中润民泰建设工程有限责任公司、眉山市万乐置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省眉山市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）川14执异49号

案外人：韦一，女，1987年7月24日出生，汉族，住四川省青神县。

申请执行人：中润民泰建设工程有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区武侯大道顺江段77号汇点广场2幢8层11号，统一社会信用代码915100000833995383。

法定代表人：杨林，总经理。

委托诉讼代理人：艾柏杨，四川瀛楷典扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐丹丹，四川瀛楷典扬律师事务所律师。

被执行人：眉山市万乐置业有限公司，住所地四川省眉山市东坡区一环西路262-264号1楼，统一社会信用代码91511402MA62J6L629。

法定代表人：杨明刚，执行董事。

被执行人：杨明刚，男，1966年10月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

被执行人：***，女，1967年12月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

本院在执行中润民泰建设工程有限责任公司（以下简称中润民泰公司）与眉山市万乐置业有限公司（以下简称万乐公司）、杨明刚、***建设工程合同纠纷一案中，拟拍卖万乐公司名下位于眉山市东坡区××路××号××道××幢××层××号等51处房产。案外人韦一提出异议，认为本院拟拍卖的万乐·味道新城Ｂ幢1层7号、14号房系其购买，请求本院停止对上述房产的执行并解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人韦一提起异议称，其分别于2019年6月17日、2020年8月11日就位于眉山市东坡区××路××道××幢××层××号××号房与万乐公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，全款购买上述房产，预售合同已在眉山市××房××乡建设局登记备案。以上房屋自2020年10月15日万乐公司交付案外人以来，案外人以出租等方式一直使用至今，只是由于万乐公司原因未能办理房屋产权证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，购房款及税费均已全款支付并已经合法占有上述房产，依法能够排除执行，请求解除对上述房产的查封，停止对上述房产的执行程序。

为支持其异议主张，案外人韦一向本院提交了上述2处房产的《四川省商品房买卖合同（预售）》各1份，万乐公司出具的收据6张，韦志永借记卡账户历史明细清单1份，刘映红借记卡账户历史明细清单3页及中国工商银行电子回单1份、明细查询1份、明细详情2份、中国农业银行账户活期交易明细清单1页，网上银行电子回单6份（付款人韦志永），万乐·味道新城B幢1层11号、12号、13号、14号商铺《房屋租金转付协议书》及万乐·味道新城B幢1层7号、8号商铺《租赁合同》各1份、承租人支付租金的银行回单1份、网上银行明细详情11份，案涉房屋税收完税证明2份、房屋专项维修资金缴款凭证2份、质量保证书1份等证据材料。

申请执行人中润民泰公司称，一、其对案涉商铺享有建设工程价款优先受偿权，而案外人购买的商铺均未办理产权变更手续，与万乐公司仅系债权关系，对案涉商铺不享有物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，对于案外人提出的排除执行异议应依法不予支持。二、案外人无法证明其履行了与万乐公司的购房合同，无法证明其确实对案涉商铺具有相关权利，案外人的异议不符合法定情形，其权利不能排除执行：1．案外人提供的收据载明的收款情况与合同约定的付款要求、银行流水不一致，部分房款支付在合同签订之前，不能确定案外人父母代其所付款是案涉房屋的购房款；2．双方房屋买卖合同单价明显低于市价，申请执行人有理由怀疑双方不是真实买卖关系，案外人并非善意买受人。三、房屋买受人若要排除担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人依据第二十八条一般不动产买受人的物权期待权的规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。本案中，案外人购买的是用于经营的商铺，而非用于居住的住宅，且没有切实证据证明案外人缴纳了购房款，案外人的主张不符合第二十九条的规定，也不符合第二十八条的规定，案外人主张适用第二十八条规定对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权，于法无据，依法应不予支持。综上，案外人对案涉商铺的权利不足以排除执行，应当继续对案涉债务进行执行。为证实其主张，申请执行人中润民泰公司向本院提交了四川省高级人民法院（2022）川民终344号民事判决书。

被执行人万乐公司称，案外人确实签了合同，并办理了备案手续，其购房是真实合法的，法院只应执行万乐公司财产，不应执行案外人已购买的房屋。

经审查查明，中润民泰公司在其诉万乐公司、杨明刚、***、杨爽建设工程施工合同纠纷一案中，向本院申请诉讼保全，本院于2021年4月12日作出（2021）川14民初26号民事裁定，查封、冻结万乐公司等名下不动产、银行账户、车辆，并于2021年4月13日向眉山市不动产登记中心发出（2021）川14执保9号协助执行通知书，要求其协助查封了万乐公司名下权证号为川（2020）眉山市不动产权第0××9号等多处房屋，而案外人提出异议的万乐·味道新城Ｂ幢1层7号、14号房产均属于川（2020）眉山市不动产权第0××9号证下房产。

对于中润民泰公司与万乐公司、杨明刚、***、杨爽建设工程施工合同纠纷一案，本院审理后作出（2021）川14民初26号民事判决，中润民泰公司与万乐公司均不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院审理后于2022年6月23日作出（2022）川民终344号民事判决：“一、撤销四川省眉山市中级人民法院（2021）川14民初26号民事判决；二、眉山市万乐置业有限公司在本判决生效后十日内向中润民泰建设工程有限责任公司支付工程款44,086,509.44元及利息（利息计息方式：截止2021年8月28日利息为4,956,747.98元；从2021年8月28日起，以欠付工程款本金为基数，按照月利率2%标准计息至欠付工程款本金付清之日止）；三、中润民泰建设工程有限责任公司就案涉万乐·味道新城项目折价、拍卖、变卖等处置后所得价款在工程款44,086,509.44元范围内享有优先受偿权；四、杨明刚、***对本判决第二项确定的眉山市万乐置业有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回中润民泰建设工程有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回眉山市万乐置业有限公司反诉请求。”

因各债务人未按生效判决履行其义务，中润民泰公司向本院申请执行，本院在执行过程中，于2022年10月11日发出（2022）川14执410号执行公告，拟对登记在被执行人万乐公司名下位于眉山市东坡区××路××号××道××幢××层××号等51处房产予以拍卖，其中包括了案外人提出异议的万乐·味道新城Ｂ幢1层7号、14号房产。

另查明，案外人韦一就万乐公司开发的东坡区××路××号××道××幢××层××号房屋于2019年6月16日，就Ｂ幢1层14号房屋于2020年8月11日与万乐公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》。上述房产的买卖合同第四条第（二）项均明确载明买受人购买的商品房规划用途为商业。合同约定的商品房的总价款分别为160万元、334万元。上述合同均约定买受人采取一次性付款方式付款，7号房屋在2019年6月16日前，14号房屋在2020年8月11日前支付商品房全部价款。上述房产买卖合同第十一条“预售款监管”均明确载明：“（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。（二）该商品房的预售资金监管机构为眉山市房地产服务中心，预售资金监管账户名称为眉山市万乐置业有限公司，账号为5885********。”上述7号房产买卖合同第十八条“交付时间和手续”约定出卖人在2020年4月15日前向买受人交付该商品房，14号房产约定交付时间为2020年10月15日。上述2份合同第二十七条均约定买卖双方同意按合同约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。7号房产的买卖合同于2019年6月17日，14号房产买卖合同于2020年8月11日在眉山市××房××乡建设局办理备案登记，合同签约备案号分别为5050685、5085667。案外人韦一之弟，也是本院另案案外人韦羽衡亦与万乐公司签订了购房合同，购买了万乐·味道新城Ｂ幢1层8号、11号、12号、13号房产，该4处房产合同约定价款分别为160万元、300万元、300万元、334万元，姐弟二人所购6处房产合同总价款为1588万元。

案外人韦一之父韦志永分别于2019年6月10日、2020年1月10日、2020年1月13日、2020年8月3日向前述房屋买卖合同载明的万乐公司预售资金监管账户5885********转款230万元，300万元、280万元、568万元。案外人韦一之母刘映红于2019年6月9日向万乐公司8226××××0044账户转账50万元，于2019年6月16日、2020年1月8日分别在万乐公司ＰＯＳ刷卡消费40万元、20万元（ＰＯＳ交易的银行流水无对方户名显示），于2020年7月9日向万乐·味道新城预售资金监管账户转款100万元，以上款项合计1588万元，与本案案外人韦一所购2处房产及其弟所购4处房产合同总价款一致。刘映红陈述2019年6月9日所付50万元为订金，其与韦志永所付款项均为代两个子女所付购房款。

案外人韦一已取得案涉房屋的质量保证书，案涉房产自2020年10月15日起计算保修期。案外人韦一提供的其和另案案外人韦羽衡（刘映红代）作为甲方与乙方四川哪吒三太子餐饮管理有限公司、丙方眉山三玖商业管理有限公司就万乐·味道新城Ｂ幢1层11号、12号、13号、14号商铺于2020年12月1日签订的《房屋租金转付协议书》载明，甲方认可乙、丙双方于2019年12月1日签订的《租赁合同》，乙方将商铺每年租金直接交付给甲方，不再经过丙方。案外人韦一提供的韦羽衡作为甲方（刘映红代）与乙方四川哪吒三太子餐饮管理有限公司于2020年7月12日就万乐·味道新城Ｂ幢1层7号、8号商铺签订的《租赁合同》载明，甲方于2020年10月15日前将商铺交付给乙方使用。两份合同指定的租金收取账户均为刘映红6217××××9161账户。银行转账记录显示，四川哪吒三太子餐饮管理有限公司早在2020年12月17日即开始向前述账户支付商铺租金，且2021年、2022年均有向前述账户支付房租的行为。

案外人韦一于2020年11月4日缴纳了案涉房产的住房专项维修基金，于2021年4月23日取得了案涉房产的税收完税证明。

还查明，为确保商品房预售资金用于案涉房地产项目工程建设，预售方万乐公司与监管方眉山市房地产服务中心、监管银行四川丹棱农村商业银行股份有限公司东门支行签订了《商品房预售资金监管协议》，明确为万乐公司开发的味道新城项目开设预售资金监管账户，户名为眉山市万乐置业有限公司，账号为5885********；约定的监管资金范围包括万乐公司预售商品房的定金、分期付款、一次性付款、按揭首付款、按揭款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款和在建工程抵押取得的款项；约定监管账户的商品房预售资金只能用于该项目工程建设、税费和正常经营费用等合理开支。

以上事实，有本院（2021）川14民初26号民事裁定书、（2021）川14执保9号协助执行通知书、（2022）川14执410号执行公告，四川省高级人民法院（2022）川民终344号民事判决书，案涉房产的《四川省商品房买卖合同（预售）》，万乐公司出具的收据6张，韦志永借记卡账户历史明细清单及网上银行电子回单，刘映红借记卡账户历史明细清单及中国工商银行电子回单、明细查询、明细详情、中国农业银行账户活期交易明细清单，韦一和韦羽衡与四川哪吒三太子餐饮管理有限公司、眉山三玖商业管理有限公司签订的《房屋租金转付协议书》，韦羽衡与四川哪吒三太子餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》，及四川哪吒三太子餐饮管理有限公司支付租金的银行回单、网上银行明细详情，案涉房产的税收完税证明、房屋专项维修资金缴款凭证和房屋质量保证书，《商品房预售资金监管协议》，以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，本案争议焦点为案外人韦一对案涉房屋是否享有排除强制执行的权利。

案外人韦一主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除对案涉房产的执行。前述第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，查明事实表明，案外人韦一在本院查封之前已与被执行人万乐公司就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，办理了网签备案，并支付了全部房款。案外人韦一在本院查封前已将案涉房产出租，并实际收取了租金，可以认定其在本院查封前已合法占有案涉房产。案外人韦一在2020年已支付案涉房产维修基金，2021年已取得案涉房产完税证明，现无相关证据表明案外人韦一对未能办理过户登记有过错，不能认定案外人韦一因自身原因未办理过户登记。综上，案外人韦一的异议主张符合前述第二十八条规定。

申请执行人中润民泰公司提出其对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权，案外人韦一主张适用第二十八条规定对抗其建设工程价款优先受偿权于法无据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释﹝2002﹞16号）第一条、第二条之规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。基于此，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权和建设工程承包人的工程价款优先受偿权，故抵押权人和建设工程价款优先受偿权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，依法予以支持。但是，此情况是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权、建设工程价款优先受偿权具有优先性的基本原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般不动产买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于建设工程价款优先受偿权以及抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”中的除外规定，并不包括前述第二十八条规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该前述规定第二十八条的情形，也不能对抗抵押权人和建设工程价款优先受偿权人，而只能对抗一般债权人。因此，从法律逻辑上看，一般不动产买受人若要排除普通债权的执行，可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定，但若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权的强制执行，则应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本案中，案外人购买的是用于经营的商铺，而非用于居住的住宅，不能适用第二十九条规定，案外人韦一不能直接依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除对案涉房产的执行。

但本案查明事实同时表明，案外人韦一所支付房款除2019年6月9日支付的50万元进入万乐公司非预售资金监管账户，2019年6月16日支付的40万元，2020年1月8日支付的20万元无法确定是否进入预售资金监管账户外，其余购房款均转入了案涉房产买卖合同中载明的万乐·味道新城的预售资金监管账户。案外人陈述2019年6月9日支付的50万元是在签订商品房买卖合同之前预付的订金，该主张符合现实中的交易习惯，而在案外人未与万乐公司签订购房合同，不知道商品房预售资金监管账户的情况下，不能苛求购房人将购房订金直接转入商品房预售资金监管账户；2019年6月16日的40万元和2020年1月8日的20万元系POS机刷卡支付，银行流水未显示对方账号，刷卡人客观上无法知晓该刷卡机关联的收款账户，即使该2笔款项未进入预售资金监管账户，案外人对此亦无过错。建设部《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第十一条第一款规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第二条“完善商品住房预售制度”第九项“完善预售资金监管机制”则明确要求“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”本案中，为确保商品房预售资金用于案涉房地产项目工程建设，预售方万乐公司与监管方眉山市房地产服务中心、监管银行四川丹棱农村商业银行股份有限公司东门支行签订了《商品房预售资金监管协议》，明确监管账户的资金只能用于案涉房产项目工程建设、税费和正常经营费用等合理开支，在购房人将预售商品房的购房款转入案涉房地产的预售资金监管账户后，由于监管账户资金的专款专用性，实质上已为承包人就案涉工程中特定房产的折价款优先受偿提供了保障，此时承包人如果再就该特定房产主张建设工程价款优先受偿权属于重复主张，有违公平原则。故在购房人将承包人享有建设工程价款优先受偿权的商品房预售资金转入该项目预售资金监管账户的情况下，可视为承包人已就该特定房产提前行使了折价款的优先受偿权，不能再以其对案涉房产享有工程价款优先受偿权为由对抗符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的购房人。

综上所述，案外人韦一要求停止执行案涉房产的异议主张成立，本院应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：

中止对眉山市东坡区××路××号××道××幢××层××号××号房产的执行。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。

审 判 长　　韩　胜

审 判 员　　高　萍

审 判 员　　蒋　毅

二〇二二年十一月八日

法官助理　　周如斯

书 记 员　　陈艳玲

附：法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）

第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。