孝感海川房地产开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鄂09民终1756号

上诉人（原审被告）：孝感海川房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区316复线与天仙南路交汇处13＃楼。

法定代表人：祝娟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨典桃，湖北锡爱律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1996年9月11日出生，住址：湖北省广水市。

委托诉讼代理人：余秋伟，湖北律之心律师事务所律师。

上诉人孝感海川房地产开发有限公司（以下简称海川房地产公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2021)鄂0902民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

海川房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或者查清事实后改判驳回***的诉讼请求；2.本案相关诉讼费用由***承担。事实与理由：一、***行使案涉《商品房买卖合同》解除权不当，一审法院不应支持。案涉合同虽然约定了交房时间为2020年5月31日，但受疫情影响，海川房地产公司根据相关疫情防控政策，延期至2020年9月30日并得到***的认可。不能交付房屋并不是海川房地产公司主观上怠于履行自己的义务，而是客观上环境的影响。按照湖北省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新型新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》的通知中第三条：人民法院将新型冠状病毒肺炎疫情认定为不可抗力，需要计算不可抗力起止时间的，具体如何确定？答：应当根据具体案件中新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定。一般可以依据当事人的住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生时间响应的时间确定。目前湖北省政府并未确定疫情终止的时间，形势依然严峻。因此，海川房地产公司未能按照约定履行义务，是不可抗力，按照合同约定，***不享有合同的解除权，不能单方面解除。二、海川房地产公司所建项目的房屋已经符合交付的条件，并且海川房地产公司已经向大部分业主履行了交付义务，房屋质量已经达到了交付的标准，仅仅是相关部门在疫情期间关于竣工、验收备案方面的审批进度过长，影响交房进度。三、一审法院判令解除《商品房买卖合同》不利于保证合同的稳定性。

***辩称，一、双方签订的商品房应于2020年12月31日解除，一审查明事实清楚，适用法律正确。合同约定，海川房地产公司应于2020年5月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人有权解除合同并要求出卖人按照4.9%利率自买受人付款之日起计算利息，并按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2020年5月6日，海川房地产公司向***邮寄了延期交房通知书，承诺于2020年9月30日交付房屋。双方就合同中房屋的交付时间形成新的要约承诺，该要约承诺合法有效。现海川房地产公司以疫情影响作为推脱自身责任的理由，实在难以让人信服。直至2020年12月30日，海川房地产公司依然未按照其约定及法律规定交付房屋，***遂向海川房地产公司邮寄了解除购房合同通知书，海川房地产公司签收该通知书。二、海川房地产公司亦未按合同约定的交付条件交付房屋。合同约定了交付商品房时，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。一审查明了涉案房屋未取得竣工验收备案证明文件的事实。可见，海川房地产公司未按照合同的约定向***交付满足条件的房屋，并未履行完其合同义务。三、海川房地产公司完全不顾及其行为给***造成的影响。海川房地产公司只想到“鼓励交易，改善营商环境”，可曾想过住房这样的民生问题给***的影响。以上意见，请二审法院采纳并驳回海川房地产公司的上诉请求。

***向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认***与海川房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2020年12月31日解除；2.请求判令海川房地产公司向***返还全部购房款667492元并支付利息59786元（利息计算方式如下：1.以207492元为基数，自2019年2月19日起按照年利率4.9%暂计算至2021年1月11日，为207492元*4.9%/365*692=19276元；2.以460000元为基数，自2019年3月27日起按照年利率4.9％暂计算至2021年1月11日，为460000元*4.9%/365*656=40510元；利息共59786元，实际要求支付至债务清偿完毕之日止），以上共计727278元；3.请求海川房地产公司按照全部房款的1%向***支付违约金6675元；4.请求判令由海川房地产公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2019年2月19日，***与海川房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人海川房地产公司，买受人***，***购买海川房地产公司开发的位于孝南区房屋，商品房价款667492元，买受人应当于2019年2月19日前支付首期房价款207492元，余款460000元向银行申请贷款支付。第九条、该商品房交付时应当符合条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告；第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。2019年3月7日，***依约交纳了购房款207492元。2019年3月22日，***作为借款人、交通银行股份有限公司孝感分行作为贷款人、海川房地产公司作为担保人签订了《个人房产抵押贷款合同》、《保证合同》，贷款460000元。***于2019年3月27日通过交通银行股份有限公司孝感分行支付给海川房地产公司。2020年1月，湖北省因新型冠状病毒肺炎疫情突发，造成海川房地产公司案涉房屋工程停工，海川房地产公司不能按合同约定交付房屋。2020年5月6日，海川房地产公司向***邮寄了《关于“海川梧桐郡”项目1＃，2＃，5＃，7＃，8＃楼延期交房的通知书》，该通知书的主要相关内容为：尊敬的海川梧桐郡业主朋友***：您购买的商品房位于孝感市孝南区，合同约定交房时间为2020年5月31日；春节前突发新型冠状病毒疫情，根据《湖北省突发公共卫生事件应急预案》，启动湖北省突发公共卫生事件1级响应。按孝感市政府疫情防控要求，我公司的在建“海川梧桐郡”项目疫情期间停工停产…，受此不可抗力影响，导致该项目所有已售房屋将延期交付，结合疫情防控期复工情况预测，并报经行政主管部门备案，海川梧桐郡1＃，2＃，5＃，7＃，8＃楼已预售房屋的交付时间均延期到2020年9月30日前；我公司在此承诺：交付房屋确保工程质量，并尽全力抢抓工程进度，力争早日交房，将不可抗力因素造成延期交房的损失降至最低。2020年12月31日，***向海川房地产公司寄送了《解除购房合同通知书》，该通知书的主要相关内容为“海川房地产公司：本人与海川房地产公司的购房合同已达到法定解除购房合同的条件，本人要求解除合同；本人与海川房地产公司之间的购房合同已解除…。”后***诉至法院。

另认定，截至2021年3月14日，案涉房屋海川梧桐郡1栋未办理竣工验收备案。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。***与海川房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。海川房地产公司未按合同的约定交付商品房，构成违约，应承担违约责任；2020年1月，湖北省因新型冠状病毒肺炎疫情突发，构成不可抗力，海川房地产公司在疫情期间的责任可依法全部免除；2020年5月6日，海川房地产公司向***邮寄了《关于“海川梧桐郡“项目1#，2#，5#，7#，8＃楼延期交房的通知书》，***并无异议，双方之间就合同中房屋的交付时间形成新的要约承诺，该要约承诺合法有效。经***催告后，海川房地产公司在本案开庭审理时仍未依《商品房买卖合同》的约定及要约承诺交付房屋，***有权解除合同。***的第1项、第2项诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持；***的第3项诉讼请求，海川房地产公司因不可抗力导致违约，该请求没有法律及合同依据，一审法院不予支持。综上所述，***的诉讼请求，一审法院部分支持。海川房地产公司的辩论意见，一审法院部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、***、孝感海川房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》于2020年12月31日解除；二、孝感海川房地产开发有限公司向***返还购房款本金667492元及利息（利息计算方式：1.以207492元为基数，自2019年2月19日起至清偿之日止，按照年利率4.9%计算；2.以460000元为基数，自2019年3月27日起至清偿之日止，按照年利率4.9%计算；利随本清）；三、驳回***的其他诉讼请求。上述应付款项在判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元，由***负担50元，孝感海川房地产开发有限公司负担11090元。

二审中，双方当事人没有向本院提交新证据，且对一审法院认定事实均无异议。

经审理查明，一审法院认定的事实除了“第十一条、交付时间和手续：……（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）……”应纠正为“第十一条、交付时间和手续：……（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）……”以外，其余认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。海川房地产公司于2020年5月6日邮寄的延期交房通知书承诺房屋交付延期到2020年9月30日前，该通知已经形成新的要约承诺，海川房地产公司应按承诺履行交付房屋义务。但直至二审辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，海川房地产公司仍未能向***交付符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件的房屋。因此，***要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条解除合同的规定。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”***于2020年12月31日向海川房地产公司寄送了《解除购房合同通知书》。一审法院支持***要求解除合同的诉请并确认合同于2020年12月31日解除，符合事实及法律依据，本院予以维持。海川房地产公司上诉称因新冠肺炎疫情影响交房，属于不可抗力，***不能行使合同解除权，因没有事实及法律依据，本院不予采纳。

根据涉案合同第十二条逾期交付的责任约定，买受人解除合同后，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。因此，一审法院判决海川房地产公司向***返还购房款本金667492元及利息正确，本院予以维持。

综上所述，孝感海川房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11140元，由孝感海川房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　汛

审 判 员　　陈　伟

审 判 员　　蒋家鹏

二〇二一年八月二十七日

法官助理　　郭嘉华

书 记 员　　李　晨