某某、某某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁09民终1493号

上诉人（原审被告）：***，女，1978年7月13日出生，汉族，住泰安市泰山区。

委托诉讼代理人：房伟（系上诉人之夫），男，1976年2月17日出生，汉族，现住泰安市泰山区。

被上诉人（原审原告）：****物业管理有限责任公司，住所地山东省泰安市泰山区东岳大街与温泉路交汇处志高月星国际广场志高商场6层东区。

法定代表人：张洪涛，总经理。

委托诉讼代理人：时迎春，女，该公司职工。

上诉人***因与被上诉人****物业管理有限责任公司（以下简称****物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初6002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判；2．一审二审费用有被上诉人负责。事实和理由：一、根据我国民法总则规定，民事诉讼有效期是三年。二、我没有和****物业签署过任何的服务合同。三、装修押金强行抵物业费。四、物业给业主停水、停电梯卡。五、当时承诺业主燃气开户费后期要返还业主也没有返还。

****物业公司辩称，一、物业服务合同诉讼时效问题。****物业公司认为物业服务合同属于持续履行合同，且****物业公司物业服务一直持续至今，***也连续欠费，并未中断连续欠费行为，在物业服务合同持续履行的情况下，各期物业服务费的诉讼时效应一并计算，其诉讼时效的起算时间与最后一期物业服务费的诉讼时效起算时间应一致。****物业公司提交了上门催缴物业费的照片、2021年2月邮寄物业费催缴EMS快递函，***也自认2015年7、8月****物业公司要求其以装修押金抵物业费，所以****物业公司认为物业费催缴仍然在诉讼时效内。二、针对***认为没有和鸿瑞物业签署过任何的服务合同的问题。志高国际小区建设单位泰安志高实业集团有限责任公司与****物业公司（鸿瑞物业）签订《志高月星国际广场前期物业服务合同》，选聘****物业公司作为物业服务公司对志高国际小区提供物业服务，该合同是双方真实意思表示，合法有效。按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因志高国际小区尚未成立业主委员会，****物业公司自2014年1月1日起为志高国际小区实际提供物业服务，***已实际接受了****物业公司提供的物业服务，所以****物业公司与***之间存在物业服务合同关系，***应当及时交纳物业服务费用。三、针对***认为装修押金强行抵物业费的问题。****物业公司是在行使同时履行抗辩权，2015年7、8月份，***拖欠物业服务费用的情况下，申请退还装修押金，****物业公司向***主张物业服务费用，***不履行。且，目前****物业公司也一直未将***的装修押金抵扣成物业费，****物业公司在一审时就同意退还***装修押金。四、针对***主张****物业公司给业主停水、停电梯卡的问题。****物业公司及自来水公司维修保养时确实有过停水，但是****物业公司都事先已经进行过告知。志高国际小区考虑到安全问题，电梯卡有期限限制，需要定期进行升级，但是****物业公司从未因业主拒交物业费停止电梯卡，业主可持电梯卡到物业办公室进行升级。***因担心****物业公司向其主张物业费，所以从未到物业办公室升级，****物业公司短信告知过***电梯卡升级的问题。且****物业公司通过电梯视频发现***也可以乘坐电梯上下。五、针对***主张****物业公司承诺燃气开户费返还业主的问题。****物业公司从未承诺返还业主燃气开户费。燃气开户费与物业服务合同不属于同一法律关系，不在****物业公司的物业服务范围之内，***可另行向建设单位主张权利。综上，****物业公司与***存在物业服务合同关系，****物业公司依约履行物业服务合同义务，对志高国际小区提供物业服务，***也已实际接受了****物业公司提供的物业服务，应按时足额交纳物业服务费用，否则应承担违约责任。***自2015年开始拒交物业服务费用长达7年之久，给****物业公司造成经济损失的同时，“搭便车”的行为严重侵害了其他已缴费业主的权益，所以请法院驳回***的全部上诉请求，维持一审判决。

****物业公司向一审法院起诉请求：1．被告支付原告2015年1月1日至2021年12月31日期间的物业费14,099.40元及至2021年10月31日的违约金4,229.82元，共计18,329.22元；2．案件受理费由被告***承担。诉讼中，原告变更违约金数额为3,739.85元。

一审法院认定事实：2013年12月30日，泰安志高实业集团有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，合同载明原告的资质等级为“三级暂定”，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高?月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高?月星国际广场（1#、2#、13A#）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积96898平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米/月；自开发商通知入住之日物业服务费用一次性缴纳6个月，以后费用缴纳按半年进行收取，业主和物业使用人应在前期缴费期满前履行缴纳义务；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告提交2013年12月28日，其与泰安志高实业集团有限责任公司签订的《商品房预售合同》，合同约定被告购买的系志高?月星国际广场1号楼2单元2412号房屋，预测建筑面积共112.06平方米。被告主张该合同附件八约定涉案小区由泰安志高物业有限公司负责物业管理。原告认可该合同，但主张2014年1月1日前建设单位选聘的泰安志高物业有限公司，该公司是志高国际小区的首任物业服务企业，后因经营不善紧急撤离志高国际小区，建设单位泰安志高实业集团有限责任公司作为项目业主在业主委员会未成立前有权利选择新的物业公司进场，故建设单位选聘原告于2014年1月1日进场提供物业服务。对于涉案房屋的建筑面积，原告认可系111.9平方米，被告对此未提出异议。被告缴纳物业费至2014年底。原告提交****物业公司自2015年10月20日至2021年10月6日在被告家门口张贴的催缴通知单，用于证明原告多次向被告催缴物业费的情况，被告对此有异议，称其并非每天都在该房屋居住，没有看到过该催款通知单，原告主张的部分物业费已超出诉讼时效。原告另提交2021年2月8日通过中国邮政EMS邮寄物业费催缴快递函，被告拒收。庭审中，原告明确其主张违约金3,739.85元的计算方式为：自每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，暂计算至2021年10月31日。以半年物业服务费1,007.1元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍标准计算，2019年8月20日之后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的两倍计算。

一审法院认为，泰安市志高实业集团有限责任公司与原告签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因涉案小区尚未成立业主委员会，原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在物业服务合同关系，被告应当及时交纳物业服务费。《前期物业服务合同》中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，故物业服务费应按照1.5元/平方米/月的标准计算。《前期物业服务合同》约定物业服务费用半年缴纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。据此，自2015年1月1日起至2021年12月31日止，被告应支付原告物业服务费14,099.4元（1.5元/平方米?月×111.9平方米×84个月）。关于被告辩称原告收取上料费600元及未退还给其装修押金，因被告未对该费用提起反诉，本院不予处理，被告可另行向原告主张权利。关于被告辩称物业公司提供的服务存在瑕疵的问题，因被告对其主张未提供相应证据予以证实，因此被告不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，故对被告关于物业存在瑕疵而拒交物业费的辩称理由，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，被告未如期交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，原告要求被告自2015年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的两倍支付违约金与法有据，本院予以支持。合同约定，物业服务费按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务，每半年应缴纳物业费用为1,007.1元（1.5元/平方米?月×111.9平方米×6个月），因被告至今未予缴纳，现原告自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，并要求暂计算至2021年10月31日，被告应当分别自2015年7月1日、2016年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日、2020年7月1日、2021年1月1日、2021年7月1日起，均以1,007.1元为基数，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的两倍标准计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的两倍标准计付。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效，原告提交上门催缴物业费的照片、2021年2月邮寄物业费催缴快递函等，被告亦主张原告于2015年7、8月要求以装修押金抵物业费，故原告提交的证据足以证实向被告催要的事实，故本案中诉讼时效已发生中断事由，原告起诉并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条规定，判决：一、被告***于本判决生效后十日内支付原告****物业公司物业服务费14,099.4元；二、被告***于本判决生效后十日内支付原告****物业公司违约金（分别自2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日、2020年7月1日起，均以1,007.1元为基数计算至2021年10月31日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的两倍标准计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的两倍标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由被告***负担。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据一审中****物业公司提交的上门催缴物业费照片、邮寄物业费催缴快递函等证据，结合***关于****物业公司于2015年7、8月要求以装修押金抵物业费的陈述，可以证实本案不超过诉讼时效，***关于本案已超诉讼时效的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。****物业公司一审中已举证证实其与泰安志高实业集团有限责任公司签订了前期物业服务合同，且****物业公司已为涉案小区实际提供了物业服务，故一审认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。对于***陈述的停水、停电梯卡以及返还装修押金及燃气开户费等问题，当事人可另行主张权利。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费258元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　毕经纶

审 判 员　李　莹

审 判 员　井　慧

二〇二二年四月十二日

法官助理　甘秀英

书 记 员　左文静