**与苏州领拓天成信息技术有限公司房屋使用费纠纷二审民事判决书

中华人民共和国

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）苏中民终字第1026号

上诉人（原审原告）**（英文名FANNING），美国国籍。

委托代理人樊华，女，1959年9月28日生，汉族，系**妹妹。

委托代理人王均安。

被上诉人（原审被告）苏州领拓天成信息技术有限公司，住所地中华人民共和国江苏省苏州市吴中区东吴北路19号1211号。

法定代表人朱兰娟，执行董事。

委托代理人钱成增。

上诉人**因与被上诉人苏州领拓天成信息技术有限公司（以下简称领拓公司）房屋使用费纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年11月23日，领拓公司工作人员钱成增与案外人徐东波就本市南园南路254号303室房屋签订租赁合同，承租该房屋一年，自2009年11月23日至2010年11月22日，租金每月3888元。2010年7月8日，钱成增与徐东波就本市南园南路254号306室房屋签订租赁合同，租期自2010年7月1日至2011年7月30日，年租金41000元。同年，领拓公司与徐东波亦就本市南园南路254号305室房屋签订租赁合同，租期一年，自2010年11月23日至2011年11月22日，年租金41000元。承租期间，领拓公司将工商注册地址登记在南园南路8号303室，并向徐东波支付了房屋租金。

原审法院另查明，2004年5月20日，**与苏州市美城房地产经纪有限公司（以下简称美城公司）签订委托购房协议，约定**委托美城公司向开发商购买包含南园南路8号303、305、306室在内的14套商业用房。同年7月23日，美城公司以**、樊华、樊政名义申领了上述14套房屋的所有权证。后因**与美城公司就委托购房事宜发生纠纷，美城公司诉至本院，**后提起反诉。本院经审理，查明因美城公司与**在房款余额支付、银行贷款和房屋交接问题上发生争议，致使房屋未能交接，房屋及权属证书仍在美城公司掌控和保管中。本院于2007年10月25日就该案作出一审判决，以**委托美城公司购买的14套房屋的划拨土地权属未获变更审批之前，**无法购买取得诉争房屋完整的房地权属，双方签订的委托购房协议应认定为尚未生效不能履行实现为由，驳回了美城公司与**的诉讼请求。该判决现已生效。

一审审理中，**陈述称本案所涉三套房屋的土地使用权证尚未办妥，其购买房屋后一直自行控制，将房屋空关。

以上事实，由房屋权属登记档案、（2005）苏中民一初字第0084号民事判决书、租赁合同、收据、工商档案及当事人陈述等证据在卷佐证。

原审原告**的诉讼请求为：判令领拓公司迁出房屋、支付房屋使用费153000元并承担本案诉讼费用。原审审理中，因领拓公司已不再继续使用诉争房屋，**撤回迁让房屋的诉讼请求。

原审法院认为，根据生效判决，**在未能办理涉案的三套房屋的划拨土地使用权的变更手续前，其与美城公司的委托购房协议尚未生效，故**尚无法获得上述房屋的完整房地权属。而本案审理过程中，**仍未能办妥上述手续，故其以产权人身份向领拓公司主张房屋使用费，缺乏法律依据，原审法院碍难支持。**称其在购房后一直自行控制房屋，与法院查明的房屋未交接事实不符，且**亦未举证证明在法院判决后美城公司已向其交付房屋的事实，故原审法院对**在领拓公司向徐东波租用诉争房屋时已占用控制诉争房屋的事实碍难采信。鉴于领拓公司在使用本案所涉三套房屋时已向案外人支付了合理对价，且在履行与案外人的租赁合同直至到期时，**亦未向其主张权利，故即使**将来能够取得本案所涉房屋的完整权属，且完整权属能够追溯至领拓公司使用房屋的时间，**亦应向取得房屋租金的案外人另行主张权利。故原审法院对**在本案中主张要求领拓公司支付房屋使用费的诉讼请求，碍难支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决：驳回**的诉讼请求。案件受理费3360元，由**负担。

上诉人**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：**是与苏州市苏房集团有限公司依法签订商品房买卖合同，交付购房款后购买了南园南路8号（现254号）303、305、306室房屋，并于2004年7月依法办理了土地使用权证和房屋所有权证，获得上述房屋完整产权。领拓公司在使用本案涉诉房屋时存在故意或重大过失，损害了房屋所有权人**的合法权益。领拓公司占有使用了**所有的房屋，应依法支付**房屋使用费。因案外人徐东波未经房屋所有权人**授权委托，冒用**名义违法将**房屋出租给领拓公司，故申请追加徐东波为被告。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持**合法诉讼请求；案件诉讼费用由领拓公司承担。

被上诉人领拓公司二审辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明事实与原审一致。

本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，**主张其对涉诉三套房屋拥有完整产权，但根据本院作出的生效民事判决，在办理完涉诉房屋划拨土地权属变更手续前，**无法取得该房屋完整的房地权属，而在本案审理过程中，**仍未办妥上述变更手续，故对于**有关拥有涉诉房屋完整权属的主张本院不予采信。至于**有关领拓公司在使用涉诉房屋时存在故意或重大过失，损害了**的合法权益，需支付**房屋使用费的上诉主张，因**尚未取得涉诉房屋完整权属，亦无证据证明**在领拓公司使用涉诉房屋时已实际占有涉诉房屋，故**以房屋所有权人身份主张房屋使用费的主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。至于**有关追加徐东波为被告的上诉请求，因**未在原审时提出该申请，故本院对此不予理涉。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人**的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3360元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王稚群

代理审判员　　沈维佳

代理审判员　　陈　斌

二０一四年四月二十二日

书　记　员　　杨颖颖