某某、某某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁09民终1496号 上诉人（原审被告）：***，男，1981年1月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：****物业管理有限责任公司，住所地泰安市泰山区东岳大街与温泉路交汇处志高月星国际广场志高商场6层东区。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 上诉人***因与被上诉人****物业管理有限责任公司（以下简称****物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初6006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判。2．一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1．根据我国民法规定，民事诉讼有效期三年。2．购房合同中的前期物业是志高物业，我没有跟鸿瑞物业签订前期物业服务协议，志高物业与鸿瑞物业没有经过业主委员会同意私自转让物业服务，不合法。3．志高物业属***开发公司，开发公司为了逃避房屋质量问题，私自换转让物业服务不合法，由于主管道漏水造成我家房屋墙面顶棚浸泡，原来物业管家承诺的维修，一直没有维修。4．物业未经业主同意后期私自加装电梯卡，后期又因物业费给业主停电停卡，要求物业拆除刷卡设备。5．我的汽车在小区楼下，被扎胎，同时被扎胎的有18辆车，报警后民警调取监控时物业说监控坏了，一直未能解决。 ****物业公司辩称，一、物业服务合同诉讼时效问题。答辩人认为物业服务合同属于持续履行合同，且答辩人物业服务一直持续至今，被答辩人也连续欠费，并未中断连续欠费行为，在物业服务合同持续履行的情况下，各期物业服务费的诉讼时效应一并计算，其诉讼时效的起算时间与最后一期物业服务费的诉讼时效起算时间应一致。答辩人提交了物业费催缴通知单贴被答辩人门上照片14张，及2021年2月邮寄物业费催缴EMS快递函，所以答辩人认为物业费催缴仍然在诉讼时效内。二、针对被答辩人认为没有***物业签署过任何的服务合同的问题。志高国际小区建设单位***高实业集团有限责任公司与答辩人（鸿瑞物业）签订《志高月星国际广场前期物业服务合同》，选聘答辩人作为物业服务公司对志高国际小区提供物业服务，该合同是双方真实意思表示，合法有效。按照《中华人民共和国民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因志高国际小区尚未成立业主委员会，建设单位作为项目业主有权为志高国际小区业主选聘物业服务企业，答辩人自2014年1月1日起为志高国际小区实际提供物业服务，是基***国际小区建设单位选聘的，非志高国际小区首任物业公司***高物业有限公司私自转让的，在答辩人物业服务期间，被答辩人也已实际接受了答辩人提供的物业服务，所以答辩人与被答辩人之间存在物业服务合同关系，被答辩人具有及时交纳物业服务费用的义务。三、针对被答辩人主张的房屋质量问题造成的损失及要求物业公司维修的主张。答辩人认为在开庭笔录中，被答辩人自认“2013年买房，住上第二年房屋开始漏水，前期物业去了找不到原因，后期物业找到原因了是主管道漏水。”首先房屋漏水是房屋质量问题，涉案房屋仍在质保期，质保期内应由建设单位承担维修责任。在答辩人协调下，建设单位联系施工方对漏水的消防主管道进行了维修。针对消防主管道漏水造成被答辩人房屋损失，非答辩人的责任。被答辩人在开庭笔录中自认“一直没修（没进行房屋维修），所以没交物业费”，答辩人认为是被答辩人混淆了责任承担主体，保修期内的房屋质量问题引起的损害赔偿与物业服务不属于同一法律关系，不能以此为由拒交物业费。四、针对被答辩人主张的物业未经业主同意后期私自加装电梯卡，物业因物业费给业主停电梯卡，要求物业拆除刷卡设备的问题。答辩人认为，电梯维护是物业服务的重要内容，志高国际小区属于高层建筑，业主对电梯使用频率很高。答辩人作为志高国际小区物业公司高度重视电梯的日常维护保养，每年按时年检、检测，委托专业的电梯维保公司进行维保。考虑到志高国际小区约计2000户，外来人员很多，出于安全管理及小区智能化升级的目的，答辩人出资加装了电梯卡。加装电梯卡是答辩人对电梯安全管理采取的措施，获得小区大部分业主的认可，答辩人在履行安全防范职责，相应的降低小区业主遭受不法侵害的风险。被答辩人的父母姐妹也居住在本小区，法院可实地调查志高国际小区业主对加装电梯卡的意见及答辩人是否因物业费给业主停电梯卡。被答辩人的房屋在13楼，被答辩人7年多不交物业费，被答辩人从未因电梯卡无法使用向答辩人反映或者投诉。足以证明答辩人未因业主拒交物业费而停止业主电梯卡的使用。五、针对被答辩人主张的汽车扎胎受损，报警后物业调取监控，监控坏了的问题。答辩人认为，汽车扎胎受损属于第三人侵权，最终责任人是犯罪嫌疑人。事发后物业也积极协助受损业主进行报警，积极调取监控，但因被答辩人的车辆停放在小区外围，志高国际小区监控布置不可能全部覆盖，所以未调取到相应的监控画面。但是物业服务范围不包含车辆保管责任。被答辩人的车辆受损不能以此为由拒交物业服务费用。综上，答辩人与被答辩人存在物业服务合同关系，答辩人依约履行物业服务合同义务，对志高国际小区提供物业服务，被答辩人也已实际接受了答辩人提供的物业服务，应按时足额交纳物业服务费用，否则应承担违约责任。被答辩人自2015年开始拒交物业服务费用长达7年之久，给答辩人造成经济损失的同时，“搭便车”的行为严重侵害了其他已缴费业主的权益，所以请法院驳回被答辩人的全部上诉请求，维持一审判决。 ****物业公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判令：1．被告支付原告2015年1月1日至2021年12月31日期间的物业费15844.50元及违约金4753.35元，共计20597.85元；2．案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将违约金诉讼请求变更为4202.54元。 一审法院认定事实：2013年12月31日，***高实业集团有限责任公司（甲方）与****物业公司（乙方）签订《志高·月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高·月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高·月星国际广场（3#—13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米·月；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。被告称小区中标的物业公司是志高物业，被告认为原告合同是后来补的，不合法。原告表示该合同是2013年12月31日签订，不是事后补签。关于原被告之间存在物业服务合同关系，原告提交2014年1月1日与被告***签订的《前期物业服务协议》予以证实。被告对该协议不予认可，认为协议上“***”的签字并非其本人所签，被告没有和原告签过物业服务协议。原告称因前期与业主签订前期物业服务协议时，可能存在是业主家人代签的情形，原告工作人员更替太多，原告无法保证签字是业主本人所签还是业主家人所签，原告对此未提交证据予以证实。原告提交物业费催缴通知单张贴被告门上的照片14张及中国邮政EMS物业费催缴快递函（未启封被退回内含物业费催缴通知单），用于证实物业公司已向业主履行了书面催缴物业费的义务。被告对该证据无异议。原告提交被告最近一期缴纳物业费收费记录，用于证实被告曾经履行过物业费缴纳义务，被告知悉应向原告缴纳物业费，被告存在拖延缴纳物业费的故意。被告对该证据真实性无异议，但称是这个钱是从被告装修押金扣的，不是被告缴纳。原告经庭后核实，称该缴费是被告家人***2014年7月9日办理装修押金退还时，因欠物业费，经原告催收后，***同意以部分装修押金2641元缴纳物业费至2014年12月31日，剩余359元退还***，并非原告强制被告以装修押金抵扣物业费，原告提交收据复印件予以证实，该收据复印件显示“押金抵物业费至2014.12.31号”。庭审中，原告明确违约金计算方式：因被告无正当理由，拒绝缴纳物业服务费用，已经构成违约，应按照合同约定，承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定物业服务费用半年缴纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务，合同约定逾期违约金额支付标准为日千分之三。原告自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，每半年应缴物业服务费用为1131.75元（1.5元/平方米?月×125.75平方米×6个月）。因贷款利率标准变化，原告主张违约金计算方式变更为：以半年物业服务费用为基数，自逾期之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付违约金，自2019年8月20日或逾期之日起至实际付清之日止（暂计算至2021年10月31日），按照一年期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率2倍标准计算违约金。2019年8月20日前即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）之前，一年以下银行贷款年利率为4.35%，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%，五年以上的银行贷款年利率为4.9%。被告*****，案涉志高国际小区3号楼1**1301室系其与志高开发公司签订购房合同购买，未办理权属登记，该房屋现在由被告居住；前年被告关暖气分水器的阀门，阀门断了造成阀门处漏水，被告给物业打电话让关水，物业来的晚了，具体多长时间来的记不清，造成屋里满水，阴到人家楼下，被告赔的钱，物业把外面的管道阀门锁住，出现紧急情况没法及时关，造成了这个情况；被告要求原告公司提交物业选聘时的招投标资料或行政主管部门选聘批准的材料；对原告所诉2015年1月1日至2021年12月31日物业费15844.5元有异议，根据泰安市物价局出具的物业费收费标准，原告的服务等级是三星，应按每平方1.1元收取物业费，而原告收取的是1.5元；因被告未与原告签订任何合同，对原告要求被告支付违约金的计算标准不认可。原告**房屋漏水是房屋质量问题，在物业协调下，开发商联系施工方进行了维修；车胎被扎问题，当时物业已协助进行报案；业主缴纳暖气费用，暖气表之前，由业主自行负责，暖气表之前是他的专有设施。对于被告上述暖气阀门漏水一事，原告称需庭后核实，三日内提交材料。后原告至今未提交相关材料。对于被告提出要求原告公司提交物业选聘时的招投标资料或行政主管部门选聘批准的材料，原告称庭后核实，三日内将情况及证据提交法庭。后原告提交书面材料称系由建设单位选聘，未提交相关材料。另查明，原告****物业公司成立于2013年11月27日。原告庭后提交****物业公司资质证书，显示资质等级三级，日期2016年3月23日，有效期至2017年3月15日，原告另称现国家已取消物业资质的限制，不再更换新证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年12月31日***高实业集团有限责任公司与原告签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。被告对原告提交的2014年1月1日的前期物业服务协议不予认可，原告亦未提交证据证实协议系被告亲属所签，对该协议本院不予认可。原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在物业服务合同关系，被告应当及时交纳物业服务费。被告根据泰安市物价局出具的物业费收费标准，主张原告的服务等级是三星，应按每平方1.1元收取物业费，但该收费标准系指导性意见，并非法律或行政法规的效力强制性规定，故被告的该项主张并不能当然否定前期物业服务合同效力。被告辩称原告收费标准过高，可与原告协商或采取其它正当的方式和途径进行沟通，而不应采取不交纳物业管理服务费消极的方式进行处理，故对此理由本院不予采纳。前期物业服务合同中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，故物业服务费应按照1.5元/平方米/月的标准计算。《前期物业服务合同》约定物业服务费用半年缴纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。据此，自2015年1月1日起至2021年12月31日止，被告应支付原告物业服务费15844.5元（1.5元/平方米/月×125.75平方米×84个月）。关于被告辩称房屋质量问题导致屋顶漏水的问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修任务责任，属于房屋质量问题的漏水渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，不能以此为由拒交物业费，且原告已联系开发商进行维修，故被告的该辩称理由本院不予采纳。关于被告辩称物业公司监控失效、以及暖气阀门锁住，未及时关闭问题，属于原告提供的服务存在瑕疵的问题。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，故对被告关于物业存在瑕疵而拒交物业费的辩称理由，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，虽然物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告也未按约定交纳物业服务费，存在违约行为，但原告所提供的物业服务存在一定的瑕疵，也是业主拒交物业费的主要原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：一、被告***于本判决生效后十日内支付原告****物业管理有限责任公司物业服务费15844.5元；二、驳回原告****物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告****物业管理有限责任公司负担36元，被告***负担121元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第一，***并未在一审中提出诉讼时效抗辩，现其又在二审中提出该主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款，本院对***的诉讼时效抗辩不予支持。第二，****物业公司一审中已举证证实其与***高实业集团有限责任公司签订了前期物业服务合同，且****物业公司已为涉案小区实际提供了物业服务，故一审认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。第三，对于***主张的管道漏水、加装电梯卡、汽车轮胎被扎等问题，可另行处理。且一审已基于物业服务存在瑕疵而未予支持****物业公司关于支付违约金的诉讼请求。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费242元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　李　莹 审 判 员　*** 二〇二二年四月十二日 法官助理　*** 书 记 员　王　琳