某某、轩慧科技股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省廊坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）冀10民终5165号

上诉人（原审被告）：***，男，1962年4月16日出生，汉族，现住三河市。

委托诉讼代理人：康润,男，***年9月8日出生，汉族，住三河市,系上诉人之子。

被上诉人（原审原告）：轩慧科技股份有限公司。

住所地：河北省廊坊市三河市燕郊开发区化大街***号天山国际创业基地**号院。

法定代表人：杨东升，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：周生杰，河北唤民（北京）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人轩慧科技股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月***日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人***委托代理人康润，被上诉人轩慧科技股份有限公司委托代理人周生杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，将本案发还重审或裁定驳回起诉。由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。双方租赁合同中约定赔偿折旧损失是错误的，也是无效的。2、一审中被上诉人提交证据不足，原审法院枉法裁判。3、一审法院审理程序违法。

轩慧科技股份有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，请求驳回上诉维持原判。1、关于保证金2万元，上诉人在一审中同意退还，故一审判决第二项并无不当。2、上诉人上诉理由中引用的关于企业纳税及企业会计制度的规定，是对企业管理性的规定，与本案所涉租赁纠纷无关。3、租赁合同第八条属于双方约定的解决争议方法条款，根据合同法57条规定，并不因合同无效而失效。并且该条款符合《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条第二款内容，一审法院依据该司法解释该款规定及双方第八条合同约定，酌定上诉人按照装修损失的50%赔偿被上诉人并无不当、公平合理。4、庭审中提到的责令限期改正书及拆除通知，被上诉人提交了相应原件，所以认定涉案房屋因违建被拆除的事实并无不当。5、关于双方房屋租赁事实，被上诉人提交了租赁合同，并且双方对缴纳保证金的事实并无争议，所以该事实在一审调查清楚。6、关于被上诉人主张的装修损失，被上诉人针对装修事实、装修费用提交了合同、结算书、发票、收据等原件，能够充分证明被上诉人装修所花费的数额。7、依据租赁合同第五条约定，涉案房屋的装修完全由被上诉人负责，根本不需要上诉人进行书面认可，所以上诉人上诉理由观点不成立。8、被上诉人自2017年6月23日收到涉案房屋的责令限期改正通知书及拆除通知之后，根本无法正常经营，所以合同目的无法实现。上述两份通知的抬头不同，并不影响确认租赁房屋已经无法经营并被拆除的事实。关于上诉人在上诉理由中所提到的拆迁行为，是否违反行政法的规定，并不是本案处理的问题。9、关于程序问题。上诉人与被上诉人之间的纠纷在燕郊因为拆违建的事由比较普遍，所以一审法官在庭审后对本案重点进行调解，但最终调解未果，所以审限超过6个月，但调解的期限不应计算在审限中，所以一审判决程序并无不当。

轩慧科技股份有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年7月6日签订的《房屋租赁合同》。2、被告返还原告租赁保证金20000元。3、被告赔偿原告损失166011.6元。

一审法院认定事实：2015年7月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于三河市燕郊开发区迎宾南路24号院的门店房出租给原告使用，租期为五年，自2015年8月6日起至2020年8月5日止，租金为120000元/年，第三年至第五年的租金每年累计递增10%，租金每年支付一次，于每年的6月30日前交付被告；租赁保证金20000元，被告于合同期满原告缴清相关手续时全额退还。签订合同当日，原告向被告交纳了20000元的保证金。后，原告对涉案门店房进行了装修，房租如期交付至2017年6月30日。2017年6月23日，原告收到三河市燕郊镇人民政府、三河市国土资源局、三河市城市管理综合执法局联合下发的《责令限期改正通知书》，同日，燕郊高新区城市管理综合执法局向原告下发燕城违拆字[2017]第（1119）号拆除通知，责令原告及涉案门店的土地使用权人在2017年6月26日前将属于违法建设工程（物）的涉案门店房予以拆除。原告收到上述通知后，按照要求搬离涉案门店房。上述事实，有双方签订的《房屋租赁合同》、《责令限期改正通知书》、燕城违拆字[2017]第（1119）号拆除通知及双方当事人陈述在卷佐证。原告主张因涉案房屋系违建，并被相关部门责令予以拆除，导致其租赁房屋的合同目的无法实现，且涉案房屋已经于2017年6月底被拆除，双方的合同应予解除，被告返还原告保证金2万元；原告承租涉案房屋后，对门店房进行了装修，花费装修费16万元，安装门窗花费计29445元，安装营业厅门头花费7401元，安装卷帘门花费11000元，购买制作展示墙、展示台等花费6万元，购买、安装电子屏花费8840元，共计277786元，依据《房屋租赁合同》第八条的约定，在租期四年内遇到改造拆迁，被告按照原告装修费用的折旧价格给予补偿，双方约定的租期为5年，在被改造拆迁时还剩余3年，被告应按照原告装修费用的60%即166011.6元予以赔偿。对此，原告向本院提交：证据1、双方签订的《房屋租赁合同》；证据2、《责令限期改正通知书》和拆除通知（均为复印件）；证据3、《轩慧营业厅装修合同》、收据；证据4、《门窗制作安装工程承包合同》、《决算书》、收据；证据5、《八月份报价单》、收据；证据6、收据；证据7、《工程承包合同书》；证据8、《轩慧公司电子屏制作维修明细表》、收据。上述证据中，被告对《房屋租赁合同》的真实性无异议，本院予以认定；被告庭下提交了《责令限期改正通知书》和拆除通知的原件，与其庭上提交的复印件一致，能够证明涉案房屋被当地行政部门认定为违法建筑并责令限期拆除的事实；关于证据3至证据8，被告对证据的真实性均不予认可，原告提交的票据亦均非正规发票，但，上述装修项目中除卷帘门外，均有相应的合同予以佐证，可以证明原告的实际花费，本院予以认定。一审法院认为，被告出租的租赁物系违法建筑，故双方于2015年7月6日签订的《房屋租赁合同》系无效合同，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应该予以返还。具体到本案，被告因合同取得的财产为租金和保证金，原告实际占有使用了涉案房屋，应当向被告支付房屋使用费，双方均认可原告的租赁费支付至2017年6月30日，2017年6月30日是原告第三年租期届满之日，而涉案租赁物已于2017年6月23日被当地行政部门责令限期拆除，原告亦无超期占有使用涉案房屋的事实，故对租金部分，被告无需返还，但应将原告交纳的保证金即押金予以返还。被告抗辩称原告使用房屋至7月底，未提交证据，本院不予支持。原告请求被告返还保证金20000元，理据充分，本院予以维护。关于原告主张的装修损失，原告提交的证据能够证明其装修投入，双方在合同中对此亦有约定，被告应当赔偿，原告请求被告按照原告装修费用的60%予以赔偿，本院本着平衡双方财产利益的原则，结合原告装修后的使用年限，酌定被告按照原告装修费用的50%予以赔偿，则被告应赔偿原告装修损失1388***元。经本院调解，双方未能达成一致意见。判决：一、原告轩慧科技股份有限公司与被告***于2015年7月6日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告***于本判决生效后五日内返还原告轩慧科技股份有限公司租赁保证金20000元。三、被告***于本判决生效后五日内赔偿原告轩慧科技股份有限公司装修损失1388***元。四、驳回原告轩慧科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，减半收取计2010元，由原告负担470元（已交纳），被告负担1540元（于本判决生效起三日内交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人***提交了其自书的履行法律职责申请及行政复议申请各一份，欲证明其不服涉案租赁房屋被拆除，已向有关单位维权的事实，并诉称如果涉案房屋因违建被依法拆除导致合同无法履行，应由出租方承担责任，若由非法行为拆除租赁物，则应由违法一方承担赔偿责任。被上诉人轩慧科技股份有限公司的质证意见为：上诉人提交的不属于证据，而属于上诉人对相关部门领导不满意，向上级机关提交的上访信性质材料，这与本案无关，并且上诉人材料中所写的内容也并不代表客观事实。本院认为，上诉人***提交的两份书面材料系其自书形成，且该材料欲证实的事实与本案关联性并不紧密，不能证实其主张，故本院对其证明力不予认可。另二审过程中，本院通知被上诉人轩慧科技股份有限公司财务人员宋柳青携带该公司账本出庭，并当庭对涉案租赁房屋装修花费的相关项目、金额一一核对，经核查其原始账本记载内容与一审中被上诉人主张的对租赁房屋装修花费情况相符。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因涉案租赁物已被行政机关认定为违法建筑并予以拆除，故双方于2015年7月6日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同，自始没有法律约束力。该合同无效后，因合同取得的财产应该予以返还。上诉人***因涉案租赁合同取得的财产为租金和保证金，但被上诉人轩慧科技股份有限公司也实际占有使用了涉案房屋，应当向上诉人***支付房屋使用费。双方均认可被上诉人轩慧科技股份有限公司的租赁费已支付至2017年6月30日，该日期即是第三年租期届满之日，但涉案租赁物已于2017年6月23日被当地行政部门责令限期拆除，故对已付租金部分，上诉人***无需返还，但其应将被上诉人轩慧科技股份有限公司预先交纳的20000元保证金予以返还。关于被上诉人轩慧科技股份有限公司主张的装修损失问题，经一审及本院二审调查核实，轩慧科技股份有限公司提交的证据客观、真实，能够证明其实际装修投入情况，因双方在涉案房屋租赁合同第八条：意外责任条款中对遇拆迁改造事由亦有约定，故上诉人***应依约补偿被上诉人轩慧科技股份有限公司的装修损失，因此一审法院本着平衡双方财产利益的原则，结合被上诉人轩慧科技股份有限公司装修后的使用年限，酌定上诉人***应按照轩慧科技股份有限公司装修费用的50%予以赔偿符合法律规定，本院予以维护。上诉人***上诉称涉案房屋租赁合同约定的赔偿损失折旧条款无效，经本院审查，该条款约定符合意思自治原则，并不违反法律强制性规定，应为有效，故对上诉人***的此项上诉理由不予支持。关于上诉人***主张的涉案租赁物并非违法建筑及被上诉人主张的装修损失证据不足的问题。本院认为，被上诉人轩慧科技股份有限公司于本案中提交的相关证据可以证实涉案租赁物已被认定为违法建筑并予以拆除及其装修的实际费用，上诉人***虽不认可，但并未能提交充足证据予以反驳，故本院对其此项上诉理由亦不予支持。关于上诉人***主张的一审法院审理本案超审限的问题。本院认为，经审查本案一审审理时限虽超出法定审限，但并不影响本案事实认定及法律适用，也并未影响当事人的实体权利，故一审判决结果并无不当，本院予以维持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3478元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　樊清维

审 判 员　梁志斌

审 判 员　李成佳

二〇一八年十月二十二日

法官助理　刘远鸥

书 记 员　徐世玄