某某物业管理有限责任公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省泰安高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0991民初1267号 原告：****物业管理有限责任公司，住所地山东省泰安市泰山区东岳大街与温泉路交汇处志高月星国际广场志高商场6层东区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，1990年10月17日出生，系该单位华天御园项目经理。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1988年1月1日出生，系该单位员工。 被告：***，男，汉族，1985年12月9日出生，住龙潭路南段华天御园小区4号楼1**702室。 原告****物业管理有限责任公司（以下****物业）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿瑞物业委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿瑞物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年7月16日至2022年7月15日期间物业费5094.7元及违约金938.7元(自逾期之日起至实际付清之日止每日万分之五，暂计算至2022年3月20日)，共计6033.39元。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告与华天御园小区(志高天御)建设单位泰安恒亿房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定被告购买华天御园小区4号楼1**702室，房屋面积124.87平方米(以交房时实测面积为准)。被告交房时与原告签订《前期物业管理服务协议》，明确了原告与被告之间前期物业服务合同关系。第三章物业管理服务费第五条规定：住宅物业公共服务费1.7元/月/平方米，自业主(被告)办理交房手续之日起计算，业主(被告)办理交房时需一次性预交半年物业服务费，物业公共服务费每半年缴纳一次，业主应于上一期缴费期满30日前缴纳下一期物业公共服务费。被告逾期缴纳，物业公司有权收取违约金，违约金计算方式为自逾期之日起按每日万分之五的标准计算。原告依约对小区提供物业服务，且履行物业服务费用交纳义务至2020年7月15日。后因认为物业服务费用标准高开始拖欠2020年7月16日之后的物业服务费用。原告向被告多次电话催缴，上门催缴物业服务费用，并张贴书面催缴通知单，邮寄邮政EMS物业费催费函，但是被告一直拒交物业服务费用。按照协议约定，被告未按期足额交纳物业服务费用的，应承担违约责任。后附具体的物业费及违约金计算清单。综上，被告的违约行为已给原告带来经营困难，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告***辩称：一、被答辩人违反相关法律法规、规范性文件以及司法解释，拟定的前期物业服务协议，用格式条款约定提供三星级以下质量服务，却按四星级标准收费，违反“质价相符”法律、法规规定，属于低于服务等级标准提供服务并收费的情况，该行为是变相提高收费标准的违规收费，依据相关司法解释，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应该支持。答辩人，2013年11月与建设单位泰安恒亿房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买志高天御(华天御园4号楼1**702室。建筑面积，124.87平方米。于2018年9月14日在被答辩人提供的格式协议——《前期物业管理服务协议》签字(后简称协议)并根据该协议按照四星级收费标准当场一次性预交清一年物业费2547.3元后才拿到所购住房钥匙等所购房产资料。但一年实践中因对物业服务不满意，对照涉案协议时发现涉案协议附件内容发现根本不是山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第一部分：住宅物业》四星级标准内容，而是经过删除或篡改的质量条款，其中有个别符合二星级条款，个别符合三星级条款，大部分质量条款系根据三星级条款做了删减。造成涉案协议附件内服务质量标准，不仅严重低于收费依据(泰价费发[2014]154号文件)所明确的三星级质量标准且不符合“山东省标准”任何星级。涉案协议用格式条款约定提供三星级以下质量服务，却按四星级标准收费，明显违反权利义务对等原则，该行为属于擅自变相提高收费标准，符合《山东省物业服务收费管理办法》“第四十九条违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：(二)低于服务等级标准提供服务并收费的；”的情形，同时违反第三十七条第二款“物业服务企业应当严格遵守价格法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。”违反《合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据《山东省物业服务收费管理办法》第四十条物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条(修改后第二条)“物业服务企业(修改后为：服务人)违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应该支持。业主请求物业企业退还其已收取的违规费用的人民法院应予支持。二、前期物业服务合同中的服务质量标准由特定政府相关部门制定并公布，涉案协议是前期物业服务合同，建设单位和物业服务企业只有选择权，但无制定权。山东省地方标准描述中删减“相关内容”或“增减服务项目”是有前提的。(一)涉案协议是前期物业服务合同，作为前期物业服务企业只有选择权，但无制定权。《山东省物业服务收费管理办法》：第八条普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。第九条普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。第十条普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。第十一条物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。泰费价发[2014]154号《关于泰安市普通住宅物业服务收费基准价格和有关问题的通知》第二条也明确规定：泰安市普通住宅物业服务等级标准由市场主管部门会同市场主管部门制定，执行山东省地方标准DB37/T1997.1-2011<物业服务规范第一部分：住宅物业>，分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级；其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。”第三条第二款“普通住宅前期物业服务费具体标准由建设单位与物业服务企业根据选择的物业服务等级，在对应的基准价格和浮动幅度内通过合同进行约定。”以上条款说明：因最终购房履约者无法参与前期物业服务合同的制定，为维护其权益，政府以指导价的形式规定(约束)前期物业服务企业的收费及对应服务标准等内容，防止“低等级服务高等级收费”这种质价不符的情况出现，规定由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定服务等级以及相应价格，服务等级、服务内容、收费标准是有区别、有对应的；而且不论建设单位还是前期物业服务企业只有选择权无制定权，同时应当在前期物业服务合同中列明，在物业管理区域的显著位置公示。涉案协议附件内容是谁制作的?[(2021)鲁09民终538号]庭审中，在***法官一再追问下，当时作为被告的被答辩人承认了涉案协议附件服务内容是自己公司制定的。因此涉案协议附件未按照真正四星级标准列明，也未按照真正四星级标准在显著位置公示的行为违法违规。(二)泰费价发[2014]154号文件规定执行的山东省地方标准中删减“相关内容”或“增减服务项目”有限制。山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第一部分：住宅物业》“1范围本部分规定了住宅物业的术语和定义、基本要求、服务质量分级、服务质量要求及监督与投诉。本部分适用于山东省区域内居住建筑类中住宅(含普通商品住房、保障性安居工程等)的物业服务管理。供水、供电、供气、供热等服务已经移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。注：在物业服务实践中，物业服务企业与业主(或物业使用人)可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。”根据上述规章/规范性文件可以说明：一是涉案协议可删减内容限定为“已经移交给专营单位的”，即只能删减已经移交给专营单位的相关内容；二是增减服务项目有前提：增减项目必须以物业服务企业与业主(或物业使用人)的协商。但涉案协议删减项目完全是物业单方面行为，未与业主协商，增减服务项目的删减条款，造成其低于服务等级标准提供服务并收费违法。涉案协议系前期物业服务企业单方面制定服务质量内容违反《山东省物业服务收费管理办法》，违反泰费价发【2014】154号文件规定，其删减相关质量条款降低服务标准的行为未与业主协商违反山东省标准的相关条款，同时违反格式条款相关法律法规。三、涉案协议系格式条款组成，根据《山东省消费者权益保护条例》第四十二条规定应“物业服务经营者应当与业主或者业主委员会订立物业服务合同，书面约定物业服务等级、服务内容、服务标准、收费标准、长期空置物业的管理、违约责任等内容。物业服务项目、收费依据和标准，应当向全体业主公示。”涉案协议在选择四星级服务等级后删减服务内容项目或更改其应尽责任数据的行为，违反《山东省消费者权益保护条例》第三十一条第一款“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。”；第二款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”同时，违反《合同法》格式条款相关规定以及司法解释规定，相关格式条款依法应撤销。《合同法》第三十九条明确：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”涉案协议条款制作时业主(或物业使用人)并未参与，系抗诉被申请人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与业主(或物业使用人)协商的条款组成的，并且其在涉案合同中删减格式条款项目，限制其责任时没有采取合理方式提请注意和说明。涉案协议被鸿瑞物业公司单方面删减格式条款项目违反《合同法》第三十九条，违反《山东省消费者权益保护条例》第三十一条第二款，并且违反山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第一部分：住宅物业》，违反泰费价发【2014】154号《关于泰安市普通住宅物业服务收费基准价格和有关问题的通知》地方规范性文件。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。涉案协议中以下格式条款限制其责任未尽提示和说明义务，申请撤销。协议第四条第一款：甲方根据建设单位实际提供的物业配套基础设施，参考山东省地方标准DB37/1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》四星级标准提供前期物业服务。前期物业服务质量标准内容见附件。该条款违反泰费价发[2014]154号第二条，改“执行”为“参考”，限制其应根据政府指导价选择等级执行的责任，为其在“具体内容”删减服务质量标准、降低服务水平作掩护。以下是涉案协议附件中删减或更改内容限制其责任的条款请求依法撤销：一、综合管理服务4、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。对应山东省地方标准一星级相应条款6.1.3客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。删除“设置并公示24小时服务电话。”规定责任达不到一星级，该条款限制了其责任。5、24小时受理业主或物业使用人报修。对应二星级7.1.424小时受理业主或物业使用人报修。急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成(预约除外)删除“急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成(预约除外)”约定，该款达不到二星级相较四星级9.2.424小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成(预约除外)。“急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成(预约除外)”被删除，限制了其责任；6、对业主或物业使用人的有效投诉合理期限内答复处理，并有回访记录。对应二星级7.1.5对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。改“3日内”为“合理期限内”限制了其3日内答复处理责任，该条款的改动连二星级都达不到，相较四星级更是限制其责任；8、每年开展1次以上的社区文化活动，节假日有专题环境布置。对应二星级7.1.7每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。限制了其四星级责任；二、房屋管理与维修养护服务1、制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。对应三星级8.2.1.1条、四星级9.3.1.1。2、小区主要路口设有路标，组团及幢、**(门)、户门标号标志明显。对应三星级8.2.1.3小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、**(门)、户门标号标志明显。且删除“小区主出入口设有小区平面示意图”，限制了其应在小区主出入口设有小区平面示意图的责任；3、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料完好。对应三星级8.2.1.4房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。且更改描述“无脱落、无明显污迹”为“完好”，很明显“完好”不能涵盖“无明显污迹”，限制了其应尽责任。4、楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、使用安全。对应三星级8.2.1.5楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。删除“无明显污渍”，限制了其应达到“无明显污渍”的责任；5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，无安全隐患或破损。对应三星级8.2.1.6删除“保持整洁、统一、美观”，限制了其保持整洁、统一、美观责任。7、建立房屋维护巡查制度。在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据业主大会的决定组织维修。对应三星级8.2.2.2维修服务删除“应在3日内”组织修复；“并于3日内向业主委员会提出书面申请”限制了其责任。8、装饰装修管理中第四、五项：委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，并及时清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，监督及时清运。对应8.2.3.4删除“在3~5日内清运”，限制了其必须清运时限的责任，相较更大责任的四星级其更是限制的其责任。三、共用设备设施运行、维修、保养服务(二)公共照明1、院落、楼道照明不定期巡查，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。2、保持公共照明灯具清洁，根据使用要求及节能要求保持亮灯率；院落照明灯按时开启，满足使用要求。这两条对应三星级8.3.2.1“院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。”删除“每月巡查1次”“亮灯率90%以上”，限制了其巡查责任且更限制了其四星级应负责任。3、公共照明系统控制柜、线路、灯具工作正常。对应三星级8.3.2.2“公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。”删除“灯具综合检修每年1次”、“无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上”限制了其年检完好率等责任。(三)电梯1、配备专业管理人员，巡查电梯设备运行情况，记录规范、详实。对应三星级8.3.3.1电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。删除“每日巡查1次”限制了其每日巡查1次的责任。4、电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复。发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并及时到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。对应三星级8.3.3.4删除“一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成”；“并在15分钟内到达现场”，限制了其换件维修时间限制责任，并且在发生电梯困人或其他重大事故限制了其“15分钟内到场”的责任；(四)给排水(属于物业管理范围的)1、生活用水，内容对应三星级8.3.4.1生活供水；2、雨污水排放，内容对应三星级8.3.4.2雨污水排放；限制了其四星级责任。(五)供热设施，小区无集中供暖设施，不存在该责任。(六)安全防范设施1、监控系统；2、门禁系统；3、电子巡更对应三星级8.3.6安全防范设施删除本应“做到”的测试、保养、维修时限，限制了其责任。(七)消防设施属于所有星级都应遵守的基本要求。对应4.6.2消防安全职责删除“设有消防控制室的小区，物业服务企业应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗。”对应4.6.3消防安全防范服务，删除“每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查”；(八)防雷接地系统(1)每年对避雷装置进行检查，对变形、断裂部位及时修复。对应二星级7.3.5条删除其“保证其性能符合国家规定。”的责任(2)高层建筑每年雨季前对避雷系统进行安全功能检修。对应三星级8.3.7.2但删除其“保证其性能符合国家规定”。四、协助公共秩序维护服务(一)部门设置中1、部门设置2、班长系其内部管理规定，非星级标准内容，不应作为费收费标准列在协议。3、各岗位的秩序维护员执行本岗位的工作。(1)门岗②出入口24小时值班；③按照委托合同要求进行车辆管理；对应三星级8.4.2.3各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00~9：00、17：00~19：00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。删除了其“主出入口双人值勤，7：00~9：00、17：00~19：00设立岗”的责任。(2)巡逻①根据实际情况制定详细的巡查方案，重点部位增加巡查频次，记录规范；对应二星级7.4.3.1制定巡查方案，每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。并删除“每6小时巡查1次”限制“每6小时巡查1次”的责任；④不定期巡查公共部位的安全防范、环境以及设备设施情况；⑤不定期巡查楼梯间等公共区域，纠正擅自占用、乱堆乱放现象；对应二星级7.4.3.2每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。改“每天不定时巡查”为“不定期”限制里其“每天不定期巡查”责任。(3)监控对应三星级8.4.5监控，且删除“8.4.5.3监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。”限制了其对相录像资料保存时间的责任。(二)车辆管理对应三星级8.4.4车辆管理删除了8.4.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。(三)着装、(四)仪容仪表、(五)礼貌用语、(六)安全器材、(七)交接班，替换了三星级8.4.1人员要求8.4.1.1专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。8.4.1.2有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。128.4.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。，非星级标准内容，与收费协议无关理应排除。限制了其人员要求责任。(八)紧急事故防范3、根据情况需要，组织应急预案演习。对应三星级8.4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。限制了其“每年1次以上”应急预案演习责任，并且自交物业费当天至今三年中从未见过物业提供应的急预案更未收到过物业组织预案演习通知；五、保洁服务1、楼内保洁(1)楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次。地面干净整洁。对应三星级8.5.1.1楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。删除“地面每周湿拖1次”，限制其责任。(2)楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌定期清理。而标准对此有明确区分：一星级6.4.1.2“每月清洁1次”，二星级7.5.1.2“每月清洁2次“，三星级8.5.1.2“每周清洁1次”，四星级就已经开始增加对栏杆的单独规定“每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物，栏杆每月清洁2次“，五星级“每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。”该条款用“定期”模糊其责任实际是限制其应明确的责任。(3)天花板、公共灯具、墙面、踢脚线定期清洁。同样用“定期”模糊其责任实际是限制其应明确的责任。(4)共用门窗玻璃明亮、目视干净。对应四星级9.6.1.4共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。限制了其每月擦一次的责任。(5)电梯轿厢地面、轿厢四壁、灯饰及轿厢顶部、门槽干净、整洁：不锈钢件定期上光打蜡。对应对应二星级7.5.1.4电梯轿厢地面、四壁每2***1次，无积尘；回避也是限制应清洁次数的责任。2、外围保洁(1)道路每日清扫1次；根据情况清扫外围道路、地面油污、集水坑、***。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。对应并符合二星级7.5.2.1道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。(2)定期清洁绿化带内垃圾、杂物、残枝落叶等，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。对应三星级8.5.2.2绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。其同样用“定期”模糊其责任实际是限制其应明确的责任。(3)休闲娱乐、健身设施保持表面干净，地面无杂物。对应三星级8.5.2.4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。其同样用“定期”模糊其责任实际是限制其应明确的责任。(4)3米以下庭院灯、草坪灯目视干净。对应三星级8.5.2.4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。删去“每2日擦拭1次”的责任，限制其责任。(5)标识、***、信报箱、景观小品目视干净。对照三星级8.5.2.53米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。限制其“每月清洁1次”的明确清洁频率的责任。(6)天台、**、上人屋面排水顺畅、无垃圾堆放。对照三星级8.5.2.7删除“每2月清洁1次”，免除或限制其明确清洁频率的责任。(7)设有公共卫生间的，每日清洁2次；清拖地面，擦拭门窗、洗手台；清理垃圾，更换垃圾袋，每周对公共卫生间进行消杀。对应并符合四星级9.6.2.8条的要求，该条是整个协议中唯一符合频率规定的一条，但是华天御园根本没有公共卫生间，该项责任其根本无法履行，不应成为收费依据。3、车库、车棚(1)地面保持干净，定期冲刷。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。对照三星级8.5.3.1地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。对照一星级6.4.2.2停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。删除清理或冲刷频率，限制了其责任。(2)天花板、墙面无明显污迹、蜘蛛网。对应三星级8.5.3.2天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。删除“每季清洁1次”，免除或限制了其应明确的责任。(3)门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施干净、整洁。对应三星级8.5.3.3门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。“干净、整洁”没有标准且无法计量，删除“每季清洁1次”即免除或限制了其明确的应尽责任。4、垃圾收集与处理(3)建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。二星级至四星级的表述无安全一样，(4)垃圾桶、果皮箱定期清洁。对应三星级8.5.4.3垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。采用“定期”模糊其责任限制了其明确的责任。5、卫生消杀根据季节和实地情况制定消杀工作，进行卫生消杀时消杀物放置点及消杀工作警示标示明显，消杀工作提前告知业主(使用人)。对应并符合二星级7.5.4卫生消杀针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。限制了其应尽责任。六、绿化服务对应三星级标准8.6绿化服务删除“杂草面积小于10%”、“存活率达到90%”，免除或限制了其应尽责任。涉案协议附件共148条(已私自删除四星级标准中9.1、9.2.7、9.2.10、9.3.2.1、9.4.1.1、9.4.1.2、9.5.1.1、9.5.5.3等规定其责任并与消费者有重大利害关系的条款)，除山东省地方标准基本要求中服务机构类1条(综合管理服务3)、人员类1条(综合管理服务2)、规章制度类36条(综合管理服务11、部门设置中的部门负责人、班长、着装、仪容仪表、礼貌用语、安全器材、交接班)、财务管理1条(综合管理服务9)、消防管理类13条，剩余区别五个星级的差别的96条(如上列举条款)都是在三星级标准条款基础上限制其责任，同时以上条款均未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识。根据《合同法》第三十九条、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。上述涉案格式条款也同时符合无效的法律规定，即：最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款(即便给与了提示和说明)。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。四、被答辩人煞费苦心修改涉案协议格式条款，在依法撤销前可以看出其想以合法形式掩盖其低于服务等级标准提供服务并收费之目的，符合《合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”合同无效的条件。上述涉案协议格式条款依法撤销后更违反以下法律、行政法规的强制性规定，符合《合同法》第五十二条合同无效的条件。(一)《价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。第十四条经营者不得有下列不正当价格行为：(六)采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；(二)《山东省消费者权益保护条例》第三十一条经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。(三)《山东省消费者权益保护条例》第四十二条物业服务经营者应当与业主或者业主委员会订立物业服务合同，书面约定物业服务等级、服务内容、服务标准、收费标准、长期空置物业的管理、违约责任等内容。物业服务项目、收费依据和标准，应当向全体业主公示。(四)《山东省物业服务收费管理办法》第四十条物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。五、被答辩人依托的涉案协议涉及己方义务的格式条款撤销或无效后，根据《民事诉讼法》第六十四条谁主张谁举证原则，被答辩人对自己提出的以四星级价格并上浮到1.7元每平米收费的主张，有责任提供其已经提供四星级服务的足够证据。根据《合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。综上所述被答辩人违反相关法律法规、规章、规范性文件规定利用提供格式条款协议的地位，擅自制定或删减己方应尽对价义务条款，以达到“低于服务等级标准提供服务并收费”的非法目的，属于变相提高收费标准。根据《山东省物业服务收费管理办法》第四十条“物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。”答辩人拒绝缴费有合法合理；同时，被答辩人行为符合最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条(修改后第二条)之规定，“物业服务企业(修改后为：服务人)违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应该支持。业主请求物业企业退还其已收取的违规费用的人民法院应予支持。”答辩人请求法院：1、依法撤销涉案协议；2、由被答辩人退还其已收取的违规费用，并由被答辩人依据泰费价发[2014]154号文，对照山东省地方标准DB37/T1997.1-2011，对其后期提供服务所达到的相应收费标准承担举证责任；3、由被答辩人承担案件受理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告鸿瑞物业针对其诉讼请求向本院提交了如下证据材料:证据1、被告身份证复印件,证实被告主体适格;证据2、《商品房购房合同》复印件一份及交房通知书复印件一份,证实被告是涉案房屋所有权人，有义务缴纳物业服务费用；证据3、原被告签订的《前期物业服务协议》，证实原被告之间存在物业服务合同关系，原告提供物业服务，被告应按时足额缴纳物业费用，否则应承担违约责任；证据4、原告向被告发放的物业费催缴通知单，证实原告向被告履行了书面的物业费催缴义务，被告对欠缴物业费的事实知悉，存在拖延物业服务费用的故意,催费通知单2020年12月16日（被告签字送达）、2021年12月18日（邮政EMS送达）、2022年1月6日（被告签字送达）。 被告***的质证意见是：对证据1、2、3无异议；证据4签字送达的我收到了，EMS的我没收到。 被告***提交了如下证据材料：证据1、照片一宗。证明小区卫生环境打扫不及时，证明服务标准没有达到1.7元的服务标准；证据2、12345市长热线证据一宗、信访事项告知书、走访记录，证明通过调查其他业主，普遍认为物业收费较高，不符合现在的实际服务；证据3、疫情期间消毒记录一份，证明前期按规定每天消毒，后期2月底好几天没有消毒；证据4、业主群中关于物业服务不达标、服务质量差的讨论记录。 原告鸿瑞物业的质证意见是：对证据1照片真实性有异议；对证据2走访记录真实性有异议，1****电话、信访事项告知书具体反映的内容无法证明，且请愿书签字真实性有异议。对照片真实性有异议，对被告提交的限期整改函，物业工作人员确实签收，对该函的存在无异议，但是对整改内容真实性有异议；证据3真实性无异议，疫情期间物业公司确实对每部电梯进行消毒。针对消毒的频次没有硬性规定，无法证明物业服务不到位。该证据也证明物业公司确实在提供正常的物业服务；对证据4微信截图真实性有异议，证明效力有异议，截图反映的地下车库环氧地坪漆问题属于建设单位的责任，不属于物业公司的责任。被告法律责任承担主体有混淆。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告***系泰安市华天御园小区4号楼1**702室的业主，该房屋建筑面积为124.87平方米。原告鸿瑞物业为泰安市华天御园小区提供物业管理服务。2018年9月14***物业（甲方）与被告***（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同第二章第四条约定服务内容与质量约定甲方根据建设单位实际提供的物业配套基础设施，参考山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》四星级标准提供前期物业服务。第三章物业管理服务费约定业主委员会成立前，建设单位选聘甲方负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会选聘的物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务费住宅每月1.7元/平方米，每半年缴纳一次，业主应于上一期缴费期满30日前缴纳下一期物业服务费用，逾期收取违约金，自逾期之日起按每日万分之五的标准向甲方支付违约金。协议附件约定了前期物业管理服务质量标准。 ***在2020年7月16日后未缴纳物业服务费用，自2020年7月16日至2022年7月15日期间共计欠缴物业服务费5094.7元未支付鸿瑞物业。鸿瑞物业通过上门催缴物业费催要未果。被告***提交的12345通话记录、信访事项告知书、业主微信群聊天记录、现场照片等主要内容为该小区业主反映物业服务不到位的问题。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示,不违背相关法律规定,是合法有效的协议,该协议对双方均有约束力。协议中约定,原告为涉案小区提供物业服务,被告***作为业主接受了原告鸿瑞物业提供的物业管理服务，应按照合同约定按时足额缴纳物业服务费用。现原告鸿瑞物业要求被告***支付欠交的物业服务费，于法不悖，本院予以支持。 关于原告鸿瑞物业主张的被告应支付违约金的请求，被告***称原告提供的服务、管理等方面存在服务不到位情况,并提交了小区现场照片、1****电话记录、信访事项告知书、微信聊天等证据,可以证实鸿瑞物业在物业服务中出现了各种问题和瑕疵，虽不能构成拒交物业服务费的事由，但可以推断出鸿瑞物业在管理服务过程中，确实存在各种问题和瑕疵。虽然物业服务是动态的过程，但正是由***物业没有及时处理问题、未与小区业主进行及时有效的沟通与反馈，才导致了部分小区业主以信访、拨打市政服务电话等方式维权，并出现了拖延、拒绝缴纳物业费的结果，鸿瑞物业存在违约情形，故对其要求被告支付违约金的请求本院不予支持。 综上，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告****物业管理有限责任公司自2020年7月16日至2022年7月15日物业服务费5094.7元； 二、驳回原告****物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省泰安市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案之后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　孟宪彬 二〇二二年九月十四日 书记员　　刘　阳