杭州杰尔晨装潢标识有限公司与***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浙杭民终字第412号

上诉人（原审原告）：杭州杰尔晨装潢标识有限公司。

法定代表人：陶建中。

委托代理人：孟令大，浙江一墨律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***。

委托代理人：俞杰栋，浙江京衡律师事务所律师。

上诉人杭州杰尔晨装潢标识有限公司（以下简称杰尔晨公司）与被上诉人***因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理认定：2012年3月30日，双方当事人签订房屋转让合同补充协议一份，约定：甲方（***）与乙方（杰尔晨公司）于2012年3月31日签订的《杭州市房屋转让合同》，转让合同价为三百五十万，该房屋的实际成交价为五百五十万元——1、2012年3月31日前乙方支付给甲方房款40万元，应在2012年3月31日办妥《关于工业出让用地要求放弃收购并同意转让的报告》；2、2012年4月5日前乙方支付给甲方房款210万元，用于注销抵押事宜……；3、甲乙双方约定在产权中心办理产权过户手续完毕后一日内，乙方支付给甲方剩余房款100万元；4、甲乙双方约定在2012年7月1日前甲方交房，并结清房屋相关费用，乙方验收完毕当日付清房款200万元……。2012年5月3日，杰尔晨公司法定代表人陶建中在房屋转让合同补充协议上注明：尚欠余款贰佰万元整到7月1号交房时付清。2012年4月11日，***与杰尔晨公司签订房屋买卖合同三份，约定：将坐落于运河唐公村1幢、2幢、3幢的房屋转让给杰尔晨公司。2012年7月，杰尔晨公司将上述第1、3幢房屋交付杰尔晨公司使用。上述第2幢房屋由***租给案外人华晨植绒有限公司使用至2012年年底。杰尔晨公司于2012年5月11日向杭州市国土资源余杭分局提交办理土地使用权证申请，杭州市国土资源余杭分局出让土地转让交易收件单上载明：自窗口收件之日起十个工作日办结。后杰尔晨公司陆续支付***购房款共计5160000元，尚余340000元未付。***于2014年7月22日提起本案诉讼，请求判令：杰尔晨公司向***支付剩余的购房款34万元，逾期利息11.8万元（暂计算至2014年7月1日，2014年7月2日至判决生效之日止的逾期利息按计算清单的计算方式计取），合计45.8万元。在原审审理过程中，***变更诉讼请求如下：杰尔晨公司向***支付剩余的购房款34万元，逾期利息51490.66元（自2013年1月2日起至2014年7月1日止的利息按年利率6.65%分段计算，2014年7月2日至判决生效之日止的逾期利息按年利率6.65%另行计取）。

原审法院审理认为：***与杰尔晨公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，应受法律保护。本案的争议焦点在于本案所涉340000元购房款的付款条件是否成就。***认为双方签订的补充协议中杰尔晨公司法定代表人书写的文字应理解为购房款总额尚余200万元到2012年7月1日付清，且涉案的房屋已经过户到杰尔晨公司名下，***已经完成了涉案土地使用权转让应履行的全部配合义务，故本案所涉的补充协议第三条所约定的100万元付款条件已经成就。杰尔晨公司认为双方签订的补充协议中杰尔晨公司法定代表人手写的文字应理解为与补充协议第四条对应的200万元到2012年7月1日付清，剩余的100万元于办理产权过户手续完毕后一日内支付，涉案土地使用权未过户到杰尔晨公司名下的责任在***，故本案所涉购房款的付款条件未成就。原审法院认为：第一、2012年5月3日杰尔晨公司法定代表人书写文字时杰尔晨公司尚欠***款项为300万，并非杰尔晨公司法定代表人书写的200万元，且该书写的内容与补充协议第四条相一致，故应理解为对补充协议第四条中的200万元的强调说明。由此，补充协议第四条中的200万元的付款时间应为***交房、杰尔晨公司验收完毕当日。第二、补充协议第三条剩余房款100万元的付款条件是否成就的问题，原审法院认为，涉案土地使用权的转让***已尽到配合义务，涉案土地使用权未过户到杰尔晨公司名下的原因是杰尔晨公司不同意将宗地图所涉的砖三改为棚三。故杰尔晨公司有条件去办理土地使用权过户登记手续而不履行办证义务，应视为付款条件已经成就。由此，本案所涉340000元购房款的付款条件已经成就，杰尔晨公司应向***支付该款项。***将涉案的2号厂房租赁给案外人华晨植绒有限公司的租期至2012年年底，故***要求杰尔晨公司支付自2013年1月2日起的利息属合理，但***主张按年利率6.65%来计算，因***主张的利息期限为一年以上三年以下，故原审法院按一年以上三年以下内的银行贷款同期贷款利率标准即年利率6.15%自2013年1月2日起至2014年7月1日止计算为49433.20元，对其余部分不予支持。关于杰尔晨公司关于涉案土地使用权未过户到杰尔晨公司名下的责任在***的抗辩意见，因依据不足，原审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年12月8日判决：一、杰尔晨公司支付******人民币340000元，于判决生效之日起十日内付清；二、杰尔晨公司支付******利息（自2013年1月2日起至2014年7月1日止计利息49433.20元；自2014年7月2日起至判决确定支付日止的利息，按银行同期同类贷款利率标准计算），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回***其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费8170元，减半收取4085元，由***负担513元，由杰尔晨公司负担3572元。

宣判后，杰尔晨公司不服上述判决，向本院提起上诉称：本案房屋买卖交易的标的物包括案涉土地使用权和土地上5处的全部房产，而不仅仅限于已经过户的1、2、3幢厂房；三处厂房被上诉人***已经完成所有权转移义务，但对于土地使用权的过户，因被上诉人的原因而导致无法过户，被上诉人已经构成违约。距离2012年5月11日申请办理土地使用权过户手续已超过两年半以上时间，被上诉人无法将土地证过户到上诉人杰尔晨公司名下的违约状态一直持续，上诉人依法享有先履行抗辩权，即不予支付剩余价款有充分合法的抗辩理由。在房产交易过程中，上诉人为被上诉人垫付了应由被上诉人承担的交易税费合计288600元，上诉人有理由依法予以抵销。被上诉人仅向上诉人提供了260万元的交易发票，剩余发票被上诉人有义务提供，上诉人保留诉讼主张权利。原审判决错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

***答辩称：双方当事人所签订的补充协议能证明双方交易的全部房产，其中仅有1、2、3幢厂房是可以进行合法过户的。这是在房屋转让合同和房屋转让补充协议均可推定双方当事人对整个房屋的现状是有充分认识的。被上诉人认为合同签订的时间只是认定合同签订的客观时间基点，但合同内容和效力取决于双方真实意思表示。补充协议中对分期付款的约定并非对整个房屋价值的分割，上诉人的理解是对合同的曲解。上诉人的房屋的瑕疵有了充分认知，这可以从上诉人在部分履行房屋买卖合同和房屋买卖合同的补充协议及后续又支付了66万的事实上可以认定。上诉人是明知房屋存在一定瑕疵，愿意承担这一瑕疵给上诉人带来的相应法律后果。被上诉人已尽了最大的协助义务，相关手续没有办理的责任在上诉人。变更过程中发生了被上诉人不可避免、不可预见等客观情形的，可以根据约定追究被上诉人的民事责任。上诉人作为买受方承担了这次交易的税费，符合交易习惯。关于发票与本案无关。原审判决认定事实准确，法律适用没有错误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

杰尔晨公司在二审举证期间提交以下证据：

1、房地产评估报告书；

2、税收转账专用完税凭证。

经出示，***提出异议认为上述证据形成于2012年，在原审诉讼时就已存在，不属于二审程序中的新的证据，其拒绝质证。

本院经审核认为：上述证据在原审诉讼前即已存在，杰尔晨公司不能证实为其于原审庭审结束后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，且***不同意质证，故本院不予采纳。

本院查明的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为：双方当事人在诉讼中一致确认经相关部门备案的、双方所签订的载明签订日期均为2012年4月11日的三份《杭州市房屋转让合同》即双方于2012年3月30日签订的《房屋转让合同补充协议》所约定的“甲乙双方于2012年3月31日签订的《杭州市房屋转让合同》”。根据三份房屋转让合同约定，***转让的标的物为坐落于杭州市余杭区运河镇唐公村1幢、2幢、3幢的非住宅房屋（所有权证号分别为：余房权证运字第××、10××69、10××70号），三份合同同时约定，房屋所占用分摊的土地使用权随房产一并转让。***另提交证据证实上述转让房产所属土地领有国有土地使用权证【杭余出国用（2009）第105-117号】。上述房屋转让合同依法有效并已经相关部门变更权属登记。杰尔晨公司诉称转让标的物还有其他房产，该主张与案涉合同的上述约定及其主管部门的相关登记内容不符，缺乏依据。杰尔晨公司据此诉称***应对交易标的物承担瑕疵担保义务、自己享有抗辩权的主张不能成立。对于***所主张的、原审判决予以认定的涉案房屋所属土地使用权未过户到杰尔晨公司名下的原因是杰尔晨公司不同意将宗地图所涉的砖三改为棚三的事实，杰尔晨公司也不能举证予以反驳，故其关于***存在违约的主张也不能成立。杰尔晨公司未在原审诉讼中提起反诉以主张抵销债务及开具发票，其在二审诉讼中提出该诉请，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，其应另行起诉主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杰尔晨公司的上诉理由依法不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7141.5元，由上诉人杭州杰尔晨装潢标识有限公司负担，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。

本判决为终审判决。

审　判　长　　胡宇

审　判　员　　陈艳

代理审判员　　丁晔

二〇一五年四月二日

书　记　员　　王勤