某某、宽甸翰霖房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

辽宁省宽甸满族自治县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽0624民初250号

原告：**，男，1978年10月24日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。

委托诉讼代理人：赵报春，宽甸满族自治县石湖沟法律服务所法律工作者。

被告：宽甸翰霖房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。

法定代表人：张国芝，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：戚平，男，1981年1月31日出生，满族，宽甸翰霖房地产开发有限公司经理，住沈阳市皇姑区。

被告：辽宁隆烨实业有限公司，住所地：宽甸满族自治县石湖沟乡杨木村一组。

法定代表人：赵明君，系该公司经理。

委托诉讼代理人：柳鹏，辽宁兴达律师事务所律师。

第三人：于俊峰，男，1970年5月17日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。

委托诉讼代理人：高茜，女，1974年6月25日出生，满族，无业，住宽甸满族自治县。

原告**与被告宽甸翰霖房地产开发有限公司（以下简称翰霖公司）、辽宁隆烨实业有限公司（以下简称隆烨公司）、第三人于俊峰案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月30日作出（2020）辽0624民初770号民事判决，判决：不得执行宽甸县睿华园小区12号楼1单元403号房屋。被告隆烨公司不服该判决，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院，辽宁省丹东市中级人民法院于2021年12月15日作出（2021）辽06民终1773号民事裁定，裁定：一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初770号民事判决；二、本案发回宽甸满族自治县人民法院重审。本院于2022年1月17日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告**及其委托诉讼代理人赵报春、被告翰霖公司的委托诉讼代理人戚平、被告隆烨公司的委托诉讼代理人柳鹏、第三人于俊峰的委托诉讼代理人高茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：解除对宽甸睿华园小区12号楼1单元403房屋的查封，并中止对该房屋的执行。事实与理由：2017年1月11日，原告**与被告翰霖公司、第三人于俊峰签订《协议书》，约定被告翰霖公司以其建设开发的房屋做价工程款抵顶给第三人于俊峰。被告翰霖公司与第三人于俊峰共同指定该房屋归原告**所有。2017年2月9日第三人将上述房屋以300000元价款卖给原告，原告支付全部价款并装修入住。事后，原告**要求被告翰霖公司配合原告对涉案房屋进行预告登记，但被告翰霖公司拒不配合。因涉案房屋至今未予验收，故原告无法办理过户登记手续。原告认为宽甸法院（2020）辽0624执异36号执行裁定书认定事实及适用法律错误。原告在涉案房屋查封前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且已经实际占有使用涉案房屋并支付了全部房屋价款。涉案房屋未办理登记过户非因原告自身原因，依据法律规定原告能够排除被告隆烨公司对涉案房屋的执行。

被告翰霖公司辩称，同意原告的诉讼请求，涉案房屋在于俊峰出售给原告的时候还未查封，原告已经入住了，对法院的裁定不予认可。

被告隆烨公司辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，被告隆烨公司于2017年9月6日向人民法院申请对涉案房屋予以查封。2017年10月8日本案第三人于俊峰向法院提出执行异议被依法驳回，随后于俊峰提起执行异议之诉，在这个过程中于俊峰向法院提出撤诉申请，2018年6月22日宽甸满族自治县人民法院作出（2017）辽0624民初4804号民事裁定，准予于俊峰撤诉，根据原告诉状中所列举的事实只能证明一个问题，就是于俊峰在明知涉案房屋已被法院查封还将涉案房屋予以出售，这种做法显然违反法律规定，应当给予制裁，也应当确定于俊峰同本案原告之间的买卖行为无效。而且涉案房屋经被告隆烨公司申请已被查封，目前已经进入评估拍卖程序，于俊峰同原告之间的非法的买卖行为不能对抗人民法院的执行。于俊峰同原告之间的行为所产生的法律后果，应当由于俊峰个人承担。

第三人于俊峰述称，原告**诉讼中所称事实是真实的，于法有据，依法应予支持。2013年至2018年间，翰霖公司开发建设睿华园小区，第三人承包了该建设项目的楼内抹灰、空心砖砌筑等十项工程。工程结束后，双方经过结算，确定了工程款为450万元，由于翰霖公司当时资金紧张，便与第三人于2016年8月24日达成了《协议书》，双方商定用其坐落套房屋，抵顶第三人承包翰霖公司楼内抹灰、空心砖砌筑等十项工程的工程款，双方采取定额方式，以价值450万元的12套房屋抵顶工程总价款，双方在协议的第四条约定，协议签订后，视为翰霖公司已经履行了450万工程款的给付义务。第三人认为该约定合法有效。翰霖公司将该房屋抵顶给第三人后，**的父亲贾金祥找到我，要求购买此房屋，考虑到与原告父亲关系不错，原告于2016年12月23日与第三人、被告翰霖公司共同签订三方协议，从第三人处购买了涉案房屋，并交付了全部30万元购房款，取得了涉案房屋的相应权利，且已实际入住。翰霖公司在2016年第三季度向第三人交付房屋，2016年12月23日第三人将房屋出售给原告，原告与其他消费者购买后，多数人于2016年12月前已经实际装修入住。同时，第三人与被告翰霖公司双方也协商，抵顶协议签订，房屋交付后，工程最终结算完毕。

本院经审理认定事实如下：宽甸睿华园小区由被告翰霖公司建设。2016年8月24日，被告翰霖公司与第三人于俊峰就睿华园小区12号楼未完成工程达成协议，由第三人对该楼楼内抹灰、天棚胶泥、空心砖砌筑、地热等十项工程进行施工，施工费用为450万元，被告翰霖公司用包含涉案房屋在内的12套房屋抵顶工程款。2016年12月23日12号楼取得商品房预售许可证。2017年1月11日，被告翰霖公司、第三人于俊峰及原告**分别作为协议甲、乙、丙三方签订《协议书》一份，约定：“经甲、乙、丙三方协商，就甲方已开发的睿华园小区房屋预付乙方睿华园小区二期项目12号楼工程款及人工费事宜达成如下协议：1、乙方承建甲方开发的睿华园小区项目，现甲方以抵房屋的形式预付乙方睿华园小区二期项目12号楼工程款及人工费，具体房源状况：房屋位路睿华园小区，楼号12号楼1单元四层3号，建筑面积110平方米，每平方米单价4050元，此房屋最终面积以房产测绘为准，多退少补；2、乙方同意甲方以上述房屋预付工程款445500元；3、因乙方承揽的工程尚未完工，上述房屋待甲乙双方工程结算后，以甲乙双方共同签字盖章的结算单作为结算依据，最终方可结算，达到同等值的房屋工程款方可办理正式的房屋买卖合同，甲方方可向乙方交付房屋。办理产权证发生的销售不动产税、契税及相关费用、物业费等由丙方承担；4、本协议签订后，视为甲方按照施工合同约定履行了445500元工程款预支付义务，此工程款用于支付农民工工资，如未支付农民工工资，则此房屋手续全部作废。由开发商将此房折为半价，用于支付乙方所拖欠的农民工工资，造成的房屋赔率将由乙方和丙方自行承担，甲方概不负责；5、甲、乙双方约定，乙方指定丙方与甲方签订上述房屋的《商品房买卖协议》；6、乙、丙双方在此向甲方保证，乙、丙双方或双方指定的买受人不得退房，且乙方与甲方的任何纠纷与甲方无关。如需更换户主名等，需要跟开发商协商；乙方指定的丙方若退房，甲方有权不向其退房款，退款责任由乙方负责，乙方必须向丙方披露本条款，并要求丙方明示接受本条款。该抵账房办理产权过户过程中所产生的一切法律纠纷由乙丙方承担；7、本协议签订后，乙方为甲方开具工程款发票和收据；8、未尽事宜三方协商解决。本协议一式三份，具有同等法律效力。”2017年2月9日，第三人于俊峰与原告签订《房屋买卖合同》，约定第三人将案涉房屋作价300000元出卖给原告，第三人于俊峰给原告出具300000元收款收据一张。庭审中，原告**陈述30万购房款是由其父亲贾金祥帮忙筹措了23万元，加上家中原有的7万元，并提交了2017年2月9日其父贾金祥从锦州银行宽甸建兴支行取款23万元的银行交易明细单。

另查明，被告隆烨公司与被告翰霖公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，本院依据被告隆烨公司的申请于2017年9月6日作出（2017）辽0624民初3092号之一民事裁定，对包含涉案房屋在内的房屋予以查封。2019年6月28日，本院作出（2017）辽0624民初3092号民事判决，判决被告翰霖公司支付隆烨公司工程款1827058元。2017年10月8日第三人于俊峰以案涉房屋系被告翰霖公司抵顶其工程款为由向本院提出书面异议申请，要求解除对案涉房屋的查封被本院予以驳回，第三人提起案外人执行异议之诉后于2018年6月22日撤回起诉。2020年3月9日，本院作出包括涉案房屋在内的房屋评估、拍卖公告，原告**遂以不服（2017）辽0624民初3092号之一民事裁定书为由向本院提出书面异议申请，本院作出（2020）执异36号执行裁定书驳回**的异议请求，原告于2020年4月3日提起本诉。

再查明，原告**提供了2017年7月15日翰霖公司出具的商品房入住费用明细表1份，载明了原告向翰霖公司交纳的涉案房屋物业费、垃圾水电费、可视对讲、电梯费、装修保证金、电梯电卡、房屋维修基金、面积差、取暖费、税金等费用。

本院所确认的上述事实，有协议书、房屋买卖合同、商品房入住费用明细表、收款收据、（2020）执异36号执行裁定书、（2017）辽0624民初3092号之一民事裁定书、银行交易明细单及原、被告、第三人陈述在卷为凭。上述证据经庭审质证，本院予以采信。

本院认为，本案争议的焦点问题为原告对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，2017年1月11日，翰霖公司、于俊峰、**共同签订载有案涉房屋的坐落、房屋面积、房屋单价、房屋总价等基本情况的协议书，约定以案涉房屋抵顶于俊峰的工程款和人工费。2017年2月9日，于俊峰与**签订房屋买卖合同。在案涉房屋查封之前，翰霖公司依据协议给**办理了入住手续，**合法占有该房屋，现已装修并实际占有使用；案涉房屋未办理过户手续并非**的原因，故**符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其提出的案外人执行异议成立，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。

关于隆烨公司主张案涉房屋在查封前并未交付原告**。因房屋的合法占有应以实际控制为准，购房人是否实际入住并非是房屋占有的必要条件。原告**提交了翰霖公司出具的商品房入住费用收取明细表，证实**于2017年7月15日向翰霖公司交纳涉案房屋物业费、垃圾水电费、可视对讲、电梯费、装修保证金、电梯电卡、房屋维修基金、面积差、取暖费、税金等费用应认定原告**已于2017年7月15日办理入住手续，在案涉房屋查封前已经对房屋进行了实际控制和管理，符合法律规定的对房屋的合法占有。故隆烨公司的辩称没有依据，本院不予支持。

综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用解释》第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下：

不得执行宽甸县睿华园小区12号楼1单元403号房屋。

案件受理费100元，由被告隆烨公司负担，于本判决生效后七日内向宽甸满族自治县人民法院交纳，逾期不交依法强制执行，原告预交的100元，予以退还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

本院(2020）辽0624执异36号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。

审　判　长　　房永生

审　判　员　　高海燕

人民陪审员　　刘莹莹

二〇二二年七月十一日

法官　助理　　蔡雨红

书　记　员　　吴　迪