某某、某某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁09民终367号

上诉人（原审被告）：***，男，1968年11月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。

上诉人（原审原告）：****物业管理有限责任公司，住所地山东省泰安市泰山区东岳大街与温泉路交汇处志高月星国际广场志高商场6层东区。

法定代表人：张洪涛，职位总经理。

委托诉讼代理人：时迎春，女，1988年1月1日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系该公司职工。

委托诉讼代理人：冯秀菊，女，1971年9月14日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系该公司职工。

上诉人***、****物业管理有限责任公司（以下简称鸿瑞公司）因物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初6004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：请求撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初6004号民事判决，判令被上诉人鸿瑞公司：1、支付房屋维修费用及滞纳金19，835.01元（按被上诉人主张的欠费金额15，257.7元的30%主张滞纳金4577.31元）；2.判令被上诉人提高服务意识和质量，解决在物业服务方面不作为、懒作为；3.判令被上诉人提供参加物业招聘资料或者相关行政主管部门的招聘批准资料；4.判令被上诉人提供营业执照、资质证书、各项管理制度等；5.判令被上诉人提供物业服务等级、物业服务内容服务标准和收费标准、收费项目、收费依据、收费方式计费起始时间、价格举报电话；6.判令被上诉人提供房屋专项公共维修资金的筹集和使用情况；7.判令被上诉人提供利用公共区域公共部位公共设施设备经营收益明细，共用部位、共用设施设备使用情况、养护记录、设备设施的年检手续；8.判令被上诉人提供与上诉人签订的物业合同原件；9.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人伙同开发商欺骗上诉人。2012年8月30日上诉人与泰安志高实业集团有限责任公司鉴定了《前期物业服务协议》，根据协议约定物业服务企业为泰安志高物业有限公司而非被上诉人，但是被上诉人一直向上诉人收取物业服务费，被上诉人的行为严重侵犯了答辩人的业主知情权，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律规定，判令被上诉人败诉并承担相关费用。《前期物业服务协议》附件一（物业服务企业提供的物业服务事项）第一款：包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），明确规定了物业公司的物业服务事项。而物业公司不但不积极履行义务，却以各种理由推托，并伙同开发商欺骗上诉人，进而导致上诉人利益受损。自2017年雨季开始，上诉人所居6号楼一单元2501室，出现不同程度漏雨，并造成楼面损毁，多次与被上诉人反映并提出维修要求，但被上诉人以各种理由扯皮推诿，就是不进行维修，上诉人在不得已的情况下，经与被上诉人沟通交流，并经被上诉人联系开发商，同意先由上诉人垫资维修，然后给予报销。最后却是在上诉人垫资维修房屋后，各种推托直到今天仍然未给予报销。二、被上诉人管理混乱，服务上懒作为、不作为。1、违反消防要求，楼房一层、消防通道停放电动车或车辆。2、楼房央漏雨造成的楼面损毁从未进行维修。3、我家防盗门上经常被贴上小广告。4、发生失窃事件。5、对私搭乱建不管不问、视而不见（10号楼东侧一层圈占公共位置；北门幼儿园四周围栏）。6、小区内绿地面积逐步减少，绿化树木不断死亡。三、被上诉人物业费收费不符合泰安市收费标准。根据《泰安物业费收取标准2020》规定，“三星级”物业配备电梯普通住宅基准价格为1.10元/平方米·月，现在收费为1.50元/平方米·月。请明确说明定价的依据。同时，物业公司的服务存在瑕疵，就说明服务已经打了折扣，那么收费就应该进行打折。比如一件商品存在瑕疵就会降价处理的。

鸿瑞公司辩称，一、被答辩人主张的房屋维修费用及滞纳金属于房屋质量问题造成的损失，开发商（建设单位）泰安志高实业集团有限责任公司作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。答辩人作为物业公司已经履行了协调义务，在物业公司的联系下，开发商已向被答辩人出具工作联系单，承认房屋维修费用由开发商承担。被答辩人一直要求答辩人承担此费用，无事实和法律依据，房屋维修费用与物业服务不是同一法律关系，被答辩人可另行向开发商主张赔偿责任。二、被答辩人要求答辩人出示参加物业选聘的招投标资料或者区房地产行政主管部门的选聘批准材料。被答辩人所在的志高国际小区是个法律问题众多的小区。开发商是泰安志高实业集团有限责任公司，目前已进入破产程序。涉案小区2012年交房，建设单位选聘的首任物业公司是泰安志高物业有限公司，2013年因经营不善，泰安志高物业有限公司紧急撤离志高国际小区。业主委员成立之前，建设单位作为项目业主，有权重新续聘新的前期物业服务企业为志高国际小区提供物业服务。所以建设单位与鸿瑞物业签订《前期物业服务合同》。被答辩人可向建设单位破产管理人或者相关主管部门申请调阅相关资料。三、被答辩人要求答辩人出示营业执照、资质证书、各项管理制度等。答辩人在一审时已向被答辩人出示营业执照、资质证书。针对被答辩人要求答辩人提供各项管理制度等，属于答辩人商业机密，被答辩人无权要求答辩人出示。四、被答辩人要求答辩人出示物业服务等级、物业服务内容、服务标准和收费标准、收费项目、收费依据、收费方式计费起始时间、价格举报电话。答辩人在一审时已提供答辩人与建设单位签订的《前期物业服务合同》复印件一份，上述合同规定：（一）物业服务等级为《物业服务规范》三星级；（二）物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。（三）物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅1.5元/平方米/月。（四）收费项目是物业服务费、停车服务费（30元/个/月）。（五）收费方式起始时间：业主应于收到开发商发出的入伙通知书之日起交纳物业服务费用。自开发商通知入住之日起物业服务费用一次性交纳6个月，以后费用缴纳按半年进行收取，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。针对被答辩人要求的答辩人出示价格举报电话，被答辩人可自行向114查询。答辩人无义务向被答辩人出示。五、被答辩人要求答辩人出示房屋专项公共维修资金的筹集和使用情况。志高国际小区业主首次交纳的住宅专项维修资金被建设单位挪用，未按照法律规定交至房管局指定账户。志高国际目前未筹集更未使用过住宅专项维修资金。志高国际小区的中修、大修等费用如电梯维修、路面维修、外墙保温脱落维修施工等费用一直由答辩人垫付。六、被答辩人要求答辩人出示利用公共区域、公共部位、公共设施设备经营收益明细。答辩人已在小区宣传栏进行公示。详情可自行到公示栏查看。被答辩人要求答辩人出示共用部位、共用设施设备使用情况、养护记录、设施设备年检手续。电梯属于特种设备，每年需要年检。年检手续在每个电梯内进行张贴，被答辩人可自行到电梯内查看。共用部位、共用设施设备养护记录，属于物业服务档案日常工作记录。被答辩人作为小区业主关注共用部位、共用设施设备的养护记录，可自行到物业办公室申请查看具体设施设备或者哪个时间段的养护记录。六、针对被答辩人主张答辩人管理混乱，服务上懒作为、不作为的主张，答辩人认为，物业服务是一个持续的公共性的有偿服务，答辩人没有执法权，针对物业使用方面的禁止行为和注意事项，物业的责任和义务是告知、劝阻及报告。消防通道停放电动车或者车辆，私搭乱建最终责任人是业主。答辩人的工作人员定期进行楼道杂物清理，针对堆放杂物的业户下达整改通知单，并在志高国际小区14栋楼约计800个楼层每个楼层都制作禁止楼道堆放杂物、禁止停放电动车及私拉电线给电动车充电等相关内容的温馨提示牌。各个单元大厅内外及电梯轿厢内都制作并张贴了物业使用方面如禁止高空抛物、禁止电动车上楼方面的温馨提示。针对非机动车停放问题，限于志高国际小区规划设计原因，地上没有非机动车车棚位置，志高国际现状是住宅1989户，现已入住1793户，每家每户至少一辆电动车。所以志高国际小区业户面临电动车停放难、充电难的突出问题。答辩人作为志高国际小区物业公司，一方面在小区10号楼、11号楼南侧、14号楼牵头建设3处车棚，另一方面在小区单元门前划定非机动车停放区域，每日安排秩序人员进行电动车停放巡视，摆放电动车。同时向辖区东关村、岱庙街道办事处及物业主管部门泰山区物业办多次反映电动车停放难、充电难的问题并寻求解决办法，给出的建议是在志高国际小区内发起调查问卷，征集业主意见是否同意占用绿化带、道路等公共区域建设车棚，但此问题因志高国际小区至今未综合验收且部分业主不配合，不支持，小区内建设车棚的业主调查问卷未达到通过要求。且小区内占用公共部位建设车棚属于大中修改造，需要动用住宅专项维修资金，目前志高国际小区没有住宅专项维修资金。此外，答辩人还将志高国际小区楼道堆放杂物问题及僵尸车停放问题报告给辖区岱庙派出所，派出所也联合答辩人进行过楼道检查及僵尸车停放清理工作。针对答辩人主张的小区失窃事件，最终责任人是犯罪嫌疑人，答辩人作为物业公司一直协助报警、调取监控等工作。物业公司负责小区公共部位的秩序维护工作，如果业主家发生失窃事件，答辩人可向警方报警寻求帮助。针对答辩人主张小区绿地面积减少，绿化树木死亡问题，志高国际小区的绿化率一直在持续增加，业主居住环境一直在提升。答辩人主张的绿地减少属于无稽之谈。法院可进行实地调查取证。七、针对被答辩人主张的物业费收费不符合泰安市收费标准问题。答辩人认为建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》是2013年12月31日签订的。泰安市人民政府公布的政府指导价收费标准是在2014年10月1日执行的。政府指导价属于管理性强制规定，不属于效力性强制法律规定。物业服务合同属于民事合同，遵循当事人协商一致自愿原则。且目前山东省物业服务规范星级标准已取消。物业服务过程是综合性的工作，且物业服务行业是劳动密集型、微利行业。物业服务成本一直持续增长，加之像被答辩人一样的业主的存在，对物业服务的内容界定、物业公司属于有偿服务的不理解，拒缴物业服务费用，造成答辩人经营困难。被答辩人自2018年1月1日起拖欠物业服务费用长达4年之久，被答辩人在一审开庭笔录中明确发表辩论意见：其从未否认享受服务应当交物业费的事实，之所以2018年1月1日之前按期交纳物业服务费用，之后拒绝交纳物业服务费用最主要原因是房屋漏水，自行修复花费的房屋维修费用虽然经答辩人协调，建设单位（泰安志高实业集团有限责任公司）已向被答辩人出具了工作联系单确认了该项损失，但是建设单位一直未给予赔偿，被答辩人要求答辩人用物业费用抵顶维修费用，并当庭承诺物业费抵完了维修费用就开始交物业费。综上，答辩人因房屋漏水等质量问题自行修复后，建设单位未给予其赔偿开始拒缴物业服务费用，并要求答辩人给予抵顶物业费。答辩人认为被答辩人的要求无事实和法律依据。被答辩人长期拖欠物业服务费用，已经构成严重违约，请法院驳回上诉人的全部上诉请求。

鸿瑞公司上诉请求，1、撤销山东省泰安市泰山区人民法院2021年11月22日作出的(2021)鲁0902民初6004号民事判决书，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：依法成立的合同受法律保护。业主委员会成立前，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》明确约定物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准。第三章服务费用第九条约定自开发商通知入住之日物业服务费用一次性交纳6个月，第二次计收按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。第八章违约责任第三十一条规定业主或物业

使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。上诉人按照合同约定提供了物业服务，被上诉人理应按时足额交纳物业费，否则应承担违约责任。因违约金合同约定过高，为减轻被上诉人负担，上诉人已变更了违约金的计算方式。上诉人自愿从每年的7月1日、次年的

1月1日起计算违约金，每半年应缴物业服务费用为1114.38元(1.5元/平方米·月×123.82平方米×6个月)。因贷款利率标准变化，上诉人主张违约金计算方式变更为：以半年物业服务费用为基数，自逾期之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付违约金，自2019年8月20日或逾期之日起至实际付清之日止(暂计算至2021年10月31日)，按照一年期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4倍标准计算违约金。现违约金诉讼请求变更为：2264.41元。被上诉人自2018年1月1日拖欠物业服务费用长达4年之久，已构成违约应按照合同约定承担违约责任，向上诉人支付违约金。原审裁判认为上诉人提供的物业服务存在一定的瑕疵，也是业主拒交物业费的主要原因，所以对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求未支持。上诉人认为原审裁判认定事实不清，证据不足。被上诉人在一审开庭笔录中明确发表辩论意见：其从未否认享受服务应当交物业费的事实，之所以2018年1月1日之前按期交纳物业服务费用，之后拒绝交纳物业服务费用最主要原因是房屋漏水，自行修复花费的房屋维修费用虽然经上诉人协调，建设单位(泰安志高实业集团有限责任公司)已向被上诉人出具了工作联系单确认了该项损失，但是建设单位一直未给予赔偿，被上诉人要求上诉人用物业费用抵顶维修费用，并当庭承诺物业费抵完了维修费用就开始交物业费。原审裁判根据被上诉人提交的照片一宗，证实自家房屋屋顶漏雨造成房屋里面、走廊损毁及物业服务瑕疵。证明物业服务瑕疵内容的照片涵盖：楼道里面乱摆乱放杂物，楼前电动车、自行车、老年代步车随意停放，影响正常通行。原审裁判就此认定上诉人提供的物业服务瑕疵也是被上诉人拒交物业费的主要原因。并依此证据未支持上诉人的违约金请求，上诉人认为原审裁判认定事实证据不足。被上诉人提交的楼道堆放杂物、非机动车随意停放的照片是个静止照片，未体现时间地点及杂物持续堆放、车辆持续停放的时间。照片仅能反映某个时间点责任人业主在楼道内堆放杂物，车辆停车停放不规整，不能证明上诉人作为物业公司未尽到管理义务。上诉人已当庭发表质证意见：针对楼道堆放杂物问题上诉人的工作人员定期进行楼道杂物清理，针对堆放杂物的业户下达整改通知单，并在志高国际小区14栋楼约计800个楼层每个楼层都制作禁止楼道堆放杂物、禁止停放电动车及私拉电线给电动车充电等相关内容的温馨提示牌。各个单元大厅内外及电梯轿厢内都制作并张贴了物业使用方面如禁止高空抛物、禁止电动车上楼方面的温馨提示。针对非机动车停放问题，限于志高国际小区规划设计原因，地上没有非机动车车棚的规划位置，且建设电动车车棚需要占用小区公共部位如绿地或者道路，这属于小区大中修改造，除了经小区业主同意之外，还需动用住宅专项维修资金。志高国际住宅1989户，现已入住1793户，每家每户至少一辆电动车，所以志高国际小区业户面临电动车停放难、充电难的突出问题。上诉人作为志高国际小区物业公司，一方面在小区10号楼、11号楼南侧、14号楼牵头建设3处车棚，另一方面在小区单元门前划定非机动车停放区域，每日安排秩序人员进行电动车停放巡视，摆放电动车。同时向辖区东关村、岱庙街道办事处及物业主管部门泰山区物业办多次反映电动车停放难、充电难的问题并寻求解决办法，给出的建议是在志高国际小区内发起调查问卷，征集业主意见是否同意占用绿化带、道路等公共区域建设车棚，但此问题因志高国际小区至今未综合验收且部分业主不配合，不支持，小区内建设车棚的业主调查问卷未达到通过要求。此外，上诉人还将志高国际小区楼道堆放杂物问题及僵尸车停放问题报告给辖区岱庙派出所，派出所也联合上诉人进行过楼道检查及僵尸车停放清理工作。物业服务是一个持续的公共性的有偿服务，上诉人没有执法权，针对物业使用方面的禁止行为和注意事项，物业的责任和义务是告知、劝阻及报告。所以原审法院针对被上诉人提交的堆放杂物的照片、车辆随意停放的照片无法证实上诉人未尽到物业管理义务。上诉人认为被上诉人提交的证明上诉人物业服务瑕疵的证据不足，原审法院仅根据照片就认定上诉人物业服务存在瑕疵，是被上诉人拒交物业费的主要原因，且可以免除被上诉人拖欠4年物业费违约金的事实认定不清，证据不足。被上诉人拖欠物业费主要原因是房屋修复费用建设单位未给予赔偿，被上诉人因垫付房屋修复费用想当然的认为建设单位不赔偿，上诉人就应该承担赔偿责任或者用物业费抵顶，从而拒交物业服务费用。综上，上诉人认为原审法院认定被上诉人拖欠物业费原因及免除拖欠4年物业费违约金认定的事实不清，证据不足，特上诉至贵院，请法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。

***辩称，作为业主享受了服务缴纳物业费这个事实我不否认，双方之间产生分歧，刚才公司说前期物业协议是有效的，第六页附件一第一条明确规定包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）希望物业公司解释一下。不赞成物业公司的上诉请求。

鸿瑞公司一审诉讼请求：1.请求被告***支付原告鸿瑞公司2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业费8915.04元及违约金2674.51元，共计11，589.55元；2.请求案件受理费由被告***承担。诉讼中，原告变更违约金数额为2264.41元。事实和理由：***购买了志高国际小区6号楼1单元2501室，房屋面积123.82平方米。志高国际小区建设单位泰安志高实业集团有限责任公司（以下简称志高集团）与鸿瑞公司签订《前期物业服务合同》，约定由鸿瑞公司自2014年1月1日对***所在的志高国际小区提供物业管理服务，住宅物业费1.5元/月/平方米，按照建筑面积交纳，半年交纳一次，交纳日期为前期缴费期满前，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。鸿瑞公司依约对志高国际小区提供物业服务，但是***物业费仅缴纳至2017年12月31日，此后一直拖欠物业服务费用。鸿瑞公司向***多次电话催缴，上门催缴物业服务费用，并张贴书面催缴通知单，但是***一直拒绝交纳2018年1月1日之后的物业服务费用。截止至2021年12月31日，共拖欠物业服务费用8915.04元，违约金2674.51元。后附具体计算清单。合同约定违约金为日千分之三，鸿瑞公司自愿变更为按照欠费金额的30%主张违约金。***的违约行为已经给鸿瑞公司带来经营困难。

一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对双方争议的问题，一审法院查明，2013年12月31日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与鸿瑞公司（乙方）签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，合同载明原告的资质等级为“三级暂定”，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高?月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高?月星国际广场（3#楼-13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米/月；自开发商通知入住之日物业服务费用一次性缴纳六个月，第二次接收按半年缴纳一次，业主和物业使用人应在前期缴费期满前履行缴纳义务；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。原告提交2014年1月1日与被告签订的前期物业服务协议。被告对该协议不予认可，认为协议上***的签字并非其本人所签，原告认可协议上***的签字不是其本人所签，认为是王胜其他亲属所签，但未提交证据予以证实。被告提交2012年8月30日，其与泰安志高物业服务有限公司签订的前期物业服务协议。该协议显示，被告所购房屋坐落在6号楼25014，建筑面积123.82平方米。前期物业服务费为1.5元/月.平方米。原告认可该服务协议，同时陈述，2014年1月1日前建设单位选聘的泰安志高物业有限公司是志高国际小区的首任物业服务企业，后因经营不善紧急撤离志高国际小区，在面临志高国际小区两千户业主无物业服务企业提供服务的情况下，且当时业主委员会未成立，建设单位作为项目业主选聘原告进场提供物业服。被告提交物业联系单一份，证实其维修房屋屋顶自己垫钱后将发票交给物业，物业提供工作联系单一份，但是物业一直没给钱。联系单内容为：致：志高6号楼2501室业主。事由：关于6号楼2501室业主因屋面渗漏，自行进行屋面防水处理、剔除及恢复所发生的15257.7元费用（详合同及发票），由我司承担（属中建三局施工，从其工程款中扣减该项费用），泰安志高实业集团有限责任公司，2018年6月27日。被告另提交照片一宗，证实屋顶漏雨造成房屋里面、走廊多处损毁，楼道里面乱摆乱放，楼前电动车、自行车、老年代步车随意停放，影响了正常通行。原告陈述原志高物业公司于2013年12月31日退出，原告2014年1月1日进场。另查明，被告缴纳物业费至2017年底。原告于2018年10月19日、2020年10月20日、2021年6月20日分别在被告门口张贴物业费催缴通知单并通过中国邮政EMS邮寄物业费催缴快递函，被告拒收。被告陈述其于2012年购买房屋，于年底入住，建筑面积为123.82平方米。原被告均认可截止目前尚未成立业主委员会。

一审法院认为，被告对原告提交的2014年1月1日的前期物业服务协议不予认可，原告亦未提交证据证实协议系被告亲属所签，对该协议本院不予认可。2012年8月30日，被告与泰安志高物业有限公司签订的前期物业服务协议，后泰安志高物业有限公司退出，由原告接收。泰安市志高实业集团有限责任公司与原告签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原、被告均认可涉案小区尚未成立业主委员会，原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在物业服务合同关系，被告应当及时交纳物业服务费。前期物业服务合同中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，故物业服务费应按照1.5元/平方米/月的标准计算。《前期物业服务合同》约定物业服务费用半年缴纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。据此，自2018年1月1日起至2021年12月31日止，被告应支付原告物业服务费8915.04元（1.5元/平方米?月×123.82平方米×48个月）。关于被告辩称房屋质量问题导致屋顶漏水的问题。开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修任务责任，属于房屋质量问题的漏水渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费，且开发商亦出具承诺由其承担赔偿责任，故被告的该辩称理由本院不予采纳。关于被告辩称物业公司提供的服务存在瑕疵的问题。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理，公共区域照明灯毁坏，车辆摆放杂乱等）这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，故对被告关于物业存在瑕疵而拒交物业费的辩称理由，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，虽然物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告也未按约定交纳物业服务费，存在违约行为，但原告所提供的物业服务存在一定的瑕疵，也是业主拒交物业费的主要原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条的规定，判决：一、被告***于本判决生效后十日内支付原告****物业管理有限责任公司物业服务费8915.04元；二、驳回原告****物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由原告****物业管理有限责任公司负担15元，被告***负担30元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人***提交电子版照片17张，用以证明对方物业管理存在很大漏洞和不作为。鸿瑞公司质证称，对照片真实性无异议，对证明目的有异议，该组照片反映了三个问题，一是楼道堆放杂物，停放电动车；二是违建问题，装修时门外扩；三是单元大厅内外停放电动车。针对上述问题，物业公司工作人员向业主下达整改通知单，入户告知业主楼道禁止堆放杂物，且被上诉人提供的照片涵盖单元大厅内张贴的温馨提示，物业服务内容含物业使用方面的禁止行为注意事项的告知、劝阻和报告。堆放杂物停放电动车最终责任人是业主，物业公司没有执法权，物业工作人员定期清理楼道杂物，秩序人员摆放电动车，物业公司可提供物业工作照片证明。针对违建问题，志高国际小区2012年交房，2014年鸿瑞公司进驻志高小区，部分违建已成事实，且针对志高国际小区违建，鸿瑞物业已上报执法部门，在志高国际小区张贴过整改通知单。鸿瑞公司提交新的证据，证据一：一审开庭笔录第11页被告发表的辩论意见。证实：被上诉人拖欠物业费原因及免除拖欠4年物业费违约金认定的事实不清。被上诉人之所以2018年1月1日之前按期交纳物业服务费用，之后拒绝交纳物业服务费用最主要原因是房屋漏水，被上诉人要求上诉人用物业费用抵顶维修费用，并当庭承诺物业费抵完了维修费用就开始交物业费。证据二：物业服务照片打印件16张。证实：上诉人按照物业服务合同约定一直在履行物业服务义务。上诉人工作人员入户告知业主自行清理楼道杂物，工作人员也定期清理楼道杂物，并向业主下达整改通知单，在公共区域显著位置告知业主物业使用的禁止行为和注意事项。针对电动车停放问题秩序人员每天进行整理，在小区建设车棚缓解电动车停放问题，并发起占用绿地及公共道路建设车棚的业主调查问卷。证明原审法院认定被上诉人拖欠物业费原因及免除拖欠4年物业费违约金的证据不足。***质证称，对证据一无异议。对证据二真实性认可，属于作秀，不能说明物业尽到了管理责任。本院二审查明的事实同一审查明的相关事实。

本院认为，双方二审争议的焦点问题是：一、原审判决***向鸿瑞公司支付物业费是否正确，***主张以漏水维修花费抵顶物业费是否有法律和事实依据；二、原审判决以鸿瑞公司物业服务存在瑕疵，没有支持鸿瑞公司主张的违约金是否正确。一审中鸿瑞公司提出了要求***支付物业费和违约金的主张，***进行了答辩。***在一审和本案上诉状中主张的提高服务质量、提供相应的文件资料、提供举报电话等级标准收费明细等等，属于抗辩而不是单独的诉，本院不予支持。关于***辩称的房屋质量问题导致屋顶漏水，应以该维修产生的费用抵顶物业费问题。一审法院认定，开发商应对所售商品房承担质量保修责任，与本案物业公司提供物业服务不是同一法律关系，且开发商出具了由其承担赔偿责任的承诺，***不能以此为由拒交物业费，该认定符合本案事实和相关法律规定，本院予以支持。关于鸿瑞公司主张的***应支付欠缴物业费的违约金，虽然***未按约定交纳物业服务费存在违约行为，但鸿瑞公司所提供的物业服务的确存在一定的瑕疵和漏洞，对漏水维修问题也未及时跟进协调，一审法院对鸿瑞公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，***、****物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费90元，由上诉人***、****物业管理有限责任公司各负担45元。

本判决为终审判决。

审判长　　梁丽梅

审判员　　李鸿雷

审判员　　井　慧

二〇二二年二月二十三日

书记员　　许安冉