中润民泰建设工程有限责任公司、眉山市万乐置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省眉山市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）川14执异51号

案外人：李德明，男，1965年8月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

案外人：叶玉彬，女，1966年1月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

申请执行人：中润民泰建设工程有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区武侯大道顺江段77号汇点广场2幢8层11号，统一社会信用代码915100000833995383。

法定代表人：杨林，总经理。

委托诉讼代理人：艾柏杨，四川瀛楷典扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐丹丹，四川瀛楷典扬律师事务所律师。

被执行人：眉山市万乐置业有限公司，住所地四川省眉山市东坡区一环西路262-264号1楼，统一社会信用代码91511402MA62J6L629。

法定代表人：杨明刚，执行董事。

被执行人：杨明刚，男，1966年10月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

被执行人：***，女，1967年12月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

本院在执行中润民泰建设工程有限责任公司（以下简称中润民泰公司）与眉山市万乐置业有限公司（以下简称万乐公司）、杨明刚、***建设工程合同纠纷一案中，拟拍卖万乐公司名下位于眉山市东坡区××路××号××道××幢××层××号等51处房产。案外人李德明、叶玉彬提出异议，认为本院拟拍卖的万乐·味道新城Ｂ幢1层9号商铺系其购买，请求本院停止对上述房产的执行并解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人李德明、叶玉彬提起异议称，其于2019年5月11日就位于眉山市东坡区××路××道××幢××层××号商铺与万乐公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，于2019年11月14日前支付全部购房款2397125.06元，万乐公司于2020年10月15日将房屋交付给案外人，并提供了眉山市商品房使用说明书和质量保证书，其于2021年2月7日缴纳该商铺契税87767.89元、印花税600元、房屋登记税550元、维修基金2084.5元。其已付清购买商铺的所有款项，故其已经对案涉商铺享有使用权和物权，请求停止对上述房产拍卖、变卖或以物抵债的执行程序，并解除查封。

为支持其异议主张，案外人李德明、叶玉彬向本院提交了案涉房产的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》各1份，万乐公司出具的收据3张，无收款单位收据4张，李德明中国农业银行已销户活期账户明细清单3页，中国工商银行流水1页，税收完税证明1份，房屋专项维修资金缴款凭证1份，眉山市商品房质量保证书和使用说明书各1份等证据材料。

申请执行人中润民泰公司称，一、其对案涉商铺享有建设工程价款优先受偿权，而案外人购买的商铺均未办理产权变更手续，与万乐公司仅系债权关系，对案涉商铺不享有物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，对于案外人提出的排除执行异议应依法不予支持。二、案外人无法证明其履行了与万乐公司的购房合同，无法证明其确实对案涉商铺具有相关权利，案外人的异议不符合法定情形，其权利不能排除执行：1．依据相关规定，房屋销售款项必须转入万乐公司开设的房管局所监管的专户之中，但案外人提交的银行流水金额小于房款总金额，且没有进入万乐公司的监管账户；2．案外人所提供的银行流水与收款收据载明的收款情况、合同约定的付款要求不完全一致，存在明显出入，且收款收据显示万乐公司在2021年2月7日还收取了接近购房款总价的所谓商铺款，与正常商品房买卖合同履约情况不一致。三、房屋买受人若要排除担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人依据第二十八条一般不动产买受人的物权期待权的规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。本案中，案外人购买的是用于经营的商铺，而非用于居住的住宅，且没有切实证据证明案外人缴纳了购房款，案外人的主张不符合第二十九条的规定，也不符合第二十八条的规定，案外人主张适用第二十八条规定对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权，于法无据，依法应不予支持。综上，案外人对案涉商铺的权利不足以排除执行，应当继续对案涉债务进行执行。为证实其主张，申请执行人中润民泰公司向本院提交了四川省高级人民法院（2022）川民终344号民事判决书。

被执行人万乐公司称，案外人确实签了合同，并办理了备案手续，其购房是真实合法的，法院只应执行万乐公司财产，不应执行案外人已购买的房屋。

经审查查明，中润民泰公司在其诉万乐公司、杨明刚、***、杨爽建设工程施工合同纠纷一案中，向本院申请诉讼保全，本院于2021年4月12日作出（2021）川14民初26号民事裁定，查封、冻结万乐公司等名下不动产、银行账户、车辆，并于2021年4月13日向眉山市不动产登记中心发出（2021）川14执保9号协助执行通知书，要求其协助查封了万乐公司名下权证号为川（2020）眉山市不动产权第0××9号等多处房屋，而案外人提出异议的万乐·味道新城Ｂ幢1层9号房产属于川（2020）眉山市不动产权第0××9号证下房产。

对于中润民泰公司与万乐公司、杨明刚、***、杨爽建设工程施工合同纠纷一案，本院审理后作出（2021）川14民初26号民事判决，中润民泰公司与万乐公司均不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院审理后于2022年6月23日作出（2022）川民终344号民事判决：“一、撤销四川省眉山市中级人民法院（2021）川14民初26号民事判决；二、眉山市万乐置业有限公司在本判决生效后十日内向中润民泰建设工程有限责任公司支付工程款44,086,509.44元及利息（利息计息方式：截止2021年8月28日利息为4,956,747.98元；从2021年8月28日起，以欠付工程款本金为基数，按照月利率2%标准计息至欠付工程款本金付清之日止）；三、中润民泰建设工程有限责任公司就案涉万乐·味道新城项目折价、拍卖、变卖等处置后所得价款在工程款44,086,509.44元范围内享有优先受偿权；四、杨明刚、***对本判决第二项确定的眉山市万乐置业有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回中润民泰建设工程有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回眉山市万乐置业有限公司反诉请求。”

因各债务人未按生效判决履行其义务，中润民泰公司向本院申请执行，本院在执行过程中，于2022年10月11日发出（2022）川14执410号执行公告，拟对登记在被执行人万乐公司名下位于眉山市东坡区××路××号××道××幢××层××号等51处房产予以拍卖，其中包括了案外人提出异议的万乐·味道新城Ｂ幢1层9号房产。

另查明，案外人李德明、叶玉彬就万乐公司开发的东坡区××路××号××道××幢××层××号房屋于2019年5月11日与万乐公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》。上述房产的买卖合同第四条第（二）项明确载明买受人购买的商品房规划用途为商业。合同约定的商品房的总价款为240万元。上述合同约定买受人采取分期付款方式付款，在2019年5月11日前支付首期款100万元，在2019年10月31日前支付剩余价款140万元。合同第十一条“预售款监管”明确载明：“（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。（二）该商品房的预售资金监管机构为眉山市房地产服务中心，预售资金监管账户名称为眉山市万乐置业有限公司，账号为5885********。”合同第十八条“交付时间和手续”约定出卖人在2020年4月15日前向买受人交付该商品房。合同第二十七条约定买卖双方同意按合同约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。该合同于2019年5月11日在眉山市××房××乡建设局办理备案登记，合同签约备案号为5046805。双方还于当天签订了1份《商品房买卖合同补充协议》，在第十三条“其它约定”第（八）项约定“就买受人购买的Ｂ1-9商铺全权委托出卖人聘请的商业运营管理公司进行统一经营管理。”

二案外人提供的银行流水表明，李德明于2019年5月11日消费61.2万元进入1056××××0550账户，另在万乐公司消费17万元（银行流水未显示账号）；于2019年10月31日消费100万元进入8226××××0044账户；于2019年11月14日消费40万元进入8226××××0044账户；案外人李德明陈述有6.8万元交的现金，另有开盘时交的15万元后转为了购房款，故其提供的银行流水金额与合同约定价款有一定差额，但案外人对于上述21.8万元款项的支付未提交相关证据予以佐证。从本院（2022）川14执异48号案查明事实可以确认，8226××××0044账户系被执行人万乐公司账户。

案外人李德明、叶玉彬已于2020年11月4日交纳案涉房屋的维修基金，于2021年4月23日取得税收完税证明。其提交的案涉房屋的使用说明书、质量保证书载明，案涉房产自2020年10月15日起交付使用并计算保修期。

还查明，为确保商品房预售资金用于案涉房地产项目工程建设，预售方万乐公司与监管方眉山市房地产服务中心、监管银行四川丹棱农村商业银行股份有限公司东门支行签订了《商品房预售资金监管协议》，明确为万乐公司开发的味道新城项目开设预售资金监管账户，户名为眉山市万乐置业有限公司，账号为5885********；约定的监管资金范围包括万乐公司预售商品房的定金、分期付款、一次性付款、按揭首付款、按揭款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款和在建工程抵押取得的款项；约定监管账户的商品房预售资金只能用于该项目工程建设、税费和正常经营费用等合理开支。

以上事实，有本院（2021）川14民初26号民事裁定书、（2021）川14执保9号协助执行通知书、（2022）川14执410号执行公告，四川省高级人民法院（2022）川民终344号民事判决书，案涉房产的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，万乐公司出具的收据，李德明中国农业银行和中国工商银行交易明细，眉山市商品房质量保证书和使用说明书，案涉房产的税收完税证明和房屋维修专项资金收据，《商品房预售资金监管协议》，以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，本案争议焦点为案外人李德明、叶玉彬对案涉房屋是否享有排除强制执行的权利。

案外人李德明、叶玉彬主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除对案涉房产的执行。前述第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，查明事实表明，案外人李德明、叶玉彬在本院查封之前已与被执行人万乐公司就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，办理了网签备案。案外人李德明、叶玉彬提交的眉山市商品房质量保证书和使用说明书所载明的交付使用日期和保修期早于本院查封日期，可以认定其在本院查封前已合法占有案涉房产。案外人李德明、叶玉彬在2020年已支付案涉房产维修基金，其所提交的案涉房产的税收完税证明开票时间虽在本院查封之后，但在其与万乐公司约定的办理房屋所有权转移登记期限之内，现无相关证据表明案外人李德明、叶玉彬对未能办理过户登记有过错，不能认定案外人李德明、叶玉彬因自身原因未办理过户登记。但案外人所提供的银行流水与合同约定价款有一定差异，其虽陈述系现金支付和订金转房款，但未提交相关证据予以佐证，其现有证据不足以证实其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故案外人李德明、叶玉彬所提供的证据不足以证实其已同时具备前述第二十八条所规定的四个要件，其主张不符合第二十八条规定，不能排除执行。

本案中，作为本案执行依据的生效判决已确认申请执行人中润民泰公司对案涉房产所在的万乐·味道新城项目享有建设工程价款优先受偿权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条中的除外规定，并不包括前述第二十八条规定。即一般不动产买受人即便符合该前述规定第二十八条的情形，也不能对抗抵押权人和建设工程价款优先受偿权人，而只能对抗一般债权人。故本案中，即使案外人李德明、叶玉彬的主张符合前述第二十八条规定，其也不能直接依据该规定排除对案涉房产的执行。

综上所述，案外人李德明、叶玉彬要求停止案涉房产执行的异议主张不能成立，本院应当不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人李德明、叶玉彬的异议请求。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。

审 判 长　　韩　胜

审 判 员　　高　萍

审 判 员　　蒋　毅

二〇二二年十一月八日

法官助理　　周如斯

书 记 员　　陈艳玲

附：法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。