福建博思软件股份有限公司、***房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0304民初54059号

原告（反诉被告）：福建博思软件股份有限公司，住所地闽侯县上街镇高新大道5号,统一社会信用代码91350100731844207Y。

法定代表人：陈航。

委托诉讼代理人：程振濠，广东商达律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，女，汉族，1991年11月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王宇星，广东世纪华人律师事务所实习律师。

原告（以下均指本诉原告）福建博思软件股份有限公司诉被告（以下均指本诉被告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月27日立案受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序于2021年12月20日公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人程振濠、被告委托诉讼代理人蓝明、王宇星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原被告双方于2020年5月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于深圳市福田区交汇处擎天华庭华庭阁22Ａ的房屋出租给原告，租赁期限自2020年5月15日至2021年5月14日止。月租金13000元，押金26000元。合同约定：合同解除五天内，被告在扣除相关费用后，应将剩余押金退还原告。2021年1月22日，原告通过微信联系被告方母亲，询问是否可以提前退租，被告方对此表示认可。2021年3月15日，原告清空房屋并通知中介联系被告方验房，2021年3月22日，被告方验房后，告知原告需在押金中扣除修缮玻璃门的费用350元，原告表示同意，并要求退还剩余的押金25650元。但被告方迟迟不退还该笔押金。经原告的多次催促，直至原告起诉前，被告仍然拒绝退还。被告拒不退还押金的行为不仅违反了诚实信用原则，更侵害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特诉请法院判令：1.被告向原告返还押金25650元以及逾期返还押金利息384.04元，本息合计26034.04元（计算依据：以25650元为基数，自2021年3月28日计算至被告实际返还之日止，现暂计至2021年8月13日，按一年期贷款市场报价利率计算，为381.29元，以上共计26031.29元）；2.被告承担本案诉讼费。

被告答辩并提出反诉称，原告在合同期尚未届满前无故搬离承租的房屋，不再支付租金，原告违约在先。涉案租赁房屋是普通居住用途并非商业用途，原告在租赁期间在此房间开办公司，并且有10多人入住此房，在此房住人生活、开会办公、同时招待来往客户，出入人员多且复杂，房屋因此损坏严重。原告在租赁期间故意损害房屋内物件，损害物件包括一扇门、一台冰箱、一台抽油烟机、一台空调、一台电视机、主卫洗手盆、主卫天花板、主卧玻璃门轨道、一个浴缸主卫地漏，应赔偿被告损失。原告退房前未结清水电费，同时未对房屋进行清洁打扫，给被告造成了损失。被告认为，原告构成违约在先，又损坏房屋内物件，依法应该承担相应的民事责任。因此，被告请求法院判令：1.没收反诉被告26000元押金给反诉原告；2.反诉被告承担本案全部诉讼费用。

原告针对反诉答辩称，1.被告提起的反诉请求为没收原告押金26000元给被告，其依据的事实与理由为原告在承租期间损害房屋财物，但本案押金不存在没收的情形。被告在本案中所主张的均为对本诉的答辩，反诉不成立，请求法庭驳回被告的反诉。2.原告并非无故搬离承租的房屋，原告早于2021年1月22日向被告母亲提出协商提前终止合同，被告同意并提出将房屋放到中介，而原告也配合新租客看房。3.关于房屋的损坏情况，根据原告方提交的微信聊天记录，被告仅提出了房门损坏一项，维修费用为350元，双方协商原告同意在押金中扣除，原告起诉时也主动将其扣减，而被告在证据中并未提及该笔费用。至于被告在反诉中提及的其他费用，被告从未向原告提及，原告并不知情，根据双方以往的交流方式，被告如需维修房屋，应当提前与原告协商，因此原告对被告主张的扣除维修费用并不认可。4.被告提供的各项费用共计11330元，但被告在反诉中却主张没收全部押金26000元，与双方合同约定不符，也与事实不符。

经审理查明，2020年5月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于深圳市福田区交汇处擎天华庭华庭阁22Ａ，房屋租赁面积16914平方米，房屋租赁用途住宅。租赁期限自2020年5月15日至2021年5月14日止，每月租金13000元，押金26000元。乙方支付的押金并非乙方预付的租金或其他费用，仅是乙方履行本合同义务约定的保证。租赁期届满或合同解除后5日内，甲方应当扣除乙方应承担的租金、费用以及违约赔偿金后，将剩余部分无息退还给乙方（如有租金余额一并予以退还）。甲方不得无故扣留乙方押金，拒不退还。租赁期间，乙方应当正常、合理地使用租赁房屋及其附属设施，安全用水、用电，不得安排人员在厨房、卫生间、阳台和地下储藏室居住。乙方发现租赁房屋及其附属设施有损坏或故障时，应当及时通知甲方修复。甲方应当在接到乙方通知后的5日内进行维修。无法通知甲方或甲方接到通知逾期不维修的，或者因紧急情况必须立即进行维修的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应减少租金或延长租赁期限。因乙方故意或使用不当而造成租赁房屋或附属设施（包括乙方对房屋的装饰装修和增加的设施、设备）出现损坏或故障，由乙方负责维修，甲方不承担维修义务。房屋返还时，双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气等使用情况进行交验，并在《房屋交还确认书》中签字或盖章。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期间，乙方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的，应至少提前15日通知甲方，并按照合同月租金金额的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

2020年5月7日，原告向被告转账20000元，并注明“擎天华庭租房押金”；2020年5月15日，原告向被告转账19000元，并注明“押金全付和第一个月房租”。

2021年1月22日，原告员工在微信中询问被告母亲能否提前退租，被告母亲回复可以先放中介如果可以接得上就提前结束租约。随后两人就中介看房事宜进行了多次沟通。同年2月24日，被告母亲询问原告员工是否搬家、是否按合同到期不续约还是其他方式处理，原告员工回复打算尽早搬完搞好卫生不影响租客看房。3月15日，被告搬离并将房屋钥匙放在中介处。3月22日，被告母亲通过微信表示要扣除350元修理玻璃门的费用，原告员工表示同意。3月25日，原告员工向被告母亲催促退还押金，被告母亲提出3月15日退房前有部分水电费未结清，等账单出来一起处理。随后，被告员工多次催问退还押金，被告母亲表示女儿比较忙需要查询相关账单等。

原告主张，根据原告方提交的证据，双方就提前终止租赁关系进行了长期有效的沟通，被告的母亲也代表被告做出愿意退还押金的意思表示；原告退房时被告验收房屋表示要必要的维修费用350元，原告也表示同意。但直至原告起诉之日止，被告仍未主动退还剩余的押金。

被告向本院提交了微信聊天记录、转账记录、房屋照片、购物单、水电费账单等，主张原告承租房屋期间有多人居住出入，导致房屋及屋内物品损坏，原告为修缮房屋产生了更换门栓窗帘、维修洗手盆及天花板、拆除损坏浴缸、更换消防喷淋头及空调等各项费用合计11236元；微信转账记录显示上述费用产生于2021年3月25日至4月期间。水电费账单显示涉案房屋未结清2021年3月1日至15日的水费48.43元，电费45.44元。

被告称，原告在合同未到期的情况下提前搬离涉案房屋，被告仅同意找到租客再退租，且没有同意退还押金。原告在使用涉案房屋的过程中损害房屋的财物，也存在违约，被告有权要求原告赔偿损失，无需向原告返还押金。

双方在庭审中均确认，原告实际搬离时间为2021年3月15日，搬离时未找到新租客，此前租金原告已结清。对于被告主张的各项损失11236元，被告陈述系在原告退租后由新的租客发现损坏，并通过电话与原告提出赔偿，原告对此不予确认。对于房屋居住用途，原告确认实际居住人员有7人，被告对于实际居住情况也是知情的。

本院认为，本案法律事实自2021年1月1日前发生，延续至2021年1月1日之后，应适用民法典的相关规定。原告与被告签订租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为，双方是否协商一致解除合同，被告是否应该返还押金。

根据原告提交的证据和庭审查明的事实可知，原告于2021年1月22日向被告提出能否提前搬离，双方就该问题进行多次沟通，原告对于租客看房已予以相应配合；且在2021年3月15日被告实际搬离时，涉案房屋尚未找到新的租客，被告亦未就此提出异议，应视为双方协商一致解除合同。涉案租赁合同约定租赁期限届满或者合同解除后5日内，出租人应当在扣除承租人应承担的租金、费用以及违约赔偿金后将剩余部分无息退还给承租人。本案原被告协商一致解除合同，被告应向原告返还押金。被告主张没收全部押金，缺乏事实和法律依据，该项诉讼请求本院不予支持。

关于返还数额问题。被告主张的各项维修费用11236元，被告并未举证上述费用系在原告承租房屋期间所导致的损失，上述费用产生于2021年3月25日至4月期间，在原告与被告长达几个月的微信沟通过程中，被告并未提出过关于上述费用的问题，被告主张上述费用全部应由原告承担依据不足；结合原告实际居住人数较多等情况，本院酌定应在原告交付的押金中扣除1000元的维修费用。关于2021年3月1日至15日的水费48.43元及电费45.44元，原告在解除合同时未结清上述费用，应在押金中予以扣除。原告自认同意扣除玻璃门维修费用350元，故被告还应向原告返还押金24556.13元（26000-1000-48.43-45.44）。

关于利息，合同明确约定押金应无息返还，原告主张被告支付利息于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）***应自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福建博思软件股份有限公司返还24556.13元；

二、驳回原告（反诉被告）福建博思软件股份有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）***的其他诉讼请求。

如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费225.39元（原告已预交），反诉案件受理费225元（被告已预交），均由原、被告双方各自承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　唐春丽

二〇二二年一月十九日

书记员　　赖霖姗