湖南子诚园林建设有限公司、某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘01民终5321号

上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南子诚园林建设有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳路65号。

法定代表人：杨海波，总经理。

委托诉讼代理人：周志勇，湖南百信律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1968年7月23日出生，汉族，住湖南省。

委托诉讼代理人：周志勇，湖南百信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市恒基伟业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道311号金麓商务广场5栋9楼921室。

法定代表人：李保生，董事长。

委托诉讼代理人：谌晴青，湖南精彩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。

上诉人湖南子诚园林建设有限公司（以下简称子诚公司）、***因与被上诉人长沙市恒基伟业房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初7445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年4月1日公开开庭进行了审理，上诉人子诚公司、***的共同委托诉讼代理人周志勇，被上诉人恒基公司的委托诉讼代理人谌晴青、胡云峰到庭参加了诉讼。现已审理终结。

上诉人子诚公司、***上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销一审判决第三项，改判被上诉人按合同约定、规划设计要求将岳麓区岳麓大道311号金麓国际商务广场第1、2、5、6栋-1层-101、-102房屋整改到符合合同约定及规划设计要求的标准和达到交付使用条件（包括砌墙、按照入户大门、水电到户、垃圾清理并搬运、拆除与本房无关的排污管道、及消防设施、墙面楼顶作粉刷处理等），同时向上诉人交付《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并判决按房屋总价款的每日万分之三的标准从2014年7月18日起至被上诉人实际完成整改之日止因房屋未交付和交付房屋达不到使用标准的违约金（计算至反诉之日为2121399元）；3、撤销一审判决第五、六项；4、判令被上诉人承担所有的诉讼费用。事实与理由：一、《长沙市商品房买卖合同》是***与被上诉人签订的，只是由子诚公司代为付款，但不能因此否定***的购房人身份和诉讼主体资格。二、被上诉人的起诉已超过诉讼时效。合同补充协议约定买受人在接到出卖人通知之日起七日内提交办理银行按揭所需材料，但被上诉人长达8年未通知***提交材料，已超过诉讼时效。即使被上诉人再审阶段的代理人胡云峰在2015年12月7日要求上诉人支付余款，也已超过诉讼时效，且胡云峰并非执行阶段代理人，无权向上诉人主张购房款。三、被上诉人未完成使房屋达到交付条件的先期义务，上诉人有理由不支付余款。四、一审判决驳回上诉人的违约金请求及仅判决被上诉人承担判决生效三十日后100元/天的迟延履行金，存在错误。合同约定的交房时间为2010年8月30日，即使从湖南省高级人民法院作出（2014）湘高法民一终字第5号判决书之日也是2014年7月18日，上诉人以此计算逾期交房违约金完全合理。被上诉人没有建好房屋，使上诉人至今不能使用收益，给上诉人造成了巨大损失，即使按照合同约定的每日万分之三的标准计算，都不合理，一审判决按100元/天的标准计算迟延履行金，显失公平。

被上诉人恒基公司辩称：一、涉案房屋购房款的来源是以上诉人的工程款折抵，因上诉人与被上诉人对工程款总价存在争议，致使本案购房款是否支付完毕一直悬而未决，直到湖南省高级人民法院于2014年7月18日作出最终判决才得以确定。根据已生效的民事判决，上诉人应在交房前将所欠购房款付清，而涉案房屋已于2015年12月7日经法院执行交付给上诉人，且被上诉人于同日要求上诉人支付购房款，因此一审法院判决上诉人支付购房款完全正确，上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效，没有法律依据。二、一审法院结合本案实际情况，将上诉人逾期支付购房款违约金调减至年利率6%，符合合同法解释二第二十九条的规定，被上诉人愿服判息讼。对于违约金的起算日期，应以涉案房屋交付之日为起算点。三、上诉人在上诉请求第2项中提出的括号内的内容及要求被上诉人交付《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的主张，均是其在二审中增加的诉讼请求，不应进行审理。四、一审判决对上诉人提出的违约金不予支持，判决正确。湖南省高级人民法院作出生效判决后，被上诉人明确向执行法院表示愿意交付房屋并办理过户，但因上诉人拒不支付购房款，才导致涉案房屋直至2015年5月4日才办理过户，直至2015年12月7日才交付，上诉人以涉案房屋办理了抵押贷款后，仍不支付购房款，被上诉人并不存在过错。综上，请求维持原判。

恒基公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、子诚公司、***共同向恒基公司支付购房欠款1803632.72元及违约金，违约金以1803632.72元为基数，按每日万分之三自2015年12月7日起计算至款项还清之日止，暂计算至2017年9月11日为348461.84元；2、子诚公司、***承担本案全部诉讼费用。

子诚公司、***向一审法院提起反诉，请求判令：1、恒基公司为金麓商务广场项目中的第1、2、5、6（栋）N单元-1（层）101、102号房屋分别装上入户电表、水表，并达到交付使用条件，逾期按房屋总价款的每日万分之三的标准承担违约责任；2、恒基公司拆除安装在上述房屋内不属于本房屋的其他消防、排污（管道）等公共设施，逾期按房屋总价款的每日万分之三的标准承担违约责任；3、恒基公司赔偿因交付的房屋达不到交付标准所需要的整改费用520827.20元；4、恒基公司按房屋总价款的每日万分之三的标准从2014年7月18日起至实际履行之日止因房屋未交付和交付房屋达不到交付使用标准的违约金（计算至起诉之日的违约金为2151399元）；5、恒基公司承担所有的诉讼费用。一审庭审中，子诚公司、***明确第1、2项反诉诉请中的违约金包含在第4项中。

一审法院认定的事实：2008年12月22日，恒基公司（甲方）与子诚公司（乙方）签订《金麓国际景观绿化工程施工合同》，约定由子诚公司承包金麓国际景观绿化工程。2009年10月5日，双方就上述施工合同签订一份《补充协议》，约定金麓国际一楼售楼部门面1-3间，约400个平方米，每平方米23800元，在工程款作抵的情况下多退少补。在购房款多于工程款的情况下，乙方应在甲方交房前全部付清余款。2010年1月26日，恒基公司（出卖人）与子诚公司当时的法定代表人***（买受人）就上述补充协议签订《商品房买卖合同》，约定***购买金麓商务广场第1、2、5、6栋-1层-101、-102号房（本项目售楼部由南向北1-3空），设计用途为商业，建筑面积共391.32平方米，每平方米23800元，购房总价款为9313416元。第六条付款方式：买受人采用分期付款方式支付，首付款为签订合同时子诚公司结的300万元工程款，子诚公司工程余款待工程验收合格后结算并一次性支付，不足房款部分以按揭形式支付：在子诚公司完成本项目的园林绿化工程95%时，出卖人为买受人办好所有的购房手续，包括但不限于银行按揭。第七条约定：逾期付款超过30日，经出卖人同意，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本合同有特别约定的按约定执行。第十条交付期限及条件:2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。第十一条房屋交接及违约责任：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋交付之日起管线到户；2、智能系统等公共配套设施分期实施。如果在规定日期内未达到上述使用条件，双方同意按以下第3种方式处理：出卖人应在30日内整改，整改后仍未达到使用条件，视同出卖人逾期交房。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在30天内完成整改。合同附件补充协议第二条：本合同第十条关于交付期限及条件的补充：1、本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件。2010年8月5日，恒基公司与子诚公司因上述施工合同及房屋买卖合同纠纷诉至法院。2014年7月18日，湖南省高级人民法院对（2011）长中民三重初字第0454号民事判决书作出（2014）湘高法民一终字第5号民事判决书，根据上述两份生效判决确认以下内容：1、解除双方签订的《金麓国际景观绿化工程施工合同》及《补充协议》；2、限恒基公司在判决生效之日起10日内向子诚公司交付双方《长沙市商品房买卖合同》约定购买的房屋；3、确认子诚公司已完成长沙金麓国际小区景观绿化工程总造价为7509783.28元，与恒基公司售房款9313416元相抵后，子诚公司尚欠恒基公司购房款1803632.72元，依据双方《补充协议》第四条约定，该购房欠款应由子诚公司在恒基公司交房前全部付清，恒基公司向子诚公司支付因逾期签订购房合同及办理购房手续的违约金1021674元，此款应与子诚公司应付恒基公司房款相抵扣；4、***作为子诚公司的法定代表人，有权代表公司对外进行与其经营活动相关的民事行为，其与恒基公司签订《长沙市商品房买卖合同》系恒基公司与子诚公司签订。2014年8月19日，子诚公司就上述判决申请强制执行。2015年5月4日，子诚公司将涉案-101、-102号房屋产权证过户到***名下。2015年12月7日，在长沙市中级人民法院的执行下，恒基公司向子诚公司交付涉案-101、-102号房屋，双方在现场执行交付笔录上签字。恒基公司在笔录上明确要求子诚公司的法定代表人***应支付剩余购房款。子诚公司的法定代表人***在该笔录上注明：交房条件与购房合同相矛盾，达不到交房条件，大门没安装，水电表未见，楼板空洞等几十项没有达标，子诚公司认为不能交房。另查明，1、2011年5月6日，长沙市公安消防支队向恒基公司下发长公消先验[2011]第010号《建设工程消防验收意见书》，综合评定恒基公司申报的金麓国际工程（5#栋地上23层、地下2层，6#栋地上3层、地下1层）消防验收合格。2、2012年5月7日，恒基公司所开发建设的6#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格。3、根据涉案房屋的规划设计图，涉案房屋包含楼梯和隔墙。经一审法院组织双方现场勘察，-101号门面与规划图不符之处有：-101号门面的南面与规划的消防通道之间无墙体隔离；-101号门面与-102号门面之间有多余的一堵墙体，且隔墙上有约3米×3米的空墙未砌；-101号门面室内有销售沙盘及顶部有吊顶等装饰部分；水电入户至现有的消防通道的楼梯下；室内垃圾没有清除。-102号门面与规划图不符之处有：-102号门面与-103号门面之间无墙体隔离；大门没有安装；水电表尚未入户、室内垃圾没有清除等。4、***将登记在其名下的涉案-101、-102号房屋向长沙银行股份有限公司汇融支行办理抵押贷款手续。5、子诚公司、***诉请的整改费用520827.20元系自行计算而来，恒基公司对此不予认可。6、庭后，子诚公司、***明确反诉诉请中的第1、2项包含了整改诉请，其要求恒基公司予以整改。

一审法院认为：恒基公司、***签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现因（2011）长中民三重初字第0454号生效民事判决书与（2014）湘高法民一终字第5号生效民事判决书对双方的商品房买卖合同的当事人、付款方式及时间、交房时间等部分内容进行了变更，这与双方在各自的诉请违约金的起算日期及提供的民事判决书等证据能够相互印证。因此，双方的权利义务没有发生变更的以商品房买卖合同约定为准，发生变更的以生效民事判决书确定的内容为准。本案争议的焦点：一、***是否是本案适格主体。二、关于恒基公司诉请的购房款及违约金的问题。三、关于子诚公司的整改诉请、整改费用及违约金的承担问题。四、关于诉讼时效的问题。一、***是否是本案适格主体。根据生效民事判决确定“***作为子诚公司的法定代表人，有权代表公司对外进行与其经营活动相关的民事行为，其与恒基公司签订《长沙市商品房买卖合同》系恒基公司与子诚公司签订”的内容，***作为子诚公司的法定代表人，其签订商品房买卖合同的行为系职务行为，故***不是本案适格的主体，对恒基公司对***的诉请，不予支持；对***的诉请，不予支持。二、关于恒基公司诉请的购房款及违约金的问题。子诚公司已完成长沙金麓国际小区景观绿化工程总造价为7509783.28元，与恒基公司售房款9313416元相抵后，子诚公司尚欠恒基公司购房款1803632.72元，依据双方《补充协议》第四条约定，该购房欠款应由子诚公司在恒基公司交房前全部付清，同时，子诚公司可以抵扣恒基公司因逾期签订购房合同及办理购房手续的违约金1021674元。故子诚公司应在恒基公司交房前支付应付购房款781958.72元。子诚公司提出根据双方商品房买卖合同的约定，应由恒基公司通知子诚公司办理银行按揭手续支付剩余房款，恒基公司未积极通知诚公司办理银行按揭，子诚公司不应承担逾期支付房款的违约责任。一审法院认为，按揭办理的前提条件是“子诚公司工程余款待工程验收合格后结算并一次性支付，不足房款部分以按揭形式支付”，但涉案商品房买卖合同中的付款方式及时间实际上已被生效民事判决进行了变更，对子诚公司提出此项答辩意见，不予支持。现涉案房屋已于2015年12月7日实际交付，而子诚公司仍未在交房前支付剩余购房款，对恒基公司要求子诚公司支付购房款781958.72元的诉请，予以支持。根据“逾期付款超过30日，经出卖人同意，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本合同有特别约定的按约定执行。”的约定，子诚公司还应承担逾期支付购房款的违约责任。同时考虑到恒基公司实际交付的房屋存在质量问题，现根据公平原则和诚实信用原则综合衡量本案实际情况，因此，一审法院酌定子诚公司向恒基公司支付以应付购房款781958.72元为基数，按年利率6%的标准自2015年12月7日起至本判决之日（2018年3月26日）止的违约金108041元及按以上述标准支付至房款实际付清之日止的违约金。对超出部分，不予以支持。三、关于子诚公司的整改诉请、整改费用及违约金的承担问题。关于恒基公司交房是否达到交付标准的问题。恒基公司在判决生效之日起10日内向子诚公司交付双方《长沙市商品房买卖合同》约定购买的房屋。因生效民事判决文书对交付时间进行了变更，对交付标准没有进行变更，恒基公司应当按照双方商品房买卖合同约定将经验收合格的商品房交付给子诚公司。涉案商品房买卖合同约定：该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准；水、电于房屋交付之日起管线到户。其中合同附件补充协议第二条：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，虽然恒基公司就涉案房屋分别于2011年5月6日消防验收合格、2012年5月7日五方综合验收合格并办理竣工验收备案，但经实地勘察可以得知：恒基公司交付的涉案房屋仍存在多处与设计规划图不符的质量问题，虽然子诚公司对涉案房屋进行了产权登记并办理了相关抵押贷款手续等，但并不能否认涉案房屋存在质量问题的实际情况，因此，恒基公司应当按照合同约定及规划设计要求将涉案-101、-102号房屋整改到符合合同约定及规划设计要求的标准。对子诚公司要求恒基公司按照设计规划图对涉案房屋存在的质量问题进行整改的诉请，根据双方合同约定期限，予以支持。对恒基公司逾期不整改的，将根据实际情况予以约束。关于涉案房屋整改费用的问题。涉案房屋整改费用520827.20元系子诚公司自行计算而来，恒基公司不予认可该费用，且对要求恒基公司将涉案房屋整改的诉请已经支持，因此，对子诚公司此项反诉诉请，不予支持。子诚公司的所欠购房欠款应在恒基公司交房前全部付清，由此可见，子诚公司履行支付购房款的义务与恒基公司履行交付房屋的义务有先后顺序，子诚公司作为买受人履行支付购房款系其主要义务，在其没有付清购房款之前，恒基公司作为后履行一方享有相应的抗辩权即有权拒绝子诚公司的履行要求，故对子诚公司要求恒基公司承担房屋未交付及交付达不到使用标准的违约金，不予支持。四、关于诉讼时效问题。子诚公司虽辩称恒基公司的诉请已过诉讼时效，但根据现有证据，恒基公司在2015年12月7日的现场执行交付笔录中已明确要求子诚公司支付剩余购房款，因此，对子诚公司此项辩论意见，不予支持。同时，因子诚公司在2015年12月7日的现场执行交付笔录中已明确注明恒基公司交付的房屋存在质量问题，因此，对恒基公司提出的子诚公司的整改诉请已过诉讼时效的意见，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，判决：一、限湖南子诚园林建设有限公司于本判决生效之日起十五日内一次向长沙市恒基伟业房地产开发有限公司支付购房款781958.72元；二、限湖南子诚园林建设有限公司于本判决生效之日起十五日内一次向长沙市恒基伟业房地产开发有限公司支付违约金108041元及以781958.72元为基数，按年利率6%的标准自2018年3月27日起至房款实际付清之日止的违约金；三、长沙市恒基伟业房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按照合同约定及规划设计要求将岳麓区岳麓大道311号金麓商务广场第1、2、5、6栋-1层-101、-102号房整改到符合合同约定及规划设计要求的标准。若长沙市恒基伟业房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行其他义务，应当向湖南子诚园林建设有限公司支付100元/天的迟延履行金；四、驳回长沙市恒基伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖南子诚园林建设有限公司的其他反诉诉讼请求；六、驳回***的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24017元，诉讼保全费5000元，合计29017元，由长沙市恒基伟业房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取14089元，由湖南子诚园林建设有限公司负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为：本案二审的争议焦点：一、《长沙市商品房买卖合同》的购房主体是***还是子诚公司；二、购房主体应否向恒基公司支付购房款；三、恒基公司的诉求是否已超过诉讼时效；四、恒基公司要求支付逾期付款违约金及购房主体要求支付房屋整改违约金的主张是否成立。

一、关于《长沙市商品房买卖合同》的购房主体是***还是子诚公司。经查，子诚公司与恒基公司于2009年10月5日签订了《补充协议》，约定恒基公司以金麓国际一楼售楼部门面1-3间作抵应支付给子诚公司的工程款，并由双方在限定期限内签订正式购房合同。***作为子诚公司的法定代表人在《补充协议》上签字。因此***在与恒基公司签订《长沙市商品房买卖合同》时，知晓恒基公司与子诚公司之间的抵款协议，而且实际上也是以子诚公司的工程款抵扣了应向恒基公司支付的购房款，***个人并未向恒基公司支付过购房款，加之湖南省高级人民法院（2014）湘高法民一终字第5号生效民事判决书已认定购房欠款应由子诚公司向恒基公司付清，据此，一审法院认定***与恒基公司签订《长沙市商品房买卖合同》的行为属职务行为，实际购房主体为子诚公司，并无不当，本院予以维持。

二、关于子诚公司应否向恒基公司支付欠付购房款。首先，湖南省高级人民法院（2014）湘高法民一终字第5号生效民事判决书已确认恒基公司应向子诚公司支付工程总造价7509783.28元及恒基公司因逾期签订购房合同及办理购房手续的违约金1021674元，而子诚公司应向恒基公司支付购房款共计9313416元，两者相抵后，子诚公司还应向恒基公司支付购房款781958.72元。其次，关于子诚公司所称其尚未达到向恒基公司支付欠付购房款条件的主张。虽然《长沙市商品房买卖合同》并未明确约定子诚公司支付剩余房款的时间，但湖南省高级人民法院（2014）湘高法民一终字第5号生效民事判决书已根据子诚公司与恒基公司签订的《补充协议》第四条第2项之约定认定子诚公司的购房欠款应在恒基公司交房前全部付清，且***在取得涉案房屋的产权证后，也利用该房屋向银行办理了抵押贷款手续，加之本院于2015年12月11日作出（2014）长中民执字第00465号案件执行结束通知书，明确子诚公司与恒基公司已按生效判决书内容对双方约定购房的房屋进行了交付，因此一审法院判决子诚公司向恒基公司支付剩余全部购房欠款，并无不当，本院予以维持。子诚公司抗辩称恒基公司交付的房屋存在质量问题，故子诚公司有权暂不支付购房余款。本院认为，因涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件，且子诚公司付清房款是先于恒基公司交房的义务，而子诚公司未提交充分证据证明恒基公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的可能丧失履行保修责任能力的情形，故子诚公司主张中止履行支付购房余款义务，缺乏法律依据，本院不予支持。

三、关于恒基公司的诉求是否已超过诉讼时效。子诚公司抗辩称恒基公司在本案中关于购房款、违约金的诉请已超过诉讼时效。本院认为，因《长沙市商品房买卖合同》中并未约定子诚公司支付购房余款的时间，故恒基公司主张购房余款及违约金的诉讼时效期间应从其于2015年12月7日向子诚公司交付房屋之日开始计算。恒基公司于2017年9月11日提起本案诉讼，并未超过法定诉讼时效，故对子诚公司上述抗辩主张，本院不予支持。

四、关于恒基公司主张的逾期付款违约金及子诚公司主张的房屋整改违约金主张。本院认为，一方面，***已办理了涉案房屋的产权证，并以涉案房屋向银行办理了抵押贷款，同时本院作出的案件执行结束通知书已认定恒基公司已将涉案房屋交付给子诚公司，在此情况下，子诚公司仍拒不向恒基公司支付剩余购房款存在过错。另一方面，子诚公司以工程款抵款的方式已向恒基公司支付了绝大部分购房款，且子诚公司在2015年12月7日法院组织的执行现场交付笔录中已经明确提出恒基公司交付的涉案房屋存在质量问题需要整改，但恒基公司未积极履行整改义务，亦有违诚信原则。综上，结合子诚公司已付款比例、涉案房屋需要整改的程度、双方的合同约定及过错程度等情况，并根据公平和诚实信用原则，恒基公司和子诚公司均存在一定违约行为，故对各自的违约金主张均不予支持，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。

另，子诚公司上诉请求中提出的砌墙、按照入户大门、墙面楼顶作粉刷处理、交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等主张，已包含在一审判决第三项认定的“符合合同约定及规划设计要求”范围内；而子诚公司要求恒基公司交付《竣工验收备案表》的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人子诚公司、***的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初7445号民事判决第一、三、五、六项；

二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初7445号民事判决第二、四项；

三、驳回长沙市恒基伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费24017元，诉讼保全费5000元，合计29017元，由长沙市恒基伟业房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费14089元，由湖南子诚园林建设有限公司负担；二审案件受理费30891元，由湖南子诚园林建设有限公司和***共同负担29763元，长沙市恒基伟业房地产开发有限公司负担1128元。

本判决为终审判决。

审判长　周　坤

审判员　曾庆军

审判员　金新贵

二〇一九年五月五日

书记员　何冰洁