行了评估，而案涉房屋已于1998年2月5日出售，不在评估报告范围之内，故天元设计院仅对评估报告范围内的债权债务承担责任。

第三人萧山房管处述称：原告于1997年申请参加房改，原来的萧山市房地产管理处是公房管理的直管部门。经过当时的住房改革办公室批准，同意出售案涉公房给原告，所以当时的申请表和出售合同上都加盖了萧山房管处的章。

原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：

1.《住房买卖合同》一份、《住房审批表》一份、浙江省国有住房出售收入专用票据（复印件）两份，欲证明萧山房管理处将公有住房优惠出售给原告的事实；

2.《房屋转让协议书》（复印件）、收款收据（复印件）一组，欲证明原萧山建筑设计院将房屋转让给曼卡龙萧山公司的事实；

3.房屋所有权证（杭房权证萧更字第××号，复印件）一份，欲证明位于萧山区××街道体育路××206房屋系原告所有的事实；

4.照片（打印件）一组，欲证明案涉房屋现由曼卡龙萧山分公司占有使用的事实；

5.企业申请注销登记注册书一份，欲证明萧山市万隆珠宝商城注销后债权债务处理情况的事实。

经质证，被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司认为：证据1，对《住房买卖合同》、《住房审批表》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明合同的相对方是原告沈国强本人。对发票有异议，原告未能提供原件，如果系原告出资，发票应由原告本人持有。证据2没有原件，对三性均有异议，即使是真实的，也与曼卡龙公司、曼卡龙萧山分公司无关，曼卡龙公司、曼卡龙萧山分公司不是合同的相对人。证据3没有原件，对三性有异议，但是同意法院庭后核实。对证据4有异议，照片不能证明被告曼卡龙萧山分公司占用案涉的房屋。对证据5的三性无异议，恰恰能反映出萧山市万隆珠宝商城注销后的债权债务均由孙松鹤承受，与曼卡龙公司、曼卡龙萧山分公司无关。

经质证，被告天元建筑设计院认为：证据1，对买卖合同和审批表的真实性、合法性无异议，对证明事实有异议，是萧山建筑设计院以原告的名义购买房屋，原告本人是知晓的。发票在房管处存档无异议，但是款项实际上是当时的萧山建筑设计院支付的，原告应该是没有原始票据的。对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关，与答辩意见一致。对证据3形式上的真实性没有异议，但是这个证据是以欺骗的方式取得的。证据4、5的质证意见与被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司的质证意见一致。

经质证，第三人认为：原告提供的证据中凡是由萧山房管处盖章的都予以认可。其余的证据因萧山房管处未参与，不知情。

本院审查后认为：证据1系客观、真实的，但根据庭审中查明的事实原告本人并未参与合同的签订，《住房买卖合同》买受人一方的加盖的“沈国强”私章均由萧山建筑设计院加盖。证据2系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。证据3系客观、真实的，能够证明现案涉房屋登记在原告名下的事实。证据4系原告单方制作，不足以证明案涉房屋由曼卡龙萧山分公司占有使用的事实。证据5系客观、真实的，但仅能够证明萧山市万隆珠宝商城注销后债权债务由孙松鹤承受的事实。

被告曼卡龙萧山公司、曼卡龙公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：营业单位基本情况（注销）一份，欲证明被告曼卡龙萧山公司、曼卡龙公司非1998年2月5日《房屋转让合同中》的买受人一方的事实。

经质证，原告认为：对该证据的真实性、合法性无异议，但认为曼卡龙公司应当是萧山市万隆珠宝商城注销以后债权债务的承受人；被告天元建筑设计院对上述证据无异议，第三人萧山房管处认为上述证据与其无关。

本院审查后认为：该证据系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。

被告天元建筑设计院为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：

1.《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》一份，欲证明案涉房屋系萧山建筑设计院以原告个人名义购买、代持的事实；

2.《住房买卖合同》一份，欲证明案涉房屋系房改房的事实。

3.购房发票、记账凭证各一份，欲证明购房款、办证费用等已进入萧山建筑设计院财务帐的事实；

4.货币补贴借据一份，欲证明原告于1997年已领取货币分房补贴的事实，当时规定夫妻双职工可享受30000元货币分房补贴的事实；

5.萧山建筑设计院《关于设计院货币分房帐务处理报告》一份，欲证明原告沈国强与王钰青（前妻）都已享受了货币分房的待遇的事实；

6．萧山建筑设计院《关于体育路房子转让的决定》一份，欲证明案涉房屋系萧山建筑设计院决定转让的事实；

7.《房屋转让协议书》一份，欲证明案涉房屋已于1998年转让的事实；

8.房款收据、入账凭证各一份，欲证明案涉房屋转让款已经进入萧山建筑设计院账户内的事实；

9.《企业国有产权转让合同》、萧山市建设局文件萧建设人（2000）138号、资产评估报告书摘要、公证书各一份，欲证明杭州萧审资产评估有限公司以2000年6月30日为基准对萧山建筑设计院全部资产（除土地）及相关负债进行了评估，案涉房屋的款项并不在评估范围之内的事实。

经质证，原告认为：对证据1的三性均不予认可，该份证据不能排除是事后补做的，不能证明被告的证明目的。对证据2的三性均无异议。对证据3有异议，记账凭证的显示款项支付的时间是1998年2月15日，迟于住房买卖合同的时间。对证据4的真实性、合法性无异议，但上面明确是借款，没有说是货币分房。对证据5的三性均不予认可，该报告内容存在自相矛盾的地方，报告当中称自1997年实施货币分房制度，事实上货币分房制度是1999年开始的，被告有刻意圆谎的痕迹。对证据6的三性不予认可，该决定是1998年1月25日作出，理由很牵强的。不能排除被告事后补做的可能。对证据7的三性无异议。对证据8的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，进账单的时间是1998年2月5日，并不能证明购房款是否进入萧山建筑设计院的账户。对证据9的真实性无异议，但是认为与本案无关。经质证，被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司认为：对证据1-8无异议。对证据9的真实性、合法性无异议，但是认为与曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司无关。经质证，第三人萧山房管处认为：由其盖章的证据都予认可，其余证据因不知情无法发表质证意见。

本院审查后认为：证据1、2、3、6、7、8系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予确认。证据4系客观、真实的，但仅能证明原告向萧山建筑设计院借款30000元的事实。证据5系客观、真实的，能够证明原告1999年享受了20000元住房补贴的事实。对证据9的真实性本院予以确认。

第三人向本院提交了下列证据：《萧山市职工居民优惠购房（产权登记）申请表》、原告沈国强、王钰青身份证复印件、《萧山市优惠出售公有住房审批表》、《住房买卖合同》、房屋所有权存根各一份、专用票据两份，欲证明案涉房屋出售的过程。

经质证，原告认为：对证据三性均没有异议，正是基于第三人的审批同意，原告才有权购买房改房。房屋所有权证存根也反映了所有权人是原告沈国强，所有权性质是私有的，并存根标注了97年优惠房的事实。被告曼卡龙萧山分公司、曼卡龙公司对证据三性无异议，但不能证明原告沈国强是真正的合同相对人。被告天元建筑设计院对证据形式上的真实性无异议，但是认为原告沈国强并没有实际出资，是萧山建筑设计院以原告的名义购买房改房。

本院审查后认为：上述证据系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。

根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告沈国强系原萧山建筑设计院职工。1997年12月5日萧山建筑设计院作出《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》，载明：“根据房改政策的有关规定，单位体育路40#2-6号自管房的集体宿舍只能以个人的名义办理产权证，并且享受优惠房政策。经单位研究决定，以本单位职工沈国强同志的名义办理产权证，产权证由院办保管。并口头告知沈国强同志，该房子继续按职工集体宿舍的性质使用”。1997年12月31日，萧山建筑设计院以原告沈国强的名义与原萧山市房地产管理处签订《住房买卖合同》一份，合同约定根据《萧山市一九九五出售公有住房管理办法》及有关规定，甲方（原萧山市房地产管理处）将位于原城厢镇体育路居委会40#2-6室砖混结构住房一套，建筑面积64.35平方米出售给乙方（原告沈国强），房屋总价为26351.33元。乙方以现金一次性付清全部房款，甲方给予乙方成本价购房款20%的折扣，乙方同意将折扣后实际应支付的总房款计21081.06元在本协议生效后一个月内一次性支付给甲方。该住房买卖合同落款买方加盖了沈国强私章，该私章由萧山建筑设计院保管并加盖。上述合同签订后，购房款全部由萧山建筑设计院支付，产权证登记在原告沈国强名下。1998年1月25日，萧山建筑设计院作出《关于体育路房子转让的决定》，决定载明“因体育路40#2-6号房子配套不够完善，特别是卫生间是几家共用的，当宿舍用不太适合，目前经别人介绍万隆珠宝商城有需求，并愿意按市场价购时。经单位研究决定，同意将该房按每平方米壹仟柒佰元价格转让，并通知沈国强同志调换集体宿舍按时搬出”。1998年2月5日，萧山市建筑设计院与萧山市万隆珠宝商城签订《房屋转让协议书》，协议书约定萧山市建筑设计院将座落在萧山市万隆珠宝商城二楼最靠西面建筑面积64.35平方米的一套房改房转让给萧山市万隆珠宝商城，房屋转让价按1700元/平方米结算，计价109395元，由萧山市万隆珠宝商城在协议签订之日支付。该协议同时载明：“三、产权在双方签订协议之日起归乙方（萧山市万隆珠宝商城）所有。考虑到甲方（萧山市建筑设计院）尚有职工居住，同意甲方延时到98年2月11日前将房屋交给乙方。四、该房屋属房改房，因某种原因，甲方由职工沈国强出面办理有关房产手续。甲方内部关系由甲方自行处理，与乙方无涉。五、过户到乙方的房产过户费由乙方承担。在办理房产证手续时，由甲方全力协助，直到办妥全部相关手续”。协议签订当日，萧山市万隆珠宝商城支付了全部转让价款。1998年4月16日案涉房屋进行了产权登记（萧字第1333399号），所有权人登记为原告沈国强，但原告沈国强并不持有该房产证。2000年7月1日，萧山市建设局下发萧建设（2000）138号《关于同意萧山建筑设计院转制的批复》，同意萧山建筑设计院开展单位体制改革工作，即由事业单位性质转为企业单位性质。2000年8月23日，杭州萧审资产评估有限公司以2000年6月30日为基准对萧山建筑设计院全部资产（除土地）及相关负债进行评估。2000年12月31日，萧山市建设局与高立民签订《企业国有产权转让合同》，由高立民受让萧山市建筑设计院的产权，成立新公司后，对评估报告范围内的债权债务承担责任。后高立民成立萧山建筑设计研究院有限公司，该公司经工商名称变更登记现更名为杭州天元建筑设计研究院有限公司。2013年9月原告在知晓案涉房屋登记在其名下后，以离婚析产名义重新办理了杭房权证萧更字第××号房屋所有权证。

另查明：萧山市万隆珠宝商城于1998年3月3日注销。曼卡龙公司成立于2009年12月3日，曼卡龙萧山公司成立于2010年6月9日。

本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。现原告主张其为案涉房屋的买受人，并要求被告方返还房屋，并赔偿侵权损失。本院经审查，查明案涉房屋虽然产权登记机构将原告沈国强登记为案涉房屋的所有权人，但经审理查明原告沈国强取得案涉房屋所有权的原因为房屋转让，而事实上是萧山建筑设计院以原告沈国强的名义与原萧山市房地产管理处签订《住房买卖合同》，合同落款处买方“沈国强”的私章由萧山建筑设计持有并加盖，原告沈国强在此合同签订时并不知晓合同的相关内容也未参与合同的签订，且购房款并非由其支付，在签订合同后也从未占有使用过案涉房屋，故应当认定1997年12月31日的《住房买卖合同》非合同当事人的真实意思表示，该《住房买卖合同》并未成立，相应的物权变动的原因不成立，房屋物权效力不发生变动，案涉房屋的所有权仍××于杭州市××区房地产管理处。故原告要求被告腾退房屋、支付使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回沈国强的诉讼请求。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由沈国强负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

 

审判员　　崔白洁

二○一七年三月九日

 

书记员　　泮婷婷